InfoNu.nl > Financieel > Belasting > Belasting betalen over overwaarde huis

Belasting betalen over overwaarde huis

Belasting betalen over overwaarde huis Moet u belasting betalen over de overwaarde en verkoopwinst van uw huis bij verkoop van uw huis? Is de overwaarde bij verkoop belast? Belasting betalen doet niemand graag, maar als u bepaalde zaken bij verkoop goed op elkaar in de tijd afstemt, kunt u zichzelf veel geld besparen. Voorkom dat u onnodig veel belasting moet betalen op de winst op uw huis. Dit geldt zeker ook voor de vermogensbelasting die u moet betalen bij verkoop over de overwaarde van uw huis. Laat niet te lang het geld op uw rekening staan. Let erop dat de peildatum voor het vermogen sinds 2011 is veranderd. Het over 1 januari van het jaar heen tillen van de verkoop van uw huis levert ook in 2013 en 2014 zo meer geld op.

Overwaarde woning benutten

De overwaarde van uw huis is belangrijk. U kunt dit verschil tussen de waarde van de woning en de hoogte van de hypotheek benutten voor :
  • Een tweede hypotheek op uw huis.
  • Een verhoging van een bestaande hypotheek.
  • Het oversluiten of omzetten van een bestaande hypotheek naar een andere soort hypotheek.

Maar de overwaarde is ook belangrijk bij de verkoop van uw huis.

Belastingen over overwaarde eigen huis bij verkoop eigen huis, verkoopwinst belast?

Als u een eigen huis heeft, krijgt u meermalen per jaar een rekening gepresenteerd door de fiscus. Denkt u aan de WOZ, de rioolheffing, huurwaardeforfait en zo verder. Natuurlijk is er de mogelijkheid van aftrek van de hypotheekrente, maar die tikt niet fors aan bij een geringer inkomen, terwijl de vaste lasten gewoon door stijgen.

Moet ik belasting betalen bij verkoop huis over de overwaarde

Ook als u gaat verhuizen moet u betalen. Allereerst de overdrachtsbelasting die sinds 15 juni 2011 voor een jaar 2% van de aankoopwaarde bedraagt. Of bij een nieuwe woning 21% btw. Dan heb ik het nog niet over de kosten van de notaris, de hypotheek en het Kadaster. Bovendien gaat u belasting betalen over de overwaarde van uw huis in box 3 via de vermogensbelasting ofwel vermogensrendementsheffing. Timing is belangrijk om niet meer te betalen dan strikt noodzakelijk is.

Belastingdienst, overwaarde huis en verhuizen

De eigen woning als hoofdverblijf, de hypotheek en de hypotheekrente, worden door de fiscus in box 1 behandeld. Maar, als u verhuist, ontstaat een nieuwe situatie. De fiscus zal in ieder geval willen weten of er sprake is van overwaarde. Met andere woorden of de verkoopwaarde hoger is dan de hypotheekschuld die er op rustte. Cruciaal is ook het moment van overdracht van de woning bij de notaris. Normaliter vindt namelijk bij de financiële overdracht ook de betaling aan u plaats. Zodra dit geld op uw rekening staat, behoort het tot uw vermogen en wordt het behandeld in box 3.

De rendementsheffing en overwaarde huis

Vooral als u een nieuw huis gaat kopen is een juiste timing essentieel. Tot en met de belastingaangifte 2010 stelt de fiscus uw vermogen vast door naar twee peildata te kijken in een jaar: 1 januari en 31 december. Stel de akte van verkoop passeert in december van een jaar bij de notaris en de nieuwe aankoop wordt uitgesteld tot het voorjaar van het nieuwe jaar of later. Dan zit u in de ongelukkige situatie dat de overwaarde minimaal twee keer meetelt in uw vermogen. Zowel op 31 december van het lopende als 1 januari van het nieuwe jaar. Als dat niet zonde is van het geld, weet ik het ook niet meer. Vanaf 2011 is het anders geregeld, maar is timing nog steeds belangrijk. Ook in 2013 of 2014.

Vermogensbelasting 2011 en 2012, 2013 en 2014

Per 1 januari 2011 is de peildatum voor de vaststelling van vermogen in box 3 van de inkomstenbelasting gewijzigd. Per 1 januari wordt door de belastingdienst alleen gekeken naar de situatie per 1 januari 2011. Alles wat u na deze datum bezit wordt niet in 2011 belast. Sinds 2011 is het dus verstandig om vroeg in het jaar te verkopen, maar na 1 januari. Er zijn nog meer eindejaarstips te geven om de inkomsten belasting te verlagen. Bekijk hiervoor het artikel: belasting eindejaarstips 2013.

Hoeveel belasting moet ik betalen in box 3 inkomstenbelasting

Voor box 3 geldt de vermogensrendementsheffing van 1,2 % met een vrijstelling van ruim 20.000 euro per persoon en ruim 2.500 euro per kind tot 1 januari 2012. Alles daarboven wordt belast.
Als u nu een nieuw huis gaat huren, ontkomt u niet aan een vermogensrendementsheffing. Uitzonderingen hierbij zijn de situaties waarbij:
  • U blijft onder de genoemde vrijstellingen.
  • De overige schulden de verkoopopbrengst van het huis overstijgen.

Zie voor alle vrijstellingen in box 3 van de inkomstenbelasting het artikel belastingen, de belastingvrijstelling sparen en vermogen.

Overwaarde van uw eigen woning berekenen

De overwaarde is het positieve verschil tussen de verkoopopbrengst van uw woning en de eigenwoningschuld die erop rust. Een schatting van de waarde van uw woning en daarmee de overwaarde bepaalt via een taxatie, vergelijkbare woningen in het Kadaster en de WOZ-beschikking van de gemeente. De echte overwaarde kent u natuurlijk pas als de verkoopprijs. Denk er bij een taxatie van uw huis aan dat die taxatie al gauw 400 tot 500 euro kan kosten. Overigens kan er ook van een onderwaarde of negatieve overwaarde sprake zijn als de hypotheek inmiddels groter is dan wat de verkoop van het pand opbrengt.

Huis verkopen en overwaarde weer investeren in het nieuwe huis, de bijleenregeling

Ja, als u uw eigen huis verkoopt en binnen 3 jaar een nieuw huis koopt moet u de overwaarde van het oude huis in het nieuwe huis stoppen om nog aanspraak te kunnen maken op een volledige hypotheekrenteaftrek. U mag het geld wel gebruiken voor andere zaken, maar de rente voor de lening is dan voor dat deel niet langer fiscaal aftrekbaar.

Restschuld 2013 of 2014 in plaats van winst bij verkoop huis

Als de verkoop van uw huis plaatsvind met een restschuld, kunt u de rente op de schuld opvoeren hypotheekrenteaftrek.

Slot, hoe verkoop ik mijn huis slim?

Het is dan ook veel beter om aan- en verkoop gelijktijdig te laten verlopen. Als u dat doet, valt het extra vermogen door de verkoop weg tegen de betaling die u moet doen voor de nieuwe woning. In dat geval heeft de fiscus namelijk het nakijken. Als een nieuwe aankoop niet zo wil vlotten, maar de verkoop wel, kunt u overwegen om helemaal in het begin van het jaar, maar wel na 1 januari, uw huis te verkopen. Dan heeft u nog een klein jaar voor het vinden van een nieuw koophuis en blijft de verkoopopbrengst nog even uit handen van de Belastingdienst.

Lees verder

© 2007 - 2014 Zeemeeuw, gepubliceerd in Belasting (Financieel) op . Het auteursrecht van dit artikel en antwoorden op reacties ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Overwaarde woning opnemenOverwaarde woning opnemenAls je vermogen vastzit in de woning, kun je de woning verkopen en kleiner gaan wonen, zodat je de overwaarde van je hui…
Belasting betalen over hypotheekvrij huisBelasting betalen over hypotheekvrij huisOnterecht wordt vaak gedacht dat een huis bezitten waar geen hypotheek op zit onverstandig is. Over overwaarde hoeft gee…
Is overwaarde na verkoop huis belast?Is overwaarde na verkoop huis belast?Op het moment dat u uw eigen huis verkoopt met een overwaarde, verandert er in fiscaal inzicht iets. De waarde van uw ei…
Overwaarde investeren in eigen huisOverwaarde investeren in eigen huisNa het verkopen van uw eigen huis, wordt u geacht om de overwaarde opnieuw te investeren in een nieuw aan te kopen huis.…
Overwaarde hypotheekWanneer u uw huis met winst verkoopt is er sprake van overwaarde. De overheid wilt dat u deze overwaarde gebruikt wannee…

Reageer op het artikel "Belasting betalen over overwaarde huis"

Plaats een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Reacties

Remco, 03-04-2014 14:40 #11
Ik denk erover om een deel van mijn hypotheek af te lossen. Na mijn pensionering verkoop ik dan waarschijnlijk mijn woning met de nodige winst aangezien mijn restschuld steeds lager zal worden. Kan ik die winst gebruiken als aanvulling op mijn pensioen? Mijn vrouw (fiscaal partner) is een stukje jonger dan ik en als ik met pensioen gaat moet zijn nog een aantal jaren werken. Reactie infoteur, 03-04-2014
Beste Remco,
Als u uw huis met winst verkoopt, mag u het geld besteden zoals u wilt en dus ook om een pensioen aan te vullen. Als u daarna een andere koopwoning koopt in plaats van te huren, zijn door de bijleenregeling de mogelijkheden van een hypotheek met hypotheekrenteaftrek beperkter:

http://financieel.infonu.nl/belasting/112720-bijleenregeling-2014-en-aflossingsplicht-hypotheek.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Kaatje, 15-03-2014 20:31 #10
Ik regel de verkoop van de woning van mijn ouders. Mijn ouders hebben een eigen bedrijf. De woning staat privé in de boeken. De woning staat op pachtgrond. De WOZ-waarde is 1O5.OOO,- De boekwaarde van de bedrijven staat op nihil. De schuld - bedrijfslening en hypotheek - bij de bank bedraagt 135.OOO,- Er zit een bod van 12O.OOO,- aan te komen. De bank gaat hiermee akkoord en zal de rest van de schuld kwijtschelden. Ze houden dus niets over aan de woning, alleen verlies. Worden ze na verkoop geconfronteerd met een belastingaanslag, zoja, hoeveel? Mijn vader is 72 jaar. Ik vermeld dit omdat het belastingvrije bedrag voor senioren volgens mij hoger is? Ik heb er totaal geen verstand van, ik hoop dat u mij wat duidelijkheid kunt geven. Reactie infoteur, 15-03-2014
Beste Kaatje,
Op de overwaarde van de verkochte privéwoning (verkoopwaarde minus hypotheek) rust bij verkoop geen belasting. Omdat de netto opbrengt direct naar de bank gaat om de schulden af te lossen, maakt het ook per 1 januari 2015 (peildatum voor de vermogensbelasting) geen onderdeel uit van het vermogen van uw vader.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Martin, 05-02-2013 23:48 #9
We zijn uit Nederland vertrokken in 2010 en hebben ons huis in Nederland pas in juli 2012 verkocht. In de tussentijd was het pand tijdelijk verhuurd. Hoe moeten wij dat aangeven in de Belastingaangifte? Mijn vrouw en ik doen Aangifte voor buitenlandse belastingplichtigen. Reactie infoteur, 06-02-2013
Beste Martin,
1. In de periode dat het pand verhuurd was, viel de netto waarde (waarde minus hypotheek) in box 3 van de inkomstenbelasting. De stand per 1 januari is maatgevend.
2. Na de verkoop in 2012 verandert er niets voor de belastingaangifte 2012. Voor de belastingaangifte 2013 geldt uw vermogen per 1 januari 2013 met dien verstande dat stenen zijn omgezet in geld.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Nel van Valkenburg, 29-01-2013 06:18 #8
Als ik mijn huis niet verkoop en wat overwaarde opneem moet ik dan veel belasting betalen?
Ik denk aan 20.000 euro voor eventuele grote uitgaven nieuwe verwarmingsketel b.v. auto, opknap beurt huis.
Nel. Reactie infoteur, 29-01-2013
Beste
Als u geld opneemt betaalt u daarover geen belasting. Het is wel zo dat als dat geld voor andere dingen dan het huis is bedoeld, u daarover geen hypotheekrenteaftrek hebt.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ronald, 14-12-2012 11:44 #7
Ik heb eind november mijn woning verkocht met een overwaarde van ruim 30.000, - Kort daarna heb ik samen met mijn vriendin een nieuwe woning gekocht. Totdat we klaar zijn met verbouwen, wonen we in haar huurwoning. De overwaarde van de verkochte woning gaan we gebruiken voor de verbouwing. Dit bedrag staat nu op onze spaarrekening. Samen met ons andere spaargeld komen we op ongeveer 70.000, -. Moeten we nu ook over de overwaarde (die we weer snel, maar waarschijnlijk niet voor 1 januari, in de woning gaan stoppen) vermogensbelasting gaan betalen? Of is er een mogelijkheid om hier onderuit te komen? Reactie infoteur, 14-12-2012
Beste Ronald,
Als de overwaarde per 1 januari 2013 op uw spaarrekening staat, betaalt u daarover 1,2% vermogensbelasting in 2013.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Erik1 (infoteur), 11-12-2012 00:08 #6
Wij hebben in maart 2012 een nieuwe huis gekocht en ons oude huis staat nog in de verkoop. Het oude huis heeft een WOZ van 320.000 en een hypotheek van 140.000.
In de dubbele hypotheek die we nu hebben zit een overbruggingsfinanciering van 150.000.
Door een schenking zijn we in staat 50.000 van de overbruggingsfinanciering af te lossen om de maandlasten te verlagen. Heeft dat gevolgen voor de overwaarde (eigenwoningreserve) en de aftrekbaarheid als mijn huis straks verkocht wordt? Reactie infoteur, 11-12-2012
Beste Erik1,
De overbruggingsfinanciering gedeeltelijk aflossen heeft geen gevolgen voor de eigenwoningreserve van het te koop staande huis. Een overbruggingsfinanciering is een tijdelijke financiering.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Marcel, 07-05-2012 17:40 #5
Ik heb een nieuw huis gekocht op 29 dec 2011 voor de koopprijs van 248.000. Voor de financiering is 240.600, - geleend en de restfinanciering van de verkoopprijs en kosten voor financiering heb ik uit eigen middelen betaald.
Oude huis verkocht op 2 april 2012 met een overwaarde van ca. 5600, -. Nu heb voordat de oude woning is verkocht uit eigen middelen al flink verbouwingskosten, ca 11.000, gemaakt in de nieuwe woning. Mag ik deze verbouwingskosten opvoeren voor de overwaarde (eigen woningreserve) zodat dit voor de belasting niet meer hoeft worden opgegeven via de bijleenregeling? Reactie infoteur, 08-05-2012
Beste Marcel
1. De verbouwingskosten uit eigen middelen zijn niet fiscaal aftrekbaar.
2. De investering van circa 11.000 is een investering in het nieuwe huis na aankoop en komt niet in de plaats voor de meerwaarde van het verkochte huis.
3. De maximale hypotheek waarvoor u hypotheekrente mag aftrekken is gelijk aan 242.400 euro. Daaraan voldoet de hoogte van uw hypotheek.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Dewi, 02-04-2012 10:09 #4
Ik heb mijn appartement verkocht per Mei 2012 en heb een overwaarden van ongeveer 35.000. Ik vertrek naar het buitenland en wil natuurlijk zoveel mogelijk van mijn geld overhouden. Moet ik belasting betalen? Hoe kan ik er voor zorgen dat dit zo laag mogelijk is? Reactie infoteur, 02-04-2012
Beste Dewi,
1. Over de overwaarde betaalt u geen belasting.
2. Als u in Nederland belastingplichtig blijft en het geld per 1 januari 2013 nog op uw rekening staat, betaalt u er wel belasting over in box 3. Maar dat is dan bij de belastingopgave 3013 in april 2014.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Judith Tegels, 02-12-2011 15:37 #3
Ik heb bijna 2 jaar geleden mijn huis verkocht en ben van de overwaarde lekker gaan reizen. Over een jaar zou ik dus weer een huis kunnen kopen, zonder dat ik renteaftrek misloop. Wat als ik wel eerder een huis koop? Is dan de rente niet af te trekken tot het eind van die 3 jaar, of tot het eind van mijn hypotheeklooptijd? Reactie infoteur, 02-12-2011
Beste Judith Tegels,
Als u eerder een huis koopt, moet u de overwaarde in uw huis stoppen. U mag dan wel alles lenen, maar de rente op de overwaarde is tot einde looptijd hypotheek of lening niet aftrekbaar.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

M., 12-11-2011 20:44 #2
Ik heb mijn huis verkocht en heb 15.000 euro overwaarde. Dit bedrag staat op mijn rekening. Ik ben verhuist naar een huurwoning en blijf hier de komende jaren nog wel wonen. Hoe móet ik mijn overwaarde opgeven bij de fiscus? Aanmerken in box 3 als vermogen? Klopt het dat het geld na drie jaar niet meer in een ander koophuis gestoken hoeft te worden? Reactie infoteur, 13-11-2011
Beste M.,
1. De overwaarde telt per 1 januari mee in box 3. Dus verkocht in 2011 betekent meetellen bij de belastingaangifte over 2012. Er zijn wel vrijstellingen:

http://www.financieel.infonu.nl/sparen/64892-hoge-spaarrente-vermogensrendementsheffing-2010-2011-2012.html

2. De plicht om hert bedrag te investeren in een nieuwe koopwoning vervalt inderdaad na drie jaar.

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Rein Seekles, 27-06-2008 19:40 #1
Maar nu heb ik mijn nieuwe huis nagenoeg in de zelfde periode gekocht als de verkoop van mijn oude huis en ik houd pakweg met dezelfde hypotheek Euro 100.000 over. Ik betaal dan 1,2% over 60.000 (gehuwd) en wat betaal ik over de ontvangen rente? Reactie infoteur, 28-06-2008
Beste Rein Seekles,

In ons belastingstelsel betalen we geen belasting over de ontvangen rente over vermogen. Dat was vroeger zo, maar dat is vervangen door 1,2% vermogensrendementsheffing over het vermogen zelf. Als u de rente toevoegt aan uw vermogen, door het niet uit te geven, gaat u op enig moment wel over de genoten rente 1,2% heffing betalen.

Als u na 1 januari en voor 31 december van een jaar bijvoorbeeld tijdelijk wat extra vermogen hebt, krijgt u wel de onbelaste rente over dit vermogen, maar betaalt u over het vermogen zelf niet de 1,2%. De Belastingdienst kijkt namelijk naar deze twee peildata, en niet naar de rest van het jaar.

Zie ook het artikel over box III:
http://financieel.infonu.nl/belasting/15774-belastingaangifte-2007-spaargeld-en-ander-vermogen.html

Zeemeeuw

Infoteur: Zeemeeuw
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Belasting
Special: Executiewaarde woning
Reacties: 11
Schrijf mee!