Executiewaarde of overwaarde, onderwaarde en woz-waarde

Wat is uw huis nu echt waard in 2023 en 2024, wat is de waarde en de overwaarde? Wat is de executiewaarde of overwaarde van uw woning? Hoeveel hypotheek kunt u krijgen door het opnemen en benutten van de overwaarde, en is er kans op een restschuld? Een tophypotheek ligt boven de executiewaarde. Uw huis heeft niet slechts één waarde. Er is de executiewaarde, overwaarde, economische waarde, vrije verkoopwaarde, onderwaarde, WOZ-waarde. Allemaal zijn ze belangrijk voor het afsluiten van de hypotheek en WOZ-krediet. Waar let de Belastingdienst op?

Wat is uw huis waard vandaag?

Wat zal uw huis bij verkoop opbrengen? Het lijkt een simpele vraag, wat is uw huis waard? Maar zo simpel is die vraag niet te beantwoorden. De definitie van de waarde van uw huis is afhankelijk van wat u ermee wilt doen. Er zijn een aantal definities gangbaar:

• De executiewaarde;
• De economische waarde;
• De overwaarde en onderwaarde;
• De WOZ-waarde;
• Wat u het huis waard vindt.

Ik loop de definities even met u door om te bekijken wat uw huis waard is.

De executiewaarde van de woning

De executiewaarde is wel de laagste waarde die we kennen in de praktijk. Het is het bedrag dat u kunt krijgen bij een gedwongen verkoop. Wanneer executie plaats vindt doordat de bank het onderpand wil verkopen. Dit gebeurt wanneer de betalingsachterstanden te hoog zijn opgelopen en de bank geen andere uitweg meer ziet. Het is dus een ondergrens. In de praktijk rekent men voor een bestaande woning met 80% van de vrije verkoopwaarde en bij nieuwbouw met een percentage van 90% van de koopsom inclusief het verrichte meerwerk. Een beëdigd taxateur bepaalt voor de bank de executiewaarde. De bank eist dit meestal voordat een hypotheek verstrekt wordt.

De economische waarde van een huis

Onder economische waarde verstaan we de vrije verkoopwaarde van een pand. Vrij in die zin dat het pand niet is verhuurd of andere beperkingen kent. Ook deze waarde zal door een taxateur worden bepaald en meestal doet hij dat tegelijkertijd met het vaststellen van de executiewaarde van de woning.

Financiering van de onderwaarde (restschuld) van een woning

Belangrijk is het jaar waarin u een woning met restschuld hebt verkocht en of u die nog met u meedraagt in 2023 en 2024. Als een restschuld ontstond na 29 oktober 2012 maar voor 2015 mag u de rente van de financiering maximaal 10 jaar aftrekken als hypotheekrente. Als een onderwaarde of restschuld eerder ontstaat, bestaat deze aftrekmogelijkheid helaas niet. Wel bestaan er meerdere mogelijkheden om de restschuld mee te financieren. Vanaf 2015 tot 2018 mag u de rente die u betaalt op een restschuld vijftien jaar lang als hypotheekrente aftrekken. Deze regeling hield in 2018 op te bestaan voor woningen die vanaf 1 januari 2018 zijn verkocht.

De overwaarde en onderwaarde van een woning

Overwaarde en onderwaarde van een pand zijn ook belangrijk. Als een pand minder waard is dan de hypotheek die erop rust, is er sprake van onderwaarde en zal de bank u geen extra hypotheek verlenen. Als het huis meer waard is dan de hypotheek op het huis, is er wel ruimte voor een extra hypotheek en kunt u de overwaarde opnemen en benutten. Maar dan nog zal de bank niet alle overwaarde aan u willen lenen, omdat dat te veel risico met zich meebrengt. De waarde van een huis verandert in de tijd en kan dus ook lager worden. Natuurlijk is belangrijk wat uw inkomen is en of een extra hypotheek voor u betaalbaar is.

De WOZ-waarde, WOZ-krediet en WOZ-hypotheek

De WOZ-waarde is weer een andere waardering. De WOZ-waarde wordt door de gemeente geschat. Als een hogere waarde dan u redelijk vindt leidt tot meer OZB belasting, zult u niet blij zijn, maar als u meer hypotheek wilt is een te hoge WOZ waarde meestal iets wat u moet koesteren. Er zijn genoeg mensen die geen bezwaar aantekenen, omdat ze weten dat een hogere WOZ-waarde mogelijkheden biedt voor meer hypotheek. Dit gaat via het WOZ-krediet, een goedkope manier van lenen omdat de kosten vaak een stuk lager zijn dan bij een andere hypotheek. Er zijn allerlei voordelen verbonden aan een WOZ-hypotheek, zo is er de mogelijkheid van WOZ-krediet en extra geld lenen. Voor de Belastingdienst is de WOZ-waarde de waarde van uw woning.

Wat is mijn woning waard in 2023 en 2024?

In het voorjaar van 2024 rolde de WOZ-waarde in de bus en zult u zien dat deze waarde weer zal zijn gestegen. De mate van stijging is afhankelijk van de locatie van de woning, in sommige gebieden en steden is er een stijging van meer dan 5% ten opzichte van 2023 mogelijk. In 2024 wordt een verdere stijging verwacht, zolang de krapte op de woningmarkt aanhoudt en er te weinig nieuwe woningen worden bijgebouwd.

Wat u het huis waard vindt

Vaak hebt u ook zelf wel een idee wat het huis waard is. Omdat u de verkoopwaarde kent van het huis van de buren of bij het Kadaster hebt gekeken. Maar wie in de huidige markt wil verkopen of een hypotheek wil aanvragen, moet realistisch zijn. Vraag niet teveel voor uw huis, want dan kan het lang duren voordat het is verkocht. Wat betreft de hypotheek moet u meerdere offertes bij banken aanvragen en kiezen waar u het beste uit bent.

Slot, wat is uw huis waard in 2023/'24?

Eigenlijk is uw huis waard wat een gek ervoor geeft, maar de bank redeneert zo niet. Een bank wil zijn risico minimaliseren en geen restschuld riskeren. Daarom zal een hypotheekbank naar de economische verkoopwaarde en naar de executiewaarde willen kijken op basis van objectieve maatstaven. Dat is ook van invloed op hoeveel hypotheek u kunt krijgen. In 2024 is maximaal 100% toegestaan. Gelukkig staat de hypotheekrente laag, waardoor er toch nog een behoorlijke hypotheek kan worden afgesloten. De huizenprijzen stijgen en voor 2024 wordt er geen (grote) daling verwacht.

Lees verder

• WOZ-waarde 2020 en 2021 omhoog
• Aanslag onroerend goed (WOZ 2021 en OZB): maak bezwaar