Huis kopen met ouderdomsclausule

Als je een huis koopt, wil je achteraf niet te maken krijgen met verborgen gebreken. Als er toch gebreken naar boven komen dan is het fijn als de verkoper opdraait voor deze gebreken. De verkoper van het huis heeft echter een tegenovergesteld belang. De verkoper wil meestal zo min mogelijk garanties geven en liever niet betalen voor allerlei (verborgen) gebreken. Om het risico van de verkoper te beperken, wordt er vaak gebruik gemaakt van een aanvullende clausule in de koopovereenkomst: de ouderdomsclausule. Inhoudsopgave

• Verborgen gebreken
• Wat zegt de wet?
• Wat zegt de koopovereenkomst?
• De ouderdomsclausule
• Hoe moet de makelaar de clausule gebruiken?
• Moet de koper de ouderdomsclausule accepteren?

Verborgen gebreken

Als je een huis koopt, bestaat er een kans dat het huis een gebrek heeft. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de kozijnen rot zijn, het toilet niet doorspoelt of het dak lekt. Veel kopers denken dat ze recht hebben op een soort onbeperkte garantie van de verkoper en dat de verkoper moet opdraaien voor alle herstelkosten. Zo makkelijk is dat echter niet. Om te beginnen gaat het bij 'verborgen gebreken' om gebreken die pas na de levering van het huis bekend zijn geworden. Ze zijn dus echt 'verborgen' geweest. Als de koper de gebreken eenvoudig kon zien of ontdekken, is er geen sprake van verborgen gebreken. Tenslotte is de verkoper niet aansprakelijk voor ieder verborgen gebrek. Volgens de wet en de koopovereenkomst komen alleen bepaalde, grote gebreken eventueel voor rekening van de verkoper.

Wat zegt de wet?

Als je een huis koopt, moet je wel in dat huis kunnen wonen. Als het huis gebreken vertoont, is het mogelijk dat het huis niet geschikt is voor het doel waarvoor je het gekocht had: wonen. In zo’n situatie zou je de verkoper met succes kunnen aanspreken op vergoeding van de herstelkosten. Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn bij ernstige verzakking van het huis of een lekkend dak. In de wet (artikel 7:17 BW) is dit als volgt omschreven:

Wat zegt de koopovereenkomst?

In veel gevallen wordt gebruikgemaakt van de standaard koopovereenkomst van de NVM. De bescherming die de koper volgens de wet heeft, wordt door de koopovereenkomst weer grotendeels ongedaan gemaakt. Dit is toegestaan. Het eerder genoemde wetsartikel (7:17 BW) is namelijk regelend recht. Van dit recht mogen partijen afwijken indien ze dat onderling overeenkomen. Zo staat bijvoorbeeld in de koopovereenkomst (artikel 6.1) de volgende tekst:


Kortom, 'what you see, is what you get'. De koper accepteert het huis met alle mogelijke gebreken (zichtbaar en onzichtbaar). In artikel 6.3 wordt nog wel een uitzondering gemaakt op deze regel. In dit betreffende artikel staat namelijk dat de verkoper garandeert dat de onroerende zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Kortom, de grote onzichtbare gebreken kunnen nog steeds voor rekening van de verkoper komen.

De ouderdomsclausule

Hoewel door middel van de koopovereenkomst een groot deel van de risico’s bij de koper gelegd wordt, blijft er nog steeds een stukje risico over voor de verkoper. Door middel van de ouderdomsclausule kan dit laatste stukje risico van de verkoper nog eens ingeperkt worden. De ouderdomsclausule bepaalt namelijk dat eventuele verborgen gebreken als gevolg van ouderdom voor risico van de koper zijn. Door middel van deze clausule komt er nog wat meer risico op het bordje van de koper te liggen. Een voorbeeld van een ouderdomsclausule is:

Hoe moet de makelaar de clausule gebruiken?

Hoewel de clausule eigenlijk alleen voor de wat oudere huizen bedoeld is, gebruiken sommige makelaars de clausule gewoon voor alle huizen. 'Baat het niet, schaadt het niet', zullen ze wel denken. Op deze manier regelen de makelaars nog wat extra bescherming voor hun klant (verkoper). Zo is de clausule natuurlijk niet bedoeld. De clausule is bedoeld om verkopers te beschermen tegen mogelijke en onredelijke risico’s. Dit is bijvoorbeeld niet het geval bij een nieuwbouwwoning. De NVM adviseert haar leden daarom om de ouderdomsclausule niet standaard maar slechts in individuele gevallen op te nemen.

Moet de koper de ouderdomsclausule accepteren?

De ouderdomsclausule maakt geen deel uit van de standaard overeenkomst. Het is een aanvulling op de overeenkomst die partijen onderling overeen kunnen komen. De koper hoeft toepassing van de ouderdomsclausule dus niet te accepteren. De clausule is eigenlijk gewoon een onderdeel bij de onderhandelingen. Je kan het zien als een garantie die je wel of niet kan afspreken. Bij oudere huizen is een ouderdomsclausule begrijpelijk en vaak ook onontkoombaar. Bij wat nieuwere huizen is de clausule echter wat minder logisch (en minder acceptabel voor de koper).

Lees verder

• Huis kopen met No-Risk clausule
• Voorlopige koopovereenkomst is niet vrijblijvend
• Wettelijke bedenktijd bij aankoop van een huis