Geen hypotheekrenteaftrek meer door rentemiddeling?

Geen hypotheekrenteaftrek door rentemiddeling? Is het is mogelijk dat u geen recht meer hebt op hypotheekrenteaftrek? Ja, maar u kunt dit voorkomen. Wanneer hebt u geen recht meer op de aftrek van de hypotheekrente? Wat zijn de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek? De Belastingdienst kan uw renteaftrek ook kan afwijzen bij een betalingsachterstand. Nieuw is ook dat u moet aflossen op uw hypotheek om nog een fiscale aftrek te hebben. Rentemiddelen kan uw aflossingsschema verstoren.

Inhoud

• Geen hypotheekrenteaftrek: geen bevordering eigen woningbezit
• Heb ik recht op hypotheekrenteaftrek en wat zijn de voorwaarden?
• U hebt uw huis verkocht: de bijleenregeling
• Uw inkomen in box 1 daalt sterk door werkloosheid of pensionering
• Uw huis is verhuurd, al dan niet tijdelijk
• U hebt een aflossingsvrije hypotheek
• U hebt een betalingsachterstand op de hypotheek
• Rentemiddeling kan hypotheekrenteaftrek stop zetten
• Wanneer geen rentemiddeling toepassen
• Wat wordt de nieuwe rente bij rentemiddeling?
• Is rentemiddeling slim?
• Rentemiddeling en de fiscale gevolgen eigen woning
• Conclusie geen renteaftrek voor de hypotheek meer

Geen hypotheekrenteaftrek: geen bevordering eigen woningbezit

De hypotheekrenteaftrek werd mogelijk om zo het eigen woning bezit te bevorderen. De overheid was altijd van mening dat wie een huis bezit dat ook beter zal onderhouden. Dit komt het huis ten goede, de wijk, de stad en dus de gehele woningvoorraad. Deze insteek is niet veranderd, maar wat wel gaande is, is dat de overheid continu geld tekort komt en dus ook maatregelen treft om de aftrek van hypotheekrente te beperken. Met deze maatregelen ontstaat er een indrukwekkende lijst waardoor u ondanks uw hypotheek geen hypotheekrenteaftrek meer zult hebben of veel minder aftrek dan in voorgaande jaren. Minder bekend zijn de nadelige gevolgen van rentemiddeling, waarover straks meer.

Heb ik recht op hypotheekrenteaftrek en wat zijn de voorwaarden?

Wie een hypotheek heeft, moet vooral letten op de termijn van dertig jaar. Wie een nieuwe hypotheek afsluit, moet aan allerlei extra voorwaarden voldoen. Er zijn allerlei obstakels als u een ander huis hebt verkocht, het huis verhuurt, een aflossingsvrije hypotheek hebt, uw hypotheek niet bekend is bij de belastingdienst of als er een betalingsachterstand is ontstaan. Ik loop een paar van deze obstakels met u door.

U hebt uw huis verkocht: de bijleenregeling

Als u uw huis hebt verkocht en de opbrengst van de verkoop is hoger dan de hypotheek, dan is er een overwaarde. De belastingdienst is dan van mening dat u deze overwaarde moet gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe huis. Als u de overwaarde op een spaarrekening zet en voor een nieuwe woning een hypotheek afsluit, is alleen hypotheekrenteaftrek mogelijk op de hypotheek minus de overwaarde. Als u de overwaarde gebruik voor de aankoop van de woning en de rest financiert, is de hypotheekrente volledig aftrekbaar.

Uw inkomen in box 1 daalt sterk door werkloosheid of pensionering

De aftrek van hypotheekrente is alleen mogelijk als het uw eigen woning is in box 1 van de inkomstenbelasting. Dan komt de aftrekpost in mindering op uw belastbare inkomen. Maar het is goed mogelijk dat uw inkomen in een jaar sterk daalt, waardoor u veel minder van de belastingdienst terugkrijgt door het lagere belastingtarief en soms zelfs bijna niets meer.

Uw huis is verhuurd, al dan niet tijdelijk

Als u uw huis verhuurt, bijvoorbeeld om de woonlasten van een tweede huis te verlagen, is er geen hypotheekrenteaftrek.

U hebt een aflossingsvrije hypotheek

Bij de aflossingsvrije hypotheek is het de vraag of dit een nieuwe hypotheek is of dat het een vervanging is van een bestaande hypotheek uit 2012 of eerdere jaren. Is het een vervanging dan zijn er geen gevolgen, is het een nieuwe hypotheek dan is de hypotheekrente van een aflossingsvrije hypotheek niet fiscaal aftrekbaar.

U hebt een betalingsachterstand op de hypotheek

Wie een betalingsachterstand heeft, moet goed opletten dat daarmee de renteaftrek op het spel kan worden gezet. Niet meteen, maar toch. Als er betalingsproblemen zijn bij een nieuwe hypotheek, dan moet deze aflossingsachterstand op zijn laatst op 31 december van het kalenderjaar na het jaar van achterstand weer zijn hersteld. Hebt u een betalingsachterstand en wordt er dus ook niet afgelost en bestaat die achterstand een jaar later op op 31 december nog, dan is er is er ook geen hypotheekrenteaftrek meer. Er is nog een vluchtroute door een nieuw betalingsschema af te spreken met de bank of dat de bank u uitstel van betaling geeft, maar het is maar de vraag of de bank daaraan zal meewerken.

Rentemiddeling kan hypotheekrenteaftrek stop zetten

Nu de rentemiddeling. Met de lage hypotheekrente kan rentemiddelen voordelig zijn. Uw hoge hypotheekrente wordt simpel gesteld gemiddeld met de actuele lage hypotheekrente. Maar zo eenvoudig is het niet. De bank zal u niet zo maar een een lagere hypotheekrente aanbieden, maar wil een vergoeding voor de rente die de bank misloopt. Immers als uw hypotheek nog niet aan het einde van de looptijd is, had de bank nog enkele jaren een hoge rente kunnen ontvangen. De bank geeft u alleen een lagere nieuwe hypotheekrente als u voor de looptijd die nog over was een boete betaalt.

Wanneer geen rentemiddeling toepassen

Dat betekent dat u met een rentemiddeling niets opschiet als de nieuwe looptijd gelijk is aan het aantal jaren dat uw oude hypotheek nog zou lopen. Als de looptijd wordt verlengd, is het een ander verhaal. Ook dan betaalt u een boeterente maar deze wordt over meer jaren uitgesmeerd waardoor de rente per jaar lager zal zijn.

Wat wordt de nieuwe rente bij rentemiddeling?

Welke rente eruit rolt hangt af van de nieuwe marktrente, de boeterente en de looptijd van lening. Maar er is meer. De bank neemt bij rentemiddeling het risico dat u het huis alsnog tussentijds verkoopt waardoor de bank de uitgesmeerde boeterente misloopt. Bovendien wil de bank een rentevergoeding voor de boeterente die wordt uitgesmeerd. Door deze extra opslagen zal de nieuwe rente een gemiddelde rente zijn plus de uitgesmeerde boeterente plus opslagen. De extra opslagen kunnen al snel 0,2% bedragen.

Is rentemiddeling slim?

Of rentemiddeling slim is is per geval anders, maar in de meeste gevallen is het toch de bank die er geld aan verdient. Door te kiezen voor rentemiddelen gokt u erop dat de hypotheekrente de komende tijd nog verder omlaag gaat. Het grote voordeel voor u als consument is dat u de boeterente niet in één keer hoeft te betalen, maar deze als opslag terecht komt in de nieuwe rente die u de komende jaren moet betalen.

Rentemiddeling en de fiscale gevolgen eigen woning

De boeterente is fiscaal aftrekbaar, de andere opslagen niet. Dat betekent dat de bank voor u inzichtelijk moet maken hoe uw nieuwe rente is samengesteld. De bank berekent de nieuwe annuïteit op basis van de nieuwe rente waarin de opslagen verwerkt zitten, die fiscaal gezien geen hypotheekrente zijn. Daardoor wordt ook uw maandelijkse aflossing door de bank te laag berekend. Dat betekent weer dat de Belastingdienst in het verweer zal komen omdat u zich niet aan het afgesproken aflossingsschema houdt en dit kan ertoe leiden dat de hypotheekrente op de nieuwe hypotheek niet meer fiscaal aftrekbaar zijn. Of de bank geeft u twee berekeningen of u lost alsnog extra af, maar ja dan moet u wel weten hoeveel u extra moet aflossen om nog aan de eisen van de fiscus te voldoen. De overheid wil graag dat alle banken rentemiddelen aanbieden en zal daarom alle in rekening gebrachte kosten als rentekosten zien.

Conclusie geen renteaftrek voor de hypotheek meer

De regels van hypotheekrenteaftrek worden steeds strenger en kunnen er eenvoudig toe leiden dat de aftrek in uw situatie komt te vervallen. In alle gevallen ligt de bewijslast bij de belastingplichtige. Als er sprake is van een betalingsachterstand, kunt u het beste zo snel mogelijk met uw bank overleggen om zo erger te voorkomen. Vraag ook op tijd wat de rentemiddeling voor u fiscaal betekent, zodat u gedurende het jaar nog kunt bijsturen. Tot slot is het best mogelijk dat bij een aanstaande stelselwijziging van ons belastingstelsel de hypotheekrenteaftrek helemaal komt te vervallen.

Lees verder

• Schenking 2020: vrijstelling eigen woning ruim 103.000 euro
• Hypotheekregels en financiering eigen woning 2020