Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopen
Nogal wat huizen in Nederland staan ook in 2011 en in 2012 niet op eigen grond, maar op erfpacht. De grond wordt dan van de grondeigenaar, vaak de gemeente, gehuurd. U doet er misschien goed aan om de erfpacht af te kopen en tegelijkertijd de hypotheek te verhogen. De erfpacht, de aftrekbare erfpachtcanon en het beklemrecht worden hier uitgelegd. Pas in het bijzonder op voor de particuliere erfpacht. De aankoop van een woning is goedkoper, maar banken doen vaak moeilijk over de financiering.Erfpacht in historisch perspectief
Erfpacht is bijna zo oud als de wereld. Al in het oude Egypte werd staatsgrond in erfpacht uitgegeven. Ook de Romeinen gaven grond in erfpacht uit met als doel belastingpenningen te ontvangen. In Nederland kennen we de erfpacht ook al lang. Oorspronkelijk gaven grondeigenaren die hun grond niet zelf wilden of konden bebouwen, delen van de grond uit in erfpacht. De pachter nam daarmee de taak op zich om de woeste grond bebouwbaar te maken en te onderhouden. Hij betaalde voor de huur van de grond de wel bekende canon en pacht. In Amsterdam werden de eerste stukken grond al in erfpacht uitgegeven in de 15e en 16e eeuw.Wat is erfpacht
Bij een huis op erfpachtgrond wordt de huizenkoper eigenaar van het pand, exclusief de grond. Die huurt hij namelijk van de gemeente, waterschap, particulieren of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer. De erfpacht wordt via de notaris geregeld in een akte van vestiging en geeft u een aantal rechten met beperkingen, zoals in de akte zijn geformuleerd. Ook is vastgelegd voor hoe lange tijd een bepaalde erfpachtcanon geldt. Daarna wordt de canon, uitgedrukt als percentage van de grondwaarde herzien. Pacht contracten uit de vorige eeuw, die nu aflopen kunnen zeer veel hoger uitvallen. Soms worden bij de herziening ook de voorwaarden gewijzigd.Hypotheek en erfpacht, erfpacht fiscaal aftrekbaar
De pachter en niet de grondeigenaar draait op voor de belastingen die op de grond rusten, zoals WOZ en de waterschapslasten. Een voordeel is dat de periodieke betalingen van de canon aftrekbaar zijn van de inkomstenbelasting. Als de canon eenmaal is afgekocht kan dat niet langer. De afkoop van erfpacht kan niet fiscaal worden afgetrokken. Wel kunt u de hypotheekrente, wanneer de afkoop via een extra hypotheek wordt gefinancierd, fiscaal aftrekken. Het zal duidelijk zijn dat een pand op erfpacht een stuk goedkoper is dan een pand op eigen grond. Maar doordat u jaarlijks pacht moet betalen, die ook nog eens sterk kan worden verhoogd, zal pachten uiteindelijk toch een stuk duurder zijn.Hoe wordt een Erfpachtcanon bepaald
De hoogte van de erfpachtcanon wordt, ongerekend de administratieve kosten, door twee factoren bepaald:- De waarde van de grond.
- De rente die de verpachter berekent.
Er zijn grondeigenaren die deze factoren naar alle vrijheid bepalen. Soms zijn er regels voor de rente, bijvoorbeeld via een koppeling aan de marktrente. De grond wordt meestal door drie taxateurs getaxeerd. Een taxateur wordt aangewezen door de eigenaar en één door de pachter. Vervolgens kiezen ze een derde taxateur. Doordat de waarde van de grond sterk afhankelijk is van de locatie, bouwvolume en bestemming, kunnen tussen gemeenten grote verschillen in erfpacht bestaan.
Erfpacht afkopen of niet
Soms is er de mogelijkheid van erfpacht afkopen. Het is de vraag of afkopen altijd verstandig is. Een aantal scenario’s:- De erfpachtcanon kan contractueel alleen worden aangepast aan de nieuwe rente. In dat geval moet u de erfpacht rente vergelijken met de actuele hypotheekrente. Valt de erfpacht rente lager uit, dan is afkopen geen optie.
- De canon wordt periodiek aangepast met een nieuwe grondwaarde en een nieuwe pacht rente. In dit geval loont afkoop bijna altijd. Dit geldt te meer als de afkoop eeuwigdurend is.
Pas op voor particuliere erfpacht
Zoals ik aangaf kan particuliere erfpacht ook, waarbij u pacht bij een particuliere organisatie of persoon. Met deze particuliere erfpacht zijn in de praktijk veel problemen. Particulieren menen nog wel eens een hele hoge pacht te mogen vragen. Immers, wat de overheden kunnen kunnen zij ook is dan de redenering. Maar een overheid kunt u nog aanspreken op onbehoorlijk bestuur als de erfpacht onbehoorlijk veel verhoogd wordt. Bij een particulier bestaat die mogelijkheid niet. Daar komt nog bij dat banken onlangs hebben bekend gemaakt geen hypotheek meer te zullen verlenen op een huis dat is gebouwd op grond, waarop een particuliere erfpacht rust, omdat daarmee in de praktijk te veel problemen en onduidelijkheden blijken zijn. Dat betekent dat een huis met particuliere erfpacht in feite onverkoopbaar is geworden. Dit kan tot grote schadeclaims leiden. Misschien zal het ook betekenen dat particuliere verpachters u nu eerder een aanbod zullen doen om de erfpacht tegen een redelijke prijs af te kopen. Hoe het ook zij de banken hebben inmiddels een aantal criteria uitgewerkt met betrekking tot de particuliere erfpacht om uit deze vervelende impasse te komen. Bovendien zal een keurmerk voor erfpachtovereenkomsten worden uitgewerkt.Zie voor de nieuwe criteria vanaf november 2011:
Ja ik koop erfpacht af
Argumenten om wel de erfpacht af te kopen zijn:- U bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente of andere verpachter.
- Een bank geeft gemakkelijker een hypotheek op een huis met eigen grond.
- Een huis op eigen grond is beter verkoopbaar doordat er minder onzekerheden zijn voor de koper.
- Bebouwbare grond is vooral in de stad en op mooie plekken schaars.
Overigens is het zo dat het voor de gemeentelijke belastingdienst niet uitmaakt, want de aanslag WOZ gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Door de erfpacht af te kopen verandert de WOZ-aanslag niet, maar stijgt wel de waarde van uw huis.
Het beklemrecht is een variant op erfpacht
Het beklemrecht is een variant op de erfpacht en komt vrijwel alleen nog in de provincie Groningen voor. Het beklemrecht is eeuwigdurend en niet van tijdelijke aard. U kunt van het beklemrecht alleen afkomen via afkoop van dit recht. Het beklemrecht is een vaste verbintenis tussen pachter en verpachter en ondeelbaar, zelfs bij vererving. Dit stamt nog uit de tijd dat pachter en verpachter baat meenden te hebben bij een eeuwigdurende en onveranderlijke verbintenis over de grond.Ik heb een tweede woning op erfpacht
Bij een tweede woning op grond met erfpacht heeft afkoop gevolgen voor de waardering van uw onroerend goed in box 3 van de inkomstenbelasting. In die vermogensbox mag u namelijk 17x de jaarlijkse erfpachtcanon in mindering brengen op de WOZ-waarde, en dat scheelt weer.Slot
Als u kunt kiezen voor een huis op eigen grond, moet u dat zeker doen. Dat bespaart u veel lasten. Bovendien is een huis op eigen grond meer waard. Of het ook voordelig voor u is, hang mede af van de Wet Hillen.Gerelateerde links
Particuliere erfpacht 2011 en Aflossingsvrije hypotheek.Gerelateerde artikelen
Erfpacht en de Wet Hillen Wie in 2011 of 2012 weinig hypotheek op zijn huis heeft, kan met de Wet Hillen zijn hypotheek v…Particuliere erfpacht 2011 en 2012, nieuwe criteria Met particuliere erfpacht is het in 2012 moeilijk om een hypotheek te…
Woekerpolis afkopen Als u de woekerpolis afkoopt, beëindigt u de verzekering en verzoekt de verzekeraar om de afkoopwaard…
Woonlasten per maand Een indicatie van de woonlasten per maand. Woonlasten zijn de kosten voor het wonen: de hypotheekren…
Aftrekbare kosten eigen woning Woningbezitters kunnen bepaalde kosten aftrekken in box 1: inkomsten uit werk en woning. I…
Reageer op het artikel "Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopen"
Eva, 29-12-2011 15:48
Mijn partner en ik zijn starters, nu hebben wij een huis gezien in Amersfoort met erfpacht, maandelijks zo'n 265,50 euro. De woning zelf kost dan 143000 k.k en als je erfpacht afkoopt dan 203.000.
Nu kunnen wij het huis alleen betalen als we de maandelijkse erfpacht zouden doen.
Nu vragen wij ons af of je de erfpacht later nog kan afkopen of dat die mogelijkheid er alleen is als je het huis koopt.
Ook vragen wij ons af dat als je het na 10 jaar zou verkopen of de erfpacht dan door gaat voor de volgende koper, of dat die nieuwe koper dezelfde optie krijgt. Zodat je dus niet de beslissing neemt voor een ander.
Graag zouden wij dit willen weten, vooral of je op later termijn de erfpacht zelf kan afkopen. Alvast bedankt!
Reactie infoteur, 29-12-2011
Beste Eva,
1. Degene die de grond verpacht, bepaalt de momenten waarop de erfpacht af te kopen is. Soms doet hij dat uit eigen beweging en soms op verzoek van u als pachter.
2. De overeenkomst van de erfpacht geeft aan hoe lang de erfpacht doorloopt en wat de momenten van aanpassingen zijn. Erfpacht kan eeuwigdurend zijn, maar ook voor een beperktere duur.
3. U kunt voor een bepaalde periode de erfpacht afkopen, maar ook voor altijd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Veronika, 26-12-2011 17:21
Beste Zeemeuw,
Ik ben nu door mijn personelijke omstandigheden ingeschreven bij een belgisch adres. Maar ik ben van plan een woning kopen.Dus als ik nu een huis koop, wordt dat als tweede woning beordeelt. De woning die ik wil kopen heeft erpacht.ik krijg sowieso geen hypoteekaftreek, maar wat kan die erfpacht voor mij betekenen aangezien box3 afgetrokken wordt?
Betekend dit voor mij dat het juist duurder wordt of goedkoper?
alvast bedankt, Veronika
Reactie infoteur, 26-12-2011
Beste Veronika,
De fiscale aftrek in box 3 betekent dat als u meer spaargeld hebt dan de vrijstelling van ruim 20.000 euro, u minder belasting over uw spaargeld betaalt. Als er geen spaargeld of vermogen in box 3 is, hebt u ook niets aan deze fiscale aftrek.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Dubbeldubbel, 15-12-2011 11:09
Ik heb een zomerhuisje gekocht(chalet) met een afgekochte erfpacht tot 2017 op een camping. In 2017 is het nog onzeker wat er gebeurt. Waarschijnlijk stijgt de erfpacht, maar op die camping gaat veel veranderen in dat jaar. Ook van overheidswege. De campingbeheerder streeft er naar dat alles blijft bij het oude. Huisjes die echter te dicht op elkaar staan moeten worden verwijderd. Dit geldt waarschijnlijk niet voor mijn huisje, waarvan ik de contracten nog moet tekenen/regelen. Er staat wel een vergoeding in het bestaande contract van €3200 bij beindiging erfpacht tegenpartij. Dit is het bedrag van de waarde die de vorige eigenaar betaald heeft voor het huisje. Ik koop het nu voor € 1000 en betaal € 500 voor administratiekosten voor de overdracht in het bestand van de campingbeheerder. Plus de notariskosten ?? Deze kosten staan totaal niet in verhouding tot de aankoop van het chalet, maar daar kan ik waarschijnlijk niets aan veranderen. Ik wil het pand verbeteren. Kan ik nu die vergoeding meenemen bij nieuwe overdracht of alvast verhogen bij toekomstige verbeteringen? Zijn er nog dingen waar ik extra op moet letten? Als ik zelf de erfpacht niet wens te verlengen moet ik de grond binnen 30 dagen ontruimen.
Reactie infoteur, 15-12-2011
Beste Dubbeldubbel,
1. Voor de koop van een huis moet u inderdaad langs de notaris, maar dat hoeft niet zo duur te zijn als er geen hypotheek is. Zoek een goedkope notaris uit.
2. Die administratiekosten vind ik wel hoog. Vraagt u eens wat daar allemaal inzit.
3. U kunt altijd proberen om bij een volgende overdracht uw kosten terug te krijgen, maar dan moet u wel een koper vinden die bereid is dat te betalen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
V. Dijk, 11-10-2011 17:17
Als ik nu mijn erfpacht afkoop betaal ik dan 6% of 2% overdrachtbelasting? ivm die tijdelijke verlaging van de overdrachtbelasting?
Reactie infoteur, 11-10-2011
Beste Van Dijk,
De verlaagde overdrachtsbelasting van 2% geldt voor de aankoop van panden voor bewoning inclusief de grond in eigendom die bij het pand hoort. Maar als u op een later moment grond of rechten daarop verkrijgt, valt die verwerving niet onder de verlaagde overdrachtsbelasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Janssen, 11-10-2011 10:53
Ik kan een woning kopen waarvan de erfpachtcanon 15.000,00 per jaar is, het huis is dus veel goedkoper maar als ik die 15.000,00 kan aftrekken wat houd ik dan netto over?
Reactie infoteur, 11-10-2011
Beste Janssen,
Hoeveel u overhoudt van een aftrekpost van 15.000 euro, hangt af van de hoogte van uw inkomen. Dat loopt bij voldoende inkomen op van 33% tot 52%:
http://www.financieel.infonu.nl/belasting/60892-inkomstenbelasting-2011-tarieven-belastingen-en-schijven.html
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
M. Weterings, 05-10-2011 16:03
Ik wil een appartement kopen waarvan de garage onder erfpacht overgenomen moet worden. Dat kost me 100 euro per maand, bovenop de 170 servicekosen heb ik bovenop mijn (kleine) hypotheek dus 270 extra maandlasten. Is het verstandig om te proberen de erfpacht af te kopen, of is dit een reden om mijn bod fors te verlagen.
Reactie infoteur, 05-10-2011
Beste M. Weterings,
U kunt het beste de pacht die u betaalt, afzetten tegen de waarde van de grond. Als die pacht hoog is, zou ik het afkopen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
M. Hazeu, 26-08-2011 17:22
Beste meneer,
Op dit moment zijn wij opzoek naar een huis nu hebben wij een huis gevonden met een erfpacht van 503 euro. De erfpacht zou dit jaar verhoogd worden naar 2680 euro per jaar.
Is dit mogelijk zo grote verhoging?
met vriendelijk groet
Reactie infoteur, 27-08-2011
Beste M. Hazeu,
1. Als het om gemeentelijk erfpacht gaat en de gemeenteraad is akkoord met dergelijke verhogingen, is er helaas weinig aan te doen. Anders zijn er meestal mogelijkheden om bezwaar aan te tekenen.
2. U mag deze canon wel aftrekken van de belasting en dat vermindert de pijn een beetje.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Huiskoper, 22-08-2011 16:25
Beste Zeemeeuw,
Hopelijk is deze forum nog actief. Ik heb recent een appartement gekocht, waarbij vermeld stond dat deze op eigen grond stond. Nu heb ik na overeenstemming van de koopprijs vernomen dat de appartement op erfpacht staat en tm 2050 is afgekocht.
Weliswaar is dit nog een lange periode, maar ik heb het 'gevoel' dat ik nu te duur koop. Ik zeg gevoel, want hoe kan ik de waarde van eigen grond versus appartemement in erfpacht bepalen?
Reactie infoteur, 22-08-2011
Beste Huiskoper,
1. Het appartement is u niet op juiste gronden verkocht. Dat zou de notaris toch moeten weten.
2. U zou de prijs per m2 in uw buurt kunnen opvragen bij een makelaar en zo de waarde van de grond bij vrije oplevering kunnen berekenen, gedeeld door het aantal appartementen in het gebouw. Verder kunt u kijken naar een vergelijkbaar appartement op eigen grond. Kijk ook eens naar het taxatieverslag bij de WOZ-waarde.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
J. van Gestel, 27-12-2010 14:56
Ik kan in Utrecht een bedrijfspand plus de grond waarop het gebouw staat (= registergoed in erfpacht uitgegeven door de Gemeente Utrecht) kopen voor 440.000,= waarbij de erfpacht voor onbepaalde tijd wordt afgekocht. In de uitgifte-overeenkomst wordt steeds verwezen naar AV 1989 waarin de erfpachtregels voor de Gemeente Utrecht staan.
Mijn vragen:
- kan ik 'het registergoed' vrij verhandelen, zoals (onder)verhuur of verkoop?
- heb ik bij dit verhandelen ook nog bijzondere toestemming(en) van de Gemeente nodig die verband houden met het erfpachtschap?
- kan ik het registergoed laten erven door mijn kinderen, zonder bijzondere bemoeienis door de Gemeente?
Reactie infoteur, 27-12-2010
Beste J. van Gestel,
U zult deze Algemene Voorwaarden echt op moeten vragen bij de makelaar. In het algemeen zijn de door u genoemde punten geen probleem, maar ik ken deze AV niet in het bijzonder.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
C. M. V/d Burg, 05-09-2010 12:34
Beste zeemeeuw,ik woon in een appartement ,portiek wat bestaat uit 4 huizen ,koop je dit apart af of gaat dit in overleg met de andere bewoners die ook allemaal eigenaren zijn ,dus mijn vraag is koop je met zijn vieren de grond waar ons stuk op staat ,of ieder voor zich .m,v,g chris
Reactie infoteur, 05-09-2010
Beste CM v/d Burg,
Dat hangt van het contract af, maar meestal geldt de erfpacht voor het gehele gebouw en niet per appartement. En meestal wordt er dan zaken gedaan met de VVE, de vereniging van eigenaren.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Dorien, 17-06-2010 07:38
Beste Zeemeeuw,
Ken jij banken/geldverstrekkers die particuliere erfpacht financieren?
Grt,
Dorien
Reactie infoteur, 17-06-2010
Beste Dorien,
1. Of een bank een huis met particuliere erfpacht financiert hang meestal af van de hypotheek in verhouding tot de waarde van het huis, en ook de voorwaarden uit het erfpacht contract. Het is niet zondermeer neen, maar het is een stuk moeilijker of de rente is hoger.
2. Niet alleen banken verschaffen leningen en krediet, maar ook dienstverleners zoals Amstelgeld en Girokrediet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Jeffrey, 09-04-2010 14:34
Beste Zeemeeuw,
Ik krijg van de gemeente Den Haag de mogelijkheid om de erfpacht af te kopen voor een bedrag van ongeveer EUR 3.000,-. Nu vraag ik mij af wat mijn voordeel is als ik besluit om dit te doen en wat zijn de gevolgen als ik besluit om dit niet af te kopen en de situatie te laten zoals het nu is.
Groetjes, Jeffrey
Reactie infoteur, 09-04-2010
Beste Jeffrey,
Enkele voordelen op een rij van eigen grond kopen:
1. Eigen grond heeft het grote voordeel dat het van jou is.
2. Een bank geeft gemakkelijker een hypotheek op een huis met eigen grond.
3. Je bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente.
4. Een huis op eigen grond is beter verkoopbaar: de prijs is wel hoger, maar er zijn minder onzekerheden voor de koper.
5. Bebouwbare grond in de stad is schaars.
6. Voor de belasting maakt het niet uit: de WOZ waarde gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Dus de bijtelling of WOZ aanslag veranderen er niet door.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
M. de Hoog, 11-12-2009 12:43
Beste Zeemeeuw,
Ik ben woonachtig in een arbeiderswijk in Reeuwijk en betaal nu ? 200 per jaar erfpacht dat nu word verhoogd naar ? 2500 tot ? 3000 per jaar. Er zijn in totaal 72 gedupeerde, mag de gemeente de prijs zoveel verhogen en kunnen we er wat aan doen. Het is eventueel af te kopen tussen de ? 45000 en ? 60000. en er is nooit ondescheid gemaakt met de verkoop van de woningen met of zonder erfpacht. zo word je huis toch onverkoopbaar in de toekomst.
groet Michael
Reactie infoteur, 11-12-2009
Beste M. de Hoog,
1. Vergelijkbare huizen op eigen grond zijn duurder dan die met erfpacht: het verschil zit in de waarde van de grond, die de afgelopen jaren fors is gestegen.
2. In de akte van vestiging is ondermeer aangegeven hoe lang een canon duurt, wanneer hij zal worden aangepast, en de procedure daarbij. Vaak is er een commissie van wijzen, die met een nieuwe taxatie van de grond komt.
3. De wijziging van een canon is een raadsbesluit van de gemeente. U dient bij uw gemeente na te gaan wat daar de beroepsprocedure is. Uiteindelijk kunt u nog naar de rechter.
4. Zie ook het antwoord op de vraag van Dimitri op 22-09-2009.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Allison, 10-12-2009 14:05
Beste Zeemeeuw,
Nu ben ik woonachtig in een bovenwoning, gesplitst in een boven -en beneden woning met eigen grond. De benedenbuur wil de grond verkopen los van de benedenwoning. Nu ben ik volgens de splitsings akte voor tweederde eigenaar van het gebouw en de grond. Kan mijn beneden buur zomaar het deel van de grond verkopen en overgaan in erfpacht? Zo ja, wat zijn de gevolgen dan voor mijn bovenwoning indien ik wel eigendom van de grond wil behouden?
Reactie infoteur, 10-12-2009
Beste Allison,
1. U bent naar rato ook eigenaar van de grond, tenzij dit in de splitsingsakte is uitgesloten, wat niet vaak voorkomt. Als mede eigenaar kunt u verkoop van de grond blokkeren: u bezit namelijk 2/3 deel, dus heeft u de meerderheid. Laat dit de beneden buur z.s.m. schriftelijk weten, geef aan dat verkoop niet rechtmatig is, en dat u zonodig juridische stappen zult ondernemen.
2. Als u ook de eventuele aspirant koper kent, zou ik het ook die z.s.m. laten weten.
3. Verkoop van de grond betekent voor u minimaal een waardevermindering van uw woondeel met 2/3e deel van de waarde van de grond.
Met vriendelijke groeten.
Zeemeeuw
Kalkman, 28-11-2009 20:30
Wat is de huidige canon percentage? Is de hoogte van het canon percentage onderhandelbaar of staat dat landelijk vast. Bij wie kan ik terecht voor onderhandeling. mij is 3,8% aangeboden op een taxatie grond van 4,2 M. het huis wordt bij aankoop mijn eigendom, dus n iet de grond. Wat is het huidige percentage voor het aangaan van een erfpacht is erfpacht nu aan te bevelen t.o.v hypotheek. bij wie krijg ik verder onafhankelijk advies?
Reactie infoteur, 29-11-2009
Beste Kalkman,
1. Er is geen landelijk percentage voor de erfpacht canon. De grondeigenaar bepaalt de canon, dan wel wordt de canon vooral bepaald op basis van onafhankelijke taxaties van de waarde van de grond. Dat betekent ook dat de erfpacht tussen locaties sterk uiteen kan lopen.
2. De regels omtrent de vaststelling van een canon in uw gemeente, bepalen ook of er ruimte is voor onderhandeling. U kunt het allicht proberen en ook zelf een makelaar inschakelen voor een onafhankelijk advies.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Ed, 24-11-2009 15:58
Ik betaal € 1,06 (!!!) per jaar aan erfpachtcanon. Deze duurt tot 2026. Nu krijg ik de grond aangeboden voor € 37.000.- van het hoogheemraadschap. Deze geeft daarbij nog aan dat dat wel een heel goede koop zou zijn omdat de grond volgens taxatie € 172.000 waard zou zijn. Ik verwacht voor 2026 wel te verkopen/verhuizen. Nu moet ik dus kiezen tussen € 1,06 erfpachtcanon of € 2220,- rente voor de lening. Is het nou verstandig om de grond te kopen?
Reactie infoteur, 24-11-2009
Beste Ed,
Dit verschil is zo groot dat ik het nu niet zou afkopen. Misschien kunt u nog flink afdingen en daar bij verkoop nog uw voordeel mee doen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Rijvereniging, 15-10-2009 22:30
Als rijvereniging kunnen wij land van de gemeente krijgen op erfpacht, waar we graag een manege op willen bouwen. Nu komen ze met zoveel eisen over de inrichting (bijv. kleurechte klinkers, terwijl wij gebroken asfalt willen i.v.m de kosten). Wij zijn toch "eigenaar"? Mogen zij dat voor ons bepalen?
Reactie infoteur, 16-10-2009
Beste Rijvereniging,
1. Erfpacht betekent dat u geen eigenaar bent van de grond, maar de grond huurt.
2. De vergunning en het bestemmingsplan bepalen de eisen, die kunnen worden gesteld aan de opstallen op de grond en de inrichting van de kavel. Ook als een kavel niet in erfpacht, maar in uw eigendom is. Zo kunnen gemeente en provincie allerlei eisen aan de inrichting stellen. Of de eisen te ver gaan kan ik zo op afstand niet bepalen.
met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Dimitri, 22-09-2009 12:40
Geachte heer/mevrouw Zeemeeuw,
volgens het bovenstaande zijn er grondeigenaren die de waarde van de grond naar alle vrijheid bepalen. Begrijp ik goed dat alleen de rechter die vrijheid kan beperken en een redelijke pachtsom kan bepalen?
Anders zou de eigenaar van de grond waarop mijn koopwoning staat de pachtsom over een aantal jaren dusdanig kunnen verhogen dat ik mijn woning zal moeten verkopen, en dat mijn woning door de verhoging van de pachtsom dan ook nog eens vrijwel onverkoopbaar zal blijken! Dit scenario is voor mij persoonlijk niet ondenkbaar, omdat mijn woning staat in een gebied dat de grondeigenaar ingrijpend wil gaan 'ontwikkelen'.
Bij voorbaat dank voor uw reactie.
Reactie infoteur, 22-09-2009
Beste Dimitri,
1. De eigenaar van de grond is niet voor niets eigenaar: hij is in eerste instantie de bepalende partij voor de bepaling van de hoogste van de erfpacht canon. Maar u bent op die grond gevestigd, en heeft daarop uw opstallen. Er is dus ook een gezamenlijk belang, waardoor het niet redelijk zou zijn, om bij de nieuwe canon overdreven hoge prijzen te vragen.
2. Maar wat is redelijk. Een rechter kan op verzoek van partijen tussenbeide komen. De bevoegdheid van de rechter wordt mede bepaald door de afspraken in de akte van vestiging. Die afspraken kunnen al dan niet beperkend zijn. Het meest redelijke lijkt de aanstelling van drie onafhankelijke taxateurs, zoals aangegeven in het artikel, waarna eventueel de rechter uitspraak doet.
3. Als de grond door een gemeente wordt verpacht, moet u eerst nagaan wat bij betreffende gemeente de procedure is, en wat de mogelijkheden zijn, om zo nodig in beroep te gaan. Tot slot kan het nog aan de rechter worden voorgelegd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Chau K., 04-09-2009 11:28
Mijn erfpacht moet worden afgekocht, de gemeente heeft een prijs opgegeven voor 70m2, voor een prijs van 15.272,- euro. maar hoe weet ik of dit een goede prijs is voor de grond? en als ik eventueel een taxatuer wil aanstellen, waar kan ik die vinden?
Reactie infoteur, 04-09-2009
Beste Chau K,
1. De waardering van de grond is altijd lastig. Het Kadaster bijvoorbeeld registreert de koopwaarde van een pand, zonder de splitsing met of zonder grond. Bij een pand met erfpacht is dat de waarde zonder grond.
2. De waarde van de grond is sterk locatie gebonden en mede afhankelijk van de bebouwing en mogelijkheden van de grond plus bestemmingsplan.
3. U kunt een gewone makelaar ook eens telefonisch vragen wat volgens hem de grond in uw buurt per vierkante meter doet. Doe alsof u een huis wilt kopen, en graag wilt weten wat de grond waard is. Vraag het eventueel meerdere makelaars eens. Vragen kost meestal niets.
4. U kunt een gewone makelaar ook vragen wat volgens hem de waarde van uw huis is met daarbij uitgeplitst de waarde voor de grond. Een taxatie kost wel geld, maar kan u, wanneer de prijs lager is dan die van de gemeente, wel helpen afdingen.
5. Misschien zijn er ook vergelijkbare huizen in de buurt zonder erfpacht, of huizen waarvan de erfpacht is afgekocht, waarvan u de waarde kunt achterhalen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Hans, 23-02-2009 12:10
Mijn erfpacht is afgekocht. Maar nu komt de gemeente dat ik de grond definitief kan kopen is dat slim ja of nee. Het is wel een hoop geld. Wat is het voordeel?
Reactie infoteur, 23-02-2009
Beste Hans,
Ik kan wel een paar aspecten bedenken, die echter niet allemaal de zelfde kant op wijzen:
1. Ook als de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, verkrijgt u niet het juridische eigendom van de grond. De eventuele waardestijging van de grond blijft daarmee voor de gemeente.
2. De aankoop van de grond heeft geen gevolgen voor de WOZ taxatie.
3. De aankoop van de grond zou kunnen worden mede gefinancierd, en de hypotheekrente zou aftrekbaar zijn.
4. Niemand weet overigens of de grond met de crisis nog goedkoper zal worden. Misschien juist wel.
5. Een nieuwe koper hoeft minder te betalen, omdat de grond niet in eigendom is. Daardoor is de verhandelbaarheid groter.
6. Maar er zijn ook mensen die nooit een huis met erfpacht zouden willen kopen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw