De rol van de WOZ-waarde bij het erven van een huis

Indien je een erfenis ontvangt die onder meer een huis bevat dan komt er een hoop financiële een administratieve rompslomp op je af. Een sleutelterm daarbij is de WOZ-waarde. Deze speelt namelijk een belangrijke rol in het bepalen van de erfbelasting (vroeger: successierechten) die je over de totale erfenis aan de Belastingdienst zal moeten afdragen. Helaas kan een hoge WOZ-waarde er vaak voor zorgen dat zo'n erfenis een stuk minder oplevert dan je had gedacht.

WOZ-waarde en erfenis

• Huis en WOZ-waarde
• De WOZ-waarde is vaak oneerlijk
• En dan nog iets...

Huis en WOZ-waarde

De regels met betrekking tot de WOZ-waarde van een huis uit een erfenis zijn bij veel erfgenamen een bron van boosheid. De reden hiervoor is de ogenschijnlijk oneerlijke bepaling van de hoogte van de erfbelasting die je over de totale erfenis moet betalen aan de Belastingdienst. Het voornaamste probleem wanneer je een huis erf zijn de de dubbele lasten waarmee je wordt geconfronteerd. Indien je niet intrekt in het huis dat je erft zul je maandelijks voor twee woningen moeten betalen. Een logisch gevolg is dat je als erfgenaam de woning snel zult proberen te verkopen. Wanneer het je niet rap genoeg lukt om een koper te vinden dan zal je geneigd zijn of wellicht zelfs gedwongen worden om het huis voor een bedrag te verkopen dat ver onder de WOZ-waarde ligt. Maar je zult wel een bedrag aan de belasting moeten afdragen dat is gebaseerd op deze WOZ-waarde. Op die manier is een huis in de erfenis mogelijk een stuk minder financieel interessant dan je van te voren had gedacht.

De WOZ-waarde is vaak oneerlijk

De WOZ-waarde van een woning wordt jaarlijks bepaald door de gemeente. De beschikking van 2011 is zo bijvoorbeeld gebaseerd op de waarde van het huis op 1 januari van het voorgaande jaar, in dit geval 1 januari 2010. Betreft het een woning met relatief hoge servicekosten, wat vaak het geval is bij seniorenwoningen of andere speciale woonvormen, leveren over het algemeen stuk voor stuk minder op dan de waarde uit de beschikking.

De voornaamste reden dat dit een probleem op kan leveren voor de erfgenamen is dat een verschil van enkele tienduizenden euro's tussen verkoopwaarde een WOZ-waarde hoge kosten met zich mee kan brengen. Verkoop je een huis bijvoorbeeld voor € 50.000 onder de waarde uit de beschikking, dan kan dit je €10.000 extra aan erfbelasting gaan kosten ten opzichte van een situatie waarin je de woning verkoopt op de WOZ-waarde.

De reden voor het invoeren van deze constructie per 1 januari 2010 is het doen laten toenemen van de helderheid van het proces. Vroeger betaalde erfbelasting over de vrij verkoopwaarde. Verkoper en belastinginspecteur lagen hier echter nogal eens over in de clinch. Er is nu nog maar één manier overgebleven om de erfbelasting naar beneden te doen laten bijstellen: wanneer je inschat dat de WOZ-waarde echt te hoog is en de eigenaar heeft hier zelf nooit een bezwaar tegen gemaakt, dan kun je dat als erfgename doen. Je moet daar dan natuurlijk wel echt reden toe hebben. Hoge servicekosten die een negatief effect hebben op de verkoopwaarde vallen hier echter helaas niet onder.

En dan nog iets...

Met de erfbelasting ben je er overigens nog niet. Naast deze vorm van belasting moet je namelijk ook nog overdrachtsbelasting afdragen. Het gaat om 6% en deze wordt wel berekend over de werkelijke verkoopwaarde.

Wil je weten wat je kunt doen om het totaal aan af te dragen belasting zo laag mogelijk te houden? Schakel dan een professional in. De hulp van een belastingadviseur is in veel gevallen goedkoper dan het bedrag dat je door onwetendheid extra bijdraagt aan de schatkist.

Lees verder

• Erfenis: Afwikkeling van een erfenis en erfbelasting (special)
• Erfbelasting: vrijstelling en tarief in 2018
• Tweetraps testament: bespaar veel erfbelasting
• Zuiver aanvaarden erfenis: wat zijn de risico's?