Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopen

Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopen Veel huizen in Nederland staan niet op eigen grond, maar op grond met erfpacht. Wat is erfpacht? De grond wordt bij erfpacht gehuurd van de grondeigenaar, vaak de gemeente. U doet er misschien goed aan om de erfpacht af te kopen en tegelijkertijd uw hypotheek te verhogen. De erfpacht, de aftrekbare erfpachtcanon en het beklemrecht worden uitgelegd. Pas in het bijzonder op voor de particuliere erfpacht die ook wordt aangeboden. De aankoop van een woning is goedkoper, maar banken doen vaak moeilijk over de financiering van een woning met particuliere erfpacht. In Amsterdam is het straks waarschijnlijk einde voortdurende erfpacht. Afkopen dus, of nog even wachten daarmee?

Erfpacht in historisch perspectief

Erfpacht is bijna zo oud als de wereld. Al in het oude Egypte werd staatsgrond in erfpacht uitgegeven. Ook de Romeinen gaven grond in erfpacht uit met als doel belastingpenningen te ontvangen. In Nederland kennen we de erfpacht ook al lang. Oorspronkelijk gaven grondeigenaren die hun grond niet zelf wilden of konden bebouwen, delen van de grond uit in erfpacht. De pachter nam daarmee als huurder van de grond de taak op zich om de woeste grond bebouwbaar te maken en te onderhouden. Hij betaalde voor de huur van de grond de wel bekende canon en pacht. In Amsterdam werden de eerste stukken grond al in erfpacht uitgegeven in de 15e en 16e eeuw. Erfpacht gaat nu waarschijnlijk eindelijk in Amsterdam verdwijnen. In 2015 konden de Amsterdammers bij referendum bepalen dat woningeigenaren de grond van de gemeente mogen kopen. De verwachting was dat dit een massaal ja zal worden. Sinds 1 juli 2016 heeft Amsterdam een nieuw erfpachtsstelsel in de planning (eeuwigdurende erfpacht met meer zekerheid).

Wat is erfpacht?

Bij een huis op erfpachtgrond wordt de huizenkoper eigenaar van het pand, exclusief de grond. Die huurt hij namelijk van de gemeente, waterschap, particulieren of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer. De erfpacht wordt via de notaris geregeld in een akte van vestiging en geeft u een aantal rechten met beperkingen, zoals in de akte zijn geformuleerd. Ook is vastgelegd voor hoe lange tijd een bepaalde erfpachtcanon geldt. Daarna wordt de canon, uitgedrukt als percentage van de grondwaarde herzien. Pacht contracten uit de vorige eeuw die nu aflopen kunnen zeer veel hoger uitvallen. Soms worden bij de herziening ook de voorwaarden gewijzigd.

Bezwaar maken tegen erfpacht

De praktijk wijst uit dat bezwaar maken tegen een verhoging van de erfpacht kan helpen. In Amsterdam bijvoorbeeld blijkt dat 80% van de eigenaars die bezwaar maakten tegen de nieuwe pacht vervolgens maar de helft hoefden te betalen.

Hypotheek en erfpacht, erfpacht fiscaal aftrekbaar

De pachter en niet de grondeigenaar draait op voor de belastingen die op de grond rusten, zoals de waterschapslasten. Een voordeel is dat de periodieke betalingen van de canon aftrekbaar zijn van de inkomstenbelasting. Denk hierbij aan de Wet Hillen. Als de canon eenmaal is afgekocht kan dat niet langer. De afkoop van erfpacht kan niet fiscaal worden afgetrokken. Wel kunt u de hypotheekrente, wanneer de afkoop via een extra hypotheek wordt gefinancierd, fiscaal aftrekken. Het zal duidelijk zijn dat een pand op erfpacht een stuk goedkoper is dan een pand op eigen grond. Maar doordat u jaarlijks pacht moet betalen die ook nog eens sterk kan worden verhoogd, zal pachten uiteindelijk toch een stuk duurder zijn.

Hoe wordt een Erfpachtcanon bepaald

De hoogte van de erfpachtcanon wordt, ongerekend de administratieve kosten, door twee factoren bepaald:
  • De waarde van de grond.
  • De rente die de verpachter berekent.

Er zijn grondeigenaren die deze factoren naar alle vrijheid bepalen. Soms zijn er regels voor de rente, bijvoorbeeld via een koppeling aan de marktrente. De grond wordt meestal door drie taxateurs getaxeerd. Een taxateur wordt aangewezen door de eigenaar en één door de pachter. Vervolgens kiezen ze een derde taxateur. Doordat de waarde van de grond sterk afhankelijk is van de locatie, bouwvolume en bestemming, kunnen tussen gemeenten grote verschillen in erfpacht bestaan.

Erfpacht afkopen of niet

Soms is er de mogelijkheid van erfpacht afkopen. Het is de vraag of afkopen altijd verstandig is. Een aantal scenario’s:
  • De erfpachtcanon kan contractueel alleen worden aangepast aan de nieuwe rente. In dat geval moet u de erfpacht rente vergelijken met de actuele hypotheekrente. Valt de erfpacht rente lager uit, dan is afkopen geen optie.
  • De canon wordt periodiek aangepast met een nieuwe grondwaarde en een nieuwe pacht rente. In dit geval loont afkoop bijna altijd. Dit geldt te meer als de afkoop eeuwigdurend is.

Erfpacht Amsterdam en de buurtstraatquote

Vanaf 2017 dwingt de gemeente Amsterdam u om na te denken over de afkoop van uw erfpacht, maar die afkoop kan u veel geld kosten en misschien wel te veel. Als uw erfpachtcontract nog vele jaren loopt, hoeft u zich nog niet zo druk te maken. Maar als die al binnen een paar jaar afloopt, is het de vraag of u overstapt op het nieuwe stelsel en de erfpacht misschien wel afkoopt. Het vervelende is dat de prijs die Amsterdam bij afkoop vraagt aan de hoge kant lijkt te zijn en van straat tot straat, buurt tot buurt anders kan uitpakken. Cruciaal is de buurtstraatquote, en die quote wordt door de gemeente geprikt. De buurtstraatquote geeft de verhouding van de waarde van de grond ten opzichte van de totale WOZ-waarde weer. Anders gezegd, als u de quote vermenigvuldigt met de WOZ-waarde, weet u hoeveel de gemeente uw grond waard vindt. In geheel Amsterdam zijn quotes te vinden van 5 tot 80 procent.

Stel u hebt een pand van 1 miljoen euro en de gemeente rekent daarvan maar liefst 80% toe aan de waarde van de grond. Dan lijkt dat toch wel zeer hoog geprijsd en wat vindt uw bank ervan dat de opstal maar 20% van de WOZ-waarde waard is, wat kan dat voor uw hypotheek betekenen?

Het spreekt voor zich dat als de buurtstraatquote hoog is geprikt, ook de afkoop duur wordt. De gemeente geeft dan wel een korting van 10% in 2017 (voor de snelle beslissers), maar andere steden zoals Den Haag geven u een korting van 50% en dan is 10% wel erg mager. Het zal u dan u ook niet verwonderen dat nu afkopen wel eens erg duur kan blijken te zijn. Als u nu afkoopt, wordt gerekend met de WOZ waarde van 2014 en dat lijkt gunstig, maar huizenprijzen kunnen ook dalen zoals we inmiddels allemaal weten en wellicht is over een aantal jaar zelfs de WOZ-waarde uit 2014 aan de hoge kant. Wat het meeste aantikt is zoals gezegd de door de politiek geprikte buurtstraatquote en de korting van slechts 10%.

Kennelijk wil de gemeente de huiseigenaar in Amsterdam flink laten betalen, anderzijds is ook Amsterdam erbij gebaat om de overstap niet te onaantrekkelijk te maken, want dan zullen weinig mensen afkopen en loopt Amsterdam veel geld mis. In 2019 werden de voorwaarden voor afkoop bijgesteld, waardoor afkopen relatief gunstiger werd. Onder deze voorwaarden afkopen was mogelijk tot 8 januari 2020, dat is de uiterlijke datum dat de aanvraag voor afkoop moet zijn gestart. Pas later in 2020 krijgt u hierop een reactie van de gemeente.

Pas op voor particuliere erfpacht

Zoals ik aangaf kan particuliere erfpacht ook. In dat geval pacht u bij een particuliere organisatie of persoon. Met deze particuliere erfpacht zijn in de praktijk veel problemen. Particulieren menen nog wel eens een hele hoge pacht te mogen vragen. Immers, wat de overheden kunnen kunnen zij ook is dan de redenering. Maar een overheid kunt u nog aanspreken op onbehoorlijk bestuur als de erfpacht onbehoorlijk veel verhoogd wordt. Bij een particulier bestaat die mogelijkheid niet. Daar komt nog bij dat banken onlangs hebben bekend gemaakt geen hypotheek meer te zullen verlenen op een huis dat is gebouwd op grond, waarop een particuliere erfpacht rust, omdat daarmee in de praktijk te veel problemen en onduidelijkheden blijken zijn. Dat betekent dat een huis met particuliere erfpacht in feite onverkoopbaar is geworden. Dit kan tot grote schadeclaims leiden. Misschien zal het ook betekenen dat particuliere verpachters u nu eerder een aanbod zullen doen om de erfpacht tegen een redelijke prijs af te kopen. Hoe het ook zij de banken hebben inmiddels een aantal criteria uitgewerkt met betrekking tot de particuliere erfpacht om uit deze vervelende impasse te komen. Bovendien zal een keurmerk voor erfpachtovereenkomsten worden uitgewerkt.

Let op, er gelden voor de particuliere erfpacht 2020 en 2021, nieuwe criteria.

Ja ik koop erfpacht af

Argumenten om wel de erfpacht af te kopen zijn:
  • U bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente of andere verpachter.
  • Een bank geeft gemakkelijker een hypotheek op een huis met eigen grond.
  • Een huis op eigen grond is beter verkoopbaar doordat er minder onzekerheden zijn voor de koper.
  • Bebouwbare grond is vooral in de stad en op mooie plekken schaars.

Overigens is het zo dat het voor de gemeentelijke belastingdienst niet uitmaakt, want de aanslag WOZ gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Door de erfpacht af te kopen verandert de WOZ-aanslag niet, maar stijgt wel de waarde van uw huis.

Het beklemrecht is een variant op erfpacht

Het beklemrecht is een variant op de erfpacht en komt vrijwel alleen nog in de provincie Groningen voor. Het beklemrecht is eeuwigdurend en niet van tijdelijke aard. U kunt van het beklemrecht alleen afkomen via afkoop van dit recht. Het beklemrecht is een vaste verbintenis tussen pachter en verpachter en ondeelbaar, zelfs bij vererving. Dit stamt nog uit de tijd dat pachter en verpachter baat meenden te hebben bij een eeuwigdurende en onveranderlijke verbintenis over de grond.

Ik heb een tweede woning op erfpacht

Bij een tweede woning op grond met erfpacht heeft afkoop gevolgen voor de waardering van uw onroerend goed in box 3 van de inkomstenbelasting. In die vermogensbox mag u bij verhuur namelijk 17x de jaarlijkse erfpachtcanon in mindering brengen op de WOZ-waarde en dat scheelt weer. Als u afkoopt, vervalt deze mogelijkheid. Als het verhuurde deel niet kan worden verkocht zonder het pand te splitsen, kan dit zelfs oplopen tot 20x de erfpachtcanon.

Slot

Als u kunt kiezen voor een huis op eigen grond, moet u dat zeker doen. Dat bespaart u veel lasten. Bovendien is een huis op eigen grond meer waard. Of het ook voordelig voor u is, hangt ook af van de mogelijkheden bij uw aangifte inkomstenbelasting.

Lees verder

© 2007 - 2021 Zeemeeuw, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming is vermenigvuldiging verboden. Per 2021 gaat InfoNu verder als archief, artikelen worden nog maar beperkt geactualiseerd.
Gerelateerde artikelen
Erfpacht en de Wet Hillen als aftrekpost eigenwoningschuldErfpacht en de Wet Hillen als aftrekpost eigenwoningschuldWie in 2020 of 2021 weinig hypotheek op zijn huis heeft, kan met de aangepaste Wet Hillen zijn hypotheek voordelig aflos…
Particuliere erfpacht 2020 en 2021, nieuwe criteriaParticuliere erfpacht 2020 en 2021, nieuwe criteriaVoor een huis met particuliere erfpacht kan het in 2020, 2021 en 2022 moeilijker om een hypotheek te krijgen. Dit wordt…
Een woning kopen met erfpachtEen woning kopen met erfpachtErfpacht: het huren van grond die bij een woning hoort. Een woning kopen met erfpacht heeft zijn voor-en zijn nadelen. E…
Tweede woning verhuren en leegwaarderatio 2019, 2020 en 2021Tweede woning verhuren en leegwaarderatio 2019, 2020 en 2021Een tweede woning verhuren heeft in 2019, 2020 en 2021 twee voordelen: een onbelaste huur en het recht op een lagere waa…

Aftrek hypotheekrente is veel beperkter dan u denktAftrek hypotheekrente is veel beperkter dan u denktDe aftrek van de hypotheekrente is al veel beperkter dan vaak wordt gedacht en het kabinet heeft de aftrek vanaf 2013 me…
Gevolgen van hogere hypotheekrente in 2021Gevolgen van hogere hypotheekrente in 2021Stel dat de hypotheekrente stijgt in 2021, wat doet deze hogere rente dan met uw hypotheek, wat zijn de gevolgen? Zijn u…
Reacties

Keven, 23-10-2019
Ik heb een 2e woning die ik verhuur met huurbescherming. De erfpacht is afgekocht tot 2053 dus ik betaal geen jaarlijks canon.
Is de 17x de jaarlijkse erfpachtcanon In mindering regel voor mij van toepassing? Ik begrijp namelijk niet of De 17x regel alleen van toepassing is op een situatie waarbij maandelijks/jaarlijks erfpacht wordt betaald of Ook bij een situatie waarbij het is afgekocht voor 50 jaar.
Indien wel dan lijkt me afkoop erfpacht fiscaal niet handig?
Groet,
Keven Reactie infoteur, 02-12-2019
Beste Keven,
Voor de periode dat de erfpachtcanon is afgekocht kunt u niet 17 maal de canon van de WOZ-waarde aftrekken, wel kunt u gebruik maken van de leegwaarderatio:

https://financieel.infonu.nl/belasting/112933-tweede-woning-verhuren-en-leegwaarderatio-2018-2019-en-2020.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Wilbert, 05-10-2019
Ik overweeg een woning van 360.000 euro te kopen in Schiedam met voor 50 jaar afgekochte erfpacht tot 31 december 2035. De afkoopsom was indertijd 55.000 guldens. Aan wat voor bedragen moet ik denken mocht ik indertijd de erfpacht jaarlijks gaan betalen. Is daar een indicatie voor te geven, of kan ik dat uitrekenen aan de hand van de huidige grondprijs in Schiedam? En welke soort grondprijs dien ik dan aan te houden? Reactie infoteur, 15-01-2020
Beste Wilbert,
Voor de grondprijs in Schiedam in 1985 kunt u het beste met de gemeente Schiedam bellen, de grondprijzen voor de canons worden namelijk periodiek door de gemeente bepaald.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Michel, 20-08-2019
Ik heb vandaag een aanvraag ingediend bij de gemeente Amsterdam voor een aanbieding om over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Van de website begrijp ik dat het weken tot zelfs jaren kan duren voordat de gemeente Amsterdam met een aanbieding komt. Ik vroeg me af wat er gebeurt als de eigenaar voortijdig komt te overlijden cq de woning, voordat de aanbieding binnen is, verkoopt. Blijft de aanbieding staan voor de nieuwe eigenaar? Dit is wel belangrijk want na 2019 komt de korting te vervallen en dient ook de WOZ waarde van 2014 niet meer als grondslag voor de bepaling van de Erfpacht. Reactie infoteur, 20-08-2019
Beste Michel,
Erfpacht is een grondgebonden zaak, niet een persoonsgebonden zaak. Dat wil zeggen dat als de eigenaar voortijdig komt te overlijden of een woning verkoopt voordat er een aanbieding is of een akkoord is getekend, de aanbieding zal worden voorgelegd aan de erfgenamen respectievelijk nieuwe eigenaar. Omdat binnen Amsterdam administratief veel tijd nodig blijkt te zijn om een afkoop af te handelen, is niet uitgesloten dat dit toch in dergelijke gevallen niet altijd vanzelf goed zal gaan. Bewaar uw aanvraag dus goed, zorg voor een paper trail (of e-mails).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jennifer, 17-06-2019
Hoi,
wat fijn om zoveel informatie te kunnen vinden in jullie artikel over erfpacht.
Wij zitten zelf met een dilemma en zouden graag jullie mening willen hebben. wij wonen momenteel in een woning op erfpachtgrond (canon afgekocht tot 2043) en hebben een andere woning op het oog (erfpachtcanon afgekocht tot 2047). wij zijn van plan om naast het kopen van de nieuwe woning ook de lening van onze huidige woning (canon afgekocht tot 2043) volledig af te lossen. hierna kunnen wij onze huidige woning verhuren.
vragen:
a. is het verstandig om de canon tot het einde van de erfpachtduur af te kopen van onze huidige woning (wij vragen ons af of het voordeel van 17× jaarlijkse canon aftrekken vam woz waarde wel opweegt tegen het minder makkelijk kunnen verhuren van de woning; huurprijs gaat uiteindelijk vanaf 2043 omhoog ivm doorberekenen erfpacht…)
b. ingeval we de canon van beide woningen niet afkopen nu (ivm de lage rente en dus hoge afkoopsom) zouden dan de canons van beide huizen aftrekbaar zijn van de belasting?
c. is het überhaupt handig om twee woningen te hebben op erfpachtgrond?

alvast bedankt,
Jennifer Reactie infoteur, 18-06-2019
Hoi Jennifer,
a) Het afkopen van de erfpacht heeft het grote voordeel dat u later niet tegen onverwacht hoge kosten aanloopt en is bovendien een meerwaarde voor uw woning. Uiteraard moet het wel gaan om een afkoopsom die billijk is en niet onnodig hoog is opgeschroefd.
b) De rente van de financiering van de erfpacht van de eigen woning (waar u woont) is fiscaal aftrekbaar in box 1, de canon zelf is niet aftrekbaar. In box 3 geldt de 17 maal canonregel voor een tweede woning of verhuurde woning.
c) Sommige steden en gebieden kennen alleen maar erfpacht en men weet daar niet beter. Maar erfpacht heeft ook complicaties, zo wordt de grond nooit van u en kunnen er ook na afkoop nog beperkende maatregelen gelden.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Toon & Marjolein, 22-05-2019
Hallo,

op een leuke locatie hebben wij een leuke woning gezien op een stuk grond met erfpacht.
Wij zijn intent daar een bezoek te brengen, met de makelaar maar hebben wij ons goed geinformeerd over de erfpacht rompslomp en wij denken niet dat het handig is om de woning te kopen met erfpacht grond.
Hoe dit aan te pakken?
Erfpacht is van de NL gereformeerde Gemeente. Ik denk dus particulier/instantie.
Kunnen wij het afdwingen om woning EN grond aan ons te verkopen?

alvast bedankt.

groet, Toon Reactie infoteur, 24-05-2019
Beste Toon & Marjolein,
Dwingen om de grond aan u te verkopen zal niet gaan, maar u kunt de verpachter (de NL gereformeerde Gemeente) wel vragen om de grond aan u te verkopen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Angelique, 03-01-2019
Beste Zeemeeuw,

Wat leuk om te zien dat er zoveel kennis gedeeld wordt bij dit artikel! Bedankt voor al jouw bijdrage, wij steken hier veel van op.
Ik heb ook een vraag over erfpacht en het verkrijgen van een hypotheek in box drie.

Op dit moment woon ik in een appartement zonder hypotheek. Mijn woning heeft een erfpacht (afgekocht tot 2035) aan de instantie 'Woonstad'. Graag wil ik een hypotheek op deze eigen woning vestigen. Ik blijf hier zelf wonen.

Zoals ik het begrepen heb zal mijn hypotheek in box 3 komen omdat ik volledig de overwaarde financier.
Bij het onderzoek naar een geschikte hypotheek heb ik vernomen dat er geen een hypotheekverstrekker een lening uitgeeft aan woningen met erfpacht zonder een notariële opinie aan te vragen. Deze notariële opinie is echter alleen aan te vragen bij financieringen met de nationale hypotheek garantie zoal ik heb begrepen. Omdat mijn hypotheek in box 3 zal vallen kan ik geen nationale hypotheek garantie krijgen en dit dus niet aanvragen. Dit zou dus betekenen dat ik geen hypotheek op mijn eigen woning kan krijgen.

Ik ben benieuwd of er een manier is om toch financiering te krijgen op mijn eigen woning. Wat zouden eventuele opties kunnen zijn om te overwegen?

Alvast hartelijk bedankt,
Angelique Reactie infoteur, 04-01-2019
Beste Angelique,
1. Bij particuliere erfpacht zijn banken erg voorzichtig en vragen ze om een notariële opinie voor alle contracten die vóór 1 april 2012 zijn afgesloten. Ook als die notariële opinie er is, hoeft de bank geen hypotheek te verstrekken. Dat is dus inderdaad lastig, maar geef niet te snel op. Wellicht kan Woonstad meer duidelijkheid geven over de regels die voor de erfpacht zullen gelden na 2035.
2. Uw hypotheek komt in box 3 terecht als de hypotheek niet wordt benut voor de verbetering van uw eigen woning of afkoop erfpacht.
3. U kunt ook een persoonlijke lening afsluiten, waarbij uw woning dus geen onderpand is of een hypotheek die geldt tot 2035.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ann, 07-04-2018
Beste Zeemeeuw,
Wij hebben een recreatiewoning met erfpacht van een particuliere eigenaar. De grond heeft een recreatiebestemming. Sinds kort is er een VvE in oprichting omdat de eigenaar de gemeenschappelijke grond en andere zaken niet goed onderhoudt. Met de VvE is het de bedoeling gezamenlijk meer te bereiken. De VvE heeft de eigenaar gesommeerd om aan de slag te gaan met verbeteringen zoals ook is afgesproken in de erfpachtcontracten. Echter, de eigenaar staat er financieel slecht voor en een reële mogelijkheid is dat de eigenaar financieel niet aan de eisen van de VvE kan voldoen. Sterker nog, dit zou de eigenaar "de das om kunnen doen."

Ik ben nu benieuwd als eigenaar van een klein zomerhuisje op erfpachtgrond wat de gevolgen voor ons persoonlijk kunnen zijn wanneer de eigenaar van de grond failliet gaat. De grond van de eigenaar die aan ons erfpacht schijnt onder hypotheek te staan.

Wat nu als door een faillissement de grond verkocht moet worden via een curator bijvoorbeeld?
Of, stel… een projectontwikkelaar lijkt het wel wat om bij faillissement de grond te kopen en er een mooi vakantiepark neer te zetten. Kan dat? Het gebied is nu grotendeels vervallen. En ook bijna elke bewoner heeft een andere restduur van het erfpachtcontract omdat het gebiedje al zo lang bestaat.

Wat zijn dan onze opties? Is het zo dat een erfpachtcontract nooit kan worden ontbonden. Ook niet bij faillissement of dergelijke? Zijn er wellicht artikelen vindbaar of soortgelijke voorbeelden?
Groet. Ann Reactie infoteur, 09-04-2018
Beste Ann,
Volgens artikel 7:361 Burgerlijk Wetboek gaan bij een faillissement van de huidige verpachter de rechten en verplichtingen over naar de nieuwe verpachter. Een erfpachtcontract kan tegen een vergoeding worden ontbonden, waarbij de vergoeding mede afhankelijk is van de nog openstaande looptijd van een erfpachtcontract.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sjoerd, 20-02-2018
Goedendag,
Ik heb in 2015 een appartement gekocht in Amsterdam voor 275.000 ondertussen werd de WOZ vorig jaar al op 325.00 gezet en zal dit jaar weer hoger zijn.
De erfpacht is nu afgekocht tot 2051.
Ik kan de erfpacht eeuwigdurig afkopen voor 18.000 euro.
Is dit wijs?
Groet
Sjoerd Reactie infoteur, 22-02-2018
Goedendag Sjoerd,
Als u het geld beschikbaar hebt en de woning op korte termijn niet verkoopt, dan kan het afkopen van de erfpacht in Amsterdam verstandig zijn. Uw afkoopbedrag zal waarschijnlijk nog gebaseerd zijn op de WOZ-waarde 2014, en die is zeer waarschijnlijk een stuk lager dan de WOZ-waarde voor de jaren die komen gaan.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Wouter, 13-09-2017
Goedemiddag,

Ik heb samen met mijn vriendin een woning gekocht in het centrum van Groningen, in een van de weinige straten in Groningen waar nog erfpacht van de woningcoöperatie Nijestee op zit. De erfpacht loopt tot 2032, daarna kan de erfpacht afgekocht worden of jaarlijks 6% betaald worden van de grondwaarde. De afkoopsom is afhankelijk van het rentepercentage. Dit wordt jaarlijks opnieuw vastgesteld aan de actuele rentestand voor langlopende spaardeposito’s, 3% voor 2017. Is het verstandig om met de koop van het huis ook de erfpacht af te kopen of kunnen we beter wachten, in de hoop dat de rente gaat stijgen en daardoor de afkoopsom minder wordt?
Koopsom erfpacht 2032; Om te bepalen welk bedrag u betaalt als u eigenaar wilt worden, neemt u 90% van de actuele
WOZ-waarde van uw woning en vermenigvuldigt u dit bedrag met 15%.
Erfpacht berekening 2017: (bovenstaand bedrag / 1,03^15)

Vriendelijke groeten,
Wouter Reactie infoteur, 17-02-2018
Beste Wouter,
Als dit inderdaad de rekenregel is (90% vast, 15% vast, 3% variabel), dan wordt het bedrag lager bij een oplopende rente en gelijkblijvende WOZ-waarde. Nu is het al zo dat de langlopende rente (20 jaar) maximaal 2,15% is. Bovendien zal de WOZ-waarde waarschijnlijk stijgen. Waarschijnlijk zult u met afkoop in 2018 duurder uit zijn dan in 2017. Als de woningmarkt de komende jaren ineenstort, dan zal ook de WOZ-waarde omlaag gaan.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Monique Degens, 25-06-2017
Goedemiddag,

Mijn moeder woont in een huis met erfpacht (gemeente is eigendom van de grond). Ivm met haar hoge leeftijd denkt mijn moeder haar huis te verkopen. Omdat de erfpacht over 10 jaar verloopt zijn er twee vragen:
1. Hoe kunnen wij nu al weten hoe hoog de canon wordt over 10 jaar en wat zal de verlengingsperiode zijn?
2. Met hoeveel procent daalt de verkoopwaarde van een huis door erfpacht van de grond? Bijvoorbeeld bij een huis met verkoopwaarde van 250.000 euro?

Dank u wel voor uw hulp!

Met vriendelijke groet,
Monique Degens Reactie infoteur, 26-06-2017
Beste Monique Degens,
1. Hoe hoog de canon wordt, zal waarschijnlijk nog niet bekend zijn, maar over de methodiek kan de gemeente u wel informatie verschaffen. Meer informatie over uw erfpacht vindt u in het contract van de erfpacht of kunt u vragen bij de gemeente.
2. Vaak wordt de waarde van de grond niet afgesplitst van de totale waarde, maar wordt de waarde van de woning gebaseerd op de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt. Een makelaar kan daar inzicht in geven of u kijkt eens op huizensite als funda:

http://huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/7023-welke-huizensite-kiest-u.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ronald, 09-04-2017
Goedemiddag,

We hebben de erfpacht op de 2e woning afgekocht in april 2016. Mag je dan voor aangifte 2016 de erfpacht canon nog wel 17 x in mindering brengen op de WOZ waarde? Of wellicht de afkoopwaarde? Of vervalt deze mogelijkheid dan direct dat belastingjaar?

Hartelijk dank voor uw reactie,

Vriendelijke groet,

Ronald Reactie infoteur, 11-04-2017
Beste Ronald,
Omdat de erfpacht nog niet op 1 januari was afgekocht, mag u voor 2016 nog 17 maal de erfpachtcanon in mindering brengen op de WOZ-waarde.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Anja, 07-03-2017
Goedendag,

Ons appartementencomplex bestaat uit 6 appartementen en beneden een winkel. Als we als VvE de erfpacht willen afkopen, moet dan ook de eigenaar van de winkel meedoen? Of alleen de appartementseigenaren?

Vr Gr Anja Reactie infoteur, 07-03-2017
Beste Anja,
Dat hangt van de gemeente af. Het kan zijn dat de gemeente bereid is om de erfpacht voor de appartementseigenaren af te kopen en die voor de winkel in stand te houden.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sonja, 21-06-2016
Goedendag Zeemeeuw,
Wij hebben de mogelijkheid om een stuk grond te pachten (erfpacht). Er staat nu een huis op dat gesloopt dient te worden. Er hoeft niets betaald te worden voor dit huis. Er moet wel een nieuw huis gebouwd worden. Hoe werkt dit met een hypotheekaanvraag? Krijg je voor zo'n constructie wel een hypotheek? En wordt de hoogte net zo berekend als met een gewoon koophuis?
Bedankt alvast.
Vriendelijke groeten, Sonja. Reactie infoteur, 21-06-2016
Beste Soja,
U kunt ook bij erfpacht een hypotheek krijgen. Niet alle banken zijn even gretig als de verpachter een particulier is, maar in Amsterdam bijvoorbeeld staan veel huizen op erfpachtgrond van de gemeente en ook daar worden vele hypotheken verstrekt. Een vergelijkbaar koophuis met eigen grond zal in de praktijk duurder zijn omdat er ook voor de grond zal moeten worden betaald.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Frank, 26-04-2016
Beste Zeemeeuw,
begin 2015 (03-03) heb ik voor € 336.000,- een appartement in Amsterdam gekocht, waarvan de erfpacht is afgekocht tot 2048. Nu ontving ik onlangs een WOZ taxatie van de gemeente voor pijldatum 01-01-2015 van € 350.000,- hiertegen ben ik in bezwaar gegaan, ook omdat in het aankoopbedrag een deel van € 3.750,- voor reservering van de VVE zat. In een reactie van de gemeente is de WOZ nu verlaagd naar € 337.000,- waarop ik aan de gemeente gevraagd heb waarom de WOZ niet op € 336.000,- minus € 3.750,- gesteld is mede gezien de wet art. 17, lid 2 Wet WOZ.
Het antwoord van de gemeente is dat het aankoopbedrag gecorrigeerd dient te worden vanwege het feit dat de erfpacht is afgekocht, maw het aankoopbedrag weerspiegelt niet de WOZ waarde volgens art 17 lid 2 Wet WOZ. Is deze handelswijze van de gemeente correct?
alvast bedankt voor de genomen moeite,
met vriendelijke groet, Frank. Reactie infoteur, 27-04-2016
Beste Frank,
Ja, bij de bepaling van de WOZ waarde wordt de waarde berekend alsof de woning geen erfpacht kent.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

M. de Bruijn, 03-03-2016
Beste Zeemeeuw,
Het huis wat wij in 1988 gekocht hebben zit erfpacht op van toen circa 18,-- gulden, nu stuurt de gemeente een brief waarin staat dat het vanaf 2000 niet meer betaald hoefde te worden omdat het meer adm kosten dan het opbracht,
Nu wil de gemeente dat wij 2.5% van de huidige grondprijs van onze kavel als afkoopsom betalen en dan word het eigendom,
Zou circa € 2250,-- zijn, ik vraag mij af of dat normaal is en kan ik er onder uit komen, wat die geldwolven willen!
Gr. Mart de Bruijn Reactie infoteur, 04-03-2016
Beste M. de Bruijn,
Volgens mij kunt u dit afwijzen en aangeven dat u de komende jaren de circa 8,20 euro blijft betalen (18 gulden).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sander, 20-02-2016
Beste Zeeuwmeeuw,

Ik en mijn partner zijn geintreseerd in een huis waarop erfpacht rust.
De koopprijs is 164.500 K.K. en staat nu voor meer dan 6 maanden te koop.
De erfpacht is afgekocht tot 2033.
Met een starterslening zouden mijn partner en ik tot 167.000 kunnen lenen onder de huidige omstandigheden.

Zou afdingen op de koopprijs mogelijk zijn? En met hoeveel?
Indien ja, is het dan een optie om de grond erbij te kopen?(risico dat dit boven ons budget komt.)

Ik hoor graag hoe u er over denkt.
Alvast bedankt.

Met vriendelijke groeten,

Sander. Reactie infoteur, 22-02-2016
Beste Sander,
Geen eigen grond maar erfpacht betekent dat een woning minder waard is. Of de 164.500 euro een te hoge prijs is, kunt u inschatten door de prijs te vergelijken met een vergelijkbare woning in de omgeving op eigen grond. Probeer altijd af te dingen (dat zal in Amsterdam waarschijnlijk niet lukken).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Waar Moet Je Zijn Als Je Teveel Betaald, 31-01-2016
Waar moet je zijn als je teveel betaald, wie bepaald de hoogte van erfpacht? Reactie infoteur, 01-02-2016
Beste Waar moet je zijn,
In feite bepaalt de eigenaar van de grond de erf[pacht. Als dit de gemeente is, moeten de afspraken in de de gemeenteraad worden gevolgd. Is het een particuliere verpachter dan kunt u wellicht met die persoon nog onderhandelen. Een geschil in erfpacht kan aan de kantonrechter worden voorgelegd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Truus, 18-12-2015
Ons huis staat op erfpacht (net als alle woningen in deze wijk). De gemeente gaat ingrijpend de wijk saneren wat betekent dat de straat en de stoep verhoogd gaan worden, beplanting wordt vernieuwd en de riolering aangepast.
Hierdoor worden de bewoners verplicht om de rioolaansluiting naar het huis aan te passen, daarbij moeten de brandgangen achter de woningen ook worden verhoogd (deze staan nu al blank bij flinke regen). Volgens de gemeente komen al deze kosten voor rekening van de eigenaren van de woning. Ik vraag me dat af omdat de grond niet van de bewoners is, maar van de gemeente. Reactie infoteur, 19-12-2015
Beste Truus,
Om dat zeker te weten moet u ook kijken naar de erfpachtvoorwaarden in de akte van uitgifte in erfpacht. Daarin is aangegeven welke lasten en onderhoud voor rekening van de erfpachter komen en of er andere bijzondere regels zijn waaraan de erfpachter zich moet houden.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Marina, 17-11-2015
Beste zeemeeuw.
Bij onze woning in Dordrecht (grond in eigendom, geen erfpacht) willen wij een stukje grond aankopen van de buurman om er vervolgens een schuurtje op te zetten. Op de tuin van buurman rust erfpacht. Volgens de buurman staat in de erfpachtvoorwaarden dat hij het gebruiksrecht mag verkopen/overdragen. Wij hebben bij het kadaster een aanvraag gedaan voor splitsing van het perceel van de buurman.
Mijn vragen zijn als volgt:
- Moeten wij toch de gemeente Dordrecht betrekken in het proces, of zijn die geen partij?
- Zijn de erfpacht voorwaarden van de gemeente Dordrecht ergens te vinden openbaar (online?)
- Is een koopakte voldoende of moeten wij ook verplicht naar de notaris voor de overdracht?

Alvast hartelijk bedankt voor uw reactie. Heel fijn dat u uw kennis deelt!
Mvg, Marina Reactie infoteur, 18-11-2015
Beste Marina,
Voor de aankoop van een stuk grond moet er een leveringsakte worden opgesteld bij de notaris, anders is er geen rechtsgeldigheid van de aankoop. Maar als de grond in erfpacht is, is die niet van uw buurman en kan hij die ook niet aan u verkopen. U kunt wellicht het gebruiksrecht kopen, maar de grond blijft dan van de gemeente en blijft in erfpacht. De gemeente is de enige entiteit die de grond aan u kan verkopen en hoeft met een "ruilverkaveling" niet akkoord te gaan. Ik denk dat voor u nu primair de gemeente het eerste aanspreekpunt is, want de buurman wil wel handelen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mike, 10-10-2015
Beste Zeemeeuw,

Onderstaande vraag en antwoord is mij niet geheel duidelijk. Is een voortdurende erfpacht gelijk aan erfpacht voor een bepaald tijdvak?

Wat ik hierover lees is:
Zie Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels (2008): ‘Indien geen duur is bepaald, duidt men het erfpachtrecht aan als
‘voortdurend’ of ‘eeuwigdurend’. Het gaat hier echter niet om vaststaande begrippen en in de praktijk is de terminologie
enigszins onvast.’
A.A. Van Velten (2012): ’(…) de terminologie voortdurend/eeuwigdurend is niet op de wet gebaseerd en wordt in de praktijk vrij willekeurig gebruikt.’

Maar dat maakt het nog niet 100% duidelijk in welk geval je dus zekerheid hebt dat een pacht van bijvoorbeeld 2 euro per jaar niet op een zeker moment wordt aangepast aan marktconform nivo. Is de erfpachter daartoe op enig moment gerechtigd als er geen duur is bepaald?

Groeten Mike Reactie infoteur, 11-10-2015
Beste Mike,
Eigenlijk kan alleen het pachtcontract hierover duidelijkheid geven. Als geen enkele duur is bepaald en geen enkele vorm van toets is aangegeven, lijkt het er toch op dat de pacht niet meer zal worden aangepast.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mike, 24-08-2015
Beste Zeemeeuw,

U barst van de kennis, vandaar dat ik mijn vraag aan u richt. Wij betalen 2 euro per jaar aan erfpacht, deze is altijddurend i.p.v. eeuwigdurend die dus na 100 jaar (een eeuw) zou aflopen.
Vraag 1: Kent u deze vorm van erfpacht?
Vraag 2: Zou u met de zekerheid dat het toch nooit afloopt en het bedrag hetzelfde blijft er alsnog voor kiezen om het af te kopen?

Groeten Mike Reactie infoteur, 25-08-2015
Beste Mike,
Uw erfpacht is een voortdurende erfpacht ofwel een erfpacht voor een bepaald tijdvak. Dat tijdvak loopt af (na 100 jaar) en kan dan opnieuw worden verlengd. Het bedrag dat u nu betaalt is zo laag dat afkopen weinig zin heeft, maar dat kan veranderen op het moment dat het einde van het tijdvak nadert en een nieuwe canon moet worden afgesproken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Tony Beljon, 06-08-2015
Ik kan een eengezinswoning kopen in Amsterdam Zuidoost. Het betreft een nieuwbouw project genaamd "Switi" en wordt opgeleverd in de zomer van 2016. Er is een mogelijkheid om de erfpacht af te kopen. Is dat verstandig? Reactie infoteur, 06-08-2015
Beste Tony Beljon,
Als u voldoende inkomen hebt is afkopen verstandig, omdat u de erfpacht kunt meefinancieren met uw hypotheek. De hypotheekrente is momenteel laag.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

E. van Lith, 28-06-2015
Beste zeemeeuw,

We willen een bod uitbrengen op een chalet op landgoed windhorst in brabant, waar een mooi chalet te koop staat voor 60.000,- en waar de verkoper meld dat de erfpacht is afgekocht tot 2069.

Nu loopt er een zaak tussen de pachters en de gemeente, in 2006 hebben ca 100 pachters een afkoopsom van 22.000 euro voldaan voor de jaarlijkse erfpachtcanon aan de beheerder, die er na een faillissement met de koopsommen vandoor is gegaan, waarna de rechter de gemeente in het gelijk heeft gesteld in haar eis tot navordering van de canons.

Ook is er een nieuwe regeling gekomen waarbij recent de gemeente de canons kan herzien, die de komende jaren
4% van de waarde van de grond zullen zijn 600m2 en met jaarlijkse cbs indexatie en 15 jaarlijkse hertaxatie recent 2008

Kortom, wat is nu redelijk, moeten we de 22.000 in mindering brengen op de vraagprijs en wat zijn de risico's van aankoop inzake erfpacht op de waarde van het chalet, wat is een redelijke prijs? Reactie infoteur, 28-06-2015
Beste E. van Lith,
Als ik het goed zie mag de gemeente Bernheze de erfpacht voor eigenaren van grond op de Wildhorst in Heeswijk-Dinther verhogen, ook als de beheerscoöperatie eerder anders heeft gesteld. Het lijkt wel of u zaken doet met de gemeente en de beheersorganisatie uw administratiekantoor is. Om zeker te weten wat uw rechten zijn, kunt u het beste contact opnemen met de gemeente Bernheze zelf. Overigens stelt de beheersorganisatie allerlei beperkende voorwaarden aan de pachters. Het is verstandig om ook daar goed naar te kijken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bertus, 17-06-2015
Beste Zeeuwmeeuw,

Ook ik heb een vraag. Ik heb totaal maar dan ook totaal geen enkel verstand van wat er allemaal bij komt kijken bij het kopen van een huis (ik woon nog steeds bij mijn ouders). Ik sta wel al ingeschreven bij de woningbouw, maar aangezien ik teveel verdien kom ik niet voor in aanmerking voor een sociale huurwoning (werk al jaren voor een groot, Nederlands supermarktbedrijf).
Maar mijn vraag is zo'n beetje het volgende… Ik woon al sinds begin jaren '80 in een volksbuurt van Alkmaar, en ben hier en daar aan het rondkijken voor een appartement. Nu staan er bij mij in de buurt (waar ik het liefste wil blijven omdat ik gewend ben aan deze omgeving, er vertrouwd mee ben, mijn boodschappen doe en er veel mensen ken) een aantal appartementen te koop; deze hebben een "voortdurend recht van erfpacht" en lopen tot 1 januari 2035, waarbij je ca. 52,- per maand voor betaalt.
Kan de gemeente Alkmaar, bij het bereiken van 1 januari 2035, de grond opeisen (voor bijv. nieuwbouw), zodat je op straat staat? En kan het ook zo zijn dat ze het maandelijkse canonbedrag van 52,- per maand zwaar en zwaar verhogen naar bijvoorbeeld het dubbele? Reactie infoteur, 17-06-2015
Beste Bertus,
Bij erfpacht is het zo dat uiteindelijk de eigenaar van de grond bepaalt. Normaal gesproken gaat dit goed en stelt de gemeente geen onbehoorlijke eisen, maar u bent nooit 100% zeker. En in 2035 kan of worden besloten dat de erfpacht eeuwigdurend tegen een bepaalde koopsom kan worden afgekocht of er wordt een nieuwe canon vastgesteld. En ook daarbij kun je een forse verhoging niet uitsluiten. Het jaar 2035 is ver weg en niemand weet hoe groot de nood van de gemeente tegen die tijd zal zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jaleesa, 08-04-2015
Beste Zeemeeuw,

Mijn partner en ik zijn verliefd geworden op een fantastisch huis van 175.000 K.K. Bij de kenmerken van dit huis wordt aangegeven dat de erfpacht is afgekocht tot 2029. Als wij dit huis nu kopen, wat voor gevolgen heeft dat als wij hier langer dan 14 jaar blijven wonen of het huis binnen 10 - 15 jaar willen verkopen?

Alvast dank voor uw advies
Met vriendelijke groet,
Jaleesa. Reactie infoteur, 08-04-2015
Beste Jaleesa,
Als u in de tussentijd het huis wilt verkopen kan onzekerheid over de hoogte van de nieuwe erfpacht voor een koper een bezwaar zijn. In 2029 krijgt u een nieuwe canon (nieuw bedrag aan erfpacht) en die kan veel hoger zijn dan nu. Het is de moeite waard om te bekijken of de erfpacht eeuwigdurend of voor vele jaren kan worden afgekocht en hoeveel geld daarmee gemoeid zou zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Diana, 18-03-2015
Beste Zeemeeuw,

Wij hebben de mogelijkheid om nieuwbouwhuis te kopen in Amsterdam met erfpacht (oplevering waarschijnlijk zomer 2016). Ik lees u dat in Amsterdam de erfpacht waarschijnlijk volgend jaar zal verdwijnen. Is het in dat opzicht verstandig om nu de erfpacht voor 50 jaar af te kopen of is het beter om te wachten en dus op jaarlijkse erfpacht te blijven totdat we de grond kunnen kopen? Moeten we dan de hypotheek openbreken om dit mee te financieren (met opnieuw kosten)?
Bedankt voor uw advies. Met vriendelijke groet, Diana Reactie infoteur, 18-03-2015
Beste Diana,
Niemand weet wat Amsterdam straks voor de grond gaat vragen en of uw nieuwbouwwoning dan aan de beurt is. Wat betreft de hypotheek is het zo dat u, als uw inkomen hoog genoeg is, de bank kunt vragen om een verhoogde inschrijving waarbij u de extra hypotheek eventueel later opneemt als u de grond bijkoopt. Ook is vaak een tweede hypotheek mogelijk zonder de eerste hypotheek te moeten wijzigen:

http://financieel.infonu.nl/hypotheek/85663-verhoogde-inschrijving-hypotheek-onderhands-verhogen.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Tina, 24-02-2015
Via erving een B.V. met 2 recreatiebungalows op particuliere erfpacht in bezit gekregen. De huisjes en grond zijn in familiebezit vanaf 1973. Erfpachtcontract (eeuwigdurende erfpacht) dateert van 26-7-1973. De erfpachter wil de erfpacht afkopen maar de (grondeigenaar)verpachter wil dit niet, zodat er de jaarlijkse verplichting is canon te blijven betalen. De erfpachter wil de huisjes bovendien verkopen, maar met erfpacht blijkt dit niet zo gewild. Kan ik iets doen aan de onwil om te verkopen van de (particuliere) verpachter? Reactie infoteur, 24-02-2015
Beste Tina,
Ik begrijp het probleem maar u kunt de verpachter niet dwingen om af te kopen. Misschien kunt u via onderhandeling (een bepaald bedrag bieden) verder komen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jolanda, 18-02-2015
Wij gaan binnenkort een huis bezichtigen (330.000) met een erfpacht van 28000,- per jaar (jaarlijks geïndexeerd). De makelaar doet erg luchtig over, maar wat ik lees hieronder is; hoe meer inkomen, hoe meer aftrek? Leuk dat je mag aftrekken, maar wat zal zoiets nu per maand aan kosten opleveren? Hypotheek is makkelijk te berekenen, weten we zelfs al en valt ruim binnen budget. Maar de pacht… komt dat neer op 28.000,-/12mnd? Reactie infoteur, 19-02-2015
Beste Jolanda,
Als uw jaarlijkse erfpacht gelijk is aan 28.000 euro, betekent dat inderdaad dat u dit bedrag elk jaar moet betalen om de grond waarop het huis staat te mogen huren. Dat zou overigens een fors bedrag zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bas Degreef, 15-01-2015
Ik vertegenwoordig een Stichting voor Verstandelijk Gehandicapten. Momenteel ga ik een zorgboerderij huren. De opstal is eigendom van een familie, echter is de grond op erfpacht van de gemeente, waarde van de grond is 225.000 met 3,5% rente. 830,00 per jaar (totale looptijd 34 jaar, restlooptijd 22 jaar).

In het huurcontract wil de eigenaar een afgesproken koopsom plaatsen, aangezien wij de intentie hebben om de opstal te kopen binnen nu en 5 jaar.

Als Stichting kan ik geen BTW aftrekken. Kan ik de erfpacht hierdoor ook niet aftrekken lijkt mij. Klopt dit?

Mijn taxateur heeft de opstal getaxeerd op 550.000 euro marktwaarde (?). Met daarbij dus de erfpacht.

De taxateur van de verkopende partij taxeert de waarde op 875.000 als waarde in het economische verkeer (?). In het rapport is te zien dat de erfpacht bekend is, maar plaatst een huidige waarde van 105.000 op het rapport voor de grond. De executiewaarde (?) wordt vastgesteld op 675.000.

Het lijkt wel alsof mijn taxateur de "aflossing" van de erfpacht vergeten is, en de 105.000 nog bij de 550.000 opgeteld moet worden (totaal 655.000)

Daarnaast lijkt mij dat de economische waarde van 875.000 veel te hoog is. En dat het eerder richting de executiewaarde moet gaan. Aangezien een erf met erfpacht altijd minder waard behoord te zijn dan een erf met eigen grond. Daarnaast is deze constructie niet gewild door kopers.

Kunt u mij voorzien van advies?

Met vriendelijke groet, Bas de Greef Reactie infoteur, 17-01-2015
Beste Bas Degreef,
1. De kosten van erfpacht zijn alleen als kosten eigen woning aftrekbaar voor een particuliere eigen woning op erfpacht. Dit voordeel heeft uw stichting dus helaas niet.
2. Aangezien de erfpacht in handen van de gemeente is, is het goed om eerst na te gaan of afkopen wel kan en hoeveel de gemeente daarvoor gaat vragen. Is de beklemming (erfpacht) over vijf jaar dan echt verdwenen, of niet? Wat garandeert de eigenaar van de opstal? Overigens is 3,5% rente veel meer dan 830 euro per jaar.
3. Wilt u een optie tot koop of zeker zijn dat u over vijf jaar volledig eigenaar bent?
4. De opstal laat zich over het algemeen vrij eenvoudig taxeren, waarna het onderhandelen wordt. Maar wat de waarde van de grond is en of de gemeente bereid is om te verkopen weet alleen de gemeente.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Janice, 19-12-2014
Mijn man wil een huis kopen op een erfpacht. De huur som van het erfpacht wordt vast gelegd voor een periode voor 30 jaar. Als mijn kinderen het erven en het huis niet kunnen verkopen moeten zij dan de erfpacht betalen tot het huis verkocht wordt?

Vriendelijk groet,
Janice Reactie infoteur, 19-12-2014
Beste Janice,
De eigenaar van het huis is inderdaad erfpacht verschuldigd, ook uw kinderen als zij het erven.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Wim Prins, 20-11-2014
Ons bedrijf staat bovenwater op erfpacht van Rijkswaterstaat. Met veel geschrijf en bodem onderzoek wilde zij het overbodig verklaren na 3-jaar. Maar wij mogen het pas kopen als de gemeente er ook van afziet. Met als resultaat dat de gemeente het nu kopen gaat. Is dit een normale geoorloofde actie? Reactie infoteur, 21-11-2014
Beste Wim Prins,
Of dit geoorloofd is, hangt af van de voorwaarden bij uw erfpacht. Staat daarin dat het recht van erfpacht aan een ander mag worden doorverkocht?
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Paul van de Scheur, 19-11-2014
In uw artikel vind ik de onderstaande regel

"Ik heb een tweede woning op erfpacht
Bij een tweede woning op grond met erfpacht heeft afkoop gevolgen voor de waardering van uw onroerend goed in box 3 van de inkomstenbelasting. In die vermogens box mag u namelijk 17x de jaarlijkse erfpachtcanon in mindering brengen op de WOZ-waarde en dat scheelt weer. Als u afkoop, vervalt deze mogelijkheid."

kunt u mij vertellen waar ik dit bij de belasting dienst kan vinden. want ik zelf kan dit niet vinden (17x de jaarlijkse erfpachtcanon in mindering brengen op de WOZ-waarde) of hoe dit gegrond is.

Met vriendelijke groet
Paul van de Scheur Reactie infoteur, 20-11-2014
Beste Paul van de Scheur,
Wet IB art 5.20 maakt dit mogelijk.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Marcel de Ruiter, 08-10-2014
Waar moet ik als koper rekening mee houden bij de aankoop van een woning met: altijd durende erfpacht en dat er geen canon wordt geïnd? Reactie infoteur, 09-10-2014
Beste Marcel de Ruiter,
De kern van een eeuwigdurende erfpacht is dat de grond niet van u is, maar wel wat er op de grond staat. Dat maakt de aankoop goedkoper, maar het is geen eigen grond. Bekijk de pachtovereenkomst goed op de voorwaarden en mogelijkheden die erin genoemd worden. Banken financieren liever een huis op eigen grond dan op gepachte grond.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Robin, 29-07-2014
Beste Zeemeeuw,
We willen een nieuwbouw woning kopen en de gemeente wil het aankopen van een huis aantrekkelijker maken door gebruik te maken van erfpacht. Nu zijn er twee opties:
- erfpacht tegen 5,5 % erfpachtcanon (10 jaar vast) en na 10 jaar de mogelijkheid om de grond te kopen tegen de huidige von prijs (stel 100.000 euro).
- direct de grond kopen (en dus meefinancieren in de hypotheek) tegen 130% van de von prijs van de grond.
Welke optie is nu het goedkoopst?

mvg,
Robin Reactie infoteur, 30-07-2014
Beste Robin,
1. Wat goedkoper is, hangt vooral af van de hypotheekrente die u moet betalen en of er eigen geld is. Bovendien is een huis met eigen grond voor vele mensen aantrekkelijker en waardeverhogend als u tussentijds wilt verkopen (binnen 10 jaar).
2. Als u de grond moet financieren, zal nu kopen tegen 130% waarschijnlijker duurder zijn dan de aankoop van de grond uit te stellen, maar dan moet u tegen die tijd wel over de 100.000 euro kunnen beschikken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

David, 26-02-2014
Beste zeemeeuw,

Mijn vriendin en ik willen een bod uitbrengen op een woning met erfpacht. Wij willen graag het eeuwig durend afkopen meefinancieren, is dit dan nog wel interessant met het oog op de hypotheekrenteaftrek?
Mvg,

David Reactie infoteur, 27-02-2014
Beste David,
Als u de afkoop van erfpacht met een annuïtaire lening of hypotheek financiert, is de rente als hypotheekrente aftrekbaar. Hoe hoger uw inkomen, hoe interessanter dat is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Simone, 24-01-2014
Beste zeemeeuw,

Ik heb een huis gekocht van EUR 167.000 en de erfpacht van EUR 4000 p/j niet afgekocht.
Nu moet ik voor de belastingdienst de WOZ waarde weten van mijn huis. Dit huis is nog in aanbouw, dus daar heb ik geen specifieke informatie over. Mijn vraag is hoe ik een schatting kan maken van de WOZ-waarde? Moet ik er dan vanuit gaan dat de WOZ waarde rondom het bedrag EUR 167.000 ligt of moet ik ook de erfpacht erbij rekenen (alsof ik deze zou hebben afgekocht)? De grond is tenslotte niet mijn eigendom.

Met vriendelijke groet,
Simone Reactie infoteur, 24-01-2014
Beste Simone,
De WOZ-waarde is de waarde alsof een woning geen erfpacht heeft (eigen grond). Hoeveel uw grond waard is, hangt helemaal af van de locatie. Vaak is in het erfpachtcontract wel een getaxeerde waarde opgegeven of zijn er wellicht vergelijkbare woningen in de buurt die op eigen grond staan. U kunt ook een (lage) schatting maken en afwachten totdat u de WOZ-waarde wel kent en even afwachten hoe de fiscus hierop reageert.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Frans, 02-10-2013
Bedankt Zeemeeuw, voor uw snelle antwoorden en het willen delen van uw indrukwekkende parate kennis.
met vriendelijke groet,
Frans Reactie infoteur, 02-10-2013
Beste Frans,
Graag gedaan.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Frans, 02-10-2013
Duidelijk een zeemeeuw die ze niet ziet vliegen, had ik u maar als accountant, ik zou u menig visje extra toewerpen.
Nog een vraagje waarbij mijn accountant het antwoord schuldig blijft:
De verhuurde winkel lag het hele jaar 2010 leeg, de WOZ waarde is niet aangepast voor dat ene jaar omdat er zich eind 2010 weer een huurder meldde. Kan ik voor wat de rendementsgrondslag van 2010 betreft een iets lagere waarde opgeven wegens leegstand, de economische waarde was hierdoor in 2010 immers minder?
Bent u het met de volgende berekeningsformule voor de canonberekening eens: "canonberekening per jaar = grondwaarde x gebruikelijk gehanteerde rente van dat jaar." (Ze gingen zo'n 10 jaar geleden uit van 5%). Reactie infoteur, 02-10-2013
Beste Frans,
Bekijkt u eens hoe de WOZ-waarde van uw pand is berekend. Is het op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, wat zijn daarbij de veronderstellingen en wat vindt u van het vergelijkingsmateriaal dat men hanteert? Zijn die veronderstellingen volgens u redelijk of geven ze aanleiding om bezwaar te maken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Frans, 20-09-2013
Beste Zeemeeuw,
Wat een specifieke kennis van zaken komt hier voorbij. Zelden meegemaakt!
Ik zit met het volgende:
Een verhuurde winkel in het centrum van de stad ligt op erfpachtgrond en de WOZ-waarde is bepaald alsof de grond eigendom is. Hierdoor heb ik het probleem dat het pand voor het overdreven hoge bedrag van de WOZ-waarde niet te verkopen is. Het hoogste bod tot nu toe in verhuurde staat is nog niet de helft van de vastgestelde WOZ-waarde, omdat de grond geen eigendom is. Toch wordt wat de rendementsgrondslag (box 3) betreft, het pand gewaardeerd voor een bedrag dat gelijk is aan de WOZ-waarde. Heeft het zin om hier tegenin te gaan?
Met vriendelijke groeten
Frans Reactie infoteur, 02-10-2013
Beste Frans,
1. De wet bepaalt dat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld alsof de grond in eigen bezit is. Hiertegen bezwaar maken heeft geen zin.
2. Uw verkoopprijs is de economische waarde van het pand en die hoeft niet gelijk te zijn aan de WOZ-waarde. Sterker nog, in geval van erfpacht zal die prijs lager zijn.
3. Omdat dit een bekend nadeel is, staat de belastingdienst bij woningen toe dat u de waarde in box 3 vermindert met 17 maal de jaarlijkse erfpachtcanon. Dit laatste kunt u als voordeel aanprijzen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Paul Siousias, 06-08-2013
Mijn zoon gaat a.s. vrijdag een appartement bezichtigen, deze zijn eerst verhuurd door Portaal in Utrecht en worden nu verkocht.
Bij de bijzonderheden staat dit : Erfpachtscanon wordt eeuwigdurend afgekocht, wat moet ik hier onder verstaan.
Komt er boven de vraagprijs nog erfpacht bij of is hij afgekocht, het zijn portiekflat appartementen van 4 hoog.
En waar moet ik nog meer opletten.
Gr.Paul Siousias Reactie infoteur, 07-08-2013
Beste Paul Siousias,
1. De opmerking over de erfpachtcanon is onduidelijk. Daar moet u de makelaar echt naar vragen: het kan een voornemen zijn, het kan verplicht zijn en het kan een extra uitgavenpost zijn.
2. Waar u op moet letten is dat een appartement deel uitmaakt van een vereniging van eigenaren met een maandelijkse VvE-bijdrage. Hoeveel bedraagt die bijdrage, zit er al geld in een pot en worden er binnenkort grote uitgaven verwacht? Zijn er ook servicekosten?
3. Waarschijnlijk is de VvE nog in oprichting:

http://www.huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/12395-vastgoed-een-appartement-kopen.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

John B. van Zanten, 15-06-2013
Ik heb een appartement dat ik verhuur; de erfpacht is voor 50 jaar (nog 47 jaar te gaan) afgekocht. Voor de aangifte IB mag ik bij Overig Onroerend Goed de WOZ waarde verminderen met (in 2011) 17 x de jaarlijkse erfpachtcanon, te weten 17 x 2.900= 49.300 euro. Dat zou voor Box 3 dus 1,2% van 49.300= 591 euro belasting in mijn voordeel schelen, maar ik heb al voor 50 jaar afgekocht. Ik kan nergens vinden, ook niet in de wet, wat ik moet doen in geval er wél sprake is van erfpacht, maar niet van jaarlijkse canons omdat de erfpacht is afgekocht.
Weet u raad?
Ik hoor graag van u,
John B van Zanten Reactie infoteur, 02-12-2019
Beste John B. van Zanten,
1. Bij de eigen woning vervalt de aftrek van de erfpacht als de erfpacht is afgekocht. Analoog hieraan vervalt de correctie op de WOZ-waarde voor een tweede woning ook bij afkoop.
2. Wellicht kunt u gebruik maken van de leegwaarderatio:

https://financieel.infonu.nl/belasting/112933-tweede-woning-verhuren-en-leegwaarderatio-2018-2019-en-2020.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sjoerd Keizer, 09-02-2013
Kunt u mij vertellen of er een erfpachtwet in making is? Binnen onze gemeente Kollumerland c.a. zijn wij niet gewend met erfpacht te werken. Als raadslid wil ik graag dat er meer wordt gebouwd in onze gemeente. Er gebeurt nu helemaal niets. Wat vindt u van het voorstel en kunt u mij nog tips geven, voordat ik een motie gaan indienen om erfpacht te bevorderen. Het gaat om gemeentelijke erfpacht in eerste instantie. Bij voorbaat dank, voor uw reactie. Met vriendelijke groet, Sjoerd Keizer. Reactie infoteur, 04-01-2020
Beste Sjoerd Keizer,
1. Bij een aantal grote gemeenten is de tendens gaande om huizen met erfpacht af te stoten door de grond aan de eigenaar van de opstal te verkopen. Erfpacht zou niet meer van deze tijd zou zijn en het levert op korte termijn geld op voor de gemeentelijke kas.
2. Het kopen van een huis met erfpacht is in eerste instantie voor de koper goedkoper, maar banken zijn lastiger waar het om erfpacht gaat (zeker particuliere erfpacht) en na verloop van tijd is de grond huren duurder dan kopen. De pachter wordt ook geconfronteerd met (ongewenste) verhogingen van de pacht.
3. Een gemeente die grond met erfpacht uitgeeft, moet daarvoor extra geld uittrekken doordat men in feite geld voorschiet aan de koper van de opstal.
4. Er zijn nieuwe criteria opgesteld voor de particuliere erfpacht:

https://financieel.infonu.nl/hypotheek/83994-particuliere-erfpacht-2019-en-2020-nieuwe-criteria.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Hendriks, 03-02-2013
Geachte heer, mevrouw

Mijn huis in Den Haag staat nu op eeuwig durende erfpacht. Het aanbod om de grond in eigendom te verkrijgen kost 1.045, -- euro plus kosten 627, -- euro. Is het verstandig om dit te doen, ik wordt natuurlijk wel zelf verantwoordelijk voor de grond. En al zeggen ze nu dat de grond niet verontreinigd is, in dit gebied bij Loosduinen heeft wel
een gashouder gestaan en ik weet nog dat de grond een paar straten verder dan waar mijn huis staat, bij het afgraven rare kleuren vertoonde.Ik weet niet wat ik zal doen, maar wil het wel in eigendom hebben. Zal dan trouwens mijn huis meerwaarde krijgen? Reactie infoteur, 04-02-2013
Geachte Hendriks,
1. Voor de WOZ-waarde maakt grond in eigendom geen verschil. De gemeente taxeert namelijk alsof er geen erfpacht is. Voor de verkoopwaarde maakt het wel verschil. Uw huis is meer waard. Bovendien is een huis zonder erfpacht beter verkoopbaar.
2. Of de grond vervuild is, kan ik niet aangeven. Kan de gemeente bij de overdracht niet verklaren dat de grond schoon is of een bepaalde garantie afgeven?
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Joop M. Amstredam, 14-01-2013
Geachte Dames/Heren ;
Mijn huis (in Dordrecht) staat op eeuwig durende erfpacht, nu is deze grond mij aan geboden voor een bepaalde prijs nu ik heb hierover een vraag.

Wat gaat het belasting technisch inhouden in verband met b.v. onroerend goed belasting, waterschap en riool? Reactie infoteur, 15-01-2013
Beste Joop M. Amstredam,
Volgens de wet mag al dan niet erfpacht geen verschil maken, omdat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld alsof het pand in volle en onbezwaarde eigendom is. Een deel van de waterschapsbelasting is op basis van de WOZ-waarde. De rioolbelasting is op basis van het hebben van een rioolaansluiting of verloop van hemelwaterafvoer.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Coos, 04-01-2013
Ik heb een huis gekocht en op een gedeelte van de bijbehorende grond zit erfpacht(van de kerk). De vorige eigenaar heeft nog geprobeerd (voor hij het aan mij verkocht) de erfpacht af te kopen bij de kerk.( en zo de waarde van de woning te verhogen) Maar bij de kerk was men klaarblijkelijk vergeten dat er op deze grond nog erfpacht zat want ze wisten van niets, en dat blijkt want vanaf 1965 is er geen erfpacht meer over betaald.Maar nu zijn er slapende honden wakker gemaakt want de kerk wil van nu bij mij weer beginnen met het innen van erfpachtsgeld. Nu is mijn vraag : Mag de kerk dit doen of anders: is dit niet verjaard? Reactie infoteur, 04-01-2013
Beste Coos,
Als er een contract is (akte van vestiging) verjaart een vordering na vijf jaren, maar kennelijk was niemand bij de kerk van deze erfpacht op de hoogte. Daarom kan de kerk ook niet in alle redelijkheid veronderstellen dat u dat wel had moeten weten.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sebastiaan, 02-01-2013
Beste lezer,
Ik kan van de gemeente een stuk grond in erfpacht krijgen. De gemeente heeft de grond op 130.000 euro getaxeerd. Deze is eeuwigdurend. De canon bedraagt 3, 8% en wordt om de 5 jaar herzien (deze is gekoppeld aan de hypotheekrente van de Ned.bank. Nu was mijn redenering dat pachten goedkoper is dan koop; wel omdat de canon voorals nog aftrekbaar is van het inkomen een hypotheek niet. immers max.30 jaar en nu extra duur door nieuwe regels van aflossen. Als ik een deel aflossingsvrij zou nemen vervalt mijn rente aftrek na 24 jaar. niemand kan immers meer aflossingsvrij aflsuiten, op oude hypotheek nog wel rest looptijd 24 jaar), echter canon is nog altijd aftrekbaar. Een andere redenatie is dat door dat de grondprijs eeuwigdurend is de eventuele waardestijging van de grond (locatie randstad) ten goed komt aan de waarde van de woning. immers de waarde van de grond wijzigt nooit meer (mits aanpassing bestemmingsplan)/

Bent u het eens met mijn redenering of zie ik iets over het hoofd? Reactie infoteur, 03-01-2013
Beste Sebastiaan,
U doet er goed aan om na te gaan hoe uw gemeente de canon herziet. Er zijn drie vormen mogelijk: herziening op basis van de inflatie, herziening op basis van een renteaanpassing, herziening op basis van het prijspeil van het onroerend goed. In alle gevallen, maar niet in dezelfde mate, werken prijsontwikkelingen zo na vijf jaar toch door in uw canon.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bas van Deutekom, 20-12-2012
Wij pachten inmiddels bijna vijf jaar bouwgrond. Nu is er de mogelijkheid tot koop.
Tijdens aanvang van het pachten moesten we wel de btw over de grondprijs betalen.
Hoe zit het nu met overdracht belasting, moet die bij koop nu wel of niet betaald worden?
Wij zijn al pachter en de btw is al betaald. Het gaat om grond waar magazijn (bedrijf) en woonhuis op staat. Reactie infoteur, 20-12-2012
Beste Bas van Deutekom,
1. Wat betreft de betaalde omzetbelasting kon u het deel dat betrekking heeft op de zaak aftrekken.
2. Met de afkoop van erfpacht verandert in feite alleen de schuldplichtigheid. Hierdoor is er geen btw of overdrachtsbelasting meer verschuldigd. Dit kan veranderen als de grond een andere bestemming krijgt dan bij de eerdere uitgifte en er dus meer aan de hand is dan een andere schuldplicht.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Esther, 19-12-2012
Ik wil een woning in erfpacht te koop aanbieden. De vraag is of de canon fiscaal aftrekbaar blijft? Welke eisen gaat men daar aan stellen? Reactie infoteur, 20-12-2012
Beste Esther,
Aan de fiscale aftrekbaarheid van de erpachtcanon is niets veranderd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Dennis, 09-11-2012
Geachte heer mevrouw,

Hoewel ik de erfpacht eeuwigdurend heb afgekocht, biedt mijn gemeente nu aan om de grond waarop mijn woning is gelegen te kopen en op die manier het eigendom hierover te verkrijgen. Is het verstandig om op dit aanbod in te gaan, of is dit eenvoudigweg een poging van de gemeente om haar kas te vullen zeker nu de erfpacht reeds eeuwigdurend is afgekocht? Daar komt nog bij dat ik een tussenwoning nieuwbouwwoning bezit en dus geen sprake is van een vrijstand huis op een aanzienlijk kavel. Ik hoor graag van u. Op voorhand dank voor uw reactie. Reactie infoteur, 09-11-2012
Beste Dennis,
1. Eigenlijk hangt het van de prijs voor de grond af of het voor u een goed aanbod is.
2. Dat de gemeente er niet op achteruit gaat is wel duidelijk (de grond levert ze niets meer op).
3. Voor u geldt dat u nu geen kosten aan de grond hebt, maar de grond straks zelf bezitten geeft uw huis een meerwaarde. Een voordeel is de meerwaarde en dat een hypotheek eenvoudiger wordt gegeven bij verkoop. Een nadeel is dat een koper er wel meer voor moet betalen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Angelique, 24-05-2012
Hallo Zeemeeuw,

wij (vriend en ik) zijn starters op zoek naar een huis, hebben een leuke woning gezien, vraagprijs: 195.000 waarop een erfpacht geldt van 30-40 jaar.
- Is dit iets om op in te gaan?
- Zou dit een blijvende prijs zijn of valt er nog af te dingen?
- Komt er nog een hypotheek overheen?
- Er moet veel opgeknapt worden, kan dat meegenomen worden in de vraagprijs? (bouwdepot?)

Alvast bedankt voor de informatie!

Met vriendelijke groet Reactie infoteur, 04-01-2020
Hallo Angelique,
1. Of de vraagprijs een juiste prijs is, is moeilijk om in zijn algemeenheid aan te geven. Het belangrijkste is nog altijd de locatie.
2. Bij erfpacht is de grond niet van jullie. Bekijk dus om hoeveel m2 het gaat, wat dat ongeveer waard is en tel dat ter vergelijking eens op bij de vraagprijs.
3. Een verbetering van het huis kan, als het inkomen dat toestaat, voor een deel worden meegenomen in de hypotheek. Voor een deel omdat een verbouwing voor een deel leidt tot waardevermeerdering.
4. Afdingen is vooral mogelijk als het huis al enige tijd te koop staat.
5. Een hypotheek die is afgesloten in 2012 is door de beperking van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken vanaf 2013, beter betaalbaar dan een hypotheek afgesloten in 2013:

https://financieel.infonu.nl/hypotheek/96761-huis-kopen-in-2019-een-eigen-woning-met-nieuwe-regels.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Zeemeeuw (1.579 artikelen)
Laatste update: 13-12-2020
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Per 2021 gaat InfoNu verder als archief. Het grote aanbod van artikelen blijft beschikbaar maar er worden geen nieuwe artikelen meer gepubliceerd en nog maar beperkt geactualiseerd, daardoor kunnen artikelen op bepaalde punten verouderd zijn. Reacties plaatsen bij artikelen is niet meer mogelijk.