Belastingdienst & tips belastingaangifte eigen woning

Belastingdienst & tips belastingaangifte eigen woning De betaalde hypotheekrente is in 2020 en 2021 nog steeds de grote aftrekpost voor de eigen woning met hypotheek, maar er zijn bij het invullen van de belastingaangifte inkomstenbelasting meer aftrekposten voor de eigen woning waarvan u gebruik kunt maken. Bekijk welke tips er zijn voor de fiscale aftrekposten voor uw eigen huis en eigen woning. Vergeet niet om ook de boeterente en erfpacht fiscaal af te trekken bij uw belastingaangifte inkomstenbelasting. Zo betaalt de Belastingdienst mee aan uw kosten voor de eigen woning, ook als u tijdelijk twee huizen hebt. Jammer is wel dat de Wet Hillen is afgeschaft.

Woning en belastingaangifte inkomstenbelasting


Veelgestelde vragen
Zijn alle kosten aankoop woning aftrekbaar?
Niet alle kosten zijn aftrekbaar voor de belasting, wel bijvoorbeeld de kosten van de notaris en de boeterente die u mogelijk betalen moet. Voor de eigen woning is ook de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar.
Zijn de makelaarskosten fiscaal aftrekbaar?
Makelaarskosten zijn niet aftrekbaar. Bekijk daarom altijd goed welke kosten wel aftrekbaar zijn bij de belastingaangifte inkomstenbelasting om zo het maximale terug te krijgen via de belastingdienst.
Wet Hillen afgeschaft, wat betekent dat voor mij?
De afschaffing van de Wet Hillen betekent financieel dat ook als u weinig hypotheek hebt, u toch een deel van het eigenwoningforfait bij uw inkomen moet bijtellen. U gaat dus meer belasting betalen.

Aftrek van de hypotheekrente 2020 en 2021

Voor velen is de aftrek van hypotheekrente de grootste fiscale aftrekpost voor het eigen huis. Uw bank verschaft u een jaaropgave. Neem dit bedrag over en vergeet niet om de eventuele vooruitbetaalde hypotheekrente in het geheel mee te nemen. De zes maanden vooruit betaalde rente kunt u bij uw aangifte meenemen en aftrekken van de inkomstenbelasting. Dat kan u veel geld schelen. Ook als een andere lening is gebruik voor de koop of verbetering van een huis, mag u die rente opvoeren als hypotheekrente. Ook die rente is namelijk aftrekbaar.

Aftrekposten aankoop huis 2020 en 2021

Wie een huis koopt heeft allerlei aftrekposten die met deze aankoop verband houden zoals:
  • De kosten van de hypotheekakte, de afsluitprovisie tot een maximum van 1,5%.
  • De eventuele taxatiekosten.
  • Kadastrale rechten inschrijven hypotheek bij het Kadaster.
  • Afsluitkosten Nationale Hypotheekgarantie, indien aanwezig.
  • De eventuele boeterente bij het oversluiten van een hypotheek en de oversluitkosten.
  • Prolongatierente en bouwrente. De bouwrente wordt na de aankoop bij nieuwbouw mogelijk in rekening gebracht.
  • De bereidstellingsprovisie.
  • De jaarlijkse erfpacht.

Maar u hebt bij de aankoop van een woning ook kosten die niet aftrekbaar zijn:
  • Bemiddelingskosten en makelaarskosten.
  • De overdrachtsbelasting bij bestaande bouw en de omzetbelasting, btw, bij nieuwbouw.
  • De notariskosten en de inschrijving van de transportakte bij het kadaster.

WOZ en het eigenwoningforfait 2020 en 2021

De Belastingdienst ziet uw huis ook als inkomstenbron, omdat u aan uw huis een woongenot ontleent. Om dit tot uitdrukking te brengen is het begrip eigen woning forfait bedacht. Dit forfait wordt belast in box 1 en is gebaseerd op de WOZ waarde van uw woning. Als u maar een deel van het jaar uw eigen woning hebt, hoeft u maar een evenredig deel van het eigenwoningforfait aangeven. Een huis drie maanden in bezit hebben betekent dus een kwart van het bedrag voor het eigen woning forfait. Vergis u niet bij het eigenwoningforfait met de gevraagde WOZ waarde. In jaar X gaat het om de WOZ-waarde op 1 januari van jaar X en dat is de waarde van uw woning op 1 januari van het jaar ervoor (X-1):

Het eigen woning forfait ofwel huurwaardeforfait 2020, de bijtelling bij uw inkomen:

WOZ-waarde hoger danWOZ-waarde is lager danEigenwoningforfait 2020
- 12.500 Geen bijtelling
12.500 25.000 0,20 procent
25.000 50.000 0,35 procent
50.000 75.000 0,45 procent
75.000 1.090.000 0,60 procent
1.090.000 - 6.540 plus 2,35 procent voor de waarde hoger dan 1.090.000 euro

Hoogte eigenwoningforfait 2021 ofwel huurwaardeforfait 2021, de bijtelling bij uw inkomen:

WOZ-waarde meer danWOZ-waarde is lager daneigenwoningforfait 2021
- 12.500 Geen bijtelling
12.500 25.000 0,20 procent
25.000 50.000 0,30 procent
50.000 75.000 0,40 procent
75.000 1.110.000 0,50 procent
1.110.000 - 5.550 plus 2,35 procent voor de waarde hoger dan 1.110.000 euro

Geen of geringe eigenwoningschuld, extra aftrekpost eigen huis

De Wet Hillen bepaalt dat u per saldo nooit meer aan eigenwoningforfait bij uw inkomen hoeft bij te tellen dan u aan aftrekposten eigen woning heeft. Op de belastingaangifte vindt u hiervoor de correctieregel geen of geringe eigen woning schuld. In 2019 is besloten deze regeling in 30 jaar tijd af te bouwen. In plaats van bijtelling 0 hebt u in 2019 dus tenminste een bijtelling van 1/30 deel, in 2020 van 2/30e deel en in 2021 van 1/10e deel. Geheel aflossen van een hypotheek is hiermee onvoordeliger geworden. De bijtelling loopt op en dit scheelt vooral geld bij duurdere woningen.

Bijleenregeling hypotheek als u een huis koopt

Fiscaal wordt u geacht om de positieve overwaarde van uw woning die vrijkomt bij de verkoop van deze woning, te investeren in een volgende koopwoning. Ten minste als u ook de hypotheekrente van de nieuwe koopwoning volledig wilt kunnen aftrekken en de nieuwe koopwoning duurder is dan de oude. Houdt u zich hier niet aan, dan betaalt u het volle pond aan hypotheekrente. De goedkoper wonen regeling is komen te vervallen. Dat betekent dat u ook bij het verhuizen van een duurdere koopwoning naar een goedkoper eigen huis de overwaarde in het nieuwe huis moet stoppen, om voor volledige aftrek van hypotheekrente in aanmerking te komen.

Overwaarde van het eigen huis

De overwaarde is wat u overhoudt als u de hypotheek van de oude woning aftrekt van de netto opbrengst van de oude woning. Netto is dan de verkoopopbrengst minus verkoopkosten, waaronder de kosten van een makelaar en een energielabel. Is de overwaarde negatief, of heeft u de afgelopen vijf jaar geen huis verkocht en gekocht, dan speelt de bijleenregeling voor u geen rol. Verhuist u naar een goedkopere woning, of gaat u huren, dan blijft de overwaarde nog vijf jaar op de lat staan en u mogelijk achtervolgen bij een volgende belastingaangifte. De bijleenregeling treedt in dit geval mogelijk weer in werking als u binnen vijf jaar een ander huis koopt.

Erfpacht en opstal

Zolang u erfpacht betaalt, kunt u de jaarlijkse erfpachtcanon van de belasting aftrekken. Het recht van opstal is het recht om gebouwen en dergelijke te bouwen op andermans grond.

Tijdelijk twee huizen hebben, omdat verkopen nog niet lukt

Tijdelijk twee huizen komt helaas vaker voor. Over de periode dat u niet in uw andere woning woont, hoeft u hiervoor geen eigenwoningforfait aan te geven. Wel over de nog niet verkochte oude woning. Let op: voor beide woningen mag u de rente over en de kosten van de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen voor bijvoorbeeld erfpacht aftrekken.

De bijleenregeling 2020 en 2021

Ook als u een goedkopere woning koopt, behoort u de overwaarde van het verkochte huis in het nieuwe huis moet stoppen. Het verhuizen naar een goedkopere of duurdere koopwoning wordt dus fiscaal gezien volstrekt gelijk behandeld. De bijleenregeling loopt maximaal tot drie jaar na verkoop door. Met andere woorden, als u een jaartje wacht om een nieuwe koopwoning te kopen, ontslaat u dat nog niet van de bijleenregeling. Gaat u drie jaar in een huurwoning wonen en koopt u pas daarna weer een koopwoning, dan hebt u wel uw handen vrij.

Rekenvoorbeeld bijleenregeling

Stel u hebt een hypotheek van 150.000 euro en verkoopt uw huis voor 250.00 euro. Uw huis heeft dan een overwaarde van 100.000 euro. Stel u koopt een nieuwe een woning voor 200.000 euro. Goedkoper dus dan uw voormalige eigen huis. Van de fiscus moet u de overwaarde in het nieuwe huis stoppen. Dat betekent dat u maximaal een hypotheek kunt nemen van 100.000 euro met volledige aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Van de eventueel hogere hypotheek is het meerdere niet langer fiscaal aftrekbaar.

Meer tips belastingaangifte

U mag ook de betaalde boeterente voor het oversluiten van uw hypotheek van de inkomstenbelasting aftrekken. Doen, want dat kan veel geld schelen. Maak gebruik van uw rechte op grond van de eigenwoningregeling.

Slot

De belastingen op een eigen woning zijn al zo hoog. Maak daarom volop van deze aftrekposten eigen woning gebruik, zolang dat nog kan. Dit kan bijvoorbeeld nog bij uw belastingaangifte inkomstenbelasting 2020 en 2021.

Lees verder

© 2009 - 2021 Zeemeeuw, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming is vermenigvuldiging verboden. Per 2021 gaat InfoNu verder als archief, artikelen worden nog maar beperkt geactualiseerd.
Gerelateerde artikelen
Geringe eigenwoningschuld hebben (Hillen)Geringe eigenwoningschuld hebben (Hillen)Geen of een geringe eigenwoningschuld hebben is wel prettig. U betaalt dan door de Wet Hillen geen of weinig hypotheekre…
Huurwaardeforfait 2019 berekenenHuurwaardeforfait 2019 berekenenHet huurwaardeforfait 2019 is een bijtelling bij uw inkomen 2019 als u een eigen woning hebt. Alsof u niet al genoeg ink…
Belastingaangifte, checklist en documenten BelastingdienstBelastingaangifte, checklist en documenten BelastingdienstWelke documenten en papieren hebt u of uw fiscale partner zeker nodig voor uw belastingaangifte 2020 en 2021? Let op de…
Huurwaardeforfait 2018 berekenenHuurwaardeforfait 2018 berekenenVoor uw eigen woning betaalt u in 2018 ook een huurwaardeforfait. Het huurwaardeforfait behoort tot de woonlasten. De ge…

De Belastingdienst & vooraf ingevulde belastingaangifte IBDe Belastingdienst & vooraf ingevulde belastingaangifte IBDigitaal belastingaangifte doen in 2021 over 2020 is eenvoudiger dan ooit. De Belastingdienst heeft een prettige service…
Fiscaal partnerschap 2019 & 2020Fiscaal partnerschap 2019 & 2020Fiscaal partnerschap reikt verder dan getrouwd zijn, geregistreerd zijn als partners en gezamenlijk belastingaangifte do…
Reacties

Chantal, 23-02-2017
Goedemiddag,

Mijn ex vriend en ik hebben vorig jaar ons huis verkocht. Nu begreep ik dat je dit moet opgeven aan de belastingdienst.
Mijn vraag is of je dit dan beide moet opgeven of dat 1 van beide dit dan dient op te geven aan de belastingdienst.

Hij heeft inmiddels zelf weer een huis gekocht en ik ben gaan huren.

Vriendelijke groet, Chantal Reactie infoteur, 16-09-2019
Beste Chantal,
Bij uw belastingaangifte inkomstenbelasting geeft u op hoe lang de woning (ook) uw eigen woning is geweest.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ricardo, 24-12-2014
In 2014 heb ik samen met mijn vriendin een huis gekocht. De vorige eigenaar heeft bij aanschaf van de woning de erfpacht voor 30 jaar afgekocht, hiervoor is destijds ca. 28.000 betaald. In de prijs die wij voor de woning hebben betaald hebben wij uiteraard meegerekend dat deze de komende 20 jaar nog erfpacht-vrij is. Betekent dit dat wij in onze aangifte slechts de rente kunnen aftrekken die wij over de in onze hypotheek verkapte kosten voor erfpacht hebben betaald, of kunnen wij alsnog het jaarlijkse erfpachtcanon van onze belasting aftrekken?
Bedankt voor jullie reactie! Reactie infoteur, 16-09-2019
Beste Ricardo,
U kunt de jaarlijkse erfpachtcanon aftrekken als u die (weer) betaalt, anders niet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Lee, 11-10-2014
Sinds 2010 ben ik fysiek uit de gezamenlijke (50/50) koopwoning vertrokken. Omdat ik op korte termijn nog geen eigen huis had heb ik in overleg met mijn ex me niet uitgeschreven uit de woning. Temeer omdat mijn ex de woning (nog) niet wilde verkopen i.v.m. de slechte woningmarkt en het grote risico op een hoge restschuld bij verkoop. ik heb in de afgelopen 4 jaar meerdere malen aangedrongen op verkoop van de woning maar zonder enig serieuze reactie. Er zijn tussentijds huurders in de woning toegelaten door mijn ex. Ik kon ook opdraaien voor de kosten van lekkages en vervangingen. Nu laat ik mij sinds kort door een advocaat bijstaan om het huis nu eindelijk verkocht te krijgen omdat het als een molensteen om mijn nek blijft hangen en heb ik me terstond uitgeschreven uit de woning bij het GBA. Mijn vraag aan u is wat ik nu op mijn belastingaangifte moet opgeven vanaf 2010 aangezien mijn ex zegt belastingaangifte te hebben gedaan enkel op de naam van mijn ex maar ik wel op papier fiscaal partner was maar er al sinds 2010 niet fysiek meer woonde. Ik weet dat het zeer naief is geweest en ik wil dan ook niet dat dit mij in de staart bijt aangezien ik niet ter kwader trouw ben geweest. Reactie infoteur, 14-02-2020
Beste Lee,
1. Als u getrouwd was, bent pas geen fiscale partner meer vanaf het moment dat de echtscheiding is aangevraagd en u elders bent ingeschreven. Aan beide voorwaarden moet zijn voldaan.
2. Omdat u er nog was ingeschreven, zal de fiscus dat huis als uw huis van hoofdbewoning zien en dus in fiscale zin uw eigen huis. Zodra er huurders zijn, vervalt een deel van uw eigen huis in box 1 als een deel is verhuurd zonder kamerverhuurvrijstelling of zelfs het geheel bij een totale verhuur.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Saskia, 09-10-2014
Beste,

Sinds begin 2014 ben ik alleenstaande, maar blijft de hypotheek staan op beide partijen. Wij hebben nu besloten een kamer in onze woning te verhuren (hospita). Wij voldoen aan de voorwaarden voor een vrijstelling, maar moet ik het woningforfait naar mijn naam om laten zetten aangezien ik de verhuurder ben op het huurcontract?

Ik moet er wel bij vermelden dat ik over ca een half jaar mezelf ga uitschrijven op het adres en dat mijn ex de woning gaat betrekken. De kamer blijven we dan nog steeds verhuren.

MVG,
Saskia Reactie infoteur, 14-02-2020
Beste Saskia,
1. Het woningforfait is voor de helft van u en voor de helft van de andere partij.
2. Als u zichzelf uitschrijft, is de woning voor u een tweede woning zonder eigenwoningforfait.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jan, 21-04-2013
Voor het invullen van de aangifte 2012 welke datum moet je dan aanhouden 31-12-2012 of 01-01-2012? Reactie infoteur, 14-02-2020
Beste Jan,
Als WOZ-waarde geldt de waarde op uw beschikking 2012. Dat is de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2011.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jose, 24-03-2013
Ik heb in 2012 mijn opbouwhypotheek afgelost. Deze liep nog 17 jaar (!) maar na drie jaar was ik klaar met verbouwen van mijn gekochte, bestaande woning.
De euro 15.000,-- die nog op de opbouwspaarreking stonden zijn nu op mijn spaarrekening gestort en de hele hypotheek is nu afgelost / opgeheven. Dus in 2013 niets meer mee van doen. Maar moet ik nu het geld dat ik nog "over" had van mijn hypotheek en nu door de RABO op mijn gewone spaarrekening is gestort ergens opgeven of komt dat volgend jaar wel weer naar voren op de aangifte omdat dan mijn normale spaarsaldo veel hoger is geworden?
Hopelijk heeft iemand van jullie advies.

Alvast bedankt! Reactie infoteur, 14-02-2020
Beste Jose,
1. Als u in 2013 die 15.000 euro gestort hebt gekregen en die staan per 1 januari 2014 nog op uw rekening, dan tellen die mee in uw belastingaangifte 2014 bij uw vermogen in box 3.
2. Het is nog wel van belang of dit een hypotheek was in box 1 of in box 3. Als dit in box 1 was, kan het zijn dat u door de afkoop extra belasting moet betalen:

https://financieel.infonu.nl/hypotheek/41147-hypotheek-spaarhypotheek-afkopen.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Janus, 19-03-2013
Afgelopen zomer een huis gekocht met een koopprijs 160000 op dat moment was dat de woz waarde. Kan ik dit bedrag aanhouden voor de inkomstenbelasting 2012 als WOZ waarde zijnde?

Heb inmiddels de gemeente aanslag biljet 2013 ontvangen en deze is nu vast gesteld op een woz waarde van 180000. verschil van 20000 in 7 mnd kan dit kloppen of moet ik bezwaar indienen? Reactie infoteur, 14-02-2020
Beste Janus,
1. Voor de aangifte inkomstenbelasting 2012 geldt de beschikking uit 2012, niet die uit 2013.
2. Dit is een relatief grote daling. U kunt bezwaar aantekenen, maar dat betekent ook dat u meer onroerend goed belasting moet gaan betalen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Elles Spaans, 06-02-2013
Moet voor de eerste invullen, heb al hypotheekaftrek voor 2013 gedaan en ingevuld. Nu krijg ik nog aangifte loonbelasting 2013 met mijn nieuwe huisje hoe doe ik dit?
Moet ik nog zaken aftrekken? Reactie infoteur, 14-02-2020
Beste Elles Spaans,
1. Er zijn elk jaar drie dingen: er wordt loonbelasting ingehouden, u kunt vragen om een voorlopige teruggaaf en er is de aangifte inkomstenbelasting.
2. Bij de aangifte inkomstenbelasting en voorlopige teruggaaf vult u de woz-waarde in, de periode van bezit, het eigenwoningforfait en de betaalde hypotheekrente.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Erna de Poorter, 15-07-2012
Waar vind ik info over een tijdelijke kostganger en de voor en nadelen in verband met eigen woning. Is het beter dat iemand op dit huisadres is ingeschreven of op een ander huisadres ingeschreven staat? Reactie infoteur, 16-09-2019
Beste Erna de Poorter,
1. Meer over het verhuren van een huis of kamer en de vrijstellingen daarbij vindt u in het artikel:

https://financieel.infonu.nl/belasting/30497-huis-verhuren-in-plaats-van-huis-direct-verkopen.html

2. Normaal gesproken behoort iemand ingeschreven te staan waar hij of zij woont en als het gaat om de verhuur van een kamer met een huur lager dan de kamerverhuur vrijstelling, hebt u daar in fiscale zin ook geen last van.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Nelleke Melissen, 13-03-2012
Is bij verkoop van het eigen huis de akte van royement inclusief btw aftrekbaar? Reactie infoteur, 13-08-2019
Beste Nelleke Melissen,
U mag de kosten van een royement en doorhaling aftrekken:

https://financieel.infonu.nl/belasting/79554-fiscale-aftrekposten-eigen-woning-2019-en-2020.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

J. Schilder, 15-02-2009
Geachte lezer, De bakstenen buitenmuren van de woning (bouwjaar 1963) zijn opnieuw gevoegd (kosten ca. EUR 8500,-). Vreemd genoeg geldt hiervoor het hoge BTW tarief, terwijl de handmatige werkzaamheden zeer arbeidsintensief zijn en vergelijkbaar met stucadoren, waar wel een verlaagd BTW tarief geldt!? (Maar dit terzijde). Kunnen deze kosten als aftrekpost verbetering (behoud) eigen woning worden opgevoerd?
Alvast dank voor uw reactie. Reactie infoteur, 14-02-2020
Beste J. Schilder,
1. Als particulier kunt u die verbetering aan de eigen woning helaas niet aftrekken. Als ondernemer wel.
2. Er is wel een omweg via de hypotheekrenteaftrek:
* als u extra geleend hebt om de verbetering mogelijk te maken.
* als u uw huis na 2004 hebt gekocht en de overwaarde van de vorige woning nog niet volledig in uw huidige woning hebt gestopt.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Zeemeeuw (1.579 artikelen)
Laatste update: 01-01-2021
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Belasting
Per 2021 gaat InfoNu verder als archief. Het grote aanbod van artikelen blijft beschikbaar maar er worden geen nieuwe artikelen meer gepubliceerd en nog maar beperkt geactualiseerd, daardoor kunnen artikelen op bepaalde punten verouderd zijn. Reacties plaatsen bij artikelen is niet meer mogelijk.