Erfpacht in Amsterdam, grote veranderingen vanaf 2017

In de nacht van 28 op 29 juni 2017 nam de Amsterdamse gemeenteraad een historisch besluit. Na 120 jaar wordt het erfpachtstelsel herzien. Amsterdam stapt over van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht. Bij voortdurende erfpacht wordt de canon - het bedrag dat huiseigenaren aan de gemeente moeten betalen voor het gebruik van de grond - aan het eind van ieder tijdvak verhoogd. Bij eeuwigdurende erfpacht berekent de gemeente de canon nog maar één keer. Huizenbezitters krijgen tot 1 januari 2020 de tijd om over te stappen. Ze kunnen er ook voor kiezen om in het huidige systeem te blijven. Voor nieuwbouwwoningen is eeuwigdurende erfpacht al op 1 juli 2016 ingegaan. Er zijn in Amsterdam 120.000 huizenbezitters die met erfpacht te maken hebben.

• Wat betekent erfpacht in Amsterdam?
• Waarom erfpacht?
• Verandering van het erfpachtstelsel
• Per 1 juli 2016 eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw
• Overstapregeling voor bestaande huiseigenaren
• Hoe wordt het bedrag van de eeuwigdurende erfpachtcanon vastgesteld?
• Kunnen huiseigenaren berekenen wat het in hun geval kost om over te stappen?
• Korting voor snelle beslissers
• Hete politieke strijd
• 2018: nieuw college van B&W

Wat betekent erfpacht in Amsterdam?

Erfpacht is een zakelijk recht. De gemeente Amsterdam is eigenaar van ongeveer 80% van de grond binnen de gemeente. Een groot deel daarvan heeft de gemeente in erfpacht uitgegeven. Dat betekent dat huiseigenaren pacht betalen aan de gemeente voor het gebruik van de grond. Dit heet canon. Die kan jaarlijks betaald worden, maar vaak wordt de canon in één keer afgekocht voor een bepaald tijdvak (meestal 50 of 75 jaar). Als dat tijdvak om is, kan de gemeente volgens het huidige stelsel het bedrag van de canon opnieuw vaststellen. Op die manier profiteert de gemeente mee met de waardestijging van de grond. Voor huizenbezitters kan dit leiden tot forse prijsstijgingen aan het eind van een tijdvak.

Waarom erfpacht?

Het stelsel van voortdurende erfpacht in Amsterdam werd in 1896 ingevoerd door de progressief-liberale wethouder Treub. Als je een huis kocht in Amsterdam, kocht je niet langer de grond eronder. De gedachte daarachter was dat de waarde van die grond niet stijgt door toedoen van de huiseigenaar, maar door wat er met het gebied om dat huis heen gebeurt. Bijvoorbeeld omdat de gemeente infrastructuur aanlegt of voorzieningen bouwt. Als de waarde van de grond stijgt, profiteert dankzij het erfpachtstelsel de hele gemeenschap van die stijging en niet alleen de huiseigenaar. Bovendien wilde de gemeente hiermee invloed houden op het gebruik van de grond en speculatie tegengaan.

Verandering van het erfpachtstelsel

In 2014 sloten D66, VVD en SP een coalitieakkoord in Amsterdam waarin ze een verandering van het erfpachtstelsel opnamen: van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht. Dit betekent dat de gemeente nog steeds eigenaar van de grond blijft, maar dat de erfpachtcanon niet meer na elk tijdvak wordt verhoogd. De canon wordt nog één keer vastgesteld en vanaf dat moment weten huiseigenaren dus voor altijd waar ze aan toe zijn. Zij kunnen dan zelf kiezen of ze die canon jaarlijks willen betalen of in één keer willen afkopen. In dat laatste geval hoeven huiseigenaren daarna nooit meer erfpachtcanon te betalen.

Per 1 juli 2016 eeuwigdurende erfpacht voor nieuwbouw

Op 1 juli 2016 zijn de nieuwe erfpachtregels voor nieuwbouw ingegaan. Dat betekent in de praktijk niet dat mensen die na 1 juli een nieuwbouwhuis kopen automatisch met de nieuwe regels te maken krijgen. Voor huizen die in 2016 gebouwd worden, hebben projectontwikkelaars en woningcorporaties al veel eerder erfpachtafspraken met de gemeente gemaakt, onder de toen geldende regels. Voor die woningen geldt dat de eigenaren nog te maken krijgen met het oude stelsel: voortdurende erfpacht. De nieuwe regeling geldt voor toekomstige nieuwbouw en nieuwe zelfbouwkavels waarover na 1 juli 2016 afspraken worden gemaakt. Dit betekent dat voortdurende erfpacht en eeuwigdurende erfpacht een aantal jaar naast elkaar zal bestaan.

Overstapregeling voor bestaande huiseigenaren

Op 5 januari 2017 maakte de gemeente de overstapregeling bekend voor de 120.000 bestaande huiseigenaren die met erfpacht te maken hebben. Met die overstapregeling krijgen huiseigenaren vier keuzes:

1. Niet overstappen. In dat geval wordt de nieuwe canon vastgesteld aan het eind van het huidige tijdvak.
2. Nu overstappen en kiezen voor een jaarlijkse canon. Dat bedrag gaat pas in na het aflopen van het huidige tijdvak, maar wordt nu al vastgesteld (en alleen met inflatie verhoogd).
3. Later overstappen. De canon wordt op dat moment bepaald, op basis van de dan geldende marktprijzen.
4. Overstappen en in één keer het nieuwe canonbedrag afkopen. In dat geval betaalt een huiseigenaar daarna nooit meer erfpacht. Als huiseigenaren dit doen vóór 2020 ontvangen ze een forse korting.

Storm van protest

Toen de plannen bekend werden, brak er een storm van protest los. Veel huiseigenaren schrokken van de 10.000'en tot 100.000'en euro's die zij zouden moeten betalen om de erfpacht eeuwig af te kopen. Amsterdammers konden tot 19 februari 2017 hun mening over de overstapregeling geven. Dat heeft maar liefst 7000 reacties opgeleverd en een aantal wijzigingen op het voorstel. Met een aantal forse kortingen probeert de gemeente huiseigenaren te verleiden om vóór 2020 over te stappen op het stelsel van eeuwigdurende erfpacht.

Hoe wordt het bedrag van de eeuwigdurende erfpachtcanon vastgesteld?

Het uitgangspunt is de WOZ-waarde vermenigvuldigd met een zogenaamde buurtstraatquote. De buurtstraatquote is een gemiddelde van de individuele grondquote van een representatief aantal woningen in een (deel van een) straat. Hierin worden verschillen meegewogen wat betreft de ligging van een huis (aan het water, aan een drukke weg, aan een park ...). Hieruit komt een getal dat de gemeente de erfpachtgrondwaarde noemt. Omdat er hier sprake is van situatie waarin de erfpachter weinig handelingsvrijheid heeft, waardeert de gemeente de erfpachtgrondwaarde met 10% af. Het getal dat hieruit komt wordt vervolgens vermenigvuldigd met het canonpercentage. Dit percentage wordt jaarlijks vastgesteld in het grondprijsbeleid. Tijdens de overstapperiode biedt de gemeente huiseigenaren een extra korting van 25%.

Kunnen huiseigenaren berekenen wat het in hun geval kost om over te stappen?

Huiseigenaren krijgen beter inzicht als ze concreet aan het rekenen kunnen slaan. Daarvoor heeft de gemeente een rekentool ontwikkeld. Dit is de nieuwe rekentool, na aanpassing van het voorstel. Het bedrag is een indicatie, waarbij de notariskosten nog niet zijn meegerekend. Vanaf 1 oktober 2017 kunnen huiseigenaren het definitieve aanbod van de gemeente opvragen. Dit aanbod blijft tot 1 januari 2020 geldig.

Korting voor snelle beslissers

Gemeente Amsterdam probeert huiseigenaren over te halen om van de overstapperiode gebruik te maken door ze verschillende kortingen te bieden.

• Er wordt gerekend met de WOZ-waarde van 1 januari 2014 of 1 januari 2015 (afhankelijk van wat de laagste WOZ-waarde was). Omdat de huizenprijzen in Amsterdam sindsdien fors gestegen zijn, biedt dit een flink voordeel.
• De zogenaamde buurtstraatquotes zijn flink naar beneden bijgesteld. Dat is een percentage van de WOZ-waarde, dat uiteen loopt van 5% tot 49%. Het merendeel van de huizen valt nu in de lagere percentages.
• De gemeente biedt een extra korting van 25% voor mensen die voor 1 januari 2020 overstappen.

Hete politieke strijd

Verantwoordelijk wethouder Eric van der Burg (VVD) heeft het voorstel met veel pijn en moeite door de gemeenteraad getrokken. Het was een ingewikkelde coalitiedeal tussen VVD, D66 en SP. Voor de achterbannen van de VVD en D66 hebben zich flink geroerd. De voltallige oppositie stemde tegen, vanwege verschillende redenen. Zij verwijten het college van B en W dat zij het voorstel er doorheen hebben gejast en stellen dat niemand echt blij is met deze deal. Dat laatste is overigens de vraag. Voor veel huiseigenaren wordt het nu mogelijk om voor een relatief laag bedrag hun erfpacht voor eeuwig af te kopen.

Is het een gedane zaak?

Op 28 juni 2017 zette de voorzieningenrechter een streep door de referendumaanvraag van de Stichting Erfpachtersbelangen Amsterdam (SEBA). Op dezelfde dag liet ook wijlen burgemeester Eberhard van der Laan weten geen juridische mogelijkheden te zien om een referendum uit te schrijven. SEBA heeft echter nog wel vervolgacties aangekondigd. Van een verzoek om vernietiging door de Kroon tot een massaclaim.

2018: nieuw college van B&W

Op 30 mei 2018 trad er een nieuw college aan van GroenLinks, D66, PvdA en SP. Omdat dit college een stuk linkser is dan het vorige college, was de verwachting dat er weleens getornd zou kunnen worden aan het nieuwe stelsel van eeuwigdurende erfpacht. Dat is echter niet het het geval. Sterker nog, het nieuwe college biedt overstappers een extra korting van 10% als zij vóór 2020 overstappen.

Protesten verstomd

De storm over het nieuwe erfpachtstelsel is na de gemeenteraadsverkiezingen van 2018 gaan liggen. Er was een speciale Erfpachtpartij opgericht, die zich aansloot bij de kieslijst van het CDA, een uitgesproken tegenstander van het nieuwe erfpachtstelsel. Het is die lijstcombinatie echter niet gelukt om meer dan 1 zetel te halen. Dat aantal had het CDA ook al in de vorige raadsperiode. Voor veel huizenbezitters is overstappen vóór 2020 lucratief. Het grootste probleem is de zeer trage afhandeling van de aanvragen om over te kunnen stappen. De wachtlijsten zijn anno 2018 opgelopen tot langer dan een halfjaar.