Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopen
Nogal wat huizen in Nederland staan niet op eigen grond, maar op erfpachtgrond. De grond wordt dan van de grondeigenaar, vaak de gemeente, gehuurd. Doet u er misschien goed aan om uw hypotheek af te kopen, en tegelijkertijd de hypotheek te verhogen. Het wel en wee van de erfpacht en de erfpachtcanon wordt hier uitgelegd.
Erfpacht in historisch perspectief
Erfpacht is bijna zo oud als de wereld. Al in het oude Egypte werd staatsgrond in erfpacht uitgegeven. Ook de Romeinen gaven grond in erfpacht uit, met als doel belastingpenningen te ontvangen. In Nederland kennen we de erfpacht ook al lang. Oorspronkelijk gaven grondeigenaren die hun grond niet zelf wilden of konden bebouwen, delen uit in erfpacht. De pachter nam daarmee de taak op zich om de woeste grond bebouwbaar te maken en te onderhouden. Hij betaalde voor de huur van de grond de wel bekende canon en pachtgelden. In Amsterdam werden de eerste stukken grond in erfpacht uitgegeven in de 15e en 16e eeuw.Wat is erfpacht
Bij een huis op erfpachtgrond wordt de huizenkoper eigenaar van het pand, exclusief de grond. Die huurt hij namelijk van de gemeente, waterschap, particulieren of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer. De erfpacht wordt via de notaris geregeld en geeft u een aantal rechten met beperkingen. Welke dat zijn is in de notariële akte vastgelegd. Ook is vastgelegd voor hoe lange tijd een bepaalde erfpachtcanon geldt. Daarna wordt de canon, uitgedrukt als percentage van de grondwaarde herzien. Pacht contracten uit de vorige eeuw, die nu aflopen kunnen zeer veel hoger uitvallen. Soms worden bij de herziening ook de voorwaarden gewijzigd.Hypotheek en de erfpacht
De pachter en niet de grondeigenaar draait op voor de belastingen die op de grond rusten, zoals WOZ en de waterschapslasten. Een voordeel is dat de periodieke betalingen van de canon aftrekbaar zijn van de inkomstenbelasting. Als de canon eenmaal is afgekocht kan dat niet langer. De afkoop kan ook niet fiscaal worden afgetrokken. Wel kunt u de hypotheekrente, wanneer de afkoop via een extra hypotheek wordt gefinancierd, van de belasting aftrekken..Hoe wordt een Erfpachtcanon bepaald
De hoogte van de erfpachtcanon wordt, ongerekend de administratieve kosten, door twee factoren bepaald:- De waarde van de grond.
- De rente die de verpachter berekent.
Er zijn grondeigenaren die deze factoren naar alle vrijheid bepalen. Soms zijn er regels voor de rente, bijvoorbeeld via een koppeling aan de marktrente. De grond wordt meestal door drie taxateurs getaxeerd. Eén taxateur wordt aangewezen door de eigenaar en één door de pachter. Vervolgens kiezen ze een derde taxateur. Doordat de waarde van de grond sterk afhankelijk is van de locatie, bouwvolume en bestemming, kunnen tussen gemeenten grote verschillen in erfpacht bestaan.
Erfpacht afkopen of niet
Soms is er de mogelijkheid om de erfpachtcanon af te kopen. Het is de vraag of dat altijd verstandig is. Een aantal scenario’s:- De canon kan contractueel alleen worden aangepast aan de nieuwe rente. In dat geval moet u de erfpacht rente vergelijken met de actuele hypotheekrente. Valt de erfpacht rente lager uit, dan is afkopen geen optie,.
- De canon wordt periodiek aangepast met een nieuwe grondwaarde en een nieuwe pacht rente. In dit geval loont afkoop bijna altijd. Dit geldt te meer als de afkoop eeuwigdurend is.
Slot
Als u kunt kiezen voor een huis op eigen grond, moet u dat zeker doen. Dat bespaart u veel lasten. Bovendien is een huis op eigen grond meer waard. Of het ook voordelig voor u is, hang mede af van de de Wet Hillen. © 2007 - 2010 Zeemeeuw, gepubliceerd in Hypotheek (Financieel) op 31-08-2007, laatst gewijzigd op 21-01-2010. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Zeemeeuw is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...Verwante artikelen
- Erfpacht en de Wet Hillen: Voor wie weinig hypotheek op zijn huis heeft kan het met de Wet Hillen handig zijn, om verder af te lossen. Zeker als het huurwaardeforfait of eigen woning forfait hoger is dan u a…
- De overdrachtsbelasting, hoeveel moet u betalen: Het kabinet heeft nog steeds niet de kans gegrepen, om de overdrachtsbelasting te verlagen. Dat is jammer, want de overdrachtsbelasting is hoog en werkt zeer…
- Grondvermogen: Nieuw Hypotheekproduct: Momenteel zit de huizenmarkt in Nederland redelijk op slot. De prijzen van woningen blijven weliswaar goed liggen, maar de doorstroming stokt. Mensen willen eerst hun w…
- Klein pensioen afkopen: Een pensioenfonds kan een klein pensioen afkopen. Reden: de administratieve rompslomp staat niet meer in verhouding tot het uit te betalen pensioen. Het wordt te duur voor de pensioen…
- Verminder zo de kosten bij de aankoop van uw huis: Kosten Koper. Wie een bestaand huis koopt, ziet de afkorting k.k. staan. Vergist u niet in deze kleine afkorting, want uw droomhuis wordt er een stuk duurde…
Reageer op het artikel "Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopen"
Beste Zeemeeuw,
Ik ben woonachtig in een arbeiderswijk in Reeuwijk en betaal nu ? 200 per jaar erfpacht dat nu word verhoogd naar ? 2500 tot ? 3000 per jaar. Er zijn in totaal 72 gedupeerde, mag de gemeente de prijs zoveel verhogen en kunnen we er wat aan doen. Het is eventueel af te kopen tussen de ? 45000 en ? 60000. en er is nooit ondescheid gemaakt met de verkoop van de woningen met of zonder erfpacht. zo word je huis toch onverkoopbaar in de toekomst.
groet Michael
Reactie infoteur op 11-12-2009:Beste M. de Hoog,
1. Vergelijkbare huizen op eigen grond zijn duurder dan die met erfpacht: het verschil zit in de waarde van de grond, die de afgelopen jaren fors is gestegen.
2. In de akte van vestiging is ondermeer aangegeven hoe lang een canon duurt, wanneer hij zal worden aangepast, en de procedure daarbij. Vaak is er een commissie van wijzen, die met een nieuwe taxatie van de grond komt.
3. De wijziging van een canon is een raadsbesluit van de gemeente. U dient bij uw gemeente na te gaan wat daar de beroepsprocedure is. Uiteindelijk kunt u nog naar de rechter.
4. Zie ook het antwoord op de vraag van Dimitri op 22-09-2009.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Beste Zeemeeuw,
Nu ben ik woonachtig in een bovenwoning, gesplitst in een boven -en beneden woning met eigen grond. De benedenbuur wil de grond verkopen los van de benedenwoning. Nu ben ik volgens de splitsings akte voor tweederde eigenaar van het gebouw en de grond. Kan mijn beneden buur zomaar het deel van de grond verkopen en overgaan in erfpacht? Zo ja, wat zijn de gevolgen dan voor mijn bovenwoning indien ik wel eigendom van de grond wil behouden?
Reactie infoteur op 10-12-2009:Beste Allison,
1. U bent naar rato ook eigenaar van de grond, tenzij dit in de splitsingsakte is uitgesloten, wat niet vaak voorkomt. Als mede eigenaar kunt u verkoop van de grond blokkeren: u bezit namelijk 2/3 deel, dus heeft u de meerderheid. Laat dit de beneden buur z.s.m. schriftelijk weten, geef aan dat verkoop niet rechtmatig is, en dat u zonodig juridische stappen zult ondernemen.
2. Als u ook de eventuele aspirant koper kent, zou ik het ook die z.s.m. laten weten.
3. Verkoop van de grond betekent voor u minimaal een waardevermindering van uw woondeel met 2/3e deel van de waarde van de grond.
Met vriendelijke groeten.
Zeemeeuw
Wat is de huidige canon percentage? Is de hoogte van het canon percentage onderhandelbaar of staat dat landelijk vast. Bij wie kan ik terecht voor onderhandeling. mij is 3,8% aangeboden op een taxatie grond van 4,2 M. het huis wordt bij aankoop mijn eigendom, dus n iet de grond. Wat is het huidige percentage voor het aangaan van een erfpacht is erfpacht nu aan te bevelen t.o.v hypotheek. bij wie krijg ik verder onafhankelijk advies?
Reactie infoteur op 29-11-2009:Beste Kalkman,
1. Er is geen landelijk percentage voor de erfpacht canon. De grondeigenaar bepaalt de canon, dan wel wordt de canon vooral bepaald op basis van onafhankelijke taxaties van de waarde van de grond. Dat betekent ook dat de erfpacht tussen locaties sterk uiteen kan lopen.
2. De regels omtrent de vaststelling van een canon in uw gemeente, bepalen ook of er ruimte is voor onderhandeling. U kunt het allicht proberen en ook zelf een makelaar inschakelen voor een onafhankelijk advies.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Ik betaal € 1,06 (!!!) per jaar aan erfpachtcanon. Deze duurt tot 2026. Nu krijg ik de grond aangeboden voor € 37.000.- van het hoogheemraadschap. Deze geeft daarbij nog aan dat dat wel een heel goede koop zou zijn omdat de grond volgens taxatie € 172.000 waard zou zijn. Ik verwacht voor 2026 wel te verkopen/verhuizen. Nu moet ik dus kiezen tussen € 1,06 erfpachtcanon of € 2220,- rente voor de lening. Is het nou verstandig om de grond te kopen?
Reactie infoteur op 24-11-2009:Beste Ed,
Dit verschil is zo groot dat ik het nu niet zou afkopen. Misschien kunt u nog flink afdingen en daar bij verkoop nog uw voordeel mee doen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Als rijvereniging kunnen wij land van de gemeente krijgen op erfpacht, waar we graag een manege op willen bouwen. Nu komen ze met zoveel eisen over de inrichting (bijv. kleurechte klinkers, terwijl wij gebroken asfalt willen i.v.m de kosten). Wij zijn toch "eigenaar"? Mogen zij dat voor ons bepalen?
Reactie infoteur op 16-10-2009:Beste Rijvereniging,
1. Erfpacht betekent dat u geen eigenaar bent van de grond, maar de grond huurt.
2. De vergunning en het bestemmingsplan bepalen de eisen, die kunnen worden gesteld aan de opstallen op de grond en de inrichting van de kavel. Ook als een kavel niet in erfpacht, maar in uw eigendom is. Zo kunnen gemeente en provincie allerlei eisen aan de inrichting stellen. Of de eisen te ver gaan kan ik zo op afstand niet bepalen.
met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Geachte heer/mevrouw Zeemeeuw,
volgens het bovenstaande zijn er grondeigenaren die de waarde van de grond naar alle vrijheid bepalen. Begrijp ik goed dat alleen de rechter die vrijheid kan beperken en een redelijke pachtsom kan bepalen?
Anders zou de eigenaar van de grond waarop mijn koopwoning staat de pachtsom over een aantal jaren dusdanig kunnen verhogen dat ik mijn woning zal moeten verkopen, en dat mijn woning door de verhoging van de pachtsom dan ook nog eens vrijwel onverkoopbaar zal blijken! Dit scenario is voor mij persoonlijk niet ondenkbaar, omdat mijn woning staat in een gebied dat de grondeigenaar ingrijpend wil gaan 'ontwikkelen'.
Bij voorbaat dank voor uw reactie.
Reactie infoteur op 22-09-2009:Beste Dimitri,
1. De eigenaar van de grond is niet voor niets eigenaar: hij is in eerste instantie de bepalende partij voor de bepaling van de hoogste van de erfpacht canon. Maar u bent op die grond gevestigd, en heeft daarop uw opstallen. Er is dus ook een gezamenlijk belang, waardoor het niet redelijk zou zijn, om bij de nieuwe canon overdreven hoge prijzen te vragen.
2. Maar wat is redelijk. Een rechter kan op verzoek van partijen tussenbeide komen. De bevoegdheid van de rechter wordt mede bepaald door de afspraken in de akte van vestiging. Die afspraken kunnen al dan niet beperkend zijn. Het meest redelijke lijkt de aanstelling van drie onafhankelijke taxateurs, zoals aangegeven in het artikel, waarna eventueel de rechter uitspraak doet.
3. Als de grond door een gemeente wordt verpacht, moet u eerst nagaan wat bij betreffende gemeente de procedure is, en wat de mogelijkheden zijn, om zo nodig in beroep te gaan. Tot slot kan het nog aan de rechter worden voorgelegd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Mijn erfpacht moet worden afgekocht, de gemeente heeft een prijs opgegeven voor 70m2, voor een prijs van 15.272,- euro. maar hoe weet ik of dit een goede prijs is voor de grond? en als ik eventueel een taxatuer wil aanstellen, waar kan ik die vinden?
Reactie infoteur op 04-09-2009:Beste Chau K,
1. De waardering van de grond is altijd lastig. Het Kadaster bijvoorbeeld registreert de koopwaarde van een pand, zonder de splitsing met of zonder grond. Bij een pand met erfpacht is dat de waarde zonder grond.
2. De waarde van de grond is sterk locatie gebonden en mede afhankelijk van de bebouwing en mogelijkheden van de grond plus bestemmingsplan.
3. U kunt een gewone makelaar ook eens telefonisch vragen wat volgens hem de grond in uw buurt per vierkante meter doet. Doe alsof u een huis wilt kopen, en graag wilt weten wat de grond waard is. Vraag het eventueel meerdere makelaars eens. Vragen kost meestal niets.
4. U kunt een gewone makelaar ook vragen wat volgens hem de waarde van uw huis is met daarbij uitgeplitst de waarde voor de grond. Een taxatie kost wel geld, maar kan u, wanneer de prijs lager is dan die van de gemeente, wel helpen afdingen.
5. Misschien zijn er ook vergelijkbare huizen in de buurt zonder erfpacht, of huizen waarvan de erfpacht is afgekocht, waarvan u de waarde kunt achterhalen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Mijn erfpacht is afgekocht. Maar nu komt de gemeente dat ik de grond definitief kan kopen is dat slim ja of nee. Het is wel een hoop geld. Wat is het voordeel?
Reactie infoteur op 23-02-2009:Beste Hans,
Ik kan wel een paar aspecten bedenken, die echter niet allemaal de zelfde kant op wijzen:
1. Ook als de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, verkrijgt u niet het juridische eigendom van de grond. De eventuele waardestijging van de grond blijft daarmee voor de gemeente.
2. De aankoop van de grond heeft geen gevolgen voor de WOZ taxatie.
3. De aankoop van de grond zou kunnen worden mede gefinancierd, en de hypotheekrente zou aftrekbaar zijn.
4. Niemand weet overigens of de grond met de crisis nog goedkoper zal worden. Misschien juist wel.
5. Een nieuwe koper hoeft minder te betalen, omdat de grond niet in eigendom is. Daardoor is de verhandelbaarheid groter.
6. Maar er zijn ook mensen die nooit een huis met erfpacht zouden willen kopen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
