Bijleenregeling bij kopen van huis

Je hebt met de bijleenregeling te maken als je al een eigen woning hebt en een andere woning koopt en een nieuwe hypotheek afsluit. De bijleenregeling is opgenomen in de Wet Inkomsten belasting sinds begin 2004. Als je je oude huis verkoopt met overwaarde en je koopt binnen een periode van vijf jaar een ander, duurder huis dan is de regeling van toepassing. De bijleenregeling bepaalt dat je de overwaarde van de verkochte woning steekt in het nieuw gekochte huis. Wanneer je nalaat dit te doen dan kun je de rente niet aftrekken over het deel van de lening dat overeenstemt met het bedrag van de overwaarde. Een belangrijke regeling dus voor huiseigenaren die binnen vijf jaar een nieuwe woning gaan kopen. De overwaarde moet van de belastingdienst geïnvesteerd worden in de aankoop van het nieuwe huis. En verbindt er een gevolg aan wanneer je deze regel niet opvolgt: geen aftrekbare rente over de lening. Maar wat zijn nu exact de gevolgen van de bijleenregeling?

Een duurdere woning kopen

De overwaarde van de oude woning komt vrij bij verkoop ervaan. De verkoopprijs minus de verkoopkosten minus de eigenwoningschuld maken de overwaarde. De overwaarde wordt gezet op de eigenwoningreserve (is een rekening). Bij het kopen van de duurdere woning ontkom je er vanwege de bijleenregeling niet aan om de som van de overwaarde van het verkochte oude huis in de nieuwe woning te investeren. Als je de overwaarde niet in het nieuwe huis steekt en een lening neemt voor het duurdere huis dan kun je de rente over deze lening niet aftrekken.

Een goedkopere woning kopen

Niet per definitie verhuist men altijd naar een duurdere woning. Denk aan senioren die kleiner willen gaan wonen. Als je een goedkopere woning gekocht hebt dan geldt als grens de aankoopprijs plus kosten koper van het nieuwe huis. De overwaarde die is vrijgekomen bij de verkoop van het vorige huis wordt maar gedeeltelijk gebruikt of helemaal niet. Het moet wel gebruikt worden wanneer er binnen vijf jaar verbouwd wordt in de nieuwe (goedkopere) woning. Bij verhuizing mag de hypotheekschuld van het oude (duurdere) huis genomen worden als minimum voor de eigenwoningschuld.

Eigenwoningreserve

De eigenwoningreserve ontstaat wanneer je verhuisd naar een goedkoper huis, deze reserve blijft vijf jaar staan.

Oude woning nog niet verkocht

Als de oude woning nog niet verkocht is terwijl je wel een nieuw huis gekocht hebt, dan kan de neiuwe woning met renteaftrek worden gefinancierd. De eigenwoningschuld betreffende het nieuwe huis zal bijgesteld worden als de overwaarde vrijkomt. Zolang het oude huis nog niet is verkocht wordt er een schatting gemaakt van de overwaarde. Deze kan dus afwijken van de werkelijke overwaarde. Zo kan je een gemengde lening krijgen. Aflossing op een gemengde lening wordt toegerekend aan het leningdeel in box 3. Zo kan je de overwaarde inbrengen in het nieuwe huis en schiet je er niet bij door de bijleenregeling wat betreft aftrek van rente.

Verhuizen naar huurwoning

De overwaarde van de verkochte woning komt vrij en wordt niet ingebracht in een nieuwe woning. Dus wordt de overwaarde in een beschikking vastgesteld. Wanneer je binnen vijf jaar een huis koopt dan wordt rekening gehouden met de som van de eigenwoningreserve bij de bepaling van de eigenwoningschuld. Je bent verplicht om de overwaarde vijf jaar achter de hand te houden.

Verbouwing van woning

Verbouwingen, onderhoud en verbeteringen van de eigen woning worden door middel van renteaftrek bekostigd. Behalve wanneer er een eigenwoningreserve is, door het verhuizen naar een huurhuis of goedkopere woning. Deze som moet je dan gebruiken voor de verbouwing, verbetering of onderhoud en kan niet gefinancierd worden met renteaftrek. Alleen wanneer er geen eigenwoningreserve is kan verbouwing e.d. worden meegefinancierd.

Met verlies verkopen

Wanneer er een schuld overblijft na de verkoop van je woning en er geen overwaarde is, dan komt de eigenwoningreserve op negatief te staan. Een nieuw aangekocht huis moet dan volledig worden gefinancierd met renteaftrek. Als je dan binnen vijf jaar een ander huis koopt en wel overwaarde hebt dan wordt dit verrekend met het negatieve eigenwoningreserve.