Huis met hypotheek verhuren

Huis met hypotheek verhuren Uw huis gedeeltelijk verhuren in 2020, 2021 of 2022 met toestemming van de bank betekent extra inkomsten en de mogelijkheid om uw hypotheek beetje voor beetje af te lossen. Maar verhuren kan ook gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek en de bank moet akkoord gaan. Soms is er toestemming van de gemeente nodig. Is een eigen huis met hypotheek verhuren dan nog wel financieel voordelig. Wat levert het u echt op? Een rekenvoorbeeld om de minimaal noodzakelijke huur te berekenen geeft hierover meer duidelijkheid.

Uw woning verhuren, wat kost dat?


Veelgestelde vragen
Mag ik een woning verhuren waarop een hypotheek is afgesloten?
Als u uw woning met hypotheek wilt verhuren is daarvoor de goedkeuring van de hypotheekbank noodzakelijk. De ene bank zal verhuur geen probleem vinden, de andere bank zal voor verhuur geen goedkeuring geven. Zonder goedkeuring mag de bank uw woning verkopen.
Mag ik een deel van mijn woning verhuren?
Als u een deel van de woning waarin u woont wilt verhuren is ook daarvoor nodig dat de bank daarmee akkoord is. Financieel zijn er ook gevolgen. Een deel van de woning verhuren kan betekenen dat u ook vermogensbelasting gaat betalen.
Hoeveel huur mag ik vragen?
Hoe hoog de huur mag zijn hangt ervan af. Hebt u een woning in de vrije sector, dan is er bijna geen limiet voor de huur die gevraagd mag worden, de huren zijn daar vrij. In de sociale huursector is er een maximaal toegestane huur waarbij de huurder nog huurtoeslag kan aanvragen.

Een huis met hypotheek is vaak duur

Ook al kunt u gebruik maken van de hypotheekrenteaftrek, in veel gevallen is een huis met een forse hypotheek duur. Zeker als u inmiddels en andere huis hebt gekocht. U zit dan met dubbele woonlasten en dat kan flink aantikken, ook als nu nog even recht hebt op een dubbele hypotheekrenteaftrek voor beide woningen. In die gevallen lokt de gedachte om het eerste huis te verhuren en zo de maandlasten te verlagen.

Eigen huis verhuren met goedkeuring bank

Een eigen huis verhuren met hypotheek gaat niet zomaar. De bank bij wie u de hypotheek hebt afgesloten zal voor verhuur toestemming moeten geven. In veel gevallen geeft de bank die toestemming niet, omdat een huurder in ons land vaak niet zomaar uit huis kan worden gezet. Bovendien leidt verhuur nogal eens tot schade aan het pand en daar zit niemand op te wachten. Maar ja de extra inkomsten uit huur kunnen voor u wel aantrekkelijk zijn en als u een huis verhuurt terwijl u er zelf niet meer woont, is er tenminste iemand die op het huis past.

Tijdelijke verhuur met de Leegstandswet in de hand

Soms mag een tijdelijke verhuur van een leegstaande woning van de bank wel, omdat een huurder dan eenvoudiger uit huis kan worden geplaatst. Tijdelijke verhuurder onder de Leegstandswet biedt nog meer voordelen. Er is een overgangsregeling die bepaalt dat na de periode van tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet, de hypotheekrente van het huis ook weer aftrekbaar is. In de periode van verhuur is die aftrek er niet, maar die kan dus later weer eenvoudig terugkeren. U blij, bank blij. U hebt hiervoor wel een vergunning van de gemeente nodig.

Eigen huis verhuren als u er nog woont

Als u een deel van uw eigen woning verhuurt, terwijl u er nog woont en u verhuurt meer dan een kamer, is er wederom toestemming van de bank nodig. Ook in dit geval zal de bank niet eenvoudig meewerken en u kunt bovendien geen beroep doen op de Leegstandswet, omdat het huis niet leeg staat. Hebt u het geluk dat de bank verhuren geen probleem vindt, dan vindt u de belastingdienst deels op uw weg. De belastingdienst schrijft voor dat u bij uw aangifte inkomstenbelasting uw huis in twee delen deelt:
  • Een deel dat in box 1 van de inkomstenbelasting komt;
  • Een deel dat in box 3 van de inkomstenbelasting komt.

Deze operatie betekent dat u een deel van uw hypotheekrenteaftrek kwijt raakt, namelijk het deel in box 3 van de inkomstenbelasting. Dat betekent ook dat u moet bekijken of de extra inkomsten uit verhuur opwegen tegen het verlies aan hypotheekrenteaftrek.

Hoe hoog moet de huur zijn in 2021 en 2022?

U kunt zelf berekenen hoeveel uw huur zou moeten zijn, maar bedenk wel dat als uw huur niet boven de liberalisatiegrens van € 750 in 2021 is en € 763,47 in 2022, het verhuurde deel voldoende kwaliteit moet bezitten en voldoende punten heeft volgens het woningwaarderingsstelsel. Daarbij krijgt elk deel, kijkend naar de geboden oppervlakte en isolatie, punten die een maximaal toegestane huur mogelijk maken en niet meer dan dat.

Voorbeeld berekening minimaal noodzakelijke huur

De veronderstellingen zijn dat uw hypotheek 200.000 euro bedraagt, de hypotheekrente 2%, uw huis 300.000 euro waard is en dat u een partner hebt. Vervolgens wordt verondersteld dat u het hele eigen huis verhuurt en een inkomen hebt tegen 37,35% belasting. Als u minder verhuurt, bijvoorbeeld de helft, doet u het geheel maal 50% met een kleine correctie voor het huurwaardeforfait en hypotheekrenteaftrek. De som is dan als volgt voor 2020:
  • Bij volledige verhuur komt de hypotheekrente volledig voor uw rekening (geen hypotheekrenteaftrek), dat kost u 4.000 euro.
  • In box 3 betaalt u 0,6% vermogensrendementsheffing over 100.000 euro overwaarde plus 6.200 euro door de schuldendrempel voor een geldlening box 3, minus ongeveer € 62.000 aan gezamenlijke vrijstelling, ofwel 0,6% over 44.200 euro. Dat is 265 euro per jaar.

Dat betekent dat uw totale kosten gelijk zijn aan 6.265 euro per jaar. Dat is ongeveer 525 euro per maand. Uw minimale huur moet in dit geval 525 euro per maand bedragen plus de eventuele gemeentelijke lasten, onderhoudskosten en verzekeringen om quitte te spelen.

Conclusie huis met hypotheek verhuren in 2020, 2021 en 2022

Bovenstaande berekening geeft aan dat het huis verhuren dat te koop staat, voordelig kan zijn. Ook kunt u berekenen hoeveel de huur minimaal moet bedragen. Andere veronderstellingen kunnen in uw geval ook een ander resultaat opgeven.

Lees verder

© 2013 - 2024 Zeemeeuw, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming is vermenigvuldiging verboden. Per 2021 gaat InfoNu verder als archief, artikelen worden nog maar beperkt geactualiseerd.
Gerelateerde artikelen
Tijdelijk twee woningen 2020 en 2021Tijdelijk twee woningen 2020 en 2021U kunt tijdelijk twee woningen in bezit hebben, omdat het oude huis is nog niet verkocht. Is dat voor de eigenaar dan ve…
Huis huren van oudersHuis huren van oudersEen huis kopen is niet eenvoudig en voor het huren van een woning bestaat vaak een hele wachtlijst. Maar een kind kan oo…
Overgangsrecht: huis kopen in 2021/'22 met oude hypotheekOvergangsrecht: huis kopen in 2021/'22 met oude hypotheekAls u in 2021 of 2022 een woning koopt ter vervanging van een andere eigen woning met hypotheek, is fiscaal van belang v…
Hypotheekrenteaftrek 2020 omlaagHypotheekrenteaftrek 2020 omlaagDe hypotheekrenteaftrek 2020 gaat voor vele mensen omlaag. Niet alleen voor hogere inkomens, maar ook voor iedereen met…
Elektronische belastingaangifte doen of op papier?Elektronische belastingaangifte doen of op papier?Wanneer u in 2024 belastingaangifte moet doen over het inkomen in 2023 kunt u als particulier kiezen voor digitaal en el…
Geen belasting betalen: belasting omzeilenGeen belasting betalen: belasting omzeilenHoe zorgt u ervoor dat u geen belasting hoeft te betalen over 2020 of 2021? Kortom belastingtarief nul, een belastingvri…
Reacties

Joyce P., 22-09-2018
Mijn zus heeft een koopwoning. Nu wil ze het appartement naast haar kopen ( deze komt uit de verhuur in de verkoop).
Het is de bedoeling dat onze moeder (nu nog in een verpleeghuis) daar komt te wonen en huur gaat betalen. Ik ga dan 24/7 voor onze moeder zorgen met een pgb.
Mijn zus wil er niet op verdienen alleen de hypotheeklasten moet door mijn moeder betaald worden. Het is ook geen dure flat, hooguit 100.000
Is dit financieel voor haar verstandig om te doen?

Op 18-2 stelt Ronald een bijna zelfde vraag. Is het antwoord dat u gaf voor mijn moeder en zus ook mogelijk of zijn er nog andere mogelijkheden? Reactie infoteur, 02-04-2020
Beste Joyce P,
Uw zus kan, als haar inkomen dat toelaat, het appartement (deels) met hypotheek kopen en verhuren aan uw moeder. De huur zal niet zo hoog zijn en dus kan uw moeder ook nog recht hebben op huurtoeslag. Voor uw zus is de hypotheekrente niet aftrekbaar, aangezien ze niet zelf in het appartement woont. Of aankoop door uw zus dan wel uw moeder het verstandigste is (dan is er wel hypotheekrenteaftrek), hangt ook af van het spaargeld en inkomen van moeder.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ans, 23-02-2018
Mijn partner en ik denken erover om een pand op te kopen en hiervan een gedeelte zelf te bewonen en daarnaast 3 kleine huurwoningen te creëren. De hypotheek op het pand zal 500.000 euro bedragen. Daarnaast zullen we ruim 150.000 euro zelf moeten investeren om het pand bewoonbaar te maken. Een derde zullen we zelf bewonen, tweederde zullen we verhuren.

Ik begrijp dit gedeelte niet helemaal:
"In box 3 betaalt u 1,2% vermogensrendementsheffing over 100.000 euro plus € 5.800 schuldendrempel box 3 en minus € 42.278 aan gezamenlijke vrijstelling, zie geldlening box 3 inkomstenbelasting, ofwel 1,2% over 63.522 euro. Dat is 762 euro per jaar."
Is dit een vast gegeven of werkt u hier met een ton overwaarde?

Hoe zou de berekening in ons geval uitkomen?
Alvast heel erg bedankt! Reactie infoteur, 02-04-2020
Beste Ans,
De som is inmiddels geactualiseerd en geldt alleen bij de genoemde nieuwe uitgangspunten. De overwaarde van de te verhuren woning is in dit geval inderdaad 100.000 euro.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ronald, 18-02-2018
Ik heb een vraag namelijk hoe het zit als mijn schoonzus en zwager een huis kopen dat mijn vrouw en ik dan weer huren. Ze hebben nog geen koopwoning. Zou het ook mogelijk zijn dat mijn schoonzus en ik samen een hypotheek nemen op een woning en dat ik haar een bepaald bedrag per maand betaal voor de hypotheek. Mijn schoonzus en zwager gaan er niet wonen. Reactie infoteur, 02-04-2020
Beste Ronald,
U kunt in beginsel een hypotheek samen met uw schoonzus afsluiten als het inkomen dit toelaat. Voor u is dit uw eigen woning (u woont er) en is de hypotheekrente aftrekbaar voor uw aandeel in de hypotheek, voor uw schoonzus niet. Voor haar aandeel in de woning mag u afspreken dat u die van haar huurt, als ook de bank daarmee akkoord is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Nick Verstegen, 28-09-2017
Ik heb het idee om misschien een huis te kopen om dit te gaan verhuren. Dit zou dan mijn enige huis zijn, omdat ik verder nog geen eigen woning heb. Heb ik dan wel recht op hypotheekrenteaftrek? Aan welke kosten moet er nog meer worden gedacht bij het verhuren van een woning (hoeveel onderhoud per jaar bijvoorbeeld)? Reactie infoteur, 02-04-2020
Beste Nick Verstegen,
Als u niet ook zelf in de woning woont, is er geen hypotheekaftrek voor de woning. Hoeveel onderhoud er nodig is, hangt sterk af van de staat van de woning. Daarbij is er wel een onderscheid te maken tussen klein onderhoud (af en toe wat schilderen) en groot onderhoud (een nieuwe dak, nieuwe badkamer). Vergeet ook de verzekeringen niet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Huisineindhoven, 13-11-2016
Ik speel met het idee om een extra huisje/appartement te kopen in Eindhoven om het te verhuren aan 1 huurder/gezin. Ik heb zelf een koophuis van ongeveer 285.000 met een hypotheek van 60.000. Dus ik vermoed dat ik en mijn partner nog wel hypotheek kunnen krijgen op basis van onze inkomsten. Stel dat ik een klein huisje koop, waar loopt ik dan tegenaan wbt belastingen of andere zaken? Ik krijg geen hypotheekrenteaftrek, maar bij de huidige rente lijkt me dat niet zo'n probleem. Heeft u tips voor me? Kan dit rendabel zijn? Reactie infoteur, 02-04-2020
Beste Huisineindhoven,
Kopen en vervolgens verhuren kan zeker rendabel zijn, maar zet alle kosten op een rij en vergelijk dat met de huuropbrengsten. Houd ook een buffer aan want er zijn altijd ook risico's (leegstand, hogere rente, baan).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Toni, 10-09-2016
Een bekende is bij mij over de vloer geweest en wil mijn huis huren. Hij wil 1100 euro huur betalen en mijn hypotheek is 622. Kan ik dan zomaar verhuren als ik toestemming van de bank heb en me bij iemand anders inschrijf? Hoop dat iemand mij hiermee kan helpen, Alvast bedankt. Reactie infoteur, 02-04-2020
Beste Toni,
Ja dat kan op zich, maar bij een totale verhuur verliest u wel uw hypotheekrenteaftrek. Zorg ook dat uw woning goed verzekerd blijft.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Erik, 08-09-2016
Vraag over deze informatie: nergens wordt genoemd of de huurinkomsten moeten worden opgegeven als inkomen. Is dat bewust, omdat dat niet hoeft? Op andere sites lees ik dat 70% van de inkomsten opgegeven moet worden. Of is dat voor een andere situatie? Reactie infoteur, 02-04-2020
Beste Erik,
Het hangt er vanaf wat u verhuurt en hoe hoog de huur is die u krijgt. Verhuurt u een tweede woning, dan is de huur onbelast. Verhuurt u uw eigen woning (u woont er ook zelf nog) dan geeft u 70% van de huur op tenzij het een kamer betreft die qua huur onder de vrijstelling kan vallen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Vdp, 11-12-2015
Wij hebben onlangs een huis gekocht met een klein huisje er aan vast. Dit huis hebben we met huurder er in gekocht. De hypotheekverstrekker is akkoord. Het verhuurde deel is apart getaxeerd en voor dat bedrag hebben we een apart leningdeel in de hypotheek opgenomen. Dit bedrag is dan ook meteen het bedrag wat we in box 3 opgeven en waar we geen aftrek op hebben.

Het huis is kadastraal niet gesplitst. Toen het huis gebouwd werd was het nu verhuurde gedeelte een opslagruimte. Het huisje staat dus ook niet als aparte woonruimte te boek in het kadaster. Het verhuurde deel heeft een eigen ingang en eigen sanitair en eigen gas water en licht aansluiting.

Als ik het goed begrijp hoef ik de huuropbrengst dus niet op te geven aan de belasting. De waarde van het verhuurde deel moet ik wel opgeven in box 3 maar als daar weer een lening op rust, mag je de lening in mindering brengen op de waarde van het verhuurde deel. In ons geval is de lening net zo hoog als de waarde. Klopt mijn redenering tot dusver?

Verder heb ik nog een paar vragen.
1. Moet ik het verhuurde deel toch kadastraal laten scheiden? En zo ja, waarom? Wat is het voordeel/nadeel hiervan?
2. Kan het zo zijn dat als mijn partner en/of ik iets van een uitkering of zorg nodig hebben, dat het inkomen van de huurder meegeteld wordt en dit nadelig voor ons kan uitpakken?
3. Wat als de huurder ineens zorg nodig heeft? Zijn wij dan verplicht de ruimte aan te passen op minder validen?
4. Wat als de huurder uitkeringen en/of toeslagen aanvraagt. Kan dat nog effect hebben op ons inkomen?

Zo erg blij zijn als u antwoord kunt geven op mijn vragen. Alvast hartelijk dank hiervoor. Reactie infoteur, 02-04-2020
Beste Vdp,
Omdat het verhuurde deel geen eigen woning is, ziet u hiervan het saldo van de waarde en lening terug in box 3 plus 3.100 euro (drempel voor een consumptieve lening in 2020).
1. Kadastraal scheiden is niet nodig.
2. De huur wordt alleen bij een bijstandsuitkering door de gemeente meegeteld als inkomen, niet voor de inkomstenbelasting.
3. U bent niet verplicht de ruimte aan te passen. Het kan wel betekenen dat de huurder moet vertrekken.
4. Uitkeringen en toeslagen huurder hebben geen invloed op uw inkomen. Zorg wel voor een goed huurcontract, waardoor de huurder echt een huurder is en geen deel uitmaakt van uw eigen huishouding.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Yup-Huis, 04-09-2015
Beste adviseur,

Het is mij nog niet duidelijk hoe de hypotheekrente-aftrek e.d. zit in de volgende situatie:
- Mijn partner en ik willen gaan wonen in een huis dat grotendeels door een hypotheek is gefinancierd (240.000)
- In dat zelfde huis willen we 2 huurders zetten (a 450 euro huur pp)
- Er is geen splitsing in het huis en geen aparte voordeur. Het is zogezegd een studentenhuis, maar dan met werkende mensen
- Mijn partner en ik hebben een goed en stabiel inkomen
- We hebben berekend dat het ondanks het verlies aan hypotheekrenteaftrek nog steeds aantrekkelijk is (als we uitgaan van de splitsing 50-50 in box 1 en 3 en de huidige rentstand) en kunnen zowel door de huurinkomsten en een aardige duit aan extra freelanceklussen behoorlijk snel aflossen (zeker binnen 10 jaar)

Vraag 1
Zou de bank hier ook tegen zijn? Wanneer is de bank wel voor? Ook als er een relatief hoge doorloop is van huurders (yuppen gaan relatief snel weer een andere plek zoeken om te wonen) lijkt me het risico van de bank niet zo groot. Wellicht kan je ook kortlopende contracten aanbieden (< 1 jaar)

Vraag 2
En hoe kom je erachter welk deel in box 1 en 3 valt? Ik kan hier relatief weinig over vinden, terwijl het toch wel aantrekkelijk lijkt.

Vraag 3
Wat raadt u aan? Hoe kan ik dit verder uitzoeken?

Ontzettend bedankt voor uw tijd en kennis!

Hartelijke groet! Reactie infoteur, 02-04-2020
Beste Yup-Huis,
1. Banken sluiten het liefst elk risico uit en zullen daarom snel neen zeggen, omdat er waardevermindering van de woning kan optreden. Een huurder heeft huurbescherming: ook een huur voor bepaalde tijd eindigt niet automatisch maar met de opzegging door de huurder.

2. Kamerverhuur kan fiscaal nog wel eens een voordelige optie zijn:

https://financieel.infonu.nl/belasting/108886-belastingvrij-verhuren-kamerverhuurvrijstelling-2019-2020.html

3. Als er meer wordt verhuurd dan een kamer, bepaalt u de WOZ-waarde van het verhuurde deel. Dat deel komt in box 3 en dat deel is ook niet fiscaal aftrekbaar. Stel er zijn drie verdiepingen en u verhuurt er eentje, dan is tweederde deel van uw woning box 1 en de rest box 3.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sarah, 12-06-2013
Beste,

hoe zit dat met eigen en enige woning verhuren als vakantiewoning op momenten dat ik zelf op reis ben?
Hartelijk dank alvast voor uw antwoord. Reactie infoteur, 02-04-2020
Beste Sarah,
Ook het verhuren van de eigen woning als vakantiewoning zien banken en verzekeraars niet graag. Niet zozeer omdat u een dergelijke bewoner er niet uit krijgt, maar door de kans op beschadigingen. Daarom wordt verhuren zonder toestemming volledig uitgesloten.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Van der Wal, 07-03-2013
Ik zie mijn situatie er niet bijstaan, maar ik wil wel weten waar ik aan toe ben en wat ik eventueel moet doen:
Ik woon nu in een koophuis met een kleine hypotheek (ongeveer 1/3 van de WOZ) Ik ga tijdelijk ( 1 a 2 jaar ) elders wat huren.
Mijn woning wil ik in die tijd verhuren.

Hoe zit dit met hypotheekrente-aftrek? Is deze nog aftrekbaar.
De verhuur wil ik regelen via een organisatie die het zoeken voor z'n rekening neemt. Ik neem aan dat hiermee het tijdelijke karakter duidelijk is.

Graag reactie,

Met vriendelijke groet,

N van der Wal Reactie infoteur, 02-04-2020
Beste Van der Wal,
In de periode van totale verhuur is de hypotheekrente niet aftrekbaar. Zie voor tijdelijke verhuur onder gebruikmaking van de Leegstandswet ook het artikel:

https://financieel.infonu.nl/hypotheek/111623-een-leegstaande-koopwoning-verhuren.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Zeemeeuw (1.579 artikelen)
Laatste update: 27-11-2021
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Belasting
Per 2021 gaat InfoNu verder als archief. Het grote aanbod van artikelen blijft beschikbaar maar er worden geen nieuwe artikelen meer gepubliceerd en nog maar beperkt geactualiseerd, daardoor kunnen artikelen op bepaalde punten verouderd zijn. Reacties plaatsen bij artikelen is niet meer mogelijk.