De goedkoopste hypotheek van Nederland

De goedkoopste hypotheek in 2017 en 2018 van Nederland is de aflossingsvrije hypotheek. De aflossingsvrije hypotheek is ook nog eens de meest flexibele hypotheek, omdat u zelf bepaalt of u aflost. U lost af als dat kan. Aflossen van een hypotheek is soms de moeite waard, maar niet verplicht. U mag voor 50% van de waarde van uw woning een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Meer hypotheekrente betalen, betekent mogelijk ook dat u meer van de belasting kunt aftrekken. Bovendien is (automatisch) aflossen helemaal niet meer zo voordelig als in 2019 of 2020 de Wet Hillen wordt afgeschaft. De annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek zijn de norm, maar betekenen vaak hogere maandlasten.

De goedkoopste hypotheek is?

De goedkoopste hypotheek is al enige tijd een hypotheek met een variabele rente. Deze rente bleef namelijk vele jaren relatief laag. De rente is meestal gebaseerd op de Euribor. Dat betekent dat als 2017 en 2018 geen jaren gaan worden van een oplopende inflatie daarmee ook de hypotheekrente niet verder omhoog zal gaan. Sterker nog de hypotheekrente staat eind 2017 nog steeds historisch laag.

Iedereen een goedkope hypotheek

Banken zien graag dat iedereen een hypotheek neemt. De ene na de andere aanbieder komt aanbiedingen om duidelijk te maken dat u bij hen de goedkoopste hypotheek kunt afsluiten. Maar wanneer bent u dan werkelijk het goedkoopste af. Het goedkoopste bent u uit zonder hypotheek, maar dat is meestal niet haalbaar. Als u ook spaargeld hebt, is het wel meestal zo dat u dit geld het beste kunt gebruiken om uw hypotheek verder af te lossen. Hebt u die mogelijkheid niet, dan spreekt het voor zich dat u het beste af bent met een hypotheek met een langdurige lage rente en de minste beperkende voorwaarden.

Waarom mijn hypotheek gedeeltelijk aflossen?

Een hypotheek volledig aflossen heeft zo zijn voordelen. U bent veel flexibeler en niet langer afhankelijk van de grillen van de marktrente en de bank. U bouwt vermogen op. Met hulp van de wet Hillen is er een extra groot belastingvoordeel te behalen, omdat dan het huurwaardeforfait vervalt. Punt van overdenking is wel dat u, als u binnenkort toch gaat verhuizen of toch een hypotheek wilt afsluiten, rekening moet houden de zogenaamde bijleenregeling. Kortweg komt de bijleenregeling erop neer dat u de hoogte van uw huidige hypotheek mee mag nemen naar een nieuwe woning, maar u de overwaarde bij verkoop in uw nieuwe huis moet stoppen.

Rekenvoorbeeld bijleenregeling:

Stel u koopt een huis van 400.000 euro en uw huis brengt 100.000 euro meer op bij verkoop dan wat er aan hypotheek op rust, dan hebt u een overwaarde van 100.000 euro. De maximale hypotheek waarvan de hypotheekrente aftrekbaar wordt bedraagt dan 300.000 euro, te weten de aankoopprijs minus de overwaarde. Overigens mogen de bijkomende kosten zoals de notariskosten ook worden gefinancierd.

Hoeveel is het huurwaardeforfait?

Geleidelijk is voor de woningen de bijtelling verhoogd naar 0,75 procent voor een gemiddelde woning en naar 2,35 procent (2017) voor een huis die meer dan één miljoen euro waard is. Aflossen van de hypotheek voorkomt deze bijtelling conform Hillen, maar die Wet wordt waarschijnlijk door het kabinet Rutte III afgeschaft. Dat kan het aflossen van een hypotheek zeer onvoordelig maken.

Voorbeeld rekensom aftrek hypotheekrente 2017

Enkele rekenvoorbeelden voor wie nog een aflossingsvrije hypotheek met hypotheekrenteaftrek heeft. De veronderstellingen zijn hierbij:

De hypotheekrente bedraagt 5%.
De hypotheek bedraagt 200.000 euro.
De waarde van uw huis is in scenario A gelijk aan 300.000 euro en in scenario B gelijk aan 600.000 euro.
Het eigen woningforfait bedraagt 0,75%, ofwel in scenario A 2.250 euro en in scenario B 4.500 euro.
De rente op uw spaarrekening bedraagt 0,5%, box 3, ofwel netto na belasting -0,7%.
U zit in schijf 4 van de inkomstenbelasting ofwel 52%, maar de aftrek in 2016 en 2017 is tegen 50,5% respectievelijk 50%.
U hebt ook eigen geld.

Rekenvoorbeeld van het effect van het aflossen van een hypotheek:

Onder deze veronderstellingen ontstaat in 2017 het volgende eenvoudige kostenplaatje:

Scenario A	Scenario B
Hypotheek rente: 10.000 euro bruto	Hypotheek rente:10.000 euro bruto
Eigen woning forfait: 2.250 euro	Eigen woning forfait: 4.500 euro
Hypotheek rente: 6.125 euro netto	Hypotheek rente: 7.250 euro netto
als % van 200.000 euro hypotheek: 3,1%	als % van de hypotheek: 3,62%

Uitleg bij deze tabel: u zou in scenario A kunnen denken dat 10.000 euro volledig aftrekbaar is. Dat betekent dat u na de hypotheekrente aftrek 50 procent netto betaalt ofwel 5.000 euro. Maar door het eigen woning forfait van 2.250 euro, betaalt u zowieso 2.250 euro aan hypotheekrente zelf, omdat die niet aftrekbaar is, plus 50 procent van 7.750 euro. Samen is dat 6.125 euro. Overigens is dit een vereenvoudigd rekenvoorbeeld.

Enkele conclusies bij het aflossen van een hypotheek

Wat kunnen we uit deze tabel concluderen. Uit de tabel blijkt dat u als u in belastingschijf 4 van de inkomstenbelasting zit met een belastingpercentage van 52% en de bruto hypotheekrente 5% bedraagt, u in scenario A netto 3,1 % rente betaalt en in scenario B netto 3,62%. In beide gevallen betaalt u dus netto stukken meer dan wat u op uw spaarrekening netto ontvangt, want dat is namelijk maar -0,7% (2017). Elk jaar weer. Met andere woorden: als u ook geld op de bank heeft staan, bent u goedkoper af wanneer u uw hypotheek al of niet ten dele aflost. De beperkende voorwaarden in uw hypotheek bepalen in hoeverre u boetevrij kunt aflossen. Meestal is een aflossing van 10% per jaar boetevrij mogelijk. Bij sommige hypotheken is een volledige aflossing boetevrij mogelijk of tot maximaal 20%. Aandachtspunt is wel dat uw belastbaar inkomen stijgt, waardoor de belasting inkomstenbelasting stijgt en waardoor er minder toeslagen (zorgtoeslag bijvoorbeeld) kunnen zijn.

Enkele variaties aflossing hypotheek

Om na te gaan of bovenstaande conclusie ook geldt bij enkele variaties in de veronderstellingen nog het volgende:

Stel de hypotheekrente is fors hoger. Onder gelijkblijvende overige veronderstellingen, neemt de netto hypotheekrente verder toe en wordt aflossen nog gunstiger. Bij een hypotheekrente van bijvoorbeeld 10% resulteert in scenario B een netto percentage van 6,12%. Veel meer dan de netto rente op uw spaarrekening.
Stel de spaarrente is 1 % en de rest blijft hetzelfde. Dan is de netto spaarrente -0,2%, ofwel veel lager dan in scenario A en B. Aflossen is voordeliger.
Stel u zit in belastingschijf 3 tegen een belastingtarief van 40% en de rest blijft gelijk. In dat geval wordt de netto hypotheekrente nog hoger dan in bovenstaande tabel en is aflossen nog het meest gunstig.

Belastingschalen inkomstenbelasting 2017 en 2018

Het bedrag dat u netto aan hypotheekrente betaalt is sterk afhankelijk van de hoogste van uw inkomen. De belastingschijven inkomstenbelasting 2017 en 2018 zien er als volg uit:

Belastingschijven 2017, tarieven, recht op AOW:

hoogte inkomen	maar niet hoger dan	belastingtarief
-	€ 19.982	18,65%
€ 19.982	€ 34.130	22,9%
€ 34.130	€ 67.072	40,8%
€ 67.072	-	52%

Belastingschijven 2017, tarieven als u nog geen recht hebt op AOW:

hoogte inkomen	maar niet hoger dan	belastingtarief
-	€ 19.982	36,55%
€ 19.982	€ 33.791	40,8%
€ 33.791	€ 67.072	40,8%
€ 67.072	-	52%

Tarieven inkomstenbelasting 2018, geen recht op AOW in 2018, niet 65+:

hoogte verzamelinkomen	maar uw inkomen is niet hoger dan	welk belastingtarief
-	€ 20.142	36,55%
€ 20.142	€ 33.994	40,85%
€ 33.994	€ 68.507	40,85%
€ 68.507	-	51,95%

Hoogte van het eigenwoningforfait

Voor een huis van 1 miljoen euro bedraagt het eigen woning forfait in 2017 7.950 euro. Een enorme bijtelling dus. Ook het kabinet Rutte 2 verhoogde bijna jaarlijks dit huurwaardeforfait verder. Helaas voor de eigenaar van een koopwoning. Het kabinet Rutte 3 wil de hypotheekrenteaftrek verder beperken en de Wet Hillen afschaffen.

Conclusies voor de goedkoopste hypotheek van Nederland is?

Meestal is aflossen van de hypotheek het gunstigst voor uw maandlasten en dat wordt verder versterkt als de hypotheekrente een stuk hoger is dan de spaarrente op uw spaargeld. Wie een aflossingsvrije hypotheek heeft is nergens toe verplicht en kan zelf bepalen wanneer hij wat aflost en is nergens toe verplicht.

Lees verder

Gerelateerde artikelen

ING bank: hypotheekrente en hypotheek via aankoopversnellerDe ING bank presenteert zich in 2018 als de bank van iedereen: u kunt er terecht voor lenen, sparen en natuurlijk een hy…

Aflossingsvrije hypotheek omzetten geeft hogere lastenDe goedkoopste hypotheekvorm is de aflossingsvrije hypotheek. Het is niet de beste hypotheekvorm want er vinden gedurend…

Aflossingsvrije hypotheek blijft mogelijkSinds 1 januari 2013 zijn er voor nieuw gesloten hypotheken nog maar twee hypotheekvormen die recht geven op hypotheekre…

Aflossingsvrije hypotheek omzetten? Waarom?Tot 2013 was de aflossingsvrije hypotheek een populaire hypotheekvorm. Dit was namelijk een effectieve manier om de maan…

Goedkoopste hypotheekvorm - de aflossingsvrije hypotheekTot 2013 was het mogelijk om de hypotheek gedeeltelijk aflossingsvrij te houden. Kwalitatief is het een slechte hypothee…

Reageer op het artikel "De goedkoopste hypotheek van Nederland"

Reacties

Paul, 15-09-2013 22:05 #7
Beste redactie,

Bij aflossen verdwijnt een deel van de aftrek. Daardoor wordt het belastbaar inkomen hoger. Verdwijnt het voordeel van lagere maandlasten voor de woning niet door dat de loonbelasting met het aftrekbedrag omhoog gaat? Reactie infoteur, 23-09-2017
Beste Paul,
Als u gaat aflossen, neemt de betalen hypotheekrente af en daarmee de hypotheekrenteaftrek. Dat is correct, maar daar staan een aantal voordelen tegenover:
1. Misschien kunt u nu gebruik maken van de wet Hillen als gevolg van een geringe woningschuld:

https://financieel.infonu.nl/hypotheek/12560-erfpacht-en-de-wet-hillen-als-aftrekpost-eigenwoningschuld.html

2. De hypotheekrente die u betaalt is vast hoger dan de spaarrente die u nu krijgt op uw spaargeld.
3. Met gedeeltelijk aflossen is er minder kans op een restschuld.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

René, 04-09-2012 15:04 #6
Beste mijnheer,

Iedereen heeft wel eens iets dat vervangen moet worden, een auto of wasmachine. Of je wilt investeren in zonnecellen om de energiebelasting te verminderen. Misschien gaat je kind wel studeren en moet er een kamer ingericht worden. Als je net je hypotheek hebt afgelost moet je misschien lenen tegen 7% om bovenstaande te financieren. Als je niet je hypotheek helemaal inlost kan je je spaargeld gebruiken voor de financiering. Dat spaargeld brengt bijna niets op en de hypotheek is nog steeds aftrekbaar. De goedkoopste hypotheek is leuk, maar ik zie graag een berekening waarin het hele plaatje wordt meegenomen.

Vriendelijke groeten,
René Reactie infoteur, 04-09-2012
Beste René,
Het is inderdaad zo dat aflossen een verstandige optie is als u niet vervolgens elders duurder moet lenen. Het geld moet ook vrij beschikbaar zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Dennis, 15-12-2010 00:18 #5
Beste meneer/mevrouw,

Bovenstaand voorbeeld is erg duidelijk en heeft mij zeer geholpen. In mijn situatie beschik ik echter nog over een rentesubsidieregeling van 2% over mijn hypotheekbedrag. Ik wil graag weten of ik de invloed van deze regeling juist bereken. Graag uw reactie of de volgende redenatie klopt.

Ik zit in belastingschijf 4 dus netto levert mij deze regeling aanvullend nog 0,96% korting op de hypotheekrente op.
Op basis van uw bovenstaande rekenvoorbeeld heb ik mijn netto rentelasten uitgerekend en kom ik uit op 3,3%. Mijn netto rentelasten inclusief effect rentesubsidieregeling bedragen 3,3% - 0.96 = 2,34%

Of had ik de bruto uitkering uit deze regeling eerst in mindering moeten brengen op de bruto rentelasten om vervolgens de (gesubsidieerde) netto rentelasten te berekenen?

Vriendelijke groet,
Dennis Reactie infoteur, 15-12-2010
Beste Dennis,
Zolang u meer hypotheekrente betaalt dan de waarde van het eigenwoningforfait bedraagt, komen beide berekeningen op het zelfde uit. Anders doet u beter eerst bruto minus bruto.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Francis Rigal, 27-10-2010 14:49 #4
Ik mag na de rentevast periode mijn hypotheek boetevrij aflossen. Ik heb een hypotheek voor 30 jaar, 10 jaar vast.
Mag ik het boetevrij aflossen na 10 jaar of na 30 jaar? Reactie infoteur, 27-10-2010
Beste Francis Rigal,
U mag dan na 10 jaar boetevrij aflossen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mevr Williams, 18-03-2010 11:21 #3
Zou u zo vriendelijk willen zijn om het volgende uit te leggen:

1. Scenario A - hoe reken ik de netto hypotheekrente uit? Ik begrijp dat ik 8.350 als bruto hypotheekrente heb. Als ik dan 52% belasting betaal, krijg ik ook 52% terug? Dus kom ik op netto 4.008 netto en niet 5.658. Ik doe dus iets fout.

2. Wat is de % eigen woninforfait in 2010 geworden?

3. Hoe kan ik de netto % spaarrente uitrekenen?

Met vriendelijk dank. Reactie infoteur, 23-09-2017
Beste mevr. Williams,
1. 52 procent van 8.350 als bruto hypotheekrente is aftrekbaar. Dat betekent dat in ieder geval 1650 euro voor eigen rekening komt plus 48 procent van de wel aftrekbare hypotheekrente. Tezamen is dat 5658 euro.

2. De hoogte van het eigen woning forfait is afhankelijk van de WOZ waarde van uw woning. Zie ook het artikel

https://financieel.infonu.nl/belasting/52728-eigenwoningforfait-betekent-minder-hypotheekrenteaftrek.html

3. U betaalt boven de vrijstelling van ruim 20.000 euro over spaargeld en vermogen 1,2 procent vermogensbelasting. Als u 3 procent rendement maakt op uw spaargeld houdt u na aftrek van deze vermogensrendementsheffing nog maar 1,8% netto over voor het spaargeld dat deze 20.000 euro overtreft.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw.

Mans Schram, 18-10-2007 13:15 #2
De som klopt alleen als de hypotheek geheel wordt afgelost en over het spaargeld belasting moet worden betaald in box3. Dan hoeft namelijk geen eigen woning forfait te worden toegepast.

In het geval de hypotheek niet geheel kan worden afgelost moet het eigen woning forfait buiten beschouwing worden gelaten. De kosten zijn dan 2,4% van de lening. Bij ee rentepercentage over het spaargeld van meer dan 3,6% is het financieel aantrekkelijker niet af te lossen. In het geval er niet over het gehele bedrag belasting wordt betaald in box 3 is het al aantrekkelijker bij een lager percentage Reactie infoteur, 23-09-2017
Geachte Mans Schram,

1. U vergist zich. Het eigen woning forfait moet altijd bij het inkomen worden opgeteld, maar mag volgens de wet Hillen (https://financieel.infonu.nl/belasting/4029-verdien-aan-de-belastingdienst-heffingsrente.html) niet meer bedragen dan wat u aan hypotheekrente opvoert. Naarmate de hypotheekrente hoger is, en naarmate de woz hoger is, zal het eigen woning forfait dus hoger zijn.

2. Ter verduidelijking van de som wellicht nog het volgende. De hypotheekrente is in scenario A 10.0000 euro. Na bijtelling van het forfait resteert dan 8350 euro als aftrekpost eigen woning bezit. Netto betaalt u dan 5658 euro aan hypotheekrente, ofwel 2,8% van de 200.000 euro aan hypotheek.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

R. Sebok, 19-07-2007 23:45 #1
Leuk dit artikel wat mijn jarenlange visie op dit punt eindelijk bevestigt! Maar het kan nog eenvoudiger gezegd denk ik want de rekensom kan voor velen nog wel eens te moeilijk zijn…

Ik zie het zo; rente is niet anders dan de prijs voor een artikel, in dit geval het produkt geld. Dat geld ben ik dus kwijt. Dat de fiscus er in bepalde gevallen een stukje van overneemt/teruggeeft neemt niet weg dat min. 48 % nog steeds doormij betaald moet worden; dat geld ben ik dus echt kwijt. Een hypotheek nemen (geld), en de prijs (rente) is alleen zinvol als ik een bedrag kan lenen en gebruiken om meer rente mee te maken (beleggen bv) dan ik moet betalen. Aftrek%, risico en box III moeten hierbij o.a. betroken worden. Reactie infoteur, 20-07-2007
Klopt als een bus hr. Sebok. Daarom is de goedkoopste hypotheek meestal gelijk aan geen of weinig hypotheek. De sommen maken dat nog eens goed duidelijk.

Infoteur: Zeemeeuw
Laatste update: 17-10-2017
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Special: Hypotheek aflossen
Reacties: 7

Schrijf mee!