Belasting betalen over overwaarde huis

Belasting betalen doet niemand graag. Maar, als u bepaalde zaken beter op elkaar in de tijd afstemt, kunt u zichzelf veel geld besparen. Voorkom zo dat u onnodig te veel belasting moet betalen. Dit geldt zeker ook voor de vermogensbelasting, die u moet betalen over de overwaarde van uw huis. Laat niet te lang geld op uw rekening staan. Let erop dat de peildatum voor het vermogen in 2011 is veranderd. Het over 1 januari van het jaar heen tillen van de verkoop van uw huis levert nu nog meer op.

Overwaarde woning benutten

De overwaarde van uw huis is belangrijk. U kunt dit verschil tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek benutten voor :

• Een tweede hypotheek op uw huis.
• Een verhoging van een bestaande hypotheek.
• Het oversluiten of omzetten van een bestaande hypotheek naar een andere soort hypotheek.

Maar de overwaarde is ook belangrijk bij de verkoop van uw huis.

Belastingen over overwaarde eigen huis

Als u een eigen huis heeft, krijgt u meermalen per jaar een rekening gepresenteerd door de fiscus. Denkt u aan de WOZ, de rioolheffing, huurwaardeforfait, en zo verder. Natuurlijk is er de mogelijkheid van aftrek van de hypotheekrente, maar die tikt niet fors aan bij een geringer inkomen, terwijl de vaste lasten gewoon door stijgen.

Moet ik belasting betalen bij verkoop huis over de overwaarde

Ook als u gaat verhuizen moet u betalen. Allereerst de overdrachtsbelasting, die sinds 15 juni 2011 voor een jaar 2% van de aankoopwaarde bedraagt. Of bij een nieuwe woning 19% btw. Dan heb ik het nog niet over de kosten van de notaris, de hypotheek en het Kadaster. Bovendien gaat u belasting betalen over de overwaarde van uw huis in box 3 via de vermogensbelasting ofwel vermogensrendementsheffing. Timing is belangrijk om niet meer te betalen dan strikt noodzakelijk is.

Belastingdienst en verhuizen

De eigen woning als hoofdverblijf, de hypotheek en de de hypotheekrente, worden door de fiscus in box 1 behandeld. Maar, als u verhuist, ontstaat een nieuwe situatie. De fiscus zal in ieder geval willen weten of er sprake is van overwaarde. Met andere woorden of de verkoopwaarde hoger is dan de hypotheekschuld die er op rustte. Cruciaal is ook het moment van overdracht van de woning bij de notaris. Normaliter vindt namelijk bij de financiële overdracht ook de betaling aan u plaats. Zodra dit geld op uw rekening staat, behoort het tot uw vermogen, en wordt het behandeld in box 3.

De rendementsheffing en overwaarde huis

Vooral als u een nieuw huis gaat kopen is een juiste timing essentieel. De fiscus stelt uw vermogen namelijk vast door naar twee peildata te kijken in een jaar: 1 januari en 31 december. Stel de akte van verkoop passeert in december van een jaar bij de notaris en de nieuwe aankoop wordt uitgesteld tot het voorjaar van het nieuwe jaar of later. Dan zit u in de ongelukkige situatie, dat de overwaarde minimaal twee keer meetelt in uw vermogen. Zowel op 31 december van het lopende als 1 januari van het nieuwe jaar. Als dat niet zonde is van het geld, weet ik het ook niet meer. Vanaf 2011 is het anders geregeld.

Vermogensbelasting 2011

Per 1 januari 2011 is de peildatum voor de vaststelling van vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting gewijzigd. Per 1 januari wordt door de belastingdienst alleen gekeken naar de situatie per 1 januari 2011. Alles wat u na deze datum bezit wordt niet in 2011 belast. Er zijn meerdere eindejaarstips te geven om de inkomsten belasting te verlagen. Bekijk hiervoor het artikel: Belasting bespaartips eind 2010.

Hoeveel belasting moet ik betalen in box 3 inkomstenbelasting

Voor box 3 geldt de vermogensrendementsheffing van 1,2 % met een vrijstelling van ruim 20.000 euro per persoon en ruim 2.500 euro per kind. Alles daarboven wordt belast.
Als u nu een nieuw huis gaat huren, ontkomt u niet aan een vermogensrendementsheffing. Uitzonderingen hierbij zijn:

• U blijft onder de genoemde vrijstellingen.
• De overige schulden overstijgen de verkoopopbrengst van het huis.

Zie voor alle vrijstellingen in box 3 van de inkomstenbelasting het artikel de belastingvrijstelling sparen en vermogen.

Overwaarde woning berekenen

De overwaarde is het positieve verschil tussen de verkoopopbrengst van uw woning en de eigenwoningschuld die erop rust. Een schatting van de waarde van uw woning en daarmee de overwaarde bepaalt via een taxatie, vergelijkbare woningen in het Kadaster en de WOZ-beschikking van de gemeente. De echte overwaarde kent u natuurlijk pas als de verkoopprijs. Denk er bij een taxatie van uw huis aan dat die taxatie al gauw 400 tot 500 euro kan kosten. Overigens kan er ook van een onderwaarde of negatieve overwaarde sprake zijn als de hypotheek inmiddels groter is dan wat de verkoop van het pand opbrengt.

Huis verkopen en overwaarde weer investeren in het nieuwe huis, de bijleenregeling

Ja, als u uw huis verkoopt en binnen 3 jaar een nieuw huis koopt moet u de overwaarde van het oude huis in het nieuwe huis stoppen om nog aanspraak te kunnen maken op een volledige hypotheekrenteaftrek. U mag het geld wel gebruiken voor andere zaken, maar de rente voor de lening is dan voor dat deel niet langer fiscaal aftrekbaar.

Slot, hoe verkoop ik mijn huis slim

Het is dan ook veel beter om aan- en verkoop gelijktijdig te laten verlopen. Als u dat doet, valt het extra vermogen door de verkoop weg tegen de betaling die u moet doen voor de nieuwe woning. In dat geval heeft de fiscus namelijk het nakijken. Als een nieuwe aankoop niet zo wil vlotten, maar de verkoop wel, kunt u overwegen, om helemaal in het begin van het jaar, maar wel na 1 januari, uw huis te verkopen. Dan heeft u nog een klein jaar voor het vinden van een nieuw koophuis en blijft de verkoopopbrengst nog even uit handen van de Belastingdienst.