De goedkoopste hypotheek van Nederland

De goedkoopste hypotheek van Nederland De goedkoopste hypotheek voor een woningeigenaar in 2020 en 2021 van Nederland is de aflossingsvrije hypotheek. De aflossingsvrije hypotheek is ook nog eens de meest flexibele hypotheek, omdat u zelf bepaalt of u aflost. U lost af als dat kan. Aflossen van een hypotheek is soms de moeite waard, maar niet verplicht. U mag voor 50% van de waarde van uw woning een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Meer hypotheekrente betalen, betekent mogelijk ook dat u meer van de belasting kunt aftrekken. Bovendien is het (automatisch) aflossen van een hypotheek in 2020 en 2021 minder voordelig geworden. Dit komt door het geleidelijk afschaffen van de Wet Hillen. De annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek zijn de norm, maar betekenen vaak hogere maandlasten dan de bij aflossingsvrije variant.

De goedkoopste hypotheek is?

De goedkoopste hypotheek kan een hypotheek zijn met een variabele rente. Deze rente bleef namelijk vele jaren relatief laag. De rente is meestal gebaseerd op de Euribor. Zolang geen sprake is van een oplopende inflatie, is de variabele hypotheekrente goedkoop. Gaan inflatie en rentes omhoog, dan kunt u de hypotheekrente alsnog boetevrij vast zetten voor een langere rentevaste periode.

Iedereen een goedkope hypotheek

Banken zien graag dat iedereen een hypotheek bij hen neemt. De concurrentie is groot, de tarieven zijn laag. Wanneer bent u werkelijk het goedkoopste af. Het goedkoopste bent u uit zonder hypotheek, maar dat is meestal niet haalbaar. Als u ook spaargeld hebt, is het wel meestal zo dat u dit geld het beste kunt gebruiken om uw hypotheek verder af te lossen. Hebt u die mogelijkheid niet, dan spreekt het voor zich dat u het beste af bent met een hypotheek met een langdurige lage rente en de minste beperkende voorwaarden.

Waarom mijn hypotheek gedeeltelijk aflossen?

Een hypotheek volledig aflossen heeft zo zijn voordelen. U bent veel flexibeler en niet langer afhankelijk van de grillen van de marktrente en de bank. U bouwt vermogen op. Met hulp van de wet Hillen is er een extra groot belastingvoordeel te behalen, omdat dan het huurwaardeforfait vervalt. Punt van overdenking is wel dat u, als u binnenkort toch gaat verhuizen of toch een hypotheek wilt afsluiten, rekening moet houden de zogenaamde bijleenregeling. Kortweg komt de bijleenregeling erop neer dat u de hoogte van uw huidige hypotheek mee mag nemen naar een nieuwe woning, maar u de overwaarde bij verkoop in uw nieuwe huis moet stoppen.

Rekenvoorbeeld bijleenregeling:

Stel u koopt een huis van 400.000 euro en uw huis brengt 100.000 euro meer op bij verkoop dan wat er aan hypotheek op rust, dan hebt u een overwaarde van 100.000 euro. De maximale hypotheek waarvan de hypotheekrente aftrekbaar wordt bedraagt dan 300.000 euro, te weten de aankoopprijs minus de overwaarde. Overigens mogen de bijkomende kosten zoals de notariskosten ook worden gefinancierd.

Hoeveel is het huurwaardeforfait?

Geleidelijk is voor de woningen de bijtelling verlaagd naar 0,6 procent voor een gemiddelde woning (ter compensatie van beperkende maatregelen voor de hypotheekrenteaftrek) en verhoogd naar 2,35 procent (2020) en 2021 voor een huis die meer dan één miljoen euro waard is. Aflossen van de hypotheek beperkt deze bijtelling conform Hillen (is geleidelijk afgeschaft). Voordat aflossen van een hypotheek echt onvoordelig wordt kan per geval anders zijn.

Voorbeeld rekensom aftrek hypotheekrente 2020

Enkele rekenvoorbeelden voor wie nog een aflossingsvrije hypotheek met hypotheekrenteaftrek heeft. De veronderstellingen zijn hierbij:
  1. De hypotheekrente bedraagt 3%.
  2. De hypotheek bedraagt 200.000 euro.
  3. De waarde van uw huis is in scenario A gelijk aan 300.000 euro en in scenario B gelijk aan 600.000 euro.
  4. Het eigenwoningforfait bedraagt 0,60%, ofwel in scenario A 1.800 euro en in scenario B 3.600 euro.
  5. De rente op uw spaarrekening bedraagt 0,5%, box 3, ofwel netto na belasting -0,7%.
  6. U zit in schijf 4 van de inkomstenbelasting ofwel bijna 52%, maar de aftrek in in 2020 is tegen 46%.
  7. U hebt ook eigen geld.

Rekenvoorbeeld van het effect van het aflossen van een hypotheek:

Onder deze veronderstellingen ontstaat in 2020 het volgende eenvoudige kostenplaatje:

Scenario AScenario B
Hypotheek rente: 3.000 euro bruto Hypotheek rente:3.000 euro bruto
Eigenwoningforfait: 1.800 euro Eigen woning forfait: 3.600 euro
Hypotheek rente: 648 euro netto Hypotheek rente: 3.000 euro netto
als % van 200.000 euro hypotheek: 0,32% als % van de hypotheek: 1,5%

Uitleg bij deze tabel: u zou in scenario A kunnen denken dat 3.000 euro volledig aftrekbaar is. Dat betekent dat u na de hypotheekrente aftrek 50 procent netto betaalt ofwel 1.500 euro. Maar door het eigen woning forfait van 1.620 euro, is in geval A slecht 1.200 euro aftrekbaar en in scenario B niets.

Enkele conclusies bij het aflossen van een hypotheek

Wat kunnen we uit deze tabel concluderen. In scenario A is de netto hypotheekrente in 2020 en 2021 waarschijnlijk hoger dan wat u als spaarrente op een spaarrekening ontvangt, maar in scenario B lijkt dat nog sterker het geval (1,5% spaarrente is vaak nauwelijks haalbaar). Met andere woorden: als u ook geld op de bank heeft staan, bent u goedkoper af wanneer u uw hypotheek al of niet ten dele aflost. De beperkende voorwaarden in uw hypotheek bepalen in hoeverre u boetevrij kunt aflossen. Meestal is een aflossing van 10% per jaar boetevrij mogelijk. Bij sommige hypotheken is een volledige aflossing boetevrij mogelijk of tot maximaal 20%. Aandachtspunt is wel dat uw belastbaar inkomen stijgt, waardoor de belasting inkomstenbelasting stijgt en waardoor er minder toeslagen (zorgtoeslag bijvoorbeeld) kunnen zijn.

Enkele variaties aflossing hypotheek

Om na te gaan of bovenstaande conclusie ook geldt bij enkele variaties in de veronderstellingen nog het volgende:
  1. Stel de hypotheekrente is fors hoger. Onder gelijkblijvende overige veronderstellingen, neemt de netto hypotheekrente verder toe en wordt aflossen nog gunstiger. Bij een hypotheekrente van bijvoorbeeld 10% resulteert in scenario B een netto percentage van 6,12%. Veel meer dan de netto rente op uw spaarrekening.
  2. Stel de spaarrente is 1 % en de rest blijft hetzelfde. Dan is de netto spaarrente -0,2%, ofwel veel lager dan in scenario A en B. Aflossen is voordeliger.
  3. Stel u zit in belastingschijf 3 tegen een belastingtarief van 40% en de rest blijft gelijk. In dat geval wordt de netto hypotheekrente nog hoger dan in bovenstaande tabel en is aflossen nog het meest gunstig.

Hoogte van het eigenwoningforfait

Voor een huis van 1 miljoen euro bedraagt het eigen woning forfait in 2020 6.000 euro. Een enorme bijtelling dus. De overheid zal de hypotheekrenteaftrek verder beperken en de Wet Hillen afschaffen (in 2020 hebt u 1/15e deel bijtelling, in 2021 is dat 1/10e deel).

Conclusies voor de goedkoopste hypotheek van Nederland is?

Meestal is aflossen van de hypotheek het gunstigst voor uw maandlasten en dat wordt verder versterkt als de hypotheekrente een stuk hoger is dan de spaarrente op uw spaargeld. Wie een aflossingsvrije hypotheek heeft is nergens toe verplicht en kan zelf bepalen wanneer hij wat aflost en is nergens toe verplicht. Een kanttekening is wel dat sommige banken in 2020 en 2021 voor een aflossingsvrije hypotheek een hogere rente kunnen rekenen dan bij een hypotheek waarbij wel maandelijks wordt afgelost.

Lees verder

© 2007 - 2021 Zeemeeuw, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming is vermenigvuldiging verboden. Per 2021 gaat InfoNu verder als archief, artikelen worden nog maar beperkt geactualiseerd.
Gerelateerde artikelen
Aflossingsvrije hypotheek met hypotheekrenteaftrek in 2021?Aflossingsvrije hypotheek met hypotheekrenteaftrek in 2021?U hebt of had een aflossingsvrije hypotheek, is er dan ook hypotheekrenteaftrek? Velen zullen neen antwoorden, want die…
ING bank: hypotheekrente en hypotheek via aankoopversnellerING bank: hypotheekrente en hypotheek via aankoopversnellerDe ING bank is ook in 2020 eigenlijk de bank van iedereen: u kunt er terecht voor lenen, sparen en natuurlijk een hypoth…
Aflossingsvrije hypotheek blijft mogelijkSinds 1 januari 2013 zijn er voor nieuw gesloten hypotheken nog maar twee hypotheekvormen die recht geven op hypotheekre…
Aflossingsvrije hypotheek omzetten? Waarom?Tot 2013 was de aflossingsvrije hypotheek een populaire hypotheekvorm. Dit was namelijk een effectieve manier om de maan…

Uw huis opeten, hoe snel gaat dat?Uw huis opeten, hoe snel gaat dat?Uw huis opeten en verzilveren in 2020 en 2021 doet u vooral als u extra inkomen wilt en uw huis voldoende overwaarde hee…
Risico van een hypotheek afsluitenRisico van een hypotheek afsluitenWat zijn de risico's van een hypotheek afsluiten op uw woning, wat zijn de mogelijke voordelen en nadelen van uw hypothe…
Reacties

Paul, 15-09-2013
Beste redactie,

Bij aflossen verdwijnt een deel van de aftrek. Daardoor wordt het belastbaar inkomen hoger. Verdwijnt het voordeel van lagere maandlasten voor de woning niet door dat de loonbelasting met het aftrekbedrag omhoog gaat? Reactie infoteur, 13-04-2020
Beste Paul,
Als u gaat aflossen, neemt de betalen hypotheekrente af en daarmee de hypotheekrenteaftrek. Dat is correct, maar daar staan een aantal voordelen tegenover:
1. Misschien kunt u nu gebruik maken van (wat over is van ) de wet Hillen als gevolg van een geringe woningschuld:

https://financieel.infonu.nl/hypotheek/12560-erfpacht-en-de-wet-hillen-als-aftrekpost-eigenwoningschuld.html

2. De hypotheekrente die u betaalt is vast hoger dan de spaarrente die u nu krijgt op uw spaargeld.
3. Met gedeeltelijk aflossen is er minder kans op een restschuld.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

René, 04-09-2012
Beste mijnheer,

Iedereen heeft wel eens iets dat vervangen moet worden, een auto of wasmachine. Of je wilt investeren in zonnecellen om de energiebelasting te verminderen. Misschien gaat je kind wel studeren en moet er een kamer ingericht worden. Als je net je hypotheek hebt afgelost moet je misschien lenen tegen 7% om bovenstaande te financieren. Als je niet je hypotheek helemaal inlost kan je je spaargeld gebruiken voor de financiering. Dat spaargeld brengt bijna niets op en de hypotheek is nog steeds aftrekbaar. De goedkoopste hypotheek is leuk, maar ik zie graag een berekening waarin het hele plaatje wordt meegenomen.

Vriendelijke groeten,
René Reactie infoteur, 13-04-2020
Beste René,
Het is inderdaad zo dat aflossen een verstandige optie is als u niet vervolgens elders duurder moet lenen. Het geld moet ook vrij beschikbaar zijn. Met aflossen wordt u minder afhankelijk van de bank.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Dennis, 15-12-2010
Beste meneer/mevrouw,

Bovenstaand voorbeeld is erg duidelijk en heeft mij zeer geholpen. In mijn situatie beschik ik echter nog over een rentesubsidieregeling van 2% over mijn hypotheekbedrag. Ik wil graag weten of ik de invloed van deze regeling juist bereken. Graag uw reactie of de volgende redenatie klopt.

Ik zit in belastingschijf 4 dus netto levert mij deze regeling aanvullend nog 0,96% korting op de hypotheekrente op.
Op basis van uw bovenstaande rekenvoorbeeld heb ik mijn netto rentelasten uitgerekend en kom ik uit op 3,3%. Mijn netto rentelasten inclusief effect rentesubsidieregeling bedragen 3,3% - 0.96 = 2,34%

Of had ik de bruto uitkering uit deze regeling eerst in mindering moeten brengen op de bruto rentelasten om vervolgens de (gesubsidieerde) netto rentelasten te berekenen?

Vriendelijke groet,
Dennis Reactie infoteur, 13-04-2020
Beste Dennis,
Zolang u meer hypotheekrente betaalt dan de waarde van het eigenwoningforfait bedraagt, komen beide berekeningen op het zelfde uit.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Francis Rigal, 27-10-2010
Ik mag na de rentevast periode mijn hypotheek boetevrij aflossen. Ik heb een hypotheek voor 30 jaar, 10 jaar vast.
Mag ik het boetevrij aflossen na 10 jaar of na 30 jaar? Reactie infoteur, 13-04-2020
Beste Francis Rigal,
U mag dan na 10 jaar boetevrij aflossen, einde rentevaste periode.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mevr Williams, 18-03-2010
Zou u zo vriendelijk willen zijn om het volgende uit te leggen:

1. Scenario A - hoe reken ik de netto hypotheekrente uit? Ik begrijp dat ik 8.350 als bruto hypotheekrente heb. Als ik dan 52% belasting betaal, krijg ik ook 52% terug? Dus kom ik op netto 4.008 netto en niet 5.658. Ik doe dus iets fout.

2. Wat is de % eigen woninforfait in 2010 geworden?

3. Hoe kan ik de netto % spaarrente uitrekenen?

Met vriendelijk dank. Reactie infoteur, 13-04-2020
Beste mevr. Williams,
1. 52 procent van 8.350 als bruto hypotheekrente is aftrekbaar. Dat betekent dat in ieder geval 1650 euro voor eigen rekening komt plus 48 procent van de wel aftrekbare hypotheekrente. Tezamen is dat 5658 euro.

2. De hoogte van het eigen woning forfait is afhankelijk van de WOZ waarde van uw woning. Zie ook het artikel

https://financieel.infonu.nl/belasting/52728-eigenwoningforfait-betekent-minder-hypotheekrenteaftrek.html

3. U betaalt boven de vrijstelling van ruim 30.000 euro over spaargeld en vermogen vermogensbelasting. Als u 3 procent rendement maakt op uw spaargeld houdt u na aftrek van deze vermogensrendementsheffing nog maar 1,8% of nog minder netto over voor het spaargeld dat deze 30.000 euro overtreft.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw.

Mans Schram, 18-10-2007
De som klopt alleen als de hypotheek geheel wordt afgelost en over het spaargeld belasting moet worden betaald in box3. Dan hoeft namelijk geen eigen woning forfait te worden toegepast.

In het geval de hypotheek niet geheel kan worden afgelost moet het eigen woning forfait buiten beschouwing worden gelaten. De kosten zijn dan 2,4% van de lening. Bij ee rentepercentage over het spaargeld van meer dan 3,6% is het financieel aantrekkelijker niet af te lossen. In het geval er niet over het gehele bedrag belasting wordt betaald in box 3 is het al aantrekkelijker bij een lager percentage Reactie infoteur, 13-04-2020
Geachte Mans Schram,

1. U vergist zich. Het eigen woning forfait moet altijd bij het inkomen worden opgeteld, maar mag volgens de wet Hillen (https://financieel.infonu.nl/belasting/4029-verdien-aan-de-belastingdienst-heffingsrente.html) niet meer bedragen dan wat u aan hypotheekrente opvoert. Naarmate de hypotheekrente hoger is, en naarmate de woz hoger is, zal het eigen woning forfait dus hoger zijn. Vanaf 2019 is er een kleine bijtelling (1/30e deel, jaarlijks).

2. Ter verduidelijking van de som wellicht nog het volgende. De hypotheekrente is in scenario A 10.0000 euro. Na bijtelling van het forfait resteert dan 8350 euro als aftrekpost eigen woning bezit. Netto betaalt u dan 5658 euro aan hypotheekrente, ofwel 2,8% van de 200.000 euro aan hypotheek.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

R. Sebok, 19-07-2007
Leuk dit artikel wat mijn jarenlange visie op dit punt eindelijk bevestigt! Maar het kan nog eenvoudiger gezegd denk ik want de rekensom kan voor velen nog wel eens te moeilijk zijn…

Ik zie het zo; rente is niet anders dan de prijs voor een artikel, in dit geval het produkt geld. Dat geld ben ik dus kwijt. Dat de fiscus er in bepalde gevallen een stukje van overneemt/teruggeeft neemt niet weg dat min. 48 % nog steeds doormij betaald moet worden; dat geld ben ik dus echt kwijt. Een hypotheek nemen (geld), en de prijs (rente) is alleen zinvol als ik een bedrag kan lenen en gebruiken om meer rente mee te maken (beleggen bv) dan ik moet betalen. Aftrek%, risico en box III moeten hierbij o.a. betroken worden. Reactie infoteur, 13-04-2020
Klopt als een bus hr. Sebok. Daarom is de goedkoopste hypotheek meestal gelijk aan geen of weinig hypotheek. De sommen maken dat nog eens goed duidelijk.

Zeemeeuw (1.579 artikelen)
Laatste update: 12-12-2020
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Per 2021 gaat InfoNu verder als archief. Het grote aanbod van artikelen blijft beschikbaar maar er worden geen nieuwe artikelen meer gepubliceerd en nog maar beperkt geactualiseerd, daardoor kunnen artikelen op bepaalde punten verouderd zijn. Reacties plaatsen bij artikelen is niet meer mogelijk.