Hoge kosten bij oversluiten van de hypotheek

Als de rente gedaald is, ligt oversluiten van een dure hypotheek voor de hand. Maar hoge kosten bij het oversluiten van de hypotheek weerhoudt veel mensen daarvan. Het oversluiten naar een lagere rente gaat immers meestal gepaard met een fikse boeterente. Toch zijn er situaties denkbaar dat oversluiten wél zinvol is.

Heeft oversluiten zin?

Het klinkt verleidelijk: je hypotheek oversluiten in tijden van dalende rente en omwisselen in een lening met een lager rentetarief. Met een lagere maandlast als resultaat. Het oversluiten van een hypotheek biedt inderdaad voordelen en meer zekerheid, maar in de regel brengt de bank daarvoor een fikse boeterente in rekening. En maak je de overstap naar een ándere hypotheekverstrekker dan ben je ook nog eens notariskosten, taxatiekosten en afsluitsluitprovisie verschuldigd. Per saldo is het voordeel van oversluiten daarom in de regel nihil. Deze handleiding licht een 5-tal aspecten van oversluiten nader toe:

• waarom rekenen banken kosten bij oversluiten?
• wanneer heeft oversluiten zin?
• is rentemiddeling een alternatief?
• oversluiten hypotkeek omwille van meer zekerheid;
• zijn kosten oversluiten fiscaal aftrekbaar?

De consument moet zich overigens niet al te zeer focussen op een lagere rente. Sommige kredietinstellingen hanteren bij hun renteberekening weliswaar een lagere rente, maar brengen wel een te hoge premie in rekening voor bijvoorbeeld de overlijdensrisicoverzekering.

Waarom kosten oversluiten?

Het klinkt wrang, maar wie nú als huiseigenaar nog steeds een fikse hypotheekrente betaalt, zal in de regel zijn verlies moeten nemen. Banken en verzekeraars zijn er namelijk niet van gecharmeerd dat men zomaar een nieuwe lening met lagere rente wil aangaan. Oversluiten gaat immers ten koste van hun rendement en men brengt daarom een boete voor misgelopen rente-opbrengsten in rekening. Hoe die boete wordt vastgesteld, verschilt van bank tot bank, maar globaal kan je stellen dat het renteverschil tussen beide hypotheken in één keer wordt verrekend.

Wanneer oversluiten?

Toch zijn er omstandigheden denkbaar waarin het oversluiten van de hypotheek wél te overwegen valt. Dat is bijvoorbeeld het geval als de resterende rentevaste periode nog maar 1 à 2 jaar duurt en de rente naar verwachting op korte termijn weer zal aantrekken. De boeterente is dan immers relatief laag en je kan je tegen het lagere percentage weer voor een lange periode vastleggen. Maar weliswaar bestaan er een aantal duidelijke indicatoren die de hypotheekrente bepalen, toch kan niemand met zekerheid voorspellen of de rente inderdaad zal aantrekken en zo is ook deze switch niet zonder risico. Zákt de rente onverhoop, dan moet je dubbel verlies incasseren: niet alleen heb je oversluitkosten betaald maar je hebt je ook nog eens tegen een te hoge rente vastgelegd.

Verstrijken rentevaste periode goed moment om te onderhandelen

Met name als de rentevaste periode bijna verstreken is kan het zinvol zijn om over de oversluitkosten te onderhandelen. Ga je een nieuwe hypotheek aan, dan is men als bank of verzekeraar weer voor een reeks van jaren verzekerd van een klant. Vaak is men dan wel genegen om de boete te laten vallen.

Rentemiddeling als alternatief

Niet altijd is oversluiten de meest aangewezen manier om te profiteren van een lagere rente. In de praktijk is ook de zogenaamde rentemiddeling gangbaar. In dat geval blijft de huidige hypotheek intact en is men dus geen kosten voor oversluiten verschuldigd. Rentemiddeling betekent dat het rentepercentage van de resterende rentevaste periode wordt gemiddeld met het lagere rentetarief van de nieuwe rentevaste periode. Spijtig genoeg biedt niet elke geldverstrekker de mogelijkheid tot rentemiddeling.

Oversluiten en je gemoedsrust

Wie op zekerheid en een goede nachtrust is gesteld, zou oversluiten op dit moment toch serieus in overweging moeten nemen. De variabele rente is de voorbije 3 jaar gestegen van omstreeks 4 naar 6,5 procent. Wie de zekerheid wenst dat zijn rentelasten niet verder zullen toenemen, kan zijn lening dan maar beter oversluiten naar een hypotheek met vaste rente. En kleuren de koersen op de beurs bloedrood terwijl jij in het bezit bent van een beleggingshypotheek, switch dan naar een spaarhypotheek. Ongetwijfeld goed voor je gemoedsrust, maar of het ook kostentechnisch de beste keus is, valt nog te bezien.

Kosten oversluiten niet aftrekbaar

Wie besluit om zijn lening over te sluiten, moet zich wel realiseren dat de kosten voor oversluiten niet fiscaal aftrekbaar zijn als die zijn meegefinancierd. Een boeterente komt derhalve geheel voor eigen rekening.