Gevaren van een opeethypotheek?

Een opeethypotheek kan de oplossing zijn voor huiseigenaren die de overwaarde in de eigen woning willen benutten zonder te verhuizen. Er kleven gevaren aan deze hypotheekvorm. Tot 2008 zijn de huizenprijzen hard gestegen. Gepensioneerden met een grote overwaarde in de eigen woning hebben een deel van de overwaarde benut door een nieuwe hypotheek op het huis te vestigen. Het hypotheekbedrag werd door de gepensioneerden gebruikt om hun pensioen mee aan te vullen. Deze hypotheekvorm wordt ook wel de opeethypotheek genoemd. Door de gedaalde huizenprijzen komen steeds meer huiseigenaren met een opeethypotheek in de problemen. Door de lagere waarde bestaat er nu weer de noodzaak om af te betalen op de hypotheek.

Hoe werkt een opeethypotheek?

De bank is bereid om een lening te verstrekken met het huis als onderpand. De hoogte van het te verstrekken bedrag is afhankelijk van de overwaarde in het huis. De huiseigenaar moet vervolgens over deze lening hypotheekrente betalen. De betaalde rente is niet aftrekbaar van het inkomen, doordat het hypotheekbedrag niet gebruikt is voor aankoop of verbetering van de woning. Deze hypotheekvormen worden verstrekt als een aflossingsvrije hypotheek. Slechts een deel van de overwaarde is op te nemen.

Wat als de huizenprijzen dalen?

Een opeethypotheek is gebaseerd op stijgende huizenprijzen. In tijden met dalende prijzen zullen banken nauwelijks bereid zijn om een voorschot te geven op een overwaarde dat mogelijk gerealiseerd gaat worden. In het geval de verkoopwaarde van het huis zakt onder het hypotheekbedrag, is het huis niet meer te verkopen zonder er een restschuld aan over te houden. Huiseigenaren zitten vervolgens met een onverkoopbaar huis, waarvan de hypotheekrente niet aftrekbaar is.

Overwaarde realiseren door het huis te verkopen

In de praktijk blijkt dat de overwaarde in een huis alleen te realiseren is door het huis te verkopen. Het probleem is echter dat er na verkoop een vervangende woonruimte moet komen. Een huurhuis zal maandelijks een hap uit de gerealiseerde overwaarde wegnemen. Overwaarde die u ontvangt bij verkoop van uw huis zal fiscaal niet belast worden, maar jaarlijks moet het spaarvermogen wel worden opgegeven bij de Belastingdienst. Over de saldo minus de vrijstelling moet 1,2% aan vermogenrendementsheffing worden voldaan.

Waarom opeethypotheken niet aantrekkelijk zijn voor banken

De ontwikkeling van de huizenprijzen is niet te voorspellen. Het verstrekken van hypotheken neemt de nodige risico’s met zich mee. Het verstrekken van opeethypotheken neemt nog meer risico’s met zich mee. Ten eerste in de betaalde hypotheekrente niet aftrekbaar, dus zullen de lasten zwaarder drukken op het maandelijks budget van de huiseigenaren. Ten tweede gaat het over het algemeen om oudere mensen die een verhoogde overlijdensrisico met zich mee brengen.

Hypotheken zijn nu gericht op aflossen

De in het verleden verstrekte hypotheken zijn gebaseerd om maximaal fiscaal voordeel. Tussentijds werd er niet afbetaald op de hypotheek. In veel hypotheken is ook nog een deel van de hypotheek aflossingsvrij. De vanaf 1 januari 2013 verstrekte hypotheken zijn lineaire hypotheken of annuïteiten hypotheken. Andere hypotheekvormen afsluiten blijft mogelijk, maar voor deze hypotheekvormen zal de hypotheekrente niet meer aftrekbaar zijn. Op de opeethypotheek hebben de nieuwe hypotheekregels die sinds 2013 gelden dus geen invloed. De hypotheekrente voor deze hypotheekvorm was namelijk al niet aftrekbaar. Banken zullen tegenwoordig wel voorzichtiger zijn met het verstrekken van aflossingsvrije hypotheken, zoals de opeethypotheek.