Hoe wordt de maximale hypotheek berekend?

Bij het plan om een huis aan te kopen, is het natuurlijk handig om te weten hoeveel hypotheek je maximaal kan afsluiten, zodat er meer gericht naar een huis kan worden gezocht. Het berekenen van de maximale hypotheek kan online of via een persoonlijk gesprek met de bank. Hoe wordt de maximaal te lenen hypotheek precies berekend en welke factoren hebben hier invloed op?

Artikelindeling

• Hoe komt de maximale hypotheek tot stand?
• Het toetsinkomen
• De toetsrente
• De woonquote
• De maximale hypotheek
• Maximale hypotheek ten opzichte van de marktwaarde
• Conclusie

Hoe komt de maximale hypotheek tot stand?

Op internet is het zo simpel: je voert het inkomen in, aangevuld met het inkomen van de partner, en er komt meteen een maximaal te lenen bedrag tot stand. De berekening van de maximale hypotheek is een stuk complexer. Op basis van de volgende factoren wordt het inkomen omgezet in een maximaal te lenen bedrag.

Het toetsinkomen

De basis voor de berekening van de hypotheek is het inkomen wat verdiend wordt, Een inkomen kan uit loondienst, een uitkering, pensioen, verhuur van onroerend goed, een eigen onderneming of overige werkzaamheden verworven worden. De volgende inkomensbestanddelen tellen mee bij de berekening van het toetsinkomen:

• Het bruto salaris per jaar
• De vakantietoeslag
• De 13e maand
• Eindejaarsuitkering
• Overwerk*
• Provisie*
• Flexibel inkomen*
• Onregelmatigheidstoeslag*
• Een sociale uitkering
• Zakelijk inkomen (eigen onderneming)
• Partneralimentatie*
• Vergoeding extra beslaglegging*

* Bepaalde bestanddelen als bruto salaris en vakantiegeld worden over het algemeen door alle banken meegenomen in het toetsinkomen. Echter is dit niet bij alle bestanddelen het geval. Onregelmatige bestanddelen als overwerk of onregelmatigheidstoeslagen worden soms volledig buiten beschouwing gelaten. Wanneer deze bestanddelen wel gedeeltelijk of geheel worden meegenomen, dient de consument vaak aan te tonen dat er een vast patroon te herkennen is in deze inkomsten (bijvoorbeeld door het aantonen van een overzicht van de aantal uren overwerk in de laatste drie jaar). In feite komt het erop neer dat bestanddelen die niet zeker zijn, niet bij alle banken volledig worden meegenomen. Ook alimentatie wordt niet altijd volledig meegerekend, omdat ontvangen partneralimentatie een onzeker bestanddeel is. Betaalde alimentatie wordt overigens in mindering gebracht op het toetsinkomen van de alimentatiebetaler.

Tweeverdieners

Tot 2012 werden de inkomens van partners bij elkaar opgeteld om zo tot het totale toetsinkomen te komen. Vanaf 2012 is een verruiming opgetreden. Door het verschuiven van de algemene heffingskorting van niet-werkenden naar werkenden is er voor tweeverdieners meer ruimte vrijgekomen om aan de hypotheek te kunnen besteden. De verruiming houdt in dat er 1/3e deel van het laagste toetsinkomen bij het toetsinkomen mag worden opgeteld. Het totale toetsinkomen neemt daardoor toe.

Het opleidingsniveau

Tot 2010 zijn er banken geweest die aan afgestudeerden een hoger toetsinkomen toekenden dan het inkomen wat op dat moment daadwerkelijk werd verdiend. Onderzoek van het CBS wees namelijk uit dat startende afgestudeerden na ongeveer vijf jaar werken gemiddeld ruim 80% meer verdienen dan het startsalaris. Hierdoor besloten banken dat startende afgestudeerden bijvoorbeeld 10% of 20% meer mochten lenen dan leeftijdsgenoten zonder afgeronde opleiding. Omdat hiermee niet aan de Gedragscode Hypothecaire Financieringen werd voldaan, kregen deze banken een boete opgelegd. Dit geeft aan dat banken niet op te verwachten inkomensstijgingen mogen speculeren.

Inkomen uit een eigen onderneming

Wanneer een ondernemer een eigen bedrijf heeft, wordt het zakelijk inkomen vastgesteld waarmee de leencapaciteit wordt berekend. De berekening hiervan kan per bank verschillen. Over het algemeen wordt er gekeken naar de inkomens die in de afgelopen drie jaar zijn gerealiseerd. Sommige banken kennen een zwaardere weging toe aan het laatste jaar (je bent zo goed als je laatste jaar), andere banken nemen het gemiddelde, waarbij het gemiddelde inkomen niet hoger mag zijn dan het inkomen van het laatste jaar. Bij een DGA (Directeur Groot Aandeelhouder) wordt gekeken naar het inkomen wat de DGA zichzelf toekent en de winst die na het toekennen van het inkomen resteert. Naast de winst wordt er ook kritisch gekeken naar de financiële ratio met betrekking tot winstgevendheid, cashflow en solvabiliteit. Een eigenaar van een eenmanszaak kan bijvoorbeeld een goede winst realiseren, maar een negatief eigen vermogen hebben omdat hij teveel geld uit de zaak onttrekt. In dat geval kan een bank besluiten om een deel van de winst van het toetsinkomen af te trekken omdat dit bedrag jaarlijks nodig zal zijn om het eigen vermogen weer naar een voldoende niveau op te bouwen.Sommige banken willen alleen een hypotheek verstrekken aan ondernemers die minimaal drie jaar een eigen bedrijf hebben, terwijl sommige banken ook aan startende ondernemers al een hypotheek verstrekken, wanneer zij een goed onderbouwd ondernemingsplan en een uitgebreide prognose kunnen aanleveren.

De toetsrente

De AFM (Autoriteit Financiële Markten) stelt als toezichthouder per kwartaal de toetsrente voor hypotheken vast. De toetsrente is niet gelijk aan de rente die voor een bepaalde periode vast wordt gekozen. De reden is dat vooral kortlopende rentes kunnen fluctueren. De rente voor bijvoorbeeld twee jaar vast kan bijvoorbeeld het ene jaar 2% en het andere jaar 4% bedragen. Dit zou betekenen dat er in het ene jaar veel meer geleend kan worden dan in het andere jaar. Het betekent ook dat een stijging van de kortlopende rente er toe leidt dat gezinnen direct in de betalingsproblemen kunnen komen. Om deze reden is besloten om voor de rente korter dan 10 jaar vast een toetsrente vast te stellen. De toetsrente is een gewogen gemiddelde van de rente die minimaal vijf van de zes Nederlandse grootbanken hanteren voor een rentevastperiode van 10 jaar, Voor het eerste kwartaal van 2015 bedraagt de toetsrente 5%. Dit is ook de minimale wettelijke toetsrente die voor 2015 is vastgesteld. Wanneer de gewogen gemiddelde rente bijvoorbeeld 3,8% bedraagt, zal de toetsrente toch op 5% worden vastgesteld. De toetsrente voor rentes langer dan 10 jaar vast ligt gelijk aan de actuele rente voor de betreffende looptijd.

Over het algemeen geldt dat hoe lager de toetsrente is, hoe meer hypotheek er verkregen kan worden. Omdat de rente voor 10 jaar vast bij de meeste banken lager ligt dan de toetsrente van 5%, kan bij een rente van 10 jaar over het algemeen de meeste hypotheek verkregen worden (naarmate de rentevastperiode oploopt naar 15, 20 of 30 jaar, stijgt de toetsrente normaal gesproken weer, waardoor er minder hypotheek verkregen kan worden).

De woonquote

Met de woonquote wordt de verhouding tussen enerzijds de lasten voortvloeiend uit de hypotheek en anderzijds het toetsinkomen bedoeld. De woonquote geeft middels een percentage aan hoeveel procent van het inkomen aan de hypotheeklasten mag worden besteed. Een woonquote van 25% betekent dat 25% van het inkomen aan de hypotheeklasten mag worden besteed. Banken zijn de verplicht de opgestelde woonquotes op te volgen. Over het algemeen geldt dat hoe hoger het inkomen is, hoe meer er procentueel aan de hypotheeklasten besteed mag worden. Dit komt onder meer door het belastingvoordeel, wat procentueel stijgt naarmate het inkomen hoger wordt. Daarnaast betekent een verdubbeling van het inkomen niet dat de kosten voor levensonderhoud ook verdubbelen. Bepaalde uitgaven als boodschappen, een zorgverzekering, aansprakelijkheid of rechtsbijstand etc. zullen niet verdubbelen bij een verdubbeling van het inkomen. Hierdoor houdt iemand met een hoger inkomen relatief meer ruimte over om te besteden aan zijn hypotheek. Wanneer er andere schulden zijn (kredieten, persoonlijke leningen, studieschuld etc.) worden de financiële lasten hiervan in mindering gebracht op het bedrag wat beschikbaar is voor hypotheeklasten. Bij kredieten en persoonlijke leningen wordt 2% van de hoofdsom in minder gebracht, bij een studieschuld is dit 0,75% van de hoofdsom.

Voor 2015 zijn dit de woonquotes (voor niet AOW-ers) tot een inkomen van 55.000


De volledige tabellen zijn onder andere te raadplegen op de site van Nibud.

Iemand met een inkomen van 47.000 euro per jaar die kiest voor een hypotheek met een rente van 3,8% (voor 10 jaar vast) mag dus 25% van zijn inkomen besteden aan de hypotheeklasten, wat neerkomt op 11.750 euro per jaar.

Naarmate de rente hoger is, stijgt de woonquote en mag er dus meer geleend worden. Dit komt door de belastingteruggave op de hypotheekrente, die bij een hogere rente ook hoger is.

De maximale hypotheek

Het bedrag wat per jaar aan hypotheeklasten besteed mag worden, wordt omgerekend naar een last per maand. Bij de berekening wordt uitgegaan van een annuitaire hypotheek met een looptijd van 30 jaar. De toegestane hypotheeklast bestaat dus uit rente en aflossing. Overigens werd de maximale hypotheek ook voor 2013 (het jaar waarin verplicht werd om af te lossen op de hypotheek om de belastingteruggave op de hypotheekrente te behouden) op deze wijze berekend.

De formule om de annuïteit te berekenen is als volgt:

• Annuïteit per jaar = (hypotheekrente / 1 - ((1 + hypotheekrente) ^ - looptijd in jaren))) * hypotheekschuld

De annuïteit per jaar in het fictieve voorbeeld is 11.750 euro, de rente is 3,8% en de looptijd is 30 jaar. Door het invullen van de formule bedraagt de maximale af te sluiten hypotheek circa 208.000 euro, wat neerkomt op ongeveer 4,4 keer het inkomen.

Maximale hypotheek ten opzichte van de marktwaarde

De maximale hypotheek wordt gekoppeld aan het inkomen, maar ook aan de waarde van de woning die wordt gekocht. Iemand die 300.000 euro kan lenen en een woning van 220.000 euro koopt, zal geen 300.000 euro kunnen lenen. Er zijn strengere eisen ingevoerd wat betreft de maximale hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning. In 2015 mag maximaal 103% (exclusief de 2% overdrachtsbelasting) van de waarde van de woning worden geleend. Dit percentage neemt jaarlijks met 1% af tot 2018. In 2018 zal het percentage 100% zijn, wat betekent dat er geen extra hypotheek plaatsvindt voor betaling van bijvoorbeeld de notaris, de makelaar of het verven van de woning.

Conclusie

De berekening van de maximale hypotheek hangt dus van veel factoren, namelijk het inkomen (wat wordt wel en niet bij het inkomen toegekend), de samenstelling (één of twee inkomens), de hoogte van de rente, de gekozen rentevastperiode, de aanwezigheid van andere schulden, de woonquote etc. Het toetsinkomen vormt de basis. Op basis daarvan wordt bekeken welk deel aangewend mag worden om aan de hypotheeklasten te besteden.

Daarnaast hoeft de "wettelijke" berekening niet altijd de juiste te zijn voor de persoonlijke situatie van de geldlener. Het ene gezin met een gezamenlijk inkomen van 60.000 euro kan misschien wel 40% besteden aan hypotheeklasten, terwijl het andere gezin niet eens 20% van het inkomen aan de hypotheeklasten kan besteden. Gezinssamenstelling (geen kinderen of vier kinderen) en levensstijl (dure hobby's, twee auto's, vaak op vakantie) etc. kunnen van invloed zijn op de financiële ruimte die overblijft. Naast de berekening die een bank maakt is het raadzaam om zelf een overzicht te maken van alle inkomsten en uitgaven om zo kritisch naar de ruimte te kijken die overblijft voor de lasten van een hypotheekschuld. Ook de bank kijkt hiernaar en kan de maximale hypotheek eventueel naar beneden bijstellen wanneer blijkt dat de klant bijzondere uitgaven heeft.