InfoNu.nl > Financieel > Hypotheek > Huis kopen met ouderdomsclausule

Huis kopen met ouderdomsclausule

Huis kopen met ouderdomsclausule Als je een huis koopt, wil je achteraf niet te maken krijgen met verborgen gebreken. Als er toch gebreken naar boven komen dan is het fijn als de verkoper opdraait voor deze gebreken. De verkoper van het huis heeft echter een tegenovergesteld belang. De verkoper wil meestal zo min mogelijk garanties geven en liever niet betalen voor allerlei (verborgen) gebreken. Om het risico van de verkoper te beperken, wordt er vaak gebruik gemaakt van een aanvullende clausule in de koopovereenkomst: de ouderdomsclausule. Inhoudsopgave

Verborgen gebreken

Als je een huis koopt, bestaat er een kans dat het huis een gebrek heeft. Het kan bijvoorbeeld zijn dat de kozijnen rot zijn, het toilet niet doorspoelt of het dak lekt. Veel kopers denken dat ze recht hebben op een soort onbeperkte garantie van de verkoper en dat de verkoper moet opdraaien voor alle herstelkosten. Zo makkelijk is dat echter niet. Om te beginnen gaat het bij verborgen gebreken om gebreken die pas na de levering van het huis bekend zijn geworden. Ze zijn dus echt 'verborgen' geweest. Als de koper de gebreken eenvoudig kon zien of ontdekken, is er geen sprake van verborgen gebreken. Tenslotte is de verkoper niet aansprakelijk voor ieder verborgen gebrek. Volgens de wet en de koopovereenkomst komen alleen bepaalde, grote gebreken eventueel voor rekening van de verkoper.

Wat zegt de wet?

Als je een huis koopt, moet je wel in dat huis kunnen wonen. Als het huis gebreken vertoont, is het mogelijk dat het huis niet geschikt is voor het doel waarvoor je het gekocht had: wonen. In zo’n situatie zou je de verkoper met succes kunnen aanspreken op vergoeding van de herstelkosten. Dit zou bijvoorbeeld het geval kunnen zijn bij ernstige verzakking van het huis of een lekkend dak. In de wet (artikel 7:17 BW) is dit als volgt omschreven:

  1. De afgeleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden.
  2. Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien.

Wat zegt de koopovereenkomst?

In veel gevallen wordt gebruikgemaakt van de standaard koopovereenkomst van de NVM. De bescherming die de koper volgens de wet heeft, wordt door de koopovereenkomst weer grotendeels ongedaan gemaakt. Dit is toegestaan. Het eerder genoemde wetsartikel (7:17 BW) is namelijk regelend recht. Van dit recht mogen partijen afwijken indien ze dat onderling overeenkomen. Zo staat bijvoorbeeld in de koopovereenkomst (artikel 6.1) de volgende tekst:

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij horende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken…”.

Kortom, 'what you see, is what you get'. De koper accepteert het huis met alle mogelijke gebreken (zichtbaar en onzichtbaar). In artikel 6.3 wordt nog wel een uitzondering gemaakt op deze regel. In dit betreffende artikel staat namelijk dat de verkoper garandeert dat de onroerende zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik nodig zijn. Kortom, de grote onzichtbare gebreken kunnen nog steeds voor rekening van de verkoper komen.

De ouderdomsclausule

Hoewel door middel van de koopovereenkomst een groot deel van de risico’s bij de koper gelegd wordt, blijft er nog steeds een stukje risico over voor de verkoper. Door middel van de ouderdomsclausule kan dit laatste stukje risico van de verkoper nog eens ingeperkt worden. De ouderdomsclausule bepaalt namelijk dat eventuele verborgen gebreken als gevolg van ouderdom voor risico van de koper zijn. Door middel van deze clausule komt er nog wat meer risico op het bordje van de koper te liggen. Een voorbeeld van een ouderdomsclausule is:

"de koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan x jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit mogen worden gesteld aanzienlijk lager liggen dan bij nieuwe(re) woningen. Tenzij de verkoper de kwaliteit ervan heeft gegarandeerd, staat hij niet in voor de funderingen, leidingen voor de elektriciteit, water en gas, de riolering en de aanwezigheid van doorslaand of optrekkend vocht."

Hoe moet de makelaar de clausule gebruiken?

Hoewel de clausule eigenlijk alleen voor de wat oudere huizen bedoeld is, gebruiken sommige makelaars de clausule gewoon voor alle huizen. 'Baat het niet, schaadt het niet', zullen ze wel denken. Op deze manier regelen de makelaars nog wat extra bescherming voor hun klant (verkoper). Zo is de clausule natuurlijk niet bedoeld. De clausule is bedoeld om verkopers te beschermen tegen mogelijke en onredelijke risico’s. Dit is bijvoorbeeld niet het geval bij een nieuwbouwwoning. De NVM adviseert haar leden daarom om de ouderdomsclausule niet standaard maar slechts in individuele gevallen op te nemen.

Moet de koper de ouderdomsclausule accepteren?

De ouderdomsclausule maakt geen deel uit van de standaard overeenkomst. Het is een aanvulling op de overeenkomst die partijen onderling overeen kunnen komen. De koper hoeft toepassing van de ouderdomsclausule dus niet te accepteren. De clausule is eigenlijk gewoon een onderdeel bij de onderhandelingen. Je kan het zien als een garantie die je wel of niet kan afspreken. Bij oudere huizen is een ouderdomsclausule begrijpelijk en vaak ook onontkoombaar. Bij wat nieuwere huizen is de clausule echter wat minder logisch (en minder acceptabel voor de koper).

Lees verder

© 2015 - 2018 Boei, het auteursrecht (tenzij anders vermeld) van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Huis met verborgen gebrekenHuis met verborgen gebrekenWie onverwacht tegen verborgen gebreken aanloopt na het kopen van een woning kan de verkoper aansprakelijk stellen. Maar…
Aankoopkeuring: vermijd verborgen gebreken bij koop van huisAankoopkeuring: vermijd verborgen gebreken bij koop van huisDe verkoper van een huis heeft informatieplicht en hoort koper van een huis te informeren over verborgen gebreken buiten…
Verborgen gebreken in nieuw gekochte woningVoor de meesten van ons is de koop van een nieuwe woning een feest. Deze feeststemming kan echter omslaan als er na de a…
Wat zijn verborgen gebreken?Het aankopen van een huis is een grote financiële beslissing. Door verborgen gebreken kunt u een huis hebben gekocht die…
Ontbinden koopovereenkomst huisOntbinden koopovereenkomst huisZorg dat u een voorlopige koopovereenkomst en voorlopig koopcontract voor de aankoop van een huis nog kunt ontbinden. La…
Bronnen en referenties
  • http://www.verborgen-gebreken.net/text/Verborgen%20gebreken.aspx, bezocht op 10-12-2015
  • http://www.wilschutadvocaten.nl/actualiteiten/een-huis-met-een-gebrek/, bezocht op 10-12-2015
  • https://www.nvm.nl/nl-nl/columns/ilse_van_ast/drie_en_twintigste_column_ilse_van_ast.aspx, bezocht op 10-12-2015
  • http://wetten.overheid.nl/BWBR0005290/Boek7/Titel1/Afdeling2/Artikel17/geldigheidsdatum_08-05-2014, bezocht op 10-12-2015

Reageer op het artikel "Huis kopen met ouderdomsclausule"

Plaats als eerste een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Ik ga akkoord met de privacyverklaring en ben bekend met de inhoud hiervan
Infoteur: Boei
Laatste update: 12-12-2016
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Special: Huis kopen
Bronnen en referenties: 4
Schrijf mee!