Vrij van hypotheek: hypotheek doorhalen?

Wat betekent uw hypotheek doorhalen en royeren? Wat zijn de gevolgen voor de belasting? Stel uw hypotheek is afgelost, u bent dan hypotheekvrij maar bent u dan ook juridisch gezien vrij van de hypotheek? Het antwoord is neen. Om echt hypotheekvrij te zijn moet u de notaris uw hypotheek laten doorhalen bij het Kadaster. Er moet ook een royementsakte door de notaris worden opgesteld. Anders blijft uw oude hypotheek in het openbare hypotheekregister staan. Is het doorhalen van een hypotheek nodig en verstandig?

Hypotheek aflossen betekent niet hypotheekvrij

Wie zijn hypotheek heeft afgelost, heeft ooit een hypotheek afgesloten en daarmee de bank het huis als onderpand voor de lening gegeven. Met dit pandrecht en hypotheekrecht kreeg de bank een bevoorrechte positie op andere schuldeisers voor het geval u ooit in financiële problemen zou komen. Uw huis zou dan immers verplicht kunnen worden verkocht om de bank te kunnen betalen. Om deze positie transparant en voor iedereen controleerbaar te maken, werd uw hypotheekakte destijds door de notaris ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster. In het openbare hypotheekregister is voor elke schuldeiser te zien hoe groot uw hypotheekbedrag bij het afsluiten van de hypotheek was. Wat u in de loop der jaren aflost van uw hypotheek is niet in de openbare registers bekend, maar natuurlijk wel bij de bank waar de hypotheek loopt. Volgens de registers hebt u nog steeds de hypotheek, ook al is die afgelost. Juridisch bent u daarmee nog niet hypotheekvrij.

Wanneer wel hypotheekvrij en van de hypotheek verlost?

U bent pas hypotheekvrij als uw hypotheekakte is doorgehaald door de notaris. Om uw hypotheek uit te schrijven moet de notaris een royementsakte opmaken. Die royementsakte wordt vervolgens ingeschreven bij het Kadaster. Maar dat gaat niet zomaar. Daarvoor zijn de volgende gegevens nodig:

Een recent leningoverzicht van uw bank;
Uw naam, adresgegevens, woonplaats, telefoonnummer, e-mailadres;
Uw legitimatiebewijs;
De gegevens van het betreffende pand.

Dit alles kan per post worden afgehandeld. Een doorhaling van uw hypotheek kost een 100 euro, afhankelijk van de notaris en het notariskantoor. Het is altijd verstandig om vooraf te vragen hoeveel uw notaris voor deze dienst berekent.

Wanneer uw hypotheek laten doorhalen?

Als u uw woning of pand verkoopt, is doorhaling van de hypotheek nodig. Als de hypotheek niet zou worden doorgehaald zouden de verplichtingen van de hypotheek overgaan op de nieuwe eigenaar van het pand. Als u een nieuwe hypotheek afsluit, kan dat een tweede hypotheek zijn. Als het geen tweede hypotheek is, maar het geheel als eerste hypotheek moet worden gezien, wordt de eerdere hypotheek ook doorgehaald. Dit is belangrijk, omdat:

De rente op een tweede hypotheek meestal hoger is;
De rangorde van hypotheken voor een bank belangrijk is. Is het een eerste, tweede of zelfs een derde hypotheek op hetzelfde huis?

Hypotheekvrij en belasting

Hypotheekvrij zijn heeft gevolgen voor de belasting, maar het maakt voor de belasting niet uit of u uw hypotheek ook officieel hebt doorgehaald: hypotheekvrije woning en inkomstenbelasting box 1 of box 3. Het voordeel van hypotheekvrij is dat u geen hypotheeklasten meer hebt en ook geen bijtelling meer van het eigenwoningforfait (Wet Hillen).

Conclusie hypotheek doorhalen, echt hypotheekvrij zijn

Dat betekent dus dat u niet verplicht bent om uw hypotheek door te laten doorhalen en royeren als de hypotheek is afgelost. Die vrijheid scheelt u notariskosten. Bovendien kan het prettig zijn dan niet iedereen kan zien dat u feitelijk geen hypotheek meer op uw huis hebt, wat wel het geval is als u uw hypotheek wel laat doorhalen. Soms ook kan de hypotheek dusdanig zijn dat hij in wezen in leven blijft voor het geval u weer geld nodig zou hebben. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een krediethypotheek. Tot de eerder afgesproken limiet kunt u vrij opnemen en als u uw hypotheek niet laat doorhalen, behoudt u die mogelijkheid voor de toekomst ook nog. Hebt u geen krediethypotheek en wilt u wel een nieuwe lening afsluiten, dan kan het doorhalen van de oude hypotheek weer wel handig zijn.

© 2013 - 2026 Zeemeeuw, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming is vermenigvuldiging verboden. Vanaf 2021 is InfoNu gestopt met het publiceren van nieuwe artikelen. Het bestaande artikelbestand blijft beschikbaar, maar wordt niet meer geactualiseerd.

Reacties

Geanne, 26-03-2019
Geachte heer/mevrouw,

Ik vraag me af hoe het zit als ik nu een woning koop met eigen vermogen, ik wil me huidige woning gaan verkopen en van de overwaarde kleiner gaan wonen. ik heb een weduwe pensioen en een anb uitkering.

met vriendelijke groet,
GeanneReactie infoteur, 27-03-2019
Geachte Geanne,
Als u uw woning verkoopt, wordt de hypotheek automatisch doorgehaald. Een nieuwe eigen woning valt niet onder eigen vermogen, geld dat op op 1 januari van uw jaar op een rekening hebt staan wel (stel dat u wacht met een nieuwe woning te kopen).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Peter, 02-11-2017
Geachte heer mevrouw,
Mijn vraag is: Stel dat ik een huis met eigen vermogen koop, met wat voor kosten krijg ik te maken behalve gas, water, elektriciteit?

En moet ik belasting betalen omdat ik geen hypotheek heb?Reactie infoteur, 14-10-2018
Geachte Peter,
U betaalt overdrachtsbelasting bij de aankoop van de woning, verder kunt u denken aan de onroerend goed belasting en andere gemeentelijke heffingen (rioolbelasting bijvoorbeeld) en zult u uw woning willen verzekeren. Geen hypotheek op de woning betekent vanaf 2019 toch een bijtelling bij uw inkomen door het afschaffen van de Wet Hillen:

https://financieel.infonu.nl/belasting/184523-wet-hillen-afgeschaft-hypotheekrenteaftrek.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Dori de Leeuwe, 01-12-2016
Ben hypotheek vrij, kan de bank in geval van faillisementen van bank, dan nog mijn huis opeisen als onderpand? Heb nog geen royementsverklaring. DankReactie infoteur, 14-10-2018
Beste Dori de Leeuwe,
Als u geen hypotheek meer hebt, maar slechts de vermelding dat er ooit een hypotheek was, kan de bank bij een faillissement van de bank niet uw huis opeisen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Joris, 08-01-2016
Zie mijn vraag van 06-01-2015.
Een vervolgvraag hierop. Dus ik kan niet alleen de transportakte tekenen bij hun notaris en voor het doorhalen een andere kiezen? Ik moet echt alles bij 1 notaris doen? En waar staat dat in de wetgeving?Reactie infoteur, 14-10-2018
Beste Joris,
Uiterlijk bij verkoop van uw woning moet de hypotheek geroyeerd worden tenzij u de hypotheek meeneemt naar een andere woning. Vraag uw bank hoeveel tijd zij u geven tussen verkoop en royement om te zien of het inschakelen van een tweede notaris zin heeft.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Joris, 06-01-2016
Ik heb mijn huis verkocht en nu moet mijn hypotheek bij de levering worden doorgehaald (royementsakte). De kopers hebben de notaris bepaald om de juridische zaken af te handelen. Tot zover alles logisch. Hun notaris rekent 270 euro voor het doorhalen. Terwijl er eentje 15 km verder 95 euro rekent. Ben ik nu verplicht mijn hypotheek door te halen bij hun notaris? Of mag ik voor deze doorhaling ook een eigen notaris kiezen? Dit kan ik nergens exact vinden.
mvgReactie infoteur, 08-01-2016
Beste Joris,
U verkoopt een huis met hypotheek die op dat moment word doorgehaald. Helaas bent u dan aan die dure notaris gebonden. Als de woning hypotheekvrij is, kunt u voor het doorhalen zeker een eigen notaris kiezen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ingrid, 05-01-2015
Hoe zit het eigenlijk met het bedrag dat je reeds hebt afgelost? Als je besluit de hypotheek door te halen dmv royementsakte? Ontvang je dit bedrag van de bank, en hoe zit dit met eventuele belastingen?Reactie infoteur, 06-01-2015
Beste Ingrid,
In uw hypotheekakte staat het oorspronkelijke bedrag van uw hypotheek. De eventuele aflossingen worden door uw bank bijgehouden, maar worden niet tussentijds doorgegeven aan de notaris (wel aan de Belastingdienst via het jaaroverzicht). Pas als de hypotheekakte is doorgehaald, gaat de hypotheekakte overal uit de boeken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Th Bos, 14-08-2014
Heeft het niet laten doorhalen van de afgeloste hypotheek gevolgen voor de erfgenamen?Reactie infoteur, 14-08-2014
Beste Th Bos,
Het niet doorhalen van een hypotheek heeft geen gevolgen voor de erfgenamen als de belastingdienst weet dat alles is afgelost en de hypotheek op nul staat.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

B. L. W. M. van Kan, 14-06-2014
Conclusie hypotheek doorhalen, echt hypotheekvrij zijn. Dat betekent dus dat u niet verplicht bent om uw hypotheek door te laten doorhalen en royeren als de hypotheek is afgelost. Die vrijheid scheelt u notariskosten. Bovendien kan het prettig zijn dan niet iedereen kan zien dat u feitelijk geen hypotheek meer op uw huis hebt, wat wel het geval is als u uw hypotheek wel laat doorhalen. Soms ook kan de hypotheek dusdanig zijn dat hij in wezen in leven blijft voor het geval u weer geld nodig zou hebben. Dit is bijvoorbeeld het geval bij een krediethypotheek. Tot de eerder afgesproken limiet kunt u vrij opnemen en als u uw hypotheek niet laat doorhalen, behoudt u die mogelijkheid voor de toekomst ook nog. Hebt u geen krediethypotheek en wilt u wel een nieuwe lening afsluiten, dan kan het doorhalen van de oude hypotheek weer wel handig zijn.

wat wordt inhoudelijk precies bedoeld met "als u uw hypotheek niet laat doorhalen, behoudt u die? mogelijkheid voor de toekomst ook nog?Reactie infoteur, 15-06-2014
Beste B. L. W. M. van Kan,
In de openbare registers kan nog staan dat er op een huis een hypotheek rust, terwijl u die gedurende een jaar hebt afgelost. U kunt ervoor kiezen om dat zo te laten of naar de notaris te gaan om de hypotheek te laten doorhalen. Bij verkoop van een huis wordt de hypotheek op het huis automatisch doorgehaald door de notaris.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw