Overgangsrecht: huis kopen in 2021/'22 met oude hypotheek

Laurens, 27-03-2019
Beste Zeemeeuw,

Is het verstandig om dit vooraf te tackelen door een standpuntverklaring te laten maken bij de belastingdienst? Of zal ik gewoon van de laatste 5 jaar de aangifte nogmaals doen en wachten op vragen vanuit de belastingdienst?
Ik heb immers een koopovereenkomst + aannemingsovereenkomst getekend in 2013. Dus die kan ik ter allertijde sturen.

Groet,
Laurens Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Laurens,

Als u voor de laatste vijf jaar een nieuwe belastingaangifte indient, zal er zeer waarschijnlijk wel een belletje gaan rinkelen bij de Belastingdienst. Bij definitieve belastingaanslagen hoeft de Belastingdienst een wijziging niet zondermeer over te nemen.

Een standpuntverklaring is altijd het veiligste, maar kost ook tijd. U kunt ook de belastingaangifte inkomstenbelasting 2018 naar uw inzicht invullen en als u geld terugkrijgt deze teruggave niet meteen uitgeven maar wachten totdat de definitieve belastingaanslag in de brievenbus valt.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Laurens, 26-03-2019
Goedemiddag,

Ik heb een vraag. Ik doe nu voor het eerst zelf mijn belastingaangifte en constateer dat er volgens mij iets al jarenlang niet goed is ingevuld.

Ik heb begin december 2012 een nog te bouwen nieuwbouwwoning gekocht. (oplevering 2014)
Getekende koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst zijn in 2012 getekend. De hypotheek is februari 2013 vastgelegd. Opbouwhypotheek bij de Rabobank. Gedeelte aflossingsvrij, gedeelte aflossen. Hoeft dus niet in zijn geheel in 30 jaar af te lossen.

Nu zie ik de vraag staan in de aangifte of er een speciale situatie geldt waardoor ik toch renteaftrek kan krijgen.

Ik moet hier toch JA op antwoorden? Kijkend naar bovenstaande situatie als uitgangspunt.

Vreemd is dat ik echt veel geld terug kan krijgen als ik JA antwoord. Laatste jaren is er altijd NEE geantwoord, maar dit is volgens mij niet correct. Vandaar ook dat ik dit even wil checken, want dan ga ik nog een paar jaren terugvorderen.

Ik hoor graag snel van u. Kan ik de aangifte gaan doen :-)

Bedankt. Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Laurens,
Het lijkt erop dat u onder de overgangsregeling valt en dus hypotheekrenteaftrek hebt. Waarschijnlijk was de opbouwhypotheek anders ook niet meer verleend. Overigens kan dit tot vragen van de Belastingdienst leiden, omdat tot dusverre uw belastingaangifte inkomstenbelasting anders is ingevuld.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jaap, 25-03-2016
Ik heb op 31 december 2012 een onherroepelijke schriftelijke overeenkomst gesloten maar de hypotheek start pas in 2013 (1xbanksparen en 1x aflossingsvrij). Als ik bij online belastingaangifte de officiële ingangsdatum invul van de hypotheek (jan 2013) dan heb ik maar beetje belastingvoordeel EN dan ik krijg een vraag of ik hypotheek verplicht ben af te lossen in 30 jaar… gekke vraag vind ik.

Indien ik kies om hypotheekingangsdatum op 31 december 2012 zet OF ik kies 'ja' bij verplicht aflossen in 30 jaar' DAN krijg ik veel meer terug en lijkt het ophetgeen wat ik zou verwachten (rond de 450,- gemiddeld per maand, zoals belastingadviseur voorgesteld had). Vorig jaar bij offline belastingaangifte kreeg ik dit probleem/groot verschil niet. Mag ik in mijn geval toch 31 dec 12 kiezen als ingangsdatum hypotheek omdat ik onder het oude fiscale reglement? Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Jaap,
Als u in 2012 onherroepelijk een woning hebt gekocht waarbij de finalisering van de hypotheek pas in 2013 plaatsvindt, maar er als eind 2012 een woningschuld is, dan valt u onder de overgangsregeling.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bruins, 22-06-2014
Ik zit nog steeds met het volgende en weet niet of ik dit verder moet uitzoeken. In 2012 hebben we ons huis verkocht en hebben een veel goedkoper huis gekocht. Volgens de bankregels hadden we de oude hypotheek mee mogen nemen onder de oude voorwaarde, namelijk 100% aflossingsvrij. Echter de bank deed hier niet aan mee. Hierdoor hebben wij moesten shoppen en het gevolg is dat wij maximaal 50% aflossingsvrij hebben en voor die andere 50% hebben we een bankspaarhypotheek genomen. Ik begrijp dat we nog steeds voor 100% rente in aftrek kunnen brengen maar zit nu vast een bankspaar-product dat is gekoppeld aan 50% van de hypotheek Als de rente op dit deel daalt, daalt ook het rendement en vice versa. Dit had ik liever los gezien. Maw zelf sparen. Ik hoor graag of mijn veronderstelling juist is en of dit nog kan repareren. Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Bruins,
Als uw inkomen dit toestond had u recht op een gelijksoortige hypotheek als daarvoor. Nu is dat, omdat u inmiddels een ander product hebt, helaas niet meer te herstellen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Maria, 11-06-2014
Wellicht dat jullie me kunnen helpen. Ik zit in een koopwoning en mijn kinderen zitten nu voor de helft in de hypotheek, omdat mijn (ex)man vorig jaar in sept is overleden. Ik wil graag mijn kinderen uit de hypotheek halen. De hypotheek moet dan voor de helft onder de nieuwe voorwaarden worden gebracht. Mijn spaarhypotheek is door de bank omgezet in aflossingsvrij. Mag dit? Mag ik nu een nieuw gedeelte spaarhypotheek of banksparen afsluiten? Moet ik boeterente aan de bank betalen als ik naar een andere hypotheekverstrekker ga? Volgens de bank mag ik alleen boetevrij aflossen als het uit eigen middelen is? Wellicht kunt u me informatie geven… Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Maria,
1. Een spaarhypotheek is een aflossingsvrije hypotheek met daaraan gekoppeld een spaarproduct of kapitaalverzekering.
2. Het gespaarde bedrag komt na zoveel jaar vrij om daarmee de hypotheek af te lossen. Als u uw hypotheek wil verminderen zal dat met eigen geld moeten zijn of u moet uw spaarhypotheek afkopen wat fiscaal zeer ongunstig is.
3. Of u boetevrij een deel kunt aflossen hangt helemaal van de bank af:

https://financieel.infonu.nl/hypotheek/132574-onbeperkt-hypotheek-aflossen-florius.html

4. Of u boetevrij kunt opstappen hangt van de resterende looptijd van de hypotheek af.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Tejo, 09-03-2013
Dank voor uw reactie.
de belastingtelefoon zegt echter dat het antwoord nee moet zijn. Voor de fiscus is
het moment van passeren bij de notaris bepalend. maar ik vraag me dan af hoe de overgangsregeling bij de fiscus zichtbaar wordt. Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Tejo,
U kunt ja invullen. Baat het niet, schaadt het niet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Tejo, 08-03-2013
Beste zeemeeuw,

zelf hebben we ons huis verkocht in 2012 en ook een koopcontract getekend voor een andere woning. deze woning betrekken we pas in juni 2013. daarmee vallen we dus onder de overgangsregeling. mijn vraag is ; hoe vertaal ik dit in mijn aangifte 2012.

moet ik de vraag' heeft u een huis gekocht in 2012' beantwoorden met ja of nee? Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Tejo,
Dat beantwoordt u inderdaad met ja.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mr Meastro, 13-02-2013
Beste Zeemeeuw,

Bedankt voor uw duidelijke en complete reactie. Ik heb uw reactie gebruikt als instructie richting de notaris.

Met vriendelijke groet,

Mr. Meastro. Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Mr Meastro,
Graag gedaan en veel succes.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mr Meastro, 12-02-2013
Ik wil graag weten of de rente die ik aan mijn ouders betaal over een geldlening die ik met mijn ouders ben aangegaan aftrekbaar is bij de belastingdienst. De situatie is dat ik in 2012 dmv akte van verdeling volledig eigenaar van de woning en bijbehorende hypotheekschuld ben geworden (woning in 2010 gekocht en ik was 50% eigenaar). De hypotheek is blijven bestaan zoals deze altijd was, echter is er een deel afgelost. Dit deel heb ik gefinancierd via de geldlening met mijn ouders. Ik heb het geld verkregen in 2012 en ook afgelost op de hypotheek in 2012. De verschuldigde rente heb ik ook al betaald. Nu komt het lastige, tot op heden is er geen akte bij de notaris opgemaakt betreffende de geldlening. Momenteel is dit in gang gezet en de akte zal binnenkort ondertekend worden, echter zitten we nu reeds in 2013 en ben ik bang dat ik over de betaalde rente geen belastingteruggaaf kan krijgen. Bij de geldlening met mijn ouders is alleen bepaald dat de lening binnen 30 jaar moet worden afgelost, hierbij hebben we echter niks afgesproken over maandelijkse aflossing (financieel is hier geen ruimte voor). Kunt u mij duidelijkheid geven over de mogelijkheid tot belastingteruggaaf over de betaalde rente? Kan in de akte van geldlening bijvoorbeeld worden opgenomen dat de begindatum van de lening in 2012 ligt en dat ik op die manier alsnog onder de wetgeving van 2012 val? Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Mr Meastro,
1. Eigenlijk hebt u in 2012 een deel van de hypotheek bij de bank vervangen door een lening van uw ouders voor het huis. Dat betekent dat per saldo daardoor de schuld voor het huis niet is veranderd, maar de samenstelling van de schuld.
2. In 2012 was er geen verplichting tot aflossing.
3. Als u aantoonbaar voor de lening van uw ouders rente hebt betaald, is die rente als hypotheekrente aftrekbaar.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Adb, 18-01-2013
Dank voor uw reactie nog op mijn eerdere vraag van vandaag. In aanvulling daarop: Stel dat ik mijn oude hypotheek laat aflopen / beëindigen ivm verkoop van mijn oude woning. Kan ik dan ter grootte van mijn eigenwoningschuld per 31-12-2012 wel aflossingsvrij onderhands lenen met behoud van rente aftrek? (dat betreft dan als het ware een oversluiting). Voor het meerdere sluit ik dan een hypotheek volgens de nieuwe voorwaarden van 2013. Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Adb,
Als u het oude huis zonder overwaarde hebt verkocht, mag u ter waarde van uw eigenwoningschuld per 31-12-2012 aflossingsvrij onderhands lenen met behoud van de volledige hypotheekrenteaftrek (de oude regels):

https://financieel.infonu.nl/hypotheek/69975-hypotheek-en-inkomstenbelasting-bijleenregeling.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Adb, 18-01-2013
We hebben ons huis in december 2012 verkocht en kopen per 1 februari 2013 een ander bestaand huis. Kan ik voor de extra hypotheek die nodig is een aflossingsvrije onderhandse lening afsluiten met behoud van rente aftrek? Als ik de overgangsregeling juist interpreteer zou dit moeten kunnen omdat het huis te koop stond in 2012 (is zelfs in 2012 verkocht) en we in 2013 verhuizen naar een ander huis. Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Adb,
Voor een extra hypotheek (het meerdere ten opzichte van 2012) gelden de nieuwe voorwaarden.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mep, 03-01-2013
Wij hebben in 2012 een koopovereenkomst ondertekend voor een nieuwbouwwoning. Als ik het goed heb begrepen, mogen wij dus nog voor 50% annuitair gaan. Echter zien we dat volgens de hypotheekberekeningen van 2013 dat we veel minder mogen lenen. Dit betekent voor ons dat we dit huis net niet meer kunnen betalen. Klopt dit, of mag ik uitgaan van het maximaal te lenen bedrag in 2012. Verwarrend… en wellicht jammer… Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Mep,
Het is ook verwarrend. Voor de hypotheekrenteaftrek gelden voor u nog de oude regels uit 2012, tegelijkertijd gelden de nieuwe normen en een lagere Loan to Value ratio.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bart, 21-12-2012
Ik heb vorige week (2012) een koopcontract getekend en kom dus in aanmerking voor de overgangsregeling. Ik wil graag een bankspaarhypotheek (heb daar al een offerte voor aangevraagd) en dat kan dus ook nog met de huidige regels qua hypotheekrenteaftrek. Maar is mijn vermogensopbouw van deze hypotheek dan belast in box 1 of box 3? Daar lees ik wisselende verhalen over en dat scheelt na verloop van tijd ook weer een paar honderd euro per jaar. Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Bart,
Als u aan de fiscale voorwaarden voldoet (eigen woning, bandbreedte, vrijstelling) valt uw vermogensopbouw in box 1 en is daar onbelast zolang het niet vermogen tot uitkering komt:

https://financieel.infonu.nl/hypotheek/53186-bankspaarhypotheek-of-spaarhypotheek-als-hypotheek.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Benno, 21-12-2012
Wij hebben in 2012 een koopovereenkomst getekend. Voor de koop van ons huis hebben we ook een onderhandse lening afgesloten bij onze schoonouders, deze is aflossingvrij. Moet deze leningsovereenkomst in 2012 getekend worden of mag dat ook in 2013? Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Benno,
Waarom zou wachten?
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sylvia, 19-12-2012
Als we voor einde van het jaar het voorlopig koopcontract tekenen, vallen we dus onder de regels in 2012. Maar mag de bank de hypotheekofferte in 2013 nog baseren op de regels 2012? Of moeten we ook voor eind van het jaar een hypotheekofferte hebben ontvangen? Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Sylvia,
De oude regels gelden volgens het overgangsrecht ook als u in 2012 het voorlopig koopcontract hebt getekend en in 2013 een hypotheek hebt afgesloten.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bart, 19-12-2012
Ik heb net een nieuw huis gekocht. Ik heb er 2 voorwaarde waar ik van twijfel of ze wel geldig zijn om nog van de oude regels gebruik te kunnen maken:
1.) Onder voorbehoud van het onherroepelijk worden van de koopakte van de verkochte woning aan de <Onze oude huis>. We hebben inmiddels de koopakte getekend, maar overdracht is pas volgend jaar.
2.) Uit de bouwtechnische keuring, die de koper laat uitvoeren, blijken geen direct noodzakelijke voorzieningen groter dan €2.500, - (vijftienhonderd euro);

Mochen deze 2 clausules erin staan? Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Bart,
1. Als de clausules niet geschonden worden, is er niets aan de hand. Maar als dat wel zo is door bijvoorbeeld de bouwtechno keuring, wordt de koop verondersteld niet door te gaan.
2. Als u op uw oude huis een hypotheek hebt, kunt u voor dat bedrag minus de overwaarde in ieder geval wel onder de oude regels hypotheekrente aftrekken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jan Kusters, 19-12-2012
Vraag: kan in 2013 ook gebruik gemaakt worden van de hypotheekregels uit 2012 in de situatie dat sprake is van een akte van verdeling (overeengekomen in 2012)?
(één van de partners verlaat het huis en draagt dit over aan de partner die blijft wonen)

Groeten
Jan. Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Jan Kusters,
Als deze uitkoop in de ondertekende akte van verdeling omschreven staat, is dat een koop die onder de oude hypotheekregels valt. Het moet niet verstopt zitten in een bijlage of zo, want dat geeft weer discussies. Het moet dus wel een koopovereenkomst zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Angelo Korsmit, 19-12-2012
Geachte heer, mevrouw,

Als ik mijn woning, waar een aflossingsvrije hypotheek van e. 100.000, -- op rust, in 2013 verkoop en ik koop dan een nieuwe woning, mag ik dan weer een aflossingsvrij deel van e. 100.000, -- opnemen in de nieuwe hypotheek en is de rente dan nog fiscaal aftrekbaar?

MvG
Angelo Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Angelo Korsmit,
Als u verhuist, gelden de oude regels van hypotheekrenteaftrek, maar mag de hypotheek nog maar voor 50% van de waarde van het huis een aflossingsvrije hypotheek zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Marijke, 18-12-2012
Wij hebben onze woning verkocht onder voorbehoud. Januari 2013 wordt de akte definitief. We hebben een andere woning gekocht, waarvan de overschrijving omstreeks juni zal plaatsvinden. Kunnen wij met de oude regels onze aflossingsvrije hypotheek meeverhuizen? We lenen er geen geld bij. Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Marijke,
Of u uw hypotheek mee kunt verhuizen hangt van de bank af.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Noor, 17-12-2012
Beste meneer/ mevrouw,

Ons huis hebben wij in 2011 verkocht. Wij hebben in juni een bouwtitel gekocht. De bouwgrond hebben we dus op naam (zonder hypotheek). We hebben de bouwtekening nu sinds enkele weken ingediend, maar wrs komt de definitieve vergunning pas in week 1 of 2 van januari. We gaan in eigen beheer bouwen. We willen na hypotheekverstrekking meteen starten met de bouw. Is het mogelijk om mee te doen met de regeling van 2012?

Met vriendelijke groet,

Noor Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Noor,
Als de hypotheek volledig in 2011 is afgelost bij de verkoop en niet is meegenomen naar waar u nu woont, zal de hypotheek bij de bouw in eigen beheer als een nieuwe hypotheek worden gezien.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bart, 14-12-2012
Ik heb net mijn huis verkocht in december 2012. Volgend jaar feb. 2013 moet ik eruit. Ik heb nog geen nieuw huis gevonden maar wil die wel in 2013 kopen. Kans is echter groot dat we eerst een paar maanden moeten huren. Val ik dan nog steeds in de overgangsregeling? Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Bart,
De hoogte van oude hypotheek minus overwaarde valt onder de oude regels van hypotheekrenteaftrek.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Markus, 13-12-2012
Dag,
Duidelijk uiteengezet, echter heeft het volgende nog fiscale gevolgen.
Starter
Onherroepelijke koop aanneemovereenkomst getekend 2012
Levering grond 2013, oplevering woning 2014.
Valt de gehele financiering onder het overgangsrecht, zo ja hoe zit het met meegefinancierd extra kosten bv keuken waar nog geen koopovereenmkomst is. Reactie infoteur, 10-08-2020
Dag Markus,
De overgangsregeling geldt voor hypotheken uit de periode 2012-2013 (en daarvoor).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Peggy, 10-12-2012
Dag,

Ik vind heel veel info, maar wat als je dit jaar nog grond aan wil kopen om een woning op te bouwen en hierop pas wilt gaan bouwen als de eigen woning is verkocht? Er is dus nog geen koopaannemingsovereenkomst. Alleen een overeenkomst om de grond te kopen. Reactie infoteur, 10-08-2020
Dag Peggy,
Klopt, grond kopen alleen is onvoldoende om nog onder de oude regels van hypotheekrenteaftrek te vallen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Dh, 10-12-2012
Goedendag,
Wij zijn starters en willen deze week hopelijk nog een koop rond maken. Gezien bovenstaande is dus alleen een koopovereenkomst nodig. Misschien een domme vraag, maar wordt deze overeenkomst slecht door de de partijen getekend zonder tussenkomst van een notaris? Reactie infoteur, 10-08-2020
Goedendag Dh,
Een koopovereenkomst wordt door de partijen getekend en de overdracht van het huis vindt pas plaats als de akte van levering bij de notaris is gepasseerd. De leveringsakte komt tot stand na ondertekening door partijen bij en met goedkeuring van de notaris.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jdm, 05-12-2012
Goedendag,
Wij hebben deze week een huis gekocht in Amsterdam. Dit betreft een casco appartement in een oude school dat komend jaar ontwikkeld wordt. Nu is mijn vraag wat er nodig is om niet alleen de aankoop, maar ook de afbouw onder het fiscale regime van 2012 te laten vallen? Dit is kan een behoorlijk verschil uitmaken.

Met vriendelijke groet,
JdM Reactie infoteur, 10-08-2020
Goedendag Jdm,
Door een hypotheek te nemen voor casco en afbouw. Anders loopt u de kans dat een verbetering van de casco als extra hypotheek (nieuwe regels) wordt gezien.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Gvh, 05-12-2012
Ik heb bouwgrond gekocht en de koopovereenkomst is in augustus getekend. De financiering is zover ook rond. Het bestemmingsplan wordt deze week goedgekeurd. Ik wil zelf gaan bouwen, dus zonder aannemer. Hierdoor heb ik geen aannemingsovereekomst nodig. Hoe gaan ze om met zelfbouwers? Is hier een overgangsregeling voor? Reactie infoteur, 10-08-2020
Beste Gvh,
De zelfbouwers worden niet apart genoemd in de overgangsregeling. U bent u eigen aannemer, maar als de financiering rond is, is het een hypotheek onder de oude regels.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw