Hypotheek aflossen of hypotheek niet aflossen
Uw hypotheek of eigenwoningschuld boetevrij aflossen of afbetalen met spaargeld? Wel of niet eigen geld in 2012 inbrengen nu de spaarrente laag is. Wat is fiscaal slim, wanneer u een hypotheek hebt of een hypotheek wilt gaan afsluiten. Wat is de bijleenregeling en eigenwoningschuld en wat betekent dit alles voor de starters op de woningmarkt? Meer hierover en een paar rekenvoorbeelden van het netto voordeel van het aflossen van een hypotheek met spaargeld vindt u in dit artikel.Belastingdienst
Iedereen die in ons land een hypotheek heeft of binnenkort wil gaan afsluiten, denkt vrijwel direct aan de Belastingdienst. De vraag is dan vooral wat fiscaal slim is en hoeveel de netto maandlasten van het huis zullen bedragen. Is aflossen van de hypotheek slim of juist niet. Toch zijn dit minder simpele vragen om te beantwoorden dan op eerste gezicht lijkt.Krediet crisis
Allereerst is daar de krediet crisis. Momenteel zijn banken daardoor veel minder scheutig om hypotheken te verstrekken en gelden vanaf augustus 2011 strengere regels. En als u een hypotheek krijgt, gebeurt dit vaak tegen een hoge rente en met allerlei waarborgen. De vraag is dan ook niet zozeer of u eigen geld moet inbrengen, maar hoeveel eigen geld u kunt en moet inbrengen. Deze hoge hypotheekrente kan zeker voor mensen die een variabele hypotheek hebben en dus gevoelig zijn voor een stijgende rente een goede reden zijn om de hypotheek al of niet geheel af te lossen. Allereerst is daar de hoogte van de hypotheek die maximaal is toegestaan en eigenwoningschuld wordt genoemd.Eigenwoningschuld
De hoogte van de hypotheek waarvan de hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is, is aan regels gebonden. Deze eigenwoningschuld mag maximaal gelijk zijn aan:- De aankoopsom van de woning inclusief aankoopkosten;
- Plus de meegefinancierde financieringskosten;
- Plus de kosten van verbetering of onderhoud van uw woning;
- Plus de afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming;
- Minus de eigenwoningreserve als u eerder een huis hebt verkocht;
- Minus een schenking door een ouder aan een kind voor de aankoop van een eigen woning.
De eigenwoningreserve of overwaarde bij verkoop van een eerdere woning spelen een belangrijke rol in de bijleenregeling.
Bijleenregeling bij het kopen van een huis
De bijleenregeling is weer zo’n fiscale regeling, die het allemaal wat lastiger maakt. Zeker voor wie nog wat jonger is en denkt binnen afzienbare tijd weer te zullen verhuizen. Door de bijleenregeling kunt u altijd minimaal uw huidige hypotheek fiscaal vriendelijk meenemen naar uw nieuwe koopwoning, als die hypotheek lager is dan de prijs van de nieuwe koopwoning. Hoe lager de hypotheek, hoe minder u kunt meenemen. En als het huis overwaarde heeft, dat wil zeggen dat de verkoopwaarde hoger is dan de hypotheek die er op rust, moet u eerst die overwaarde in het nieuwe huis stoppen, voordat er van een verhoogde hypotheek met hypotheekrenteaftrek sprake kan zijn. De Belastingdienst spreekt in zo’n situatie over eigenwoningreserve. Deze eigenwoningreserve blijft maximaal 5 jaar geldig. U mag overigens wel uw hypotheek verhogen, maar het meerdere van de hypotheek is dan niet fiscaal aftrekbaar. Als u echter vanaf 2010 uw huis verkoopt en een andere huis gaat huren, geldt de eigenwoningreserve 3 jaar, in plaats van vijf.Hypotheek boetevrij aflossen en afbetalen
Het lijkt er dus haast op alsof het aflossen van de hypotheek niet erg slim is. Maar dat is ook weer niet het geval. Uit het artikel de goedkoopste hypotheek van Nederland blijkt dat aflossen goedkoper is, wanneer u ook een spaarrekening heeft. U betaalt geen hypotheekrente meer, uw vermogen in box 3 wordt minder belast, en als uw hypotheek relatief klein is, zorgt de Wet Hillen er ook nog voor dat u niet of nauwelijks eigen woning forfait, het vroegere huurwaardeforfait, bij uw inkomen hoeft bij te tellen. Alles bij elkaar kan dit voordeel groot zijn voor wie eigen geld heeft. Vervroegd aflossen betekent minder maandelijkse lasten, en waarschijnlijk minder vermogensbelasting betalen in box 3. Kijk wel goed in de voorwaarden of u boetevrij mag aflossen.Eigen woning forfait vanaf 2010
Uw hypotheek zo mogelijk aflossen wordt de komende jaren alleen maar verstandiger. Het kabinet heeft immers besloten, dat vanaf 2010 het eigen woningforfait voor huizen van meer dan 1 miljoen in stappen wordt verhoogd naar 2,35 procent van de extra woningwaarde in 2016. En via de Wet Hillen kunt u wat aan deze belastingverhogingen doen.WOZ- grens van 1 miljoen en meer in 2010, 2011 en 2012
De 1 miljoen euro wordt verhoogd met de index, waardoor niet per se steeds meer woningen onder deze regeling zullen vallen:| jaar | WOZ-grens | percentage |
|---|---|---|
| 2010 | € 1.010.000 en hoger | € 5.555 vermeerderd met 0,80% |
| 2011 | € 1.020.000 en hoger | € 5.610 vermeerderd met 1,05% |
| 2012 | € 1.040.000 en hoger | € 6.240 vermeerderd met 1,3% |
De extra kosten voor de dure woningen zit dus in de extra opslag.
Wet Hillen
De Wet Hillen houdt in dat als het eigen woning forfait hoger is dan wat u aan hypotheekrente aftrekt, en het saldo van beide dus positief is, u dit saldo op nul mag zetten. Daarvoor is op de aangifte inkomstenbelasting een correctiepost aanwezig.1. rekenvoorbeeld Wet Hillen
Stel uw eigen woningforfait bedraagt 5.000 euro en u trekt 2.500 euro aan hypotheekrente af, dan is het positieve saldo 2.500 euro. Vul in dit geval, waarbij de bijtelling van het forfait groter is dan de afgetrokken hypotheekrente, als correctie regel -2.500 euro in, zodat de per saldo bijtelling gelijk wordt aan nul.
Hoeveel hypotheek boetevrij aflossen
Vaak kan zondermeer10 procent per jaar worden afgelost en bij een variabele hypotheek nog meer. Als u uw hypotheek wilt oversluiten en ook gedeeltelijk aflost, wordt het bovendien mogelijk om een lagere hypotheekrente te bedingen, omdat daarmee het risico voor de bank kleiner is geworden. Boetevrij aflossen is meestal ook aan de orde als:- De overeengekomen rente vaste periode voorbij is.
- U uw huis verkoopt. Bij gedwongen verkoop geldt dit ook, als de executieverkoop buiten uw schuld plaats moet vinden.
- Er sprake is van overlijden, al of niet in combinatie met een uitkering van de aanwezige overlijdensrisico verzekering.
- De opstalverzekering door de opgelopen schade uitbetaalt en het pand vrijwel teniet gaat.
- Als de marktrente hoger ligt dan uw hypotheekrente mag u zelfs het gehele bedrag in één keer boetevrij aflossen.
2. rekenvoorbeeld hypotheek aflossen met spaargeld
Een rekenvoorbeeld. Is aflossen van een deel van de hypotheek met spaargeld een goede zaak:
- Stel de Wet Hillen is nog niet op u niet van toepassing.
- Stel de hypotheekrente op uw hypotheek bedraagt 5 procent.
- Stel u krijgt 2,5 procent spaarrente over uw spaargeld.
- Stel u betaalt 42 procent belasting.
Dan betaalt u netto aan hypotheekrente 2,9 procent, omdat van de 5 procent bruto 42 procent van de belasting aftrekbaar is. Netto ontvangt u aan spaarrente 1,3 procent, te weten de rente van 2,5 procent minus de vermogensrendementsheffing van 1,2 procent. In dit geval loont aflossen dus zeker. Ook als u geen vermogensbelasting betaalt, omdat u minder dan 20.00 euro spaargeld hebt per persoon, loont aflossen: 2,5 procent rente op spaargeld is altijd minder dan de 2,9% netto op uw hypotheek. Betaalt u 52% belasting dan is het om het even, omdat de hypotheekrente na aftrek dan 2,4% bedraagt.
Het uiteindelijke resultaat hangt dus ook sterk af van uw inkomen. De belastingschijven inkomsten belasting 2011 zien er als volgt uit:
Tarieven en belastingschijven ib voor wie 2011 jonger is dan 65 jaar:
| hoogte inkomen | maar niet hoger dan | belastingtarief |
|---|---|---|
| - | € 18.628 | 33% |
| € 18.628 | € 33.436 | 41,95% |
| € 33.436 | € 55.694 | 42% |
| € 55.694 | - | 52% |
Tarieven en belastingschijven ib voor wie in 2011 65 jaar of ouder is:
| hoogte inkomen van | maar niet hoger dan | belastingtarief |
|---|---|---|
| - | € 18.628 | 15,1% |
| € 18.628 | € 33.485 | 24,05% |
| € 33.485 | € 55.694 | 42% |
| € 55.694 | - | 52% |
Hypotheek aflossen: voordelen en nadelen
Het aflossen van de hypotheek leidt tot lagere maandlasten, maar betekent ook minder hypotheekrenteaftrek, een hoger belastbaar inkomen en mindergeld achter de hand hebben. Een aantal voordelen en nadelen op een rij:Voordelen hypotheek aflossen:
| Lagere maandlasten eigen huis. |
| U bent minder gevoelig voor de gevolgen van een hogere hypotheekrente. |
| U zult bij verkoop minder snel een restschuld overhouden, omdat u vermogen opbouwt. |
| Vermogen in het huis wordt fiscaal niet belast, vermogen op een spaarrekening wel. |
| Bij weinig of geen hypotheek, kunt u gebruik maken van de Wet Hillen. Dit betekent ook minder tot geen bijtelling meer van het eigenwoningforfait. |
Nadelen hypotheek aflossen:
| Uw verzamelinkomen stijgt waardoor u minder voor toeslagen en dergelijke in aanmerking komt. |
| U hebt minder vrij geld beschikbaar. |
| Bij verhuizen zult u de overwaarde in het nieuwe huis moeten stoppen. We noemen dit de bijleenregeling. |
| Minder hypotheekrenteaftrek. |
Starters op hypotheekmarkt
Maar eigen geld is er vaak niet voor de starters op de woningmarkt. Ook al is het veel verstandiger om dan niet te kopen, toch laten starters zich vaak niet weerhouden. En er zijn ook speciale hypotheken voor starters op de markt. Anderen kijken hun ouders lief aan. Sommige ouders nemen een extra hypotheek voor hun kind of staan bijvoorbeeld garant bij de hypotheekbank, waardoor een lagere hypotheekrente mogelijk wordt. Of dat verstandig is, verscheelt weer per individu.Instappen in bestaande hypotheek of hypotheek overdragen aan een ander
Een hypotheek wordt voor lange tijd afgesloten. Wellicht wilt u tussentijds veranderingen aanbrengen. Denk aan het overdragen van een hypotheek, een andere tenaamstelling of een bijschrijving van een andere persoon. Als u gaat trouwen, scheiden, uw huis verkopen en zo verder. Vraag in dat geval schriftelijk bij uw bank om toestemming. Vaak staat de bank het onder voorwaarden toe, en hoeft u in dat geval dus niet ook weer langs een notaris te gaan, wat een stuk duurder zou zijn.Huren of kopen
Eigenlijk moet elke starter zich eerst afvragen of hij wil huren of kopen. Natuurlijk heeft een koophuis als mogelijk voordeel, dat de waarde op enig moment zal stijgen, maar niemand kan met zekerheid zeggen wanneer en met hoeveel. Zeker niet met de huidige krediet crisis. Huren is ook niet goedkoop, maar geeft vaak meer flexibiliteit. En dat is eigenlijk wat we zoeken. Een nadeel van vervroegd aflossen is dat u minder flexibel bent: van stenen kunt u immens niet eten, als u zelf de bewoner bent.Slot hypotheek aflossen
Zet daarom uitgaven en inkomsten nog eens goed op een rij, en stap in wanneer het u ook financieel uitkomt. Vraag voldoende offertes aan en ga zeker niet over een dag ijs. Hypotheekvormen zijn er genoeg, maar bekijk of het bij u past en wat de voorwaarden zijn. Schat de toekomst vooral realistisch in, ook financieel. Eens moet de hypotheek worden afgelost, ook de aflossingsvrije hypotheek.Gerelateerde links
Aftrek hypotheekrente beperkt.Gerelateerde artikelen
Hypotheek vervroegd aflossen zonder boete Een lening of hypotheek vervroegd aflossen met spaargeld in 2012 kost vaak boet…Hypotheekrenteaftrek of een spaarrekening aanhouden U hebt een hypotheek die u in 2012 kunt aflossen, maar ook spaargeld…
Hypotheekrente, meer bezit en minder aftrek hypotheekrente De aftrek van hypotheekrente staat al lang ter discussie. Somm…
Erfpacht en de Wet Hillen Wie in 2011 of 2012 weinig hypotheek op zijn huis heeft, kan met de Wet Hillen zijn hypotheek v…
Lage spaarrente of hypotheek aflossen? In tijden van een lage spaarrente is het in sommige gevallen te overwegen om niet…
Reageer op het artikel "Hypotheek aflossen of hypotheek niet aflossen"
Bert, 16-01-2012 09:06
Ik heb een afbetaald huis dat te koop staat en heb een nieuw huis gekocht dat nog in aanbouw is met een hypotheek erop. Op mijn belastingaangifte voerde ik de afgelopen jaren geen eigenwoningforfait op vanwege de wet Hillen. Hoe gaat dat nu bij de belastingaangifte van dit jaar? Moet ik een eigenwoningforfait opvoeren en zo ja voor welke woning?
Reactie infoteur, 16-01-2012
Beste Bert,
Zolang u niet bent verhuisd, is het eigenwoningforfait voor het nieuwe huis nul. Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Henk, 27-12-2011 11:37
Ik ben ook van plan om mijn hypotheek af te lossen.
Het gaat nog om 34000 euro, ik mag maar 14000 euro p/j aflossen.
Zouden de banken niet coulanter moeten zijn met de boeterente, in deze
tijd hebben ze toch geld nodig?
Reactie infoteur, 27-12-2011
Beste Henk,
1. Als u dat bedrag wilt aflossen, kunt u nog 14.000 euro boetevrij aflossen in december en nog eens 14.000 euro in januari.
2. In de regel houden banken de mensen aan wat er in de hypotheekakte staat (levert geld op), maar u kunt het altijd vragen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Alf, 19-12-2011 22:23
Ik heb enige jaren geleden een aflossingsvrije hypotheek op mijn hoofdwoning om de aanschaf van vakantiehuis te financieren, dus niet aftrekbaar. In de voorwaarden staat dat ik per jaar 20% boetevrij mag aflossen. Ik heb tot nu toe nog niet afgelost maar wil dit binnenkort gaan doen, mag ik de jaren waarin ik niet afgelost heb ook meetellen. Dus als de hypotheek in 2008 aangegaan is, mag ik dan in 2012 80% boetevrij aflossen?
Reactie infoteur, 20-12-2011
Beste Alf,
U mag 20% per jaar aflossen, bijvoorbeeld nu in december en straks in januari. Maar u kunt niet boetevrij meer dan 20% in een jaar aflossen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Jan, 08-12-2011 12:43
Ik heb 4 hypotheken, 1 hiervan van 12000 euro heeft een variable rente. Is het verstandig om deze helemaal af te lossen?
Reactie infoteur, 08-12-2011
Beste Jan,
Een variabele rente kan ook stijgen, maar met 12000 euro aan hypotheek lijkt me dat risico wel te overzien. Het beste kunt u een deel van een hypotheek aflossen waarvan de rente momenteel het hoogste is. Als dat de variabele rente is, kunt u die het beste kiezen en anders niet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Pasmano, 07-11-2011 18:21
Als ik een hypotheek boetevrij wil aflossen, wat is daarvoor fiscaal de beste periode;
In het begin van het jaar januari, of juist aan het eind van het jaar in december?
Reactie infoteur, 08-11-2011
Beste Pasmano,
1. Boetevrij aflossen betekent ook minder hypotheekrente betalen. Van de lagere maandlast profiteert u vanaf het moment dat u aflost.
2. Aflossen betekent minder vermogen in box 3. Daarvan profiteert u het eerst per 1 januari 2012. Dat pleit voor aflossen in 2011. Dit voordeel is groter dan het verlies aan rente op een spaarrekening in 2011.
3. Aflossen in 2011 betekent minder hypotheekrenteaftrek, maar is netto toch een voordeel, omdat de aftrek maximaal maar 52% is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Roy, 17-08-2011 14:56
Wij willen een ander huis kopen omdat we een erfenis hebben gehad.
Onze huidige woning zal niet of nauwelijks overwaarde hebben (misschien 5000 euro). Nu zitten we ernstig te twijfelen of we een deel van die erfenis in de nieuwe woning moeten stoppen.
We hebben een huis van 400.000 euro op het oog en willen dan 200.000 euro eigen geld erin stoppen en voor de rest een hypotheek nemen. Het is mij nou niet geheel duidelijk of dit echt voordelig is. Acht u dit verstandig? Ik geloof dat het eigen geld in de woning dan niet in box3 valt toch?
We twijfelen nogal omdat wij normaal gesproken een huis van rond de 250.000 zouden gaan kopen (en volledig financieren) maar door die erfenis verandert dit.
Betekent dit trouwens dat als we dat huis zouden verkopen die 2 ton eigen geld weer in een nieuwe huis moet?
B.v.d. voor uw reactie
Roy
Reactie infoteur, 17-08-2011
Beste Roy,
1. Als het nieuwe huis uw hoofdverblijf wordt en niet uw tweede huis, is het huis en uw eigen vermogen daarin onderdeel van box 1 van de inkomstenbelasting. Dat betekent dat u over uw eigen geld geen belasting betaalt en de hypotheekrente aftrekbaar is.
2. Als het uw tweede huis is of als u het op een spaarrekening zet, is uw geld belast in box 3 van de inkomstenbelasting met 1,2% jaarlijks.
3. Als u uw nieuwe huis later weer verkoopt met overwaarde, waarbij de verkoopprijs dus hoger is dan de hypotheek, hoeft u uw geld niet per se in het nieuwe huis te stoppen, maar dan is de hypotheek met aftrekbare rente wel lager.
4. Als u niet morgen het huis weer verkoopt, maar daar een aantal jaren wilt blijven wonen en het geld niet voor andere dingen nodig hebt, zorgt de inbreng van eigen geld ervoor dat uw maandlasten lager zullen zijn. En dat is ook wel weer prettig.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Björn, 01-08-2011 14:02
Wij willen een huis kopen waar het erfpacht maandelijks nog van betaald moet worden,
nu staat er bij dat dit ook weer fiscaal aftrekbaar is. Hoe is het precieze bedrag uit te rekenen wat er maandelijks betaald moet gaan worden?
Reactie infoteur, 01-08-2011
Beste Björn,
Er moet een contract zijn waarin de erfpachtcanon wordt uitgelegd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Wibo, 18-07-2011 16:23
Beste,
Wij zijn een jong stel en gaan voor het eerst een huis kopen. Echter krijgen wij de hypotheek op dit moment nog niet zelfstandig rond gezien er momenteel 1 inkomen is (dit gaat volgend jaar veranderen zodra zij arts is) . Het huis is 225.000 euro, wij zijn van plan er 50.000 euro eigen geld in te steken. Is het dan mogelijk om dit geld over bijvoorbeeld 5 jaar weer (belastingvrij) terug te krijgen als het huis voor 225.000 (of meer) weer verkocht wordt (en wij een nieuw huis zullen kopen die dan wel volledig gefinancierd kan worden m.b.v. een hypotheek)?
Bij voorbaat dank voor jullie reacties!
Groeten, Wibo
Reactie infoteur, 18-07-2011
Beste Wibo,
Als u het huis later voor 225.000 euro verkoopt, moet de overwaarde van 50.000 euro toch weer in het nieuwe huis worden gestopt als u de totale hypotheekrenteaftrek wilt behouden over de nieuwe hypotheek.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Kees, 10-06-2011 11:20
Omdat binnenkort onze rentevaste periode afloopt staan wij momenteel voor de keuze om de hyptotheek te laten doorlopen / vernieuwen dan wel geheel af te lossen. Hoe werkt het indien wij binnen nu en enkele jaren een nieuwe (duurdere) woning willen kopen: wat is in dat geval het eigenwoningreserve / de overwaarde?
Reactie infoteur, 10-06-2011
Beste Kees,
Als u een nieuwe woning koopt, krijgt u te maken met de bijleenregeling, die de hypotheekrenteaftrek beperkt als er overwaarde in het oude huis zit:
http://www.financieel.infonu.nl/hypotheek/69975-hypotheek-en-inkomstenbelasting.html
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Marloes, 05-04-2010 14:01
De hypotheek aflossen heeft voordelen en nadelen. Maar als je niet een grote hypotheek hebt, en spaargeld hebt, is het aflossen van de hypotheek volgens mij het beste. Zo blijft je hypotheek goedkoop :-)
Reactie infoteur, 05-04-2010
Beste Marloes,
1. Aflossen van de hypotheek heeft voordelen en nadelen, zoals in dit artikel aangeven.
2. Bij een kleine hypotheek is het fiscaal beter om alles af te lossen. Het eigen woning forfait zorgt er dan voor dat u fiscaal nauwelijks voordeel hebt van de hypotheekrente, omdat die weg valt tegen de bijtelling van dit huurwaardeforfait bij het inkomen.
Met vriendelijk groeten,
Zeemeeuw
Margreet, 11-02-2010 13:02
Ook bij een belastingtarief van 52 procent is het beter om de hypotheek verder af te lossen dan te sparen. Zie ik dat goed?
Reactie infoteur, 11-02-2010
Beste Margreet,
Dat ziet u goed. Tegen een marginaal belastingtarief van 52 procent, betaalt u netto aan hypotheekrente 2,4 procent, terwijl de spaarrente in het voorbeeld netto, na aftrek van de vermogensrendementsheffing, maar 1,3 procent bedraagt. Aflossen van de hypotheek is ook dan dus voordelig.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw