Het financieren van een bedrijfspand

De aankoop van een bedrijfspand is een belangrijke beslissing voor een bedrijf. Vaak bevindt een bedrijf zich in de volwassenheidsfase wanneer de overstap naar een eigen bedrijfspand wordt gemaakt. Tot die tijd wordt een bedrijfspand vaak gehuurd. De aankoop van een bedrijfspand kan vaak niet (volledig) uit eigen middelen worden betaald. Er dient een financiering, bijvoorbeeld bij de bank, plaats te vinden. Met welke zaken dient er rekening gehouden te worden bij de financiering van een bedrijfspand?

Huur vervalt, rente en aflossing komt erbij

Het kopen van een bedrijfspand is een interessante optie. Over het algemeen is de rentelast lager dan de huurlast die betaald werd en het bedrijfspand is van het bedrijf zelf, waardoor het bedrijf zelf de beslissing kan nemen om bijvoorbeeld uit te bouwen of voor een andere uitstraling van het pand te kiezen. In een huursituatie zorgt betaling van de huur niet voor het opbouwen van eigendom. Bij de aankoop van een bedrijfspand is dit wel het geval. Echter is een huurcontract wel meer flexibel. Wanneer de resultaten van een bedrijf tegenvallen of de activiteiten moeten snel ingekrimpt worden, kan een bedrijf over het algemeen sneller van een huurcontract af dan dat een bedrijfspand voor een redelijke prijs verkocht kan worden.

Echter dient er naast rente ook rekening gehouden te worden met aflossing. Veel banken hebben door de kredietcrisis de regelgeving omtrent financiering van bedrijfspanden aangescherpt. Een van de aanscherpingen is dat aflossingsvrije financiering nauwelijks meer voorkomt. De meeste banken verstrekken een bedrijfshypotheek in de vorm van een lineaire lening die in 20 tot 25 jaar dient te worden afgelost. De termijn ligt lager dan de termijn voor particuliere woningen (hierbij geldt over het algemeen een looptijd van 30 jaar). Dit komt omdat zakelijke bedrijfspanden over het algemeen eerder afgeschreven zijn omdat deze panden intensiever gebruikt worden. Niet elke bank vereist een lineaire aflossing. Zo biedt de ING Bank een constructie aan waarbij gedurende de looptijd 40% dient te worden afgelost en waarbij 60% na afloop van de looptijd wordt afgelost.

Stel dat de huurverplichting eerst 40.000 euro per jaar bedroeg. Hetzelfde pand wordt voor 500.000 euro gekocht van de huurder. Bij een aflossingstermijn van 25 jaar en een rente van 5% bedragen de lasten in het eerste jaar 20.000 euro aflossing + 25.000 euro rente = 45.000 euro. De totale lasten zijn hiermee hoger dan de huurverplichting. Echter nemen de lasten af omdat er wordt afgelost op de lening. Omdat de rente wordt gerekend over de openstaande schuld neemt de renteverplichting maandelijks af. Na 5 jaar is er 100.000 euro op de lening afgelost en hoeft er dus 5.000 euro (5% x 100.000 euro) minder rente betaald te worden. Na dit jaar is het aantrekkelijker om te kopen dan te huren. Daarnaast is er in die 5 jaar 100.000 euro vermogen opgebouwd. Wanneer het bedrijfspand voor het aankoopbedrag verkocht wordt, houdt de ondernemer 100.000 euro vermogen over, iets wat in de huursituatie natuurlijk niet zo is. Na afloop van de looptijd is het bedrijfspand vrij van hypotheek. De jaren daarna vindt er dus geen afschrijving, aflossing of rentebetaling meer plaats wat zorgt voor een verbetering van de winst. Soms kan een bedrijfspand nog jaren of tientallen jaren gebruikt worden nadat de hypotheek is afgelost.

Wanneer er geen bedrijfspand wordt gehuurd, betekent de aankoop van een bedrijfspand uiteraard een flinke toename van de kosten. Daarnaast dient er nog rekening te worden gehouden met jaarlijks terugkerende kosten als een opstalverzekering (beschadiging door brand, storm, diefstal etc.), onderhoud (renovatie, reiniging) en WOZ belasting.

Eigen inbreng

Vanwege de onzekere markt voor onroerend goed sinds de kredietcrisis zijn de eisen van de Nederlandse grootbanken aangescherpt. Een aantal banken heeft het beleid dat een bedrijfspand voor maximaal 70% van de marktwaarde van het bedrijfspand wordt gefinancierd. Om een bedrijfspand van 500.000 euro aan te kopen, dient er dus 150.000 euro uit eigen gelden ingelegd te worden. Zo reduceert de bank haar risico bij een gedwongen verkoop van het bedrijfspand. Banken die deze harde eis niet hebben, zullen ook kritisch kijken naar de inbreng van eigen gelden of de solvabiliteit van een bedrijf, maar kunnen wat betreft de eigen inbreng eventueel coulanter zijn wanneer er andere goede zekerheden (bijvoorbeeld overwaarde van de privéwoning of andere bedrijfspanden of Staatsgarantie) kunnen worden ingebracht.

Rente verschil met particuliere woningen

De zakelijke rente voor bedrijfspanden kan sterk verschillen met de hypotheekrente voor particuliere woningen. Dit komt voornamelijk omdat de debiteurenopslag een zwaardere component is bij de zakelijke rente dan bij de particuliere rente. Een particuliere hypotheek wordt op basis van wettelijk vastgestelde normen verstrekt. Wanneer iemand in aanmerking komt voor een hypotheek, wordt er geen extra debiteurenopslag berekend (de klant valt immers binnen de normen). Zakelijk gelden deze wettelijke normen in mindere mate en heeft de bank meer vrijheid om een keuze te maken om de ondernemer wel of niet te financieren. De bank beoordeelt of de ondernemer in staat is om aan de bankverplichtingen te voldoen. Dit beoordeelt de bank op basis van de ondernemer (zijn ervaring en kennis), de onderneming (het aantal jaar dat het bedrijf actief is, het risico in de branche etc.), de rentabiliteit (de winstgevendheid), de solvabiliteit (de financiële buffer die in het bedrijf is opgebouwd) en de zekerheid (op welke zekerheden kan de bank terugvallen als de ondernemer niet aan zijn verplichtingen kan voldoen?). De totale beoordeling resulteert in een debiteurenopslag op de rente. Een startende ondernemer met een lage solvabiliteit kent een hoger risico en zal een hogere debiteurenopslag moeten betalen dan een bedrijf wat 20 jaar bestaat en een goede solvabiliteit en rentabiliteit realiseert. Ook het risico in een branche kan resulteren in een verhoging of verlaging van de debiteurenopslag. Door deze opslag komt de rente die een MKB onderneming voor een bedrijfshypotheek betaalt al snel hoger uit dan de hypotheekrente die een particuliere woningbezitter betaalt.

Boetevrij aflossen van de lening

Een zeer belangrijk aandachtspunt is de mogelijkheid om boetevrij af te lossen. Waar in privé bij verkoop van de woning de hypothecaire lening boetevrij mag worden afgelost, is dit zakelijk over het algemeen niet het geval. Boetevrije aflossing is vaak alleen mogelijk wanneer verkoop van het bedrijfspand het gevolg is van bedrijfsbeëindiging of een wijziging van de rechtsvorm of het samenwerkingsverband. Verkoop van het bedrijfspand vanwege het doorgroeien naar een nieuw bedrijfspand kan dus leiden tot een flinke boeterente wanneer de rente voor een lange tijd is vastgezet. Wanneer het bedrijfspand na 5 jaar verkocht wordt, terwijl de rente nog 10 jaar vaststaat, moet er over deze 10 jaar een boeterente worden betaald. Bij de aankoop van het bedrijfspand is het daarom verstandig om kritisch te kijken naar de potentie van het bedrijfspand om de rentevastperiode van de lening af te stemmen op de verwachte gebruiksduur van het bedrijfspand om zo een ongewenste boeterente te voorkomen.

Het financieren van een andere entiteit

Bij het financieren van een pand wordt vaak gekozen voor de oprichting van een aparte B.V., een zogenaamde vastgoed B.V. Voor informatie over het oprichten van een dergelijke B.V. en de fiscale en juridische zaken kan advies worden ingewonnen bij de accountant of een fiscalist. Door het oprichten van een vastgoed B.V. wordt het bedrijfspand ondergebracht in deze B.V.. Het voordeel hiervan is dat de activiteiten van het bedrijf gescheiden blijven. Stel dat het bedrijf niet meer aan de financieringsverplichtingen kan voldoen, is het via deze constructie mogelijk dat de operationele activiteiten van het bedrijf (voorraden, debiteuren maar ook machines etc.) buiten schot blijven, omdat de bank de vastgoed B.V. en niet de "operationele" B.V. heeft gefinancierd.

Bijkomende kosten

Net als bij de aankoop van een particuliere woning geldt dat er bij de aankoop van een bedrijfspand overdrachtsbelasting moet worden betaald. Voor particuliere woningen is de overdrachtsbelasting in 2012 verlaagd van 6% naar 2%, voor zakelijke bedrijfspanden geldt echter het normale tarief van 6%. Wanneer er BTW over het bedrijfspand wordt betaald, kan in bepaalde gevallen gekozen worden voor vrijstelling van de overdrachtsbelasting. De overdrachtsbelasting wordt niet standaard door banken meegefinancierd en moet in dat geval door de ondernemer zelf worden betaald.