InfoNu.nl > Financieel > Belasting > Geen hypotheekrenteaftrek meer door rentemiddeling

Geen hypotheekrenteaftrek meer door rentemiddeling

Geen hypotheekrenteaftrek meer door rentemiddeling Geen hypotheekrenteaftrek door rentemiddeling? Is het is mogelijk dat u in 2017, 2018, 2019 of latere jaren geen recht meer hebt op hypotheekrenteaftrek? Ja, maar u kunt dit voorkomen. Wanneer hebt u geen recht meer op de aftrek van de hypotheekrente? Wat zijn de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek? Nieuw sinds 2013 is dat de Belastingdienst uw renteaftrek ook kan afwijzen bij een betalingsachterstand. Nieuw is ook dat u moet aflossen op uw hypotheek om nog een fiscale aftrek te hebben. Rentemiddelen kan uw aflossingsschema verstoren.

Inhoud


Geen hypotheekrenteaftrek: geen bevordering eigen woningbezit

De hypotheekrenteaftrek werd mogelijk om zo het eigen woning bezit te bevorderen. De overheid was altijd van mening dat wie een huis bezit dat ook beter zal onderhouden. Dit komt het huis ten goede, de wijk, de stad en dus de gehele woningvoorraad. Deze insteek is niet veranderd, maar wat wel gaande is, is dat de overheid continu geld tekort komt en dus ook maatregelen treft om de aftrek van hypotheekrente te beperken. Met de nieuwe maatregelen die sinds 2013 gelden, ontstaat er een indrukwekkende lijst waardoor u ondanks uw hypotheek geen hypotheekrenteaftrek meer zult hebben of veel minder aftrek dan in voorgaande jaren. Minder bekend zijn de nadelige gevolgen van rentemiddeling, waarover straks meer.

Heb ik recht op hypotheekrenteaftrek en wat zijn de voorwaarden?

Wie een hypotheek heeft, moet vooral letten op de termijn van dertig jaar. Wie in 2018 of 2019 een nieuwe hypotheek afsluit, moet aan allerlei extra voorwaarden voldoen. Er zijn allerlei obstakels als u een ander huis hebt verkocht, het huis verhuurt, een aflossingsvrije hypotheek hebt, uw hypotheek niet bekend is bij de belastingdienst of als er een betalingsachterstand is ontstaan. Ik loop een paar van deze obstakels met u door.

U hebt uw huis verkocht: de bijleenregeling

Als u uw huis hebt verkocht en de opbrengst van de verkoop is hoger dan de hypotheek, dan is er een overwaarde. De belastingdienst is dan van mening dat u deze overwaarde moet gebruiken voor de aankoop van uw nieuwe huis. Als u de overwaarde op een spaarrekening zet en voor een nieuwe woning een hypotheek afsluit, is alleen hypotheekrenteaftrek mogelijk op de hypotheek minus de overwaarde. Als u de overwaarde gebruik voor de aankoop van de woning en de rest financiert, is de hypotheekrente volledig aftrekbaar.

Uw inkomen in box 1 daalt sterk door werkloosheid of pensionering

De aftrek van hypotheekrente is alleen mogelijk als het uw eigen woning is in box 1 van de inkomstenbelasting. Dan komt de aftrekpost in mindering op uw belastbare inkomen. Maar het is goed mogelijk dat uw inkomen in 2018 of 2019 sterk daalt, waardoor u veel minder van de belastingdienst terugkrijgt door het lagere belastingtarief en soms zelfs bijna niets meer.

Uw huis is verhuurd, al dan niet tijdelijk

Als u uw huis verhuurt, bijvoorbeeld om de woonlasten van een tweede huis te verlagen, is er geen hypotheekrenteaftrek.

U hebt in 2017, 2018 of 2019 een aflossingsvrije hypotheek

Bij de aflossingsvrije hypotheek is het de vraag of dit een nieuwe hypotheek is of dat het een vervanging is van een bestaande hypotheek uit 2012 of eerdere jaren. Is het een vervanging dan zijn er geen gevolgen, is het een nieuwe hypotheek dan is de hypotheekrente van een aflossingsvrije hypotheek in 2018 en 2019 niet fiscaal aftrekbaar.

U hebt een betalingsachterstand op de hypotheek in 2017, 2018 of 2019

Wie een betalingsachterstand heeft, moet goed opletten dat daarmee de renteaftrek op het spel kan worden gezet. Niet meteen, maar toch. Als er betalingsproblemen zijn bij een nieuwe hypotheek (vanaf 2013), dan moet deze aflossingsachterstand op zijn laatst op 31 december van het kalenderjaar na het jaar van achterstand weer zijn hersteld. Hebt u in 2017 een betalingsachterstand en wordt er dus ook niet afgelost en bestaat die achterstand op 31 december 2018 nog, dan is er vanaf 2018 geen hypotheekrenteaftrek meer. Er is nog een vluchtroute door een nieuw betalingsschema af te spreken met de bank of dat de bank u uitstel van betaling geeft, maar het is maar de vraag of de bank daaraan zal meewerken.

Rentemiddeling kan hypotheekrenteaftrek stop zetten

Nu de rentemiddeling. Met de lage hypotheekrente kan rentemiddelen voordelig zijn. Uw hoge hypotheekrente wordt simpel gesteld gemiddeld met de actuele lage hypotheekrente. Maar zo eenvoudig is het niet. De bank zal u niet zo maar een een lagere hypotheekrente aanbieden, maar wil een vergoeding voor de rente die de bank misloopt. Immers als uw hypotheek nog niet aan het einde van de looptijd is, had de bank nog enkele jaren een hoge rente kunnen ontvangen. De bank geeft u alleen een lagere nieuwe hypotheekrente als u voor de looptijd die nog over was een boete betaalt.

Wanneer geen rentemiddeling toepassen

Dat betekent dat u met een rentemiddeling niets opschiet als de nieuwe looptijd gelijk is aan het aantal jaren dat uw oude hypotheek nog zou lopen. Als de looptijd wordt verlengd, is het een ander verhaal. Ook dan betaalt u een boeterente maar deze wordt over meer jaren uitgesmeerd waardoor de rente per jaar lager zal zijn.

Wat wordt de nieuwe rente bij rentemiddeling?

Welke rente eruit rolt hangt af van de nieuwe marktrente, de boeterente en de looptijd van lening. Maar er is meer. De bank neemt bij rentemiddeling het risico dat u het huis alsnog tussentijds verkoopt waardoor de bank de uitgesmeerde boeterente misloopt. Bovendien wil de bank een rentevergoeding voor de boeterente die wordt uitgesmeerd. Door deze extra opslagen zal de nieuwe rente een gemiddelde rente zijn plus de uitgesmeerde boeterente plus opslagen. De extra opslagen kunnen al snel 0,2% bedragen.

Is rentemiddeling slim?

Of rentemiddeling slim is is per geval anders, maar in de meeste gevallen is het toch de bank die er geld aan verdient. Door te kiezen voor rentemiddelen gokt u erop dat de hypotheekrente de komende tijd nog verder omlaag gaat. Het grote voordeel voor u als consument is dat u de boeterente niet in één keer hoeft te betalen, maar deze als opslag terecht komt in de nieuwe rente die u de komende jaren moet betalen.

Rentemiddeling en de fiscale gevolgen eigen woning

De boeterente is fiscaal aftrekbaar, de andere opslagen niet. Dat betekent dat de bank voor u inzichtelijk moet maken hoe uw nieuwe rente is samengesteld. Maar er is iets ernstigers aan de hand voor wie na 1 januari 2013 een hypotheek heeft afgesloten. De bank berekent de nieuwe annuïteit op basis van de nieuwe rente waarin de opslagen verwerkt zitten, die fiscaal gezien geen hypotheekrente zijn. Daardoor wordt ook uw maandelijkse aflossing door de bank te laag berekend. Dat betekent weer dat de Belastingdienst in het verweer zal komen omdat u zich niet aan het afgesproken aflossingsschema houdt en dit kan ertoe leiden dat de hypotheekrente op de nieuwe hypotheek niet meer fiscaal aftrekbaar zijn. Of de bank geeft u twee berekeningen of u lost alsnog extra af, maar ja dan moet u wel weten hoeveel u extra moet aflossen om nog aan de eisen van de fiscus te voldoen. Minister Dijsselbloem wil graag dat alle banken rentemiddelen gaan aanbieden en heeft daarom per 1 december 2015 besloten dat voortaan alle in rekening gebrachte kosten als rentekosten mogen worden gezien.

Conclusie geen renteaftrek voor de hypotheek meer in 2017, 2018 of 2019

De regels van hypotheekrenteaftrek worden steeds strenger en kunnen er eenvoudig toe leiden dat de aftrek in uw situatie komt te vervallen. In alle gevallen ligt de bewijslast bij de belastingplichtige. Als er sprake is van een betalingsachterstand, kunt u het beste zo snel mogelijk met uw bank overleggen om zo erger te voorkomen. Vraag ook op tijd wat de rentemiddeling voor u fiscaal betekent, zodat u gedurende het jaar nog kunt bijsturen. Tot slot is het best mogelijk dat bij een aanstaande stelselwijziging van ons belastingstelsel de hypotheekrenteaftrek helemaal komt te vervallen.

Lees verder

© 2013 - 2019 Zeemeeuw, het auteursrecht (tenzij anders vermeld) van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Lening eigen woning doorgeven aan Belastingdienst in 2019?Lening eigen woning doorgeven aan Belastingdienst in 2019?Wilt u hypotheekrenteaftrek in 2018 en 2019 voor uw eigen woning, dan moet u uw lening wel doorgeven aan de Belastingdie…
Lening, schulden en belasting betalenLening, schulden en belasting betalenEen lening, een hypotheek of andere schulden kunnen ook een grote fiscale aftrekpost zijn bij uw aangifte inkomstenbelas…
Lening woonboot, woonark of stacaravanLening woonboot, woonark of stacaravanOok bij een lening afsluiten voor uw woonboot, stacaravan, woonark, watervilla of woonvilla is de rente in 2018 en 2019…
Hoe hypotheekrenteaftrek aanvragen bij de Belastingdienst?Hoe hypotheekrenteaftrek aanvragen bij de Belastingdienst?Alles over de aanvraag hypotheekrenteaftrek. Stel u hebt een huis gekocht met een hypotheek, hoe kunt u dan in 2018, 201…
Hoe werkt de hypotheekrenteaftrek?Oorspronkelijk was de hypotheekrenteaftrek een subsidie om het bezit van een eigen huis te stimuleren. Inmiddels kunnen…

Reageer op het artikel "Geen hypotheekrenteaftrek meer door rentemiddeling"

Plaats als eerste een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Ik ga akkoord met de privacyverklaring en ben bekend met de inhoud hiervan
Infoteur: Zeemeeuw
Laatste update: 23-03-2019
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Belasting
Special: Hypotheekrenteaftrek
Schrijf mee!