De huizenmarkt tijdens de kredietcrisis (2007-2011)

De van 2007 tot en met 2011 durende kredietcrisis heeft een grote impact gehad op het financiële stelsel, de bancaire sector en het algemene vertrouwen van de consument in de economie. Onder meer de enorme prijzenstijging in de huizenmarkt en de privatisering van financiële instellingen hebben er voor gezorgd dat er een enorme zeepbel ontstond, die wel een keer uiteen moest spatten. Hoe is deze crisis ontstaan en waarom is er zo'n enorme schade op de woningmarkt ontstaan?

Het begin

Het daadwerkelijk begin van de crisis vond haar oorsprong in Amerika in het begin van de 21e eeuw. De aanslagen van 11 september en het uiteenspatten van de internetzeepbel leidde tot een flinke daling van de beurskoersen en een daling van het consumentenvertrouwen. Een combinatie van overheidsbesluiten en creativiteit van banken leidde tot een enorme toename van de vraag naar hypothecaire financieringen. Vanwege een dreigende recessie besloot de Amerikaanse overheid om de rente fors te verlagen om zo de investeringen van bedrijven en consumenten te stimuleren. De banken, die in die jaren steeds meer privatiseerden en daarom veel meer vrijheid hadden in het aanbod van producten, speelden hierop in door een aantal nieuwe hypotheekvormen te introduceren. Zo ontstond een aantal creatieve manieren om het aantal hypotheekverstrekkingen fors te kunnen uitbreiden:

Piggyback financieringen

Waar in Nederland voor de crisis nog 125% van de waarde van de woning gefinancierd mocht worden (mits de geldnemer voldoende inkomen had) was dit in Amerika niet gebruikelijk. Om toch hypotheken te kunnen verstrekken aan potentiële kopers die geen eigen middelen hadden om bijkomende kosten (notaris, makelaar, inrichting etc.) mee te financieren, werd er, naast de hoofdlening die aan alle wettelijke normen voldeed, een tweede lening verstrekt waarmee de bijkomende kosten toch betaald konden worden. Omdat deze tweede lening buiten de normen viel, werd hiervoor vaak een veel hogere rente gerekend dan de hoofdlening.

Subprime hypotheken

De naam "subprime" duidt op consumenten die een lagere kredietrating hadden dan de kredietrating die benodigd was om een hypotheek af te kunnen sluiten. Dit waren consumenten die bijvoorbeeld recent failliet waren gegaan of alleen een variabel inkomen hadden. Ook deze groep kon door creativiteit van banken toch een huis kopen.

Ninja hypotheek

Ninja staat voor "No Income, No Job, No Assets", ofwel consumenten die geen inkomen, geen werk en geen vermogen hebben. Zelfs deze consumenten konden toch een hypotheek krijgen, omdat de waarde van woningen zo snel steeg, dat de woning bij wanbetaling toch wel genoeg zou opbrengen om de hypotheek mee af te lossen.

Het versoepelen van de leennormen en de lage instaprente die banken hanteerden (door de verlaging die de overheid had ingesteld) leidde tot een nieuwe doelgroep van consumenten die eerst onvoldoende inkomen hadden om een hypotheek af te sluiten, maar nu zonder moeite een woning met een hoge hypotheekschuld konden financieren. De maatregelen hadden een forse toename van de vraag naar huizen tot gevolg, waardoor de huizenprijs, als een gevolg van de werking vraag en aanbod, begon toe te nemen. De stijgende huizenprijs versterkte op haar beurt weer de vraag naar huizen, die door de stijging steeds meer als beleggingsobjecten werden beschouwd. De veronderstelling was dat een huis altijd de investering zou terugverdienen, omdat de prijs toch jaarlijks steeg.

De ommekeer

De stijgende vraag, en daarmee de huizenprijzen die elk jaar stegen, stagneerde uiteindelijk. Oorzaak was de rente die begon toe te nemen, enerzijds vanwege renteverhogingen door de overheid en anderzijds door de banken, die met lage instaprentes waren begonnen, maar na het aflopen van het rentecontract nieuwe, en hogere, rentes introduceerden. Daarnaast waren de huizenprijzen inmiddels zo hoog dat het kopen van een huis bijna onbetaalbaar werd. Gevolg was een daling van de vraag naar huizen en een hoger aanbod van huizen omdat huizenbezitters hun "nieuwe" hypotheekrente niet meer konden betalen. Deze ontwikkeling leidde tot een verlaging van de huizenprijzen, en door de toegenomen gedwongen verkopen bleven veel woningbezitters met een restschuld achter. Vanwege het aantal gedwongen verkopen en de restschuld, die vaak door banken als verlies moesten worden afgeschreven, raakten de eerste hypotheekbanken in de financiële problemen.

Invloed op Europa

In Europa zijn diverse landen hard getroffen door soortgelijke ontwikkelingen. In Ierland en Engeland daalden de prijzen in 2008 met 10% a 15% ten opzichte van het jaar daarvoor. Ook in Nederland stagneerde de prijzenstijging in 2008, waarna een aantal jaren aan daling optrad. Daarnaast werd Europa indirect slachtoffer van de negatieve ontwikkelingen op de Amerikaanse woningmarkt door het verschijnsel securitisatie. Amerikaanse banken verkochten hun hypotheken in pakketten door aan andere financiële instellingen, dit om zelf cash vrij te maken voor andere investeringen (bijvoorbeeld om weer nieuwe leningen en/of hypotheken te verstrekken tegen een hogere rente). Europese banken die deze pakketten (waar ook hypotheken van de subprime consumenten in zaten) kochten kwamen in de crisis in de problemen vanwege het toegenomen aantal wanbetalers in deze pakketten.

De erfenis

Uiteindelijk heeft de financiële crisis diepe sporen achtergelaten in de economie, en met name de huizenmarkt. Zo is in Nederland de huizenprijs met circa 10% gedaald, is het aantal verkochte woningen met ca. 40% gedaald ten opzichte van 2007 en is er minder werkgelegenheid in de bouw. De Nederlandse overheid is flink getroffen door de daling aan inkomsten (minder overdrachtsbelasting en BTW) en een verhoogd uitgavenpatroon (vanwege de toename van het beroep op de Nationale Hypotheek Garantie en de uitkering aan het toegenomen aantal werklozen). Wereldwijd is een aantal hypotheekbanken failliet gegaan en in Nederland en diverse andere landen is een aantal grootbanken ternauwernood van een faillissement gered door het toepassen van Staatssteun. Uiteindelijk zijn er diverse aanpassingen in de regelgeving voor hypotheekverstrekking geïntroduceerd, waardoor het voor consumenten moeilijk wordt om een hypotheek te krijgen. Ook zijn er pensioeninstellingen die hun vermogen hebben zien verdampen door het aankopen van pakketten hypotheken (securitisatie) en zijn veel consumenten (deels) hun spaargeld kwijtgeraakt wat ze hadden uitstaan bij banken die failliet zijn gegaan (onder andere DSB Bank en Icesave).

Lees verder

• De kredietcrisis: de maatregelen van de overheid
• Het begrip securitisatie