Huis kopen met No-Risk clausule

Als je een huis koopt terwijl je al een huis hebt, loop je risico. Het is immers mogelijk dat je je 'oude' huis niet snel kan verkopen. In dat geval kan je plotseling eigenaar zijn van twee huizen. Je hebt dan ook de lasten van twee huizen. Voor veel mensen is dit een onaanvaardbaar risico. Om dit probleem op te lossen is de zogenaamde No-Risk clausule bedacht. Hoewel de clausule in veel gevallen een oplossing kan zijn, kleven er ook wel enkele nadelen aan. Het is verstandig om alle voor- en nadelen tegen elkaar af te wegen. Inhoudsopgave

• Eerst verkopen, daarna kopen
• Eerst kopen, daarna verkopen
• Eerst voorlopig kopen, daarna verkopen
• No-Risk clausule
• Voordeel voor de koper
• Voordeel voor de verkoper
• Toelichting tweede deel clausule
• No-Risk clausule. Interessant voor koper?

Eerst verkopen, daarna kopen

Om geen enkel risico te lopen, zou het verstandig zijn om eerst je bestaande huis te verkopen en daarna pas een ander huis te kopen. In de theorie werkt dit perfect. In de praktijk loopt het vaak toch anders. Vaak komt het voor dat men eerst tegen het nieuwe huis aanloopt en daarna pas het oude huis te koop zet. Vervolgens gaat men wachten en hopen dat het bestaande huis maar snel verkocht wordt. In de tussentijd kan het nieuwe huis natuurlijk aan een ander verkocht worden. Dat is niet de bedoeling. Door eerst te kopen en daarna te verkopen, loop je als koper geen financiële risico’s. Wel loop je het risico dat het nieuwe droomhuis aan je neus voorbij gaat.

Eerst kopen, daarna verkopen

Als je zeker wilt zijn dat het nieuwe huis niet aan een ander verkocht wordt, kan je besluiten om het huis definitief te kopen. Om jezelf wat tijd te gunnen voor de verkoop van je oude huis, zou je wellicht een wat langere oplevertermijn bij het nieuwe huis kunnen bedingen. Het plan klinkt goed, maar is niet zonder risico’s. Het kan zomaar gebeuren dat je het oude huis niet zo snel kan verkopen. Het gevolg kan zijn dat je langdurig eigenaar bent van twee huizen. In dat geval heb je ook dubbele (hypotheek-)lasten. Zo’n situatie kan een serieuze aanslag op je spaarrekening zijn. Daarnaast is het niet vanzelfsprekend dat de bank akkoord gaat met deze constructie. Banken hebben geleerd van de risico’s en zijn in dit soort gevallen (terecht) behoorlijk terughoudend.

Eerst voorlopig kopen, daarna verkopen

De koper wil het liefste dat hij niet het risico loopt om eigenaar te worden van twee huizen. Hiernaast wil de koper eigenlijk ook de zekerheid hebben dat het nieuwe huis niet aan iemand anders verkocht wordt. Deze wensen kunnen (grotendeels) gerealiseerd worden door gebruik te maken van de No-Risk clausule. Deze clausule bevat enkele afwijkende afspraken en wordt toegevoegd aan de standaard koopovereenkomst. Kort samengevat, komt de No-Risk clausule neer op het volgende: je koopt het nieuwe huis en je gaat het oude huis verkopen. Indien je er niet in slaagt om het oude huis binnen de afgesproken tijd te verkopen, kan je de koopovereenkomst van het nieuwe huis kosteloos ontbinden.

No-Risk clausule

Na jaren van stevige groei, kwam de woningmarkt vanaf 2008 in een behoorlijke dip terecht. Huizen werden moeilijker verkocht en stonden langer te koop. Bijna iedere koper koos voor zekerheid. Men ging eerst verkopen en daarna pas kopen. Het gevolg was dat iedereen op elkaar aan het wachten was. Er werd immers pas gekocht als er eerst verkocht was. Om deze cirkel te doorbreken werd de No-Risk clausule tevoorschijn getoverd. De No-Risk clausule van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) luidt als volgt:

Koper heeft het recht deze overeenkomst te ontbinden wanneer hij er uiterlijk op ... (datum)...niet in geslaagd is de hem in eigendom toebehorende onroerende zaak ...(aanduiding nog te verkopen onroerende zaak)... te ...(plaatsnaam)... onvoorwaardelijk te verkopen, zulks onder algemeen aanvaardbare voorwaarden en tegen een voor de koper acceptabele koopsom (of: een bedrag gelijk aan de getaxeerde verkoopwaarde van de onroerende zaak ad ....... .k.k.). Het gestelde onder artikel 16.3. (bij koopakte appartementsrecht: 19.3.) is van overeenkomstige toepassing. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde tot verkoop van de hierboven vermelde onroerende zaak te geraken.

Voordeel voor de koper

De bovenstaande clausule is behoorlijk voordelig voor de koper. Hij krijgt immers de tijd om zijn oude huis te verkopen. Als dat binnen de afgesproken tijd niet lukt, is er niets aan de hand. Hij is dan niet gebonden aan de koopovereenkomst van het nieuwe huis. Hij kan de overeenkomst zonder kosten ontbinden. In de clausule wordt wel vastgelegd dat de koper zijn best moet doen om zijn huis te verkopen. Ook moet de vraagprijs redelijk zijn of vooraf door partijen overeengekomen zijn. Op die manier wordt voorkomen dat de koper de verkoop van zijn oude huis moeilijk of onmogelijk gaat maken (om zo onder de koop van het nieuwe huis uit te komen).

Voordeel voor de verkoper

De clausule heeft eigenlijk de meeste voordelen voor de koper. Hij krijgt extra tijd en loopt geen risico. Voor de verkoper is de clausule minder aantrekkelijk. Hij heeft weliswaar een goede kans dat hij zijn huis gaat verkopen, maar helemaal zeker is dat niet. Als de koper zijn oude huis immers niet binnen de afgesproken tijd weet te verkopen, kan de koopovereenkomst zomaar ontbonden worden. De verkoper moet dan weer op zoek naar een nieuwe koper en heeft veel kostbare tijd verloren. Om het toepassen van de No-Risk clausule ook voor de verkoper interessant te maken, bestaat er nog een aanvulling op de No-Risk clausule. Dit tweede deel van de clausule luidt als volgt:

Met inachtneming van het onder artikel ... (Hier het artikel invullen waarin de ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst zijn opgenomen)…bepaalde zal verkoper de onderhavige onroerende zaak te koop blijven aanbieden.
In geval hij voor ...(een afgesproken datum invullen)… met een derde een koopovereenkomst tegen in zijn ogen gunstiger voorwaarden sluit, heeft hij het recht deze overeenkomst te ontbinden. Beroep op ontbinding zal dienen te geschieden bij brief met bericht van ontvangst of telefaxbericht met verzendbevestiging aan de koper, in welke brief of telefaxbericht de koper de gelegenheid dient te worden geboden om binnen 2 dagen na ontvangst van deze mededeling de verkoper of diens makelaar schriftelijk te informeren dat hij de onderhavige overeenkomst onvoorwaardelijk wenst te maken.

Toelichting tweede deel clausule

Door middel van bovenstaande aanvulling op de No-Risk clausule wordt het een stuk interessanter voor de verkoper. In deze aanvulling wordt namelijk overeengekomen dat de verkoper het huis gewoon in de verkoop mag laten. Hij mag het huis zelfs tussentijds aan iemand anders verkopen. Als hij besluit om aan iemand anders te verkopen dan hoeft de verkoopprijs zelfs niet hoger te zijn dan de prijs die afgesproken was met de eerste koper. Het is voldoende als de koopovereenkomst - naar mening van de verkoper - beter voor hem is dan de overeenkomst met de eerste koper. Als de verkoper de overeenkomst met de eerste koper wil ontbinden dan moet deze koper nog wel een laatste kans krijgen om te kopen. In de clausule is dan ook bepaald dat de verkoper de koop kan ontbinden als hij aan een ander wil verkopen, maar dat hij de eerste koper nog 48 uur de tijd moet geven om alsnog te kopen. Als de koper hier op ingaat, zal hij kunnen kopen tegen de prijs en voorwaarden die eerder overeengekomen zijn. Wel vervallen dan alle eventuele ontbindende voorwaarden. De koop is daardoor definitief en kan dan niet meer kosteloos ontbonden worden.

No-Risk clausule. Interessant voor koper?

Kopen met een No-Risk clausule is in ieder geval veiliger dan 'eerst kopen, daarna verkopen'. Je loopt als koper niet het risico dat je plotseling met twee huizen opgescheept zit. Aan de andere kant, biedt de volledige No-Risk clausule ook weinig echte zekerheid. De koper kan alsnog met een andere koper in zee gaan. In dat geval heb je alle moeite voor niks gedaan. Ook heb je waarschijnlijk kosten gemaakt voor het in de verkoop zetten van je huis en eventueel hypotheekadvies. Tenslotte kan het soms ook vervelend zijn om gebonden te zijn aan de koopovereenkomst (met No-Risk clausule). Vaak hebben deze overeenkomsten een lange looptijd en dan is het mogelijk dat er nog leukere huizen voorbij komen. Je kan echter geen ander huis kopen, omdat je dit al aan een ander beloofd hebt. Je bent eigenlijk verloofd met je nieuwe huis, maar nog niet getrouwd. Om alle vrijheid te behouden, is het een overweging om 'vrijgezel' te blijven. Dus: eerst verkopen, daarna kopen. Je loopt geen risico’s én je houdt alle opties open.

Lees verder

• Wettelijke bedenktijd bij aankoop van een huis
• Voorlopige koopovereenkomst is niet vrijblijvend
• Huis kopen met ouderdomsclausule