Tijdelijk twee woningen in eigendom

U hoort het steeds vaker om u heen. Mensen die een nieuwe woning hebben gekocht, maar hun oude woning nog niet hebben verkocht. Dit betekent vaak een dubbele hypotheek. De rente van een eigen woning die als hoofdverblijf dienst doet is aftrekbaar. Gelukkig geldt dit ook – als pleister op de wonde – voor de voormalige woning mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Eigenwoningforfait

Als u een eigen woning bezit die als hoofdverblijf dienst doet, moet u een eigenwoningforfait aangeven. Voor de meeste mensen in Nederland bedraagt dit aan te geven bedrag 0,55% van de WOZ-waarde voor de betreffende woning. Het eigenwoningforfait mag u verminderen met de aftrekbare kosten ter zake van die woning. Het gaat dan vaak om de hypotheekrente en andere kosten van de eigenwoningschuld en de periodieke betalingen van een erfpacht.

Welke woning als hoofdverblijf

Als u besluit te verhuizen kunt u tijdelijk twee woningen in eigendom hebben. Tot de verhuizing gaat het dan om de ‘oude’ woning die als hoofdverblijf dienst doet en de toekomstige eigen woning die nog niet als zodanig in gebruik is. Ondanks dat de nieuwe woning nog niet als hoofdverblijf dienst doet, kan deze wel worden aangemerkt als eigen woning. U moet dan wel aannemelijk kunnen maken dat die woning dit jaar of in de daarop volgende twee jaar als hoofdverblijf zal dienen. Als u eenmaal verhuisd bent, vormt de nieuwe woning uw hoofdverblijf.

Zolang de oude woning nog niet is verkocht, mag u de oude woning ook nog als eigen woning blijven aanmerken. Dit geldt dan voor het jaar waarin u de betreffende woning heeft verlaten en de daarop volgende twee jaar. De woning moet dan na uw vertrek wel leegstaan en voor de verkoop zijn bestemd.

In bovengenoemde situaties hoeft u het eigenwoningforfait alleen aan te geven voor de woning die als hoofdverblijf dienst doet.

Verhuren ‘oude’ woning

Om dubbele lasten te drukken, kunt u besluiten de oude woning, die in de verkoop staat, te gaan verhuren. Als u dit doet valt de oude woning niet langer onder de fictie. Zij valt vanaf dat moment in box 3 en de schuld die op die woning betrekking heeft ook. U moet dan vermogensrendementsheffing (1,2%) betalen over het verschil tussen de waarde van de woning en de schuld. Dit echter alleen voor zover dit verschil samen met uw overig vermogen meer bedraagt dan het hefingsvrije vermogen van € 20.661 (als u een fiscaal partner heeft wordt dit € 41.322). De hypotheekrente zelf is dan niet fiscaal aftrekbaar, maar als de huur hoog genoeg is, hoeft dit niet nadelig te zijn.

---

Voorbeeld twee woningen

U bezit een eigen woning met een WOZ-waarde van € 250.000. Hierop rust een eigenwoningschuld van € 225.000 (rente: 4%). Op 1 april koopt u een andere woning met een WOZ-waarde van € 300.000.
Voor de aankoop leent u een bedrag van (stel) € 275.000 (rente: 4,5%). Op 1 mei verhuist u om vervolgens op 1 juni uw oude woning te verkopen.

Opmerking: er wordt geen rekening gehouden met kosten hypotheekakte, afsluitprovisie etc.

---

Als de huurder vervolgens vertrekt, mag de woning en de daarbij behorende schuld echter niet meer terug naar box 1. Zij moeten in box 3 blijven zitten. Dit betekent geen huur en geen aftrek van de verschuldigde rente.

Huurbescherming huurder beperken

Naast een fiscaal risico is er bij verhuur ook nog sprake van een civiel risico. U moet er nameljik op bedacht zijn dat in Nederland een huurder wettelijk beschermd wordt. U mag de huur niet zomaar opzeggen als zich plotseling een koper voor de oude woning aandient. Dit kan gevolgen hebben voor de waarde dan wel verhandelbaarheid van uw woning. Eventueel kunt u contact opnemen met uw gemeente. U kunt daar een vergunnen aanvragen op basis van de Leegstandwet. Met zo’n vergunning wordt de huurbescherming beperkt, zodat de woning in geval van verkoop binnen een afzienbare termijn leeg kan worden opgeleverd.

Andere zaken waaraan u ook nog moet denken zijn:

• Verzekeringen: mogelijk dat het gewijzigde gebruik een aanpassing van de verzekering vereist.
• Hypotheekvoorwaarden: waarschijnlijk staat in uw hypotheekakte een bepaling dat u zonder toestemming van de geldverstrekker de woning of een deel daarvan niet mag verhuren aan derden.

Financiële last te zwaar

Als de financiële last van de twee woningen u te groot wordt, kunt u ook besluiten om de nieuwe woning in de verkoop te zetten. Dit kan zich bijvoorbeeld voordoen als er sprake is van een nieuwbouwwoning en u denkt dat de woning in aanbouw sneller verkocht zal zijn dan de woning waarin u op dat moment nog woont. U ziet dan dus af van een verhuizing.

Verkoopt u de nieuwe woning voordat deze woning daadwerkelijk als hoofdverblijf dienst heeft gedaan, dan kan dit fiscaal nadelige gevolgen hebben. U mag een woning in aanbouw namelijk alleen als (fictieve) eigen woning aanmerken als u aannemelijk kunt maken dat de woning dit jaar daadwerkelijk als hoofdverblijf zal gaan dienen. Als u besluit tot verkoop, kunt u dit niet aannemelijk maken.

Regeling: Een woning waarin nog wat meubilair staat (bijvoorbeeld om het nog wat bewoonbaar eruit te laten zien) of een woning waarin uitsluitend een zogenoemde kraakwacht verblijft, wordt als leegstand aangemerkt.

U kunt ook geen aanspraak maken op de regeling voor woningen die in de verkoop staan. (Zie hierboven). De regeling geldt alleen voor woningen die wel als hoofdverblijf dienst hebben gedaan en vervolgens leeg staan in afwachting van een geschikte koper.
Zodra u dus besluit de nieuwe woning te gaan verkopen, wordt deze woning en de daarbij behorende schuld niet meer meegenomen bij het bepalen van uw box 1 inkomen (geen aftrek rente) maar bij het bepalen van uw inkomen uit sparen en beleggen (box 3).