Maximaal tien procent op de hypotheek versneld aflossen

Een hypotheek sluit u normaal af om een woning te bekostigen en om de schuld in dertig jaar af te lossen. Het is de basis van fiscaal voordeel hebben wegens de renteaftrek. Indien uw financiële situatie verandert, kan het zijn dat u mogelijkheden heeft om maximaal af te lossen. Hoeveel kost een hypotheek u dan als u lineair of annuïtair tien procent per jaar aflost en hoe kunt u dat zelf handig berekenen?

Tien procent versneld aflossen

• In tien jaar versneld aflossen
• Veranderde hypotheekrenteaftrek
• Financiële ruimte
• Lineair aflossen, voorbeeld
• Annuïtair aflossen, voorbeeld

In tien jaar versneld aflossen

Contractueel gezien mag u versneld aflossen, echter niet meer dan tien procent per jaar. Ondanks dat de hypotheek praktisch altijd wordt bepaald met een looptijd van dertig jaar, wordt de hypotheek meestal voor tien of vijftien jaar afgesloten. Binnen die context is het logisch dat men ook versneld kan aflossen. Maar wat als u werkelijk tien procent per jaar aflost, hoeveel kost het u dan en hoe kunt u daarbij handig van de hypotheekrenteaftrek gebruikmaken?

Veranderde hypotheekrenteaftrek

Het heilige huisje van de hypotheekrenteaftrek is zodanig aangepast dat u verplicht bent om binnen dertig jaar af te lossen. Dat kan zowel lineair als annuïtair worden geregeld. Enerzijds is er het loan-to-value principe van toepassing, waarbij het te lenen bedrag geleidelijk aan tot 100% van de marktwaarde in 2018 wordt gereduceerd (lit.1). Anderzijds neemt vanaf 2014 de hypotheekrenteaftrek mogelijkheid per jaar met 0,5% af. Dit laatste start in schaal 4 met 52% en zal in 20 jaar gelijk zijn getrokken met schaal 3. Beide factoren kunnen voor u aanleiding zijn om toch versneld uw hypotheek af te lossen, danwel u wilt sneller van uw schuld af zijn.

Financiële ruimte

Wordt een hypotheek afgesloten dan leent men praktisch altijd maximaal. Oftewel er is in dat geval weinig ruimte om versneld af te lossen, behalve als de hypotheekrenteaftrek daartoe wordt aangewend. Het houdt in dat de belastingteruggave jaarlijks op de hypotheekschuld in mindering wordt gebracht. Heeft u echter wel financiële ruimte, dan kunt u ervoor kiezen om versneld af te lossen.

Lineair aflossen, voorbeeld

Stel u bent een hypotheek aangegaan van 250.000 euro tegen een rentestand van 4% per jaar. Omgerekend is dat 1,04^(1/12)-1 = 0,327% per maand. We gaan ervan uit dat u in belastingschaal 3 zit en dus 42% per jaar aan belasting betaalt. Hoeveel kost het bij lineaire aflossing als u met een looptijd van dertig jaar toch in tien jaar wilt aflossen en hoe verschilt het met een contract gebaseerd op tien jaar aflossing?

Tien jaar looptijd

U kunt er ook voor kiezen om contractueel binnen tien jaar af te lossen, oftewel het ligt vooraf vast dat u in tien jaar compleet van de hypotheek af bent. Hoeveel kost deze omstandigheid dan?

• in tien jaar lost u ieder jaar 250.000 / 10 = 25.000 euro per jaar af, oftewel 25.000 / 12 = 2.083,33 euro per maand;
• rentelasten eerste maand = 250.000 * 0,00327 = 817,50 euro;
• rentelasten laatste maand = 2.083,33 * 0,00327 = 6,81 euro;
• totaal rentelasten = (817,50 + 6,81) * 120 / 2 = 49.458,60 euro;
• totaal belastingvoordeel = 49.458,60 * 0,42 = 20.772,62 euro;
• totale kosten = 250.000 + 49.458,60 – 20.772,62 = 278.685,98 euro.

Dertig jaar looptijd

De meeste hypotheken worden bepaald op basis van dertig jaar aflossing. Het kan voorkomen dat uw financiële situatie na het afsluiten van uw hypotheek wijzigt, waardoor u meer kunt aflossen. Hoeveel kost het u dan in die tien jaar, waarbij u aan het eind van ieder jaar het verschil bijlegt?

• standaard lost u ieder jaar 250.000 / 30 = 8.333,33 euro af, oftewel 694,44 euro per maand;
• rentelasten eind eerste jaar = (250.000 – 11*694,44)*0,00327 = 792,52 euro;
• standaard rentelastendaling per jaar volgens contract = 817,50 – 792,52 = 24,98 euro;
• rentelast eerste maand tweede jaar = (250.000 – 25.000) * 0,00327 = 735,75 euro;
• standaard rentelastendaling bij extra aflossing = 817,50 – 735,75 = 81,75 euro;
• rentelast eerste jaar = (817,50 + 792,52) * 12/2 = 9.660,12 euro;
• rentelast tiende jaar = (81,75 + 81,75 - 24,98) * 12/2 = 831,12 euro;
• totaal rentelasten = (9.660,12 + 831,12) * 10/2 = 52.456,20 euro.
• totaal belastingvoordeel = 52.456,20 * 0,42 = 22.031,60 euro;
• totale kosten = 250.000 + 52.456,20 – 22.031,60 = 280.424,60 euro.

Annuïtair aflossen, voorbeeld

Bij het annuïtair aflossen betaalt u iedere maand een vast bedrag, waarin rente en aflossing zijn opgenomen. Hoe ziet de berekening in dat geval eruit, indien men een contract voor tien jaar aangaat of bij een bestaand contract aan het eind van het jaar tot maximaal tien procent gaat aflossen.

Tien jaar looptijd

Stel u sluit een nieuwe hypotheek af met de bedoeling om in tien jaar volledig af te lossen, hoeveel bent u dan aan onkosten kwijt?

• lasten per maand = 250.000 * 0,00327 / [1-1,00327^(-120)] = 2.522,11 euro;
• totaal lasten tien jaar = 2.522,11 * 120 = 302.653 euro;
• totaal rentelasten = 302,653 – 250.000 = 52.653 euro;
• totaal belastingvoordeel = 52.653 * 0,42 = 22.114,26 euro;
• totale kosten = 302.653 – 22.114,26 = 280.538,74 euro.

Dertig jaar looptijd

Indien u bij een bestaande annuïteitenhypotheek tussentijds aan het eind van ieder jaar versneld gaat aflossen, dan moet de berekening iteratief worden aangepast. De aflossing aan het eind van het jaar zorgt ervoor dat de planning binnen de annuïteitenhypotheek een termijn opschuift. Oftewel:

• hypotheeklast per maand = 250.000 * 0,00327 / [1-1,00327^(-360)] = 1.182,61 euro;
• aflossing eerste maand = 1.182,61 – 250.000*0,00327 = 365,11 euro;
• totaal rentelasten eerste jaar = 1.182,61*12 – 365,11*(1,00327^12-1)/0,00327 = 9.723,02 euro;
• totaal aflossing eerste jaar = 1.182,61*12 – 9.723,02 = 4.460,98 euro.

Aan het eind van het jaar wordt echter de aflossing verhoogd naar 25.000 euro, waardoor de planning van de aflossing opschuift: n = log[0,00327*25.000 / 4.460,98 + 1] / log [1,00327] = 5,56 jaar (lit.2). Oftewel na 1 jaar aflossing zitten u feitelijk reeds op het schema van 5,56 jaar aflossing. Het tweede jaar loopt binnen de berekening dan feitelijk van 5,56 tot 6,56 jaar. Dat houdt het volgende in:

• totaal rentelasten tweede jaar = 1.182,61*12 – 365,11/0,00327*[(1,00327^(6,56*12)-1)-(1,00327^(5,56*12)-1)]= 8.644,70 euro;
• totaal aflossing tweede jaar = 1.182,61*12 – 8.644,70 = 5.546,61 euro;
• n = log[0,00327*25.000 / 5.546,61 + 1]/ log [1,00327] = 4,48 jaar.

Rekentechnisch loopt het derde jaar dan van 5,56+4,48 = 10,04 tot 11,04 jaar. In Excel kan deze relatie handig verder worden uitgerekend, zodat onderstaande rentelast tabel ontstaat.


Totaal wordt er 50.013 euro aan rente betaald en kunt u 21.005,46 euro van de fiscus terugkrijgen.
* Totale kosten = 250.000 + 50.013 – 21.005,46 = 279.007,54 euro. Let wel over dertig jaar zouden de totale kosten 1.182,61*12*30 = 425.739,60 euro bedragen, waarvan 175.739,60 euro aan rente. Dat geeft aan dat versneld aflossen aanzienlijk op de totaal kosten kan besparen.

Voorgaande rekenmethoden geven bijna hetzelfde resultaat voor de verschillende hypotheekvarianten. Dit komt, omdat de rente gelijk is en de rentevergoeding in eerste instantie voor alle hypotheken hoog is. De grootste winst wordt echter behaald uit de volgende twintig jaren, welke door versnelde aflossing nu niet meer hoeven te worden betaald.

Lees verder

• Hoe kun je aflossen op een openstaande schuld?