Wijziging erfpacht woning betekent nieuwe hypotheekakte

In een aantal gemeenten is er in 2021 en 2022 een wijziging van het erfpachtstelsel gaande, ook in Amsterdam. Tot 2020 kan in Amsterdam onder relatief gunstige voorwaarden worden overgestapt op het nieuwe, eeuwigdurende erfpachtsysteem van deze gemeente. De eigenaar van een woning kan kiezen voor afkopen of voor het eeuwig vastzetten van de jaarlijkse canon. Belangrijk aandachtspunt hierbij is dat een wijziging van de erfpachtregels ook tot een nieuwe waarde voor uw woning kan leiden. Als dat zo is, dan kan het zijn dat er overdrachtsbelasting moet worden betaald en een nieuwe hypotheekakte moet worden opgesteld. Ook dat kost u natuurlijk geld, hoe zit dat?

Betekent ander erfrecht ook een nieuwe hypotheekakte en overdrachtsbelasting betalen?

• Het erfpachtrecht en de overdrachtsbelasting
• Wijzigingen in het erfpachtrecht en de overdrachtsbelasting
• Nieuwe hypotheekakte en andere erfpacht
• Erfpacht Amsterdam
• Wat is fiscaal aftrekbaar?

Het erfpachtrecht en de overdrachtsbelasting

Als u als particulier een woning koopt voor eigen bewoning, dan betaalt u 2% overdrachtsbelasting over de waarde van de woning. Is dit een woning met eigen grond, dan is de waarde van de woning gelijk aan de prijs die u voor de woning betaald hebt. Hebt u een woning met erfpacht gekocht, dan wordt het anders. Immers de wet veronderstelt dan dat de aankoopprijs lager zal zijn dan wanneer de woning op eigen grond zou zijn gebouwd. Voor de overdrachtsbelasting wordt de aankoopprijs door de notaris (en de Belastingdienst) dan ook vermeerderd met een gekapitaliseerde canon, waarvan de hoogte mede afhankelijk is van de duur van de canon. Bij een eeuwigdurende en onbepaalde erfpacht wordt gekozen voor een verhoging met 17 maal de jaarlijkse erfpachtcanon.

Wijzigingen in het erfpachtrecht en de overdrachtsbelasting

Veranderingen in het erfpachtrecht dat op uw woning van toepassing is, kan leiden tot een hogere waarde van uw woning. Stel u koopt de canon eeuwigdurend af, dan ligt het voor de hand dat de waarde van uw woning stijgt. Dat kan u geld kosten. In de Wet op belastingen van rechtsverkeer, artikel 9.2 WBR, staat immers "Indien van een beperkt recht afstand wordt gedaan tegen verkrijging van een nieuw beperkt recht, wordt de belasting berekend over het verschil in waarde tussen de beperkte rechten." Dat zou ook in Amsterdam aan de orde kunnen zijn, maar de Belastingdienst heeft Amsterdam in oktober 2018 laten weten dat er geen overdrachtsbelasting verschuldigd is bij een overstap naar eeuwigdurende erfpacht. Maar ook andere wijzigingen in de erfpacht van uw gemeente kunnen dus tot een extra rekening leiden. De beoordeling is aan de notaris en de Belastingdienst. Houd dus rekening met deze tegenvaller.

Nieuwe hypotheekakte en andere erfpacht

Dan de hypotheekakte, een nieuwe hypotheekakte kost al gauw 500 euro. De hypotheek die u op uw woning krijgt is mede gebaseerd op de waarde van uw woning en de erfpachtcondities voor uw woning. Wijzigingen in de erfpacht en afkoop van de jaarlijkse erfpachtcanon betekenen feitelijk een andere woning. Dat brengt een aantal banken verzekeraars ertoe om een nieuwe hypotheekakte te eisen. Voor de goede orde, alleen de hypotheekakte moet dan worden aangepast en als u geen nieuwe lening wilt hebben om de afkoop van de erfpacht te financieren, dan zullen de bestaande hypotheekvoorwaarden gelden en zal er niet opnieuw naar uw financiële situatie en inkomen gekeken worden. De ING bank eist niet een nieuwe hypotheekakte, maar bijvoorbeeld ABN AMRO, Nationale Nederlanden en dochterbedrijf Delta Lloyd wel.

Erfpacht Amsterdam

De Gemeente Amsterdam is met banken en notarissen in overleg gaan over de ontstane situatie. Huizenbezitters hebben recht om te weten wat ze te wachten staat en wat de totale rekening zal zijn, voordat ze overstappen. Ook in andere gemeenten speelt afkoop van de erfpacht. Over de verandering van de hypotheekakte is de gemeente Den Haag wel al duidelijk, daar staat op de site "De afkoop wordt opnieuw vastgelegd in een notariële akte omdat uw erfpachtcontract verandert. De kosten van deze akte zijn voor de erfpachter." Dat is helder. Over de overdrachtsbelasting wordt ook daar echter niet gesproken. Ook daar wordt het besluit dus aan uw notaris overgelaten. De gemeente Amsterdam stelt sinds 18 oktober 2018 dat als u naar de notaris moet gaan, de notariskosten worden terugbetaald bij canonherziening einde tijdvak tot een maximum van € 2.000. Amsterdam liet in januari 2020 verder weten:

• Bij de over­stap naar eeu­wig­du­ren­de erf­pacht hoeft u geen over­drachts­be­las­ting te be­ta­len, bij een wij­zi­ging in het erf­pacht­recht is het de no­ta­ris die vaststelt of er over­drachts­be­las­ting betaald moet worden. U betaalt wel de aktekosten zelf.
• Voor­af­gaand aan de over­stap naar eeu­wig­du­ren­de erf­pacht is het mee­st­al nood­za­ke­lijk om de bank om toe­stem­ming te vra­gen. Bovendien is een nieuwe hypotheek afsluiten vaak nodig.

Wat is fiscaal aftrekbaar?

Gelukkig zijn wel een aantal kosten aftrekbaar. De notariskosten en kosten afkoop erfpacht kunt u in mindering brengen op uw inkomen om zo minder belasting te betalen. De overdrachtsbelasting is niet fiscaal aftrekbaar. De af­koop­som is ook niet af­trek­baar. Sluit u een hy­po­theek af voor de af­koop, dan kan de ren­te wel fiscaal aftrekbaar zijn. Vraag uw notaris dus vooraf waaraan u toe bent om teleurstellingen te voorkomen.

Lees verder

• Alle aftrekbare kosten eigen woning 2020 en 2021