De hypotheek: boeterente bij aflossen of oversluiten

Een hypotheek voor de aankoop van uw woning sluit u principe af voor langere tijd. U gaat een langdurige relatie aan met een andere bank. Het kan echter voorkomen dat u de hypotheek wilt oversluiten naar een andere bank (vanwege een slechte relatie met uw huidige bank of een beter aanbod van een andere bank) of dat u vanwege een financiële meevaller een extra aflossing wilt doen op uw hypotheek, om uw hypotheekschuld te verlagen. Welke mogelijkheden zijn er bij de bank en wat zijn de kosten hiervan?

Inhoud

• Boeterente bij vervroegde aflossing of oversluiten
• De voorwaarden van de banken
• Boetevrije aflossing

Boeterente bij vervroegde aflossing of oversluiten

Vaak denken consumenten dat een bank blij is met een extra aflossing op de hypotheek. Hierdoor daalt de financiering en stijgt de zekerheidspositie van de bank. De waarde van de woning ten opzichte van de uitstaande schuld verbetert hierdoor. Echter streeft een bank zoveel mogelijk naar een goede afstemming van geld dat ze aantrekken en geld dat uitgeleend wordt. Hierbij is vooral de looptijd belangrijk. Wanneer een bank een lening van tien jaar aan een klant verstrekt, zullen ze ook trachten om dit geld voor tien jaar in te kopen, bijvoorbeeld bij een andere bank of bij De Nederlandsche Bank. Door het afstemmen van de looptijd van geleend geld en uitgeleend geld wordt het renterisico van banken gereduceerd. Wanneer een bank immers een lening van tien jaar verstrekt aan een consument voor de aankoop van een woning, en ze kopen geld in met een looptijd van drie jaar, lopen ze het het risico dat de rente na drie jaar is gestegen, waardoor een hogere rente betaald moet worden voor het inkopen van geld. Deze stijging kan niet aan de consument doorberekend worden (er is immers een vaste rente afgesproken gedurende een bepaalde looptijd), waardoor er minder marge aan de financiering wordt overgehouden. In principe streeft een bank naar de zekerheid dat de ze gedurende de gehele looptijd van een lening weten welke marge ze hieraan overhouden. Dit is de basis van de boeterenteberekening. Wanneer een consument besluit om een hypotheek met een looptijd van dertig jaar na tien jaar al af te lossen, loopt de bank twintig jaar rente inkomsten mis, terwijl voor deze lening wel twintig jaar geld is ingekocht. Om dit te voorkomen, hanteert een bank een boete bij vervroegd aflossen van de lening of het geheel oversluiten van de lening naar een andere bank.

De voorwaarden van de banken

De voorwaarden van de vijf grootste hypotheekbanken (over het jaar 2014) worden met elkaar vergeleken om de wijze van boeteberekening bij een hypotheek op de eigen hoofdwoning te vergelijken. De vijf grootste hypotheekbanken zijn Rabobank, ING Bank, Aegon, ABN Amro en Florius. De voorwaarden van de banken komen op veel punten overeen en tonen de volgende mogelijkheden tot boetevrije aflossing aan.

Boetevrije aflossing

Gedeeltelijke of gehele aflossing van de hypotheek is over het algemeen boetevrij in de volgende gevallen:

Overdracht van het eigendom

Het juridische eigendom van de woning wordt overgedragen aan een ander, ofwel de woning wordt verkocht. Verhuizing dient binnen een bepaalde periode plaats te vinden, over het algemeen binnen een jaar. De boetevrije aflossing geldt niet wanneer de woning wordt overgedragen aan de persoon waarmee de geldnemer getrouwd is, een geregistreerd partnerschap heeft of waarmee hij of zij een gemeenschappelijke huishouding voert.

De rentevastperiode is afgelopen

Na afloop van een rentevastperiode mag de lening bij alle banken gedeeltelijk of volledig boetevrij worden afgelost. Bij gedeeltelijke aflossing kan de restantschuld voor een nieuwe periode vastgezet worden.

Een lening met een variabele rente

Hierbij staat de rente niet vast en heeft de geldnemer altijd de mogelijkheid om de lening gedeeltelijk of volledig af te lossen. Deze mogelijkheid bieden alle banken aan.

Het overlijden van de geldnemer of zijn/haar partner

Vaak is een hypotheek gekoppeld aan een overlijdensrisicoverzekering. Een overlijdensrisicoverzekering is een verzekering die een bepaald bedrag uitkeert bij overlijden. Dit bedrag kan gebruikt worden om de hypotheek gedeeltelijk of volledig mee af te lossen, zodat de overblijvende geldnemer in de woning kan blijven wonen. Aflossing bij overlijden dient wel binnen een bepaalde periode plaats te vinden, variërend van drie maanden tot een jaar.

Scheiding van de geldnemers

Wanneer de woning na een scheiding verdeeld wordt of wanneer er ontslag hoofdelijkheid (de vertrekkende geldnemer wordt door de bank ontslagen van haar verplichtingen richting de bank met betrekking tot de hypotheek) nodig is, zal de bank of een extra financiering moeten verstrekken of de vertrekkende geldnemer van haar verplichtingen richting de bank moeten ontslaan. Wanneer dit verzoek door de bank wordt afgewezen en de klant daardoor noodgedwongen op een andere bank is aangewezen, kan de financiering boetevrij afgelost worden. Deze mogelijkheid wordt niet door alle banken aangeboden.

Gekoppelde spaarpolissen

Veel bestaande hypotheken zijn hypotheken waarin een bedrag wordt gespaard op een spaarrekening die aan de hypotheek gekoppeld is en die door de bank verpand is. Wanneer dit bedrag de afgesproken hoogte heeft bereikt, wordt dit boetevrij op de hypotheek afgelost. Omdat deze spaarrekening aan de bank verpand is, heeft de bank hier de controle over.

In andere gevallen geldt dat wanneer een geldnemer extra wil aflossen, er een boete wordt berekend. Hiervoor gelden de volgende regels:

Jaarlijks mag er een bepaald percentage van de oorspronkelijke hoofdsom van het leningdeel boetevrij worden afgelost. Dit percentage varieert van 10% (ING, Aegon, ABN Amro en Florius) tot 20% (alleen de Rabobank) per jaar (buiten de verplichte aflossing om). In het beste geval kan een woningeigenaar zijn hypotheek in 5 jaar boetevrij aflossen. Wanneer de mogelijkheid bestaat om 10% in een jaar boetevrij af te lossen en hier wordt geen gebruik gemaakt, vervalt de mogelijkheid. Het is niet zo dat in het jaar daarna 20% boetevrij mag worden afgelost.

Wanneer er meer dan het afgesproken boetevrije percentage wordt afgelost, geldt bij alle banken de volgende regel:

Er wordt gekeken wat de resterende rentevastperiode is. Wanneer de geldnemer de lening voor tien jaar vast heeft staan, en hij wil na 6 jaar aflossen, bedraagt de resterende rentevastperiode 4 jaar. Daarna wordt het verschil tussen de rente die de geldnemer betaalt en de adviesrente berekend. De adviesrente is de rente die bank in rekening brengt voor een vergelijkbare lening waarbij de periode gelijk is aan de resterende rentevastperiode. Het verschil tussen de daadwerkelijke rente en de adviesrente wordt over het gewenste af te lossen bedrag gerekend. Hierbij wordt rekening gehouden met de toegestane jaarlijkse boetevrije aflossing. De verschilrente wordt per dag berekend en wordt contant gemaakt. Alle contante waardes worden bij elkaar opgeteld en de som hiervan is de verplichte boete.

Lees verder

• Zakelijke financiering: looptijd en rentevastperiode