InfoNu.nl > Financieel > Hypotheek > Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopen

Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopen

Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopen Veel huizen in Nederland staan ook in 2016, 2017 en 2018 niet op eigen grond, maar op grond met erfpacht. Wat is erfpacht? De grond wordt bij erfpacht gehuurd van de grondeigenaar, vaak de gemeente. U doet er misschien goed aan om de erfpacht af te kopen en tegelijkertijd uw hypotheek te verhogen. De erfpacht, de aftrekbare erfpachtcanon en het beklemrecht worden uitgelegd. Pas in het bijzonder op voor de particuliere erfpacht die ook wordt aangeboden. De aankoop van een woning is goedkoper, maar banken doen vaak moeilijk over de financiering van een woning met particuliere erfpacht. In Amsterdam is het straks waarschijnlijk einde voortdurende erfpacht. Afkopen dus, of nog even wachten daarmee?

Erfpacht in historisch perspectief

Erfpacht is bijna zo oud als de wereld. Al in het oude Egypte werd staatsgrond in erfpacht uitgegeven. Ook de Romeinen gaven grond in erfpacht uit met als doel belastingpenningen te ontvangen. In Nederland kennen we de erfpacht ook al lang. Oorspronkelijk gaven grondeigenaren die hun grond niet zelf wilden of konden bebouwen, delen van de grond uit in erfpacht. De pachter nam daarmee als huurder van de grond de taak op zich om de woeste grond bebouwbaar te maken en te onderhouden. Hij betaalde voor de huur van de grond de wel bekende canon en pacht. In Amsterdam werden de eerste stukken grond al in erfpacht uitgegeven in de 15e en 16e eeuw. Erfpacht gaat nu waarschijnlijk eindelijk in Amsterdam verdwijnen. In 2015 konden de Amsterdammers bij referendum bepalen dat woningeigenaren de grond van de gemeente mogen kopen. De verwachting was dat dit een massaal ja zal worden. Sinds 1 juli 2016 heeft Amsterdam een nieuw erfpachtsstelsel in de planning (eeuwigdurende erfpacht met meer zekerheid).

Wat is erfpacht?

Bij een huis op erfpachtgrond wordt de huizenkoper eigenaar van het pand, exclusief de grond. Die huurt hij namelijk van de gemeente, waterschap, particulieren of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer. De erfpacht wordt via de notaris geregeld in een akte van vestiging en geeft u een aantal rechten met beperkingen, zoals in de akte zijn geformuleerd. Ook is vastgelegd voor hoe lange tijd een bepaalde erfpachtcanon geldt. Daarna wordt de canon, uitgedrukt als percentage van de grondwaarde herzien. Pacht contracten uit de vorige eeuw die nu aflopen kunnen zeer veel hoger uitvallen. Soms worden bij de herziening ook de voorwaarden gewijzigd.

Bezwaar maken tegen erfpacht

De praktijk wijst uit dat bezwaar maken tegen een verhoging van de erfpacht kan helpen. In Amsterdam bijvoorbeeld blijkt dat 80% van de eigenaars die bezwaar maakten tegen de nieuwe pacht vervolgens maar de helft hoefden te betalen.

Hypotheek en erfpacht, erfpacht fiscaal aftrekbaar

De pachter en niet de grondeigenaar draait op voor de belastingen die op de grond rusten, zoals de waterschapslasten. Een voordeel is dat de periodieke betalingen van de canon aftrekbaar zijn van de inkomstenbelasting. Denk hierbij aan de Wet Hillen. Als de canon eenmaal is afgekocht kan dat niet langer. De afkoop van erfpacht kan niet fiscaal worden afgetrokken. Wel kunt u de hypotheekrente, wanneer de afkoop via een extra hypotheek wordt gefinancierd, fiscaal aftrekken. Het zal duidelijk zijn dat een pand op erfpacht een stuk goedkoper is dan een pand op eigen grond. Maar doordat u jaarlijks pacht moet betalen die ook nog eens sterk kan worden verhoogd, zal pachten uiteindelijk toch een stuk duurder zijn.

Hoe wordt een Erfpachtcanon bepaald

De hoogte van de erfpachtcanon wordt, ongerekend de administratieve kosten, door twee factoren bepaald:
  • De waarde van de grond.
  • De rente die de verpachter berekent.

Er zijn grondeigenaren die deze factoren naar alle vrijheid bepalen. Soms zijn er regels voor de rente, bijvoorbeeld via een koppeling aan de marktrente. De grond wordt meestal door drie taxateurs getaxeerd. Een taxateur wordt aangewezen door de eigenaar en één door de pachter. Vervolgens kiezen ze een derde taxateur. Doordat de waarde van de grond sterk afhankelijk is van de locatie, bouwvolume en bestemming, kunnen tussen gemeenten grote verschillen in erfpacht bestaan.

Erfpacht afkopen of niet

Soms is er de mogelijkheid van erfpacht afkopen. Het is de vraag of afkopen altijd verstandig is. Een aantal scenario’s:
  • De erfpachtcanon kan contractueel alleen worden aangepast aan de nieuwe rente. In dat geval moet u de erfpacht rente vergelijken met de actuele hypotheekrente. Valt de erfpacht rente lager uit, dan is afkopen geen optie.
  • De canon wordt periodiek aangepast met een nieuwe grondwaarde en een nieuwe pacht rente. In dit geval loont afkoop bijna altijd. Dit geldt te meer als de afkoop eeuwigdurend is.

Erfpacht Amsterdam en de buurtstraatquote

In 2017 dwingt de gemeente Amsterdam u om na te denken over de afkoop van uw erfpacht, maar die afkoop kan u veel geld kosten en misschien wel te veel. Als uw erfpachtcontract nog vele jaren loopt, hoeft u zich nog niet zo druk te maken. Maar als die al binnen een paar jaar afloopt, is het de vraag of u overstapt op het nieuwe stelsel en de erfpacht misschien wel afkoopt. Het vervelende is dat de prijs die Amsterdam bij afkoop vraagt aan de hoge kant lijkt te zijn en van straat tot straat, buurt tot buurt anders kan uitpakken. Cruciaal is de buurtstraatquote, en die quote wordt door de gemeente geprikt. De buurtstraatquote geeft de verhouding van de waarde van de grond ten opzichte van de totale WOZ-waarde weer. Anders gezegd, als u de quote vermenigvuldigt met de WOZ-waarde, weet u hoeveel de gemeente uw grond waard vindt. In geheel Amsterdam zijn quotes te vinden van 5 tot 80 procent.

Stel u hebt een pand van 1 miljoen euro en de gemeente rekent daarvan maar liefst 80% toe aan de waarde van de grond. Dan lijkt dat toch wel zeer hoog geprijsd en wat vindt uw bank ervan dat de opstal maar 20% van de WOZ-waarde waard is, wat kan dat voor uw hypotheek betekenen?

Het spreekt voor zich dat als de buurtstraatquote hoog is geprikt, ook de afkoop duur wordt. De gemeente geeft dan wel een korting van 10% in 2017 (voor de snelle beslissers), maar andere steden zoals Den Haag geven u een korting van 50% en dan is 10% wel erg mager. Het zal u dan u ook niet verwonderen dat nu afkopen wel eens erg duur kan blijken te zijn. Als u nu afkoopt, wordt gerekend met de WOZ waarde van 2014 en dat lijkt gunstig, maar huizenprijzen kunnen ook dalen zoals we inmiddels allemaal weten en wellicht is over een aantal jaar zelfs de WOZ-waarde uit 2014 aan de hoge kant. Wat het meeste aantikt is zoals gezegd de door de politiek geprikte buurtstraatquote en de korting van slechts 10%.

Kennelijk wil de gemeente de huiseigenaar in Amsterdam flink laten betalen, anderzijds is ook Amsterdam erbij gebaat om de overstap niet te onaantrekkelijk te maken, want dan zullen weinig mensen afkopen en loopt Amsterdam in 2017 veel geld mis.

Pas op voor particuliere erfpacht

Zoals ik aangaf kan particuliere erfpacht ook. In dat geval pacht u bij een particuliere organisatie of persoon. Met deze particuliere erfpacht zijn in de praktijk veel problemen. Particulieren menen nog wel eens een hele hoge pacht te mogen vragen. Immers, wat de overheden kunnen kunnen zij ook is dan de redenering. Maar een overheid kunt u nog aanspreken op onbehoorlijk bestuur als de erfpacht onbehoorlijk veel verhoogd wordt. Bij een particulier bestaat die mogelijkheid niet. Daar komt nog bij dat banken onlangs hebben bekend gemaakt geen hypotheek meer te zullen verlenen op een huis dat is gebouwd op grond, waarop een particuliere erfpacht rust, omdat daarmee in de praktijk te veel problemen en onduidelijkheden blijken zijn. Dat betekent dat een huis met particuliere erfpacht in feite onverkoopbaar is geworden. Dit kan tot grote schadeclaims leiden. Misschien zal het ook betekenen dat particuliere verpachters u nu eerder een aanbod zullen doen om de erfpacht tegen een redelijke prijs af te kopen. Hoe het ook zij de banken hebben inmiddels een aantal criteria uitgewerkt met betrekking tot de particuliere erfpacht om uit deze vervelende impasse te komen. Bovendien zal een keurmerk voor erfpachtovereenkomsten worden uitgewerkt.

Let op, er gelden voor de particuliere erfpacht 2016 en 2017, nieuwe criteria.

Ja ik koop erfpacht af

Argumenten om wel de erfpacht af te kopen zijn:
  • U bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente of andere verpachter.
  • Een bank geeft gemakkelijker een hypotheek op een huis met eigen grond.
  • Een huis op eigen grond is beter verkoopbaar doordat er minder onzekerheden zijn voor de koper.
  • Bebouwbare grond is vooral in de stad en op mooie plekken schaars.

Overigens is het zo dat het voor de gemeentelijke belastingdienst niet uitmaakt, want de aanslag WOZ gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Door de erfpacht af te kopen verandert de WOZ-aanslag niet, maar stijgt wel de waarde van uw huis.

Het beklemrecht is een variant op erfpacht

Het beklemrecht is een variant op de erfpacht en komt vrijwel alleen nog in de provincie Groningen voor. Het beklemrecht is eeuwigdurend en niet van tijdelijke aard. U kunt van het beklemrecht alleen afkomen via afkoop van dit recht. Het beklemrecht is een vaste verbintenis tussen pachter en verpachter en ondeelbaar, zelfs bij vererving. Dit stamt nog uit de tijd dat pachter en verpachter baat meenden te hebben bij een eeuwigdurende en onveranderlijke verbintenis over de grond.

Ik heb een tweede woning op erfpacht

Bij een tweede woning op grond met erfpacht heeft afkoop gevolgen voor de waardering van uw onroerend goed in box 3 van de inkomstenbelasting. In die vermogensbox mag u bij verhuur namelijk 17x de jaarlijkse erfpachtcanon in mindering brengen op de WOZ-waarde en dat scheelt weer. Als u afkoopt, vervalt deze mogelijkheid. Als het verhuurde deel niet kan worden verkocht zonder het pand te splitsen, kan dit zelfs oplopen tot 20x de erfpachtcanon.

Slot

Als u kunt kiezen voor een huis op eigen grond, moet u dat zeker doen. Dat bespaart u veel lasten. Bovendien is een huis op eigen grond meer waard. Of het ook voordelig voor u is, hangt ook af van de mogelijkheden bij uw aangifte inkomstenbelasting.

Lees verder

© 2007 - 2017 Zeemeeuw, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Erfpacht en de Wet Hillen als aftrekpost eigenwoningschuldErfpacht en de Wet Hillen als aftrekpost eigenwoningschuldWie in 2015, 2016 of 2017 weinig hypotheek op zijn huis heeft, kan met de Wet Hillen zijn hypotheek voordelig aflossen e…
Particuliere erfpacht 2016 en 2017, nieuwe criteriaParticuliere erfpacht 2016 en 2017, nieuwe criteriaVoor een huis met particuliere erfpacht is het in 2016 en 2017 moeilijker om een hypotheek te krijgen. Dit wordt nu ande…
Een woning kopen met erfpachtEen woning kopen met erfpachtErfpacht: het huren van grond die bij een woning hoort. Een woning kopen met erfpacht heeft zijn voor-en zijn nadelen. E…
Aftrekbare kosten eigen woningAftrekbare kosten eigen woningWoningbezitters kunnen bepaalde kosten aftrekken in box 1: inkomsten uit werk en woning. In veel gevallen is de eigen wo…
Het recht van erfpacht, wat is dat?Het recht van erfpacht, wat is dat?Het recht van erfpacht is één van de beperkte rechten. Het is een zakelijk recht, want het kan alleen op onroerende zake…

Reageer op het artikel "Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopen"

Plaats een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Reacties

Ronald, 09-04-2017 16:53 #62
Goedemiddag,

We hebben de erfpacht op de 2e woning afgekocht in april 2016. Mag je dan voor aangifte 2016 de erfpacht canon nog wel 17 x in mindering brengen op de WOZ waarde? Of wellicht de afkoopwaarde? Of vervalt deze mogelijkheid dan direct dat belastingjaar?

Hartelijk dank voor uw reactie,

Vriendelijke groet,

Ronald Reactie infoteur, 11-04-2017
Beste Ronald,
Omdat de erfpacht nog niet op 1 januari was afgekocht, mag u voor 2016 nog 17 maal de erfpachtcanon in mindering brengen op de WOZ-waarde.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Anja, 07-03-2017 14:03 #61
Goedendag,

Ons appartementencomplex bestaat uit 6 appartementen en beneden een winkel. Als we als VvE de erfpacht willen afkopen, moet dan ook de eigenaar van de winkel meedoen? Of alleen de appartementseigenaren?

Vr Gr Anja Reactie infoteur, 07-03-2017
Beste Anja,
Dat hangt van de gemeente af. Het kan zijn dat de gemeente bereid is om de erfpacht voor de appartementseigenaren af te kopen en die voor de winkel in stand te houden.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sonja, 21-06-2016 15:27 #60
Goedendag Zeemeeuw,
Wij hebben de mogelijkheid om een stuk grond te pachten (erfpacht). Er staat nu een huis op dat gesloopt dient te worden. Er hoeft niets betaald te worden voor dit huis. Er moet wel een nieuw huis gebouwd worden. Hoe werkt dit met een hypotheekaanvraag? Krijg je voor zo'n constructie wel een hypotheek? En wordt de hoogte net zo berekend als met een gewoon koophuis?
Bedankt alvast.
Vriendelijke groeten, Sonja. Reactie infoteur, 21-06-2016
Beste Soja,
U kunt ook bij erfpacht een hypotheek krijgen. Niet alle banken zijn even gretig als de verpachter een particulier is, maar in Amsterdam bijvoorbeeld staan veel huizen op erfpachtgrond van de gemeente en ook daar worden vele hypotheken verstrekt. Een vergelijkbaar koophuis met eigen grond zal in de praktijk duurder zijn omdat er ook voor de grond zal moeten worden betaald.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Frank, 26-04-2016 14:42 #59
Beste Zeemeeuw,
begin 2015 (03-03) heb ik voor € 336.000,- een appartement in Amsterdam gekocht, waarvan de erfpacht is afgekocht tot 2048. Nu ontving ik onlangs een WOZ taxatie van de gemeente voor pijldatum 01-01-2015 van € 350.000,- hiertegen ben ik in bezwaar gegaan, ook omdat in het aankoopbedrag een deel van € 3.750,- voor reservering van de VVE zat. In een reactie van de gemeente is de WOZ nu verlaagd naar € 337.000,- waarop ik aan de gemeente gevraagd heb waarom de WOZ niet op € 336.000,- minus € 3.750,- gesteld is mede gezien de wet art. 17, lid 2 Wet WOZ.
Het antwoord van de gemeente is dat het aankoopbedrag gecorrigeerd dient te worden vanwege het feit dat de erfpacht is afgekocht, maw het aankoopbedrag weerspiegelt niet de WOZ waarde volgens art 17 lid 2 Wet WOZ. Is deze handelswijze van de gemeente correct?
alvast bedankt voor de genomen moeite,
met vriendelijke groet, Frank. Reactie infoteur, 27-04-2016
Beste Frank,
Ja, bij de bepaling van de WOZ waarde wordt de waarde berekend alsof de woning geen erfpacht kent.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

M. de Bruijn, 03-03-2016 19:46 #58
Beste Zeemeeuw,
Het huis wat wij in 1988 gekocht hebben zit erfpacht op van toen circa 18,-- gulden, nu stuurt de gemeente een brief waarin staat dat het vanaf 2000 niet meer betaald hoefde te worden omdat het meer adm kosten dan het opbracht,
Nu wil de gemeente dat wij 2.5% van de huidige grondprijs van onze kavel als afkoopsom betalen en dan word het eigendom,
Zou circa € 2250,-- zijn, ik vraag mij af of dat normaal is en kan ik er onder uit komen, wat die geldwolven willen!
Gr. Mart de Bruijn Reactie infoteur, 04-03-2016
Beste M. de Bruijn,
Volgens mij kunt u dit afwijzen en aangeven dat u de komende jaren de circa 8,20 euro blijft betalen (18 gulden).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sander, 20-02-2016 17:20 #57
Beste Zeeuwmeeuw,

Ik en mijn partner zijn geintreseerd in een huis waarop erfpacht rust.
De koopprijs is 164.500 K.K. en staat nu voor meer dan 6 maanden te koop.
De erfpacht is afgekocht tot 2033.
Met een starterslening zouden mijn partner en ik tot 167.000 kunnen lenen onder de huidige omstandigheden.

Zou afdingen op de koopprijs mogelijk zijn? En met hoeveel?
Indien ja, is het dan een optie om de grond erbij te kopen?(risico dat dit boven ons budget komt.)

Ik hoor graag hoe u er over denkt.
Alvast bedankt.

Met vriendelijke groeten,

Sander. Reactie infoteur, 22-02-2016
Beste Sander,
Geen eigen grond maar erfpacht betekent dat een woning minder waard is. Of de 164.500 euro een te hoge prijs is, kunt u inschatten door de prijs te vergelijken met een vergelijkbare woning in de omgeving op eigen grond. Probeer altijd af te dingen (dat zal in Amsterdam waarschijnlijk niet lukken).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Waar Moet Je Zijn Als Je Teveel Betaald, 31-01-2016 16:39 #56
Waar moet je zijn als je teveel betaald, wie bepaald de hoogte van erfpacht? Reactie infoteur, 01-02-2016
Beste Waar moet je zijn,
In feite bepaalt de eigenaar van de grond de erf[pacht. Als dit de gemeente is, moeten de afspraken in de de gemeenteraad worden gevolgd. Is het een particuliere verpachter dan kunt u wellicht met die persoon nog onderhandelen. Een geschil in erfpacht kan aan de kantonrechter worden voorgelegd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Truus, 18-12-2015 14:20 #55
Ons huis staat op erfpacht (net als alle woningen in deze wijk). De gemeente gaat ingrijpend de wijk saneren wat betekent dat de straat en de stoep verhoogd gaan worden, beplanting wordt vernieuwd en de riolering aangepast.
Hierdoor worden de bewoners verplicht om de rioolaansluiting naar het huis aan te passen, daarbij moeten de brandgangen achter de woningen ook worden verhoogd (deze staan nu al blank bij flinke regen). Volgens de gemeente komen al deze kosten voor rekening van de eigenaren van de woning. Ik vraag me dat af omdat de grond niet van de bewoners is, maar van de gemeente. Reactie infoteur, 19-12-2015
Beste Truus,
Om dat zeker te weten moet u ook kijken naar de erfpachtvoorwaarden in de akte van uitgifte in erfpacht. Daarin is aangegeven welke lasten en onderhoud voor rekening van de erfpachter komen en of er andere bijzondere regels zijn waaraan de erfpachter zich moet houden.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Marina, 17-11-2015 04:21 #54
Beste zeemeeuw.
Bij onze woning in Dordrecht (grond in eigendom, geen erfpacht) willen wij een stukje grond aankopen van de buurman om er vervolgens een schuurtje op te zetten. Op de tuin van buurman rust erfpacht. Volgens de buurman staat in de erfpachtvoorwaarden dat hij het gebruiksrecht mag verkopen/overdragen. Wij hebben bij het kadaster een aanvraag gedaan voor splitsing van het perceel van de buurman.
Mijn vragen zijn als volgt:
- Moeten wij toch de gemeente Dordrecht betrekken in het proces, of zijn die geen partij?
- Zijn de erfpacht voorwaarden van de gemeente Dordrecht ergens te vinden openbaar (online?)
- Is een koopakte voldoende of moeten wij ook verplicht naar de notaris voor de overdracht?

Alvast hartelijk bedankt voor uw reactie. Heel fijn dat u uw kennis deelt!
Mvg, Marina Reactie infoteur, 18-11-2015
Beste Marina,
Voor de aankoop van een stuk grond moet er een leveringsakte worden opgesteld bij de notaris, anders is er geen rechtsgeldigheid van de aankoop. Maar als de grond in erfpacht is, is die niet van uw buurman en kan hij die ook niet aan u verkopen. U kunt wellicht het gebruiksrecht kopen, maar de grond blijft dan van de gemeente en blijft in erfpacht. De gemeente is de enige entiteit die de grond aan u kan verkopen en hoeft met een "ruilverkaveling" niet akkoord te gaan. Ik denk dat voor u nu primair de gemeente het eerste aanspreekpunt is, want de buurman wil wel handelen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mike, 10-10-2015 22:21 #53
Beste Zeemeeuw,

Onderstaande vraag en antwoord is mij niet geheel duidelijk. Is een voortdurende erfpacht gelijk aan erfpacht voor een bepaald tijdvak?

Wat ik hierover lees is:
Zie Asser/Mijnssen, Van Velten & Bartels (2008): ‘Indien geen duur is bepaald, duidt men het erfpachtrecht aan als
‘voortdurend’ of ‘eeuwigdurend’. Het gaat hier echter niet om vaststaande begrippen en in de praktijk is de terminologie
enigszins onvast.’
A.A. Van Velten (2012): ’(…) de terminologie voortdurend/eeuwigdurend is niet op de wet gebaseerd en wordt in de praktijk vrij willekeurig gebruikt.’

Maar dat maakt het nog niet 100% duidelijk in welk geval je dus zekerheid hebt dat een pacht van bijvoorbeeld 2 euro per jaar niet op een zeker moment wordt aangepast aan marktconform nivo. Is de erfpachter daartoe op enig moment gerechtigd als er geen duur is bepaald?

Groeten Mike Reactie infoteur, 11-10-2015
Beste Mike,
Eigenlijk kan alleen het pachtcontract hierover duidelijkheid geven. Als geen enkele duur is bepaald en geen enkele vorm van toets is aangegeven, lijkt het er toch op dat de pacht niet meer zal worden aangepast.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Mike, 24-08-2015 23:13 #52
Beste Zeemeeuw,

U barst van de kennis, vandaar dat ik mijn vraag aan u richt. Wij betalen 2 euro per jaar aan erfpacht, deze is altijddurend i.p.v. eeuwigdurend die dus na 100 jaar (een eeuw) zou aflopen.
Vraag 1: Kent u deze vorm van erfpacht?
Vraag 2: Zou u met de zekerheid dat het toch nooit afloopt en het bedrag hetzelfde blijft er alsnog voor kiezen om het af te kopen?

Groeten Mike Reactie infoteur, 25-08-2015
Beste Mike,
Uw erfpacht is een voortdurende erfpacht ofwel een erfpacht voor een bepaald tijdvak. Dat tijdvak loopt af (na 100 jaar) en kan dan opnieuw worden verlengd. Het bedrag dat u nu betaalt is zo laag dat afkopen weinig zin heeft, maar dat kan veranderen op het moment dat het einde van het tijdvak nadert en een nieuwe canon moet worden afgesproken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Tony Beljon, 06-08-2015 13:12 #51
Ik kan een eengezinswoning kopen in Amsterdam Zuidoost. Het betreft een nieuwbouw project genaamd "Switi" en wordt opgeleverd in de zomer van 2016. Er is een mogelijkheid om de erfpacht af te kopen. Is dat verstandig? Reactie infoteur, 06-08-2015
Beste Tony Beljon,
Als u voldoende inkomen hebt is afkopen verstandig, omdat u de erfpacht kunt meefinancieren met uw hypotheek. De hypotheekrente is momenteel laag.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

E. van Lith, 28-06-2015 11:31 #50
Beste zeemeeuw,

We willen een bod uitbrengen op een chalet op landgoed windhorst in brabant, waar een mooi chalet te koop staat voor 60.000,- en waar de verkoper meld dat de erfpacht is afgekocht tot 2069.

Nu loopt er een zaak tussen de pachters en de gemeente, in 2006 hebben ca 100 pachters een afkoopsom van 22.000 euro voldaan voor de jaarlijkse erfpachtcanon aan de beheerder, die er na een faillissement met de koopsommen vandoor is gegaan, waarna de rechter de gemeente in het gelijk heeft gesteld in haar eis tot navordering van de canons.

Ook is er een nieuwe regeling gekomen waarbij recent de gemeente de canons kan herzien, die de komende jaren
4% van de waarde van de grond zullen zijn 600m2 en met jaarlijkse cbs indexatie en 15 jaarlijkse hertaxatie recent 2008

Kortom, wat is nu redelijk, moeten we de 22.000 in mindering brengen op de vraagprijs en wat zijn de risico's van aankoop inzake erfpacht op de waarde van het chalet, wat is een redelijke prijs? Reactie infoteur, 28-06-2015
Beste E. van Lith,
Als ik het goed zie mag de gemeente Bernheze de erfpacht voor eigenaren van grond op de Wildhorst in Heeswijk-Dinther verhogen, ook als de beheerscoöperatie eerder anders heeft gesteld. Het lijkt wel of u zaken doet met de gemeente en de beheersorganisatie uw administratiekantoor is. Om zeker te weten wat uw rechten zijn, kunt u het beste contact opnemen met de gemeente Bernheze zelf. Overigens stelt de beheersorganisatie allerlei beperkende voorwaarden aan de pachters. Het is verstandig om ook daar goed naar te kijken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bertus, 17-06-2015 11:28 #49
Beste Zeeuwmeeuw,

Ook ik heb een vraag. Ik heb totaal maar dan ook totaal geen enkel verstand van wat er allemaal bij komt kijken bij het kopen van een huis (ik woon nog steeds bij mijn ouders). Ik sta wel al ingeschreven bij de woningbouw, maar aangezien ik teveel verdien kom ik niet voor in aanmerking voor een sociale huurwoning (werk al jaren voor een groot, Nederlands supermarktbedrijf).
Maar mijn vraag is zo'n beetje het volgende… Ik woon al sinds begin jaren '80 in een volksbuurt van Alkmaar, en ben hier en daar aan het rondkijken voor een appartement. Nu staan er bij mij in de buurt (waar ik het liefste wil blijven omdat ik gewend ben aan deze omgeving, er vertrouwd mee ben, mijn boodschappen doe en er veel mensen ken) een aantal appartementen te koop; deze hebben een "voortdurend recht van erfpacht" en lopen tot 1 januari 2035, waarbij je ca. 52,- per maand voor betaalt.
Kan de gemeente Alkmaar, bij het bereiken van 1 januari 2035, de grond opeisen (voor bijv. nieuwbouw), zodat je op straat staat? En kan het ook zo zijn dat ze het maandelijkse canonbedrag van 52,- per maand zwaar en zwaar verhogen naar bijvoorbeeld het dubbele? Reactie infoteur, 17-06-2015
Beste Bertus,
Bij erfpacht is het zo dat uiteindelijk de eigenaar van de grond bepaalt. Normaal gesproken gaat dit goed en stelt de gemeente geen onbehoorlijke eisen, maar u bent nooit 100% zeker. En in 2035 kan of worden besloten dat de erfpacht eeuwigdurend tegen een bepaalde koopsom kan worden afgekocht of er wordt een nieuwe canon vastgesteld. En ook daarbij kun je een forse verhoging niet uitsluiten. Het jaar 2035 is ver weg en niemand weet hoe groot de nood van de gemeente tegen die tijd zal zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jaleesa, 08-04-2015 14:52 #48
Beste Zeemeeuw,

Mijn partner en ik zijn verliefd geworden op een fantastisch huis van 175.000 K.K. Bij de kenmerken van dit huis wordt aangegeven dat de erfpacht is afgekocht tot 2029. Als wij dit huis nu kopen, wat voor gevolgen heeft dat als wij hier langer dan 14 jaar blijven wonen of het huis binnen 10 - 15 jaar willen verkopen?

Alvast dank voor uw advies
Met vriendelijke groet,
Jaleesa. Reactie infoteur, 08-04-2015
Beste Jaleesa,
Als u in de tussentijd het huis wilt verkopen kan onzekerheid over de hoogte van de nieuwe erfpacht voor een koper een bezwaar zijn. In 2029 krijgt u een nieuwe canon (nieuw bedrag aan erfpacht) en die kan veel hoger zijn dan nu. Het is de moeite waard om te bekijken of de erfpacht eeuwigdurend of voor vele jaren kan worden afgekocht en hoeveel geld daarmee gemoeid zou zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Diana, 18-03-2015 13:57 #47
Beste Zeemeeuw,

Wij hebben de mogelijkheid om nieuwbouwhuis te kopen in Amsterdam met erfpacht (oplevering waarschijnlijk zomer 2016). Ik lees u dat in Amsterdam de erfpacht waarschijnlijk volgend jaar zal verdwijnen. Is het in dat opzicht verstandig om nu de erfpacht voor 50 jaar af te kopen of is het beter om te wachten en dus op jaarlijkse erfpacht te blijven totdat we de grond kunnen kopen? Moeten we dan de hypotheek openbreken om dit mee te financieren (met opnieuw kosten)?
Bedankt voor uw advies. Met vriendelijke groet, Diana Reactie infoteur, 18-03-2015
Beste Diana,
Niemand weet wat Amsterdam straks voor de grond gaat vragen en of uw nieuwbouwwoning dan aan de beurt is. Wat betreft de hypotheek is het zo dat u, als uw inkomen hoog genoeg is, de bank kunt vragen om een verhoogde inschrijving waarbij u de extra hypotheek eventueel later opneemt als u de grond bijkoopt. Ook is vaak een tweede hypotheek mogelijk zonder de eerste hypotheek te moeten wijzigen:

http://financieel.infonu.nl/hypotheek/85663-verhoogde-inschrijving-hypotheek-onderhands-verhogen.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Tina, 24-02-2015 15:04 #46
Via erving een B.V. met 2 recreatiebungalows op particuliere erfpacht in bezit gekregen. De huisjes en grond zijn in familiebezit vanaf 1973. Erfpachtcontract (eeuwigdurende erfpacht) dateert van 26-7-1973. De erfpachter wil de erfpacht afkopen maar de (grondeigenaar)verpachter wil dit niet, zodat er de jaarlijkse verplichting is canon te blijven betalen. De erfpachter wil de huisjes bovendien verkopen, maar met erfpacht blijkt dit niet zo gewild. Kan ik iets doen aan de onwil om te verkopen van de (particuliere) verpachter? Reactie infoteur, 24-02-2015
Beste Tina,
Ik begrijp het probleem maar u kunt de verpachter niet dwingen om af te kopen. Misschien kunt u via onderhandeling (een bepaald bedrag bieden) verder komen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jolanda, 18-02-2015 14:36 #45
Wij gaan binnenkort een huis bezichtigen (330.000) met een erfpacht van 28000,- per jaar (jaarlijks geïndexeerd). De makelaar doet erg luchtig over, maar wat ik lees hieronder is; hoe meer inkomen, hoe meer aftrek? Leuk dat je mag aftrekken, maar wat zal zoiets nu per maand aan kosten opleveren? Hypotheek is makkelijk te berekenen, weten we zelfs al en valt ruim binnen budget. Maar de pacht… komt dat neer op 28.000,-/12mnd? Reactie infoteur, 19-02-2015
Beste Jolanda,
Als uw jaarlijkse erfpacht gelijk is aan 28.000 euro, betekent dat inderdaad dat u dit bedrag elk jaar moet betalen om de grond waarop het huis staat te mogen huren. Dat zou overigens een fors bedrag zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bas Degreef, 15-01-2015 23:45 #44
Ik vertegenwoordig een Stichting voor Verstandelijk Gehandicapten. Momenteel ga ik een zorgboerderij huren. De opstal is eigendom van een familie, echter is de grond op erfpacht van de gemeente, waarde van de grond is 225.000 met 3,5% rente. 830,00 per jaar (totale looptijd 34 jaar, restlooptijd 22 jaar).

In het huurcontract wil de eigenaar een afgesproken koopsom plaatsen, aangezien wij de intentie hebben om de opstal te kopen binnen nu en 5 jaar.

Als Stichting kan ik geen BTW aftrekken. Kan ik de erfpacht hierdoor ook niet aftrekken lijkt mij. Klopt dit?

Mijn taxateur heeft de opstal getaxeerd op 550.000 euro marktwaarde (?). Met daarbij dus de erfpacht.

De taxateur van de verkopende partij taxeert de waarde op 875.000 als waarde in het economische verkeer (?). In het rapport is te zien dat de erfpacht bekend is, maar plaatst een huidige waarde van 105.000 op het rapport voor de grond. De executiewaarde (?) wordt vastgesteld op 675.000.

Het lijkt wel alsof mijn taxateur de "aflossing" van de erfpacht vergeten is, en de 105.000 nog bij de 550.000 opgeteld moet worden (totaal 655.000)

Daarnaast lijkt mij dat de economische waarde van 875.000 veel te hoog is. En dat het eerder richting de executiewaarde moet gaan. Aangezien een erf met erfpacht altijd minder waard behoord te zijn dan een erf met eigen grond. Daarnaast is deze constructie niet gewild door kopers.

Kunt u mij voorzien van advies?

Met vriendelijke groet, Bas de Greef Reactie infoteur, 17-01-2015
Beste Bas Degreef,
1. De kosten van erfpacht zijn alleen als kosten eigen woning aftrekbaar voor een particuliere eigen woning op erfpacht. Dit voordeel heeft uw stichting dus helaas niet.
2. Aangezien de erfpacht in handen van de gemeente is, is het goed om eerst na te gaan of afkopen wel kan en hoeveel de gemeente daarvoor gaat vragen. Is de beklemming (erfpacht) over vijf jaar dan echt verdwenen, of niet? Wat garandeert de eigenaar van de opstal? Overigens is 3,5% rente veel meer dan 830 euro per jaar.
3. Wilt u een optie tot koop of zeker zijn dat u over vijf jaar volledig eigenaar bent?
4. De opstal laat zich over het algemeen vrij eenvoudig taxeren, waarna het onderhandelen wordt. Maar wat de waarde van de grond is en of de gemeente bereid is om te verkopen weet alleen de gemeente.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Janice, 19-12-2014 00:28 #43
Mijn man wil een huis kopen op een erfpacht. De huur som van het erfpacht wordt vast gelegd voor een periode voor 30 jaar. Als mijn kinderen het erven en het huis niet kunnen verkopen moeten zij dan de erfpacht betalen tot het huis verkocht wordt?

Vriendelijk groet,
Janice Reactie infoteur, 19-12-2014
Beste Janice,
De eigenaar van het huis is inderdaad erfpacht verschuldigd, ook uw kinderen als zij het erven.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Wim Prins, 20-11-2014 19:23 #42
Ons bedrijf staat bovenwater op erfpacht van Rijkswaterstaat. Met veel geschrijf en bodem onderzoek wilde zij het overbodig verklaren na 3-jaar. Maar wij mogen het pas kopen als de gemeente er ook van afziet. Met als resultaat dat de gemeente het nu kopen gaat. Is dit een normale geoorloofde actie? Reactie infoteur, 21-11-2014
Beste Wim Prins,
Of dit geoorloofd is, hangt af van de voorwaarden bij uw erfpacht. Staat daarin dat het recht van erfpacht aan een ander mag worden doorverkocht?
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Paul van de Scheur, 19-11-2014 19:16 #41
In uw artikel vind ik de onderstaande regel

"Ik heb een tweede woning op erfpacht
Bij een tweede woning op grond met erfpacht heeft afkoop gevolgen voor de waardering van uw onroerend goed in box 3 van de inkomstenbelasting. In die vermogens box mag u namelijk 17x de jaarlijkse erfpachtcanon in mindering brengen op de WOZ-waarde en dat scheelt weer. Als u afkoop, vervalt deze mogelijkheid."

kunt u mij vertellen waar ik dit bij de belasting dienst kan vinden. want ik zelf kan dit niet vinden (17x de jaarlijkse erfpachtcanon in mindering brengen op de WOZ-waarde) of hoe dit gegrond is.

Met vriendelijke groet
Paul van de Scheur Reactie infoteur, 20-11-2014
Beste Paul van de Scheur,
Wet IB art 5.20 maakt dit mogelijk.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Marcel de Ruiter, 08-10-2014 21:54 #40
Waar moet ik als koper rekening mee houden bij de aankoop van een woning met: altijd durende erfpacht en dat er geen canon wordt geïnd? Reactie infoteur, 09-10-2014
Beste Marcel de Ruiter,
De kern van een eeuwigdurende erfpacht is dat de grond niet van u is, maar wel wat er op de grond staat. Dat maakt de aankoop goedkoper, maar het is geen eigen grond. Bekijk de pachtovereenkomst goed op de voorwaarden en mogelijkheden die erin genoemd worden. Banken financieren liever een huis op eigen grond dan op gepachte grond.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Robin, 29-07-2014 23:20 #39
Beste Zeemeeuw,
We willen een nieuwbouw woning kopen en de gemeente wil het aankopen van een huis aantrekkelijker maken door gebruik te maken van erfpacht. Nu zijn er twee opties:
- erfpacht tegen 5,5 % erfpachtcanon (10 jaar vast) en na 10 jaar de mogelijkheid om de grond te kopen tegen de huidige von prijs (stel 100.000 euro).
- direct de grond kopen (en dus meefinancieren in de hypotheek) tegen 130% van de von prijs van de grond.
Welke optie is nu het goedkoopst?

mvg,
Robin Reactie infoteur, 30-07-2014
Beste Robin,
1. Wat goedkoper is, hangt vooral af van de hypotheekrente die u moet betalen en of er eigen geld is. Bovendien is een huis met eigen grond voor vele mensen aantrekkelijker en waardeverhogend als u tussentijds wilt verkopen (binnen 10 jaar).
2. Als u de grond moet financieren, zal nu kopen tegen 130% waarschijnlijker duurder zijn dan de aankoop van de grond uit te stellen, maar dan moet u tegen die tijd wel over de 100.000 euro kunnen beschikken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

David, 26-02-2014 15:44 #38
Beste zeemeeuw,

Mijn vriendin en ik willen een bod uitbrengen op een woning met erfpacht. Wij willen graag het eeuwig durend afkopen meefinancieren, is dit dan nog wel interessant met het oog op de hypotheekrenteaftrek?
Mvg,

David Reactie infoteur, 27-02-2014
Beste David,
Als u de afkoop van erfpacht met een annuïtaire lening of hypotheek financiert, is de rente als hypotheekrente aftrekbaar. Hoe hoger uw inkomen, hoe interessanter dat is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Simone, 24-01-2014 01:17 #37
Beste zeemeeuw,

Ik heb een huis gekocht van EUR 167.000 en de erfpacht van EUR 4000 p/j niet afgekocht.
Nu moet ik voor de belastingdienst de WOZ waarde weten van mijn huis. Dit huis is nog in aanbouw, dus daar heb ik geen specifieke informatie over. Mijn vraag is hoe ik een schatting kan maken van de WOZ-waarde? Moet ik er dan vanuit gaan dat de WOZ waarde rondom het bedrag EUR 167.000 ligt of moet ik ook de erfpacht erbij rekenen (alsof ik deze zou hebben afgekocht)? De grond is tenslotte niet mijn eigendom.

Met vriendelijke groet,
Simone Reactie infoteur, 24-01-2014
Beste Simone,
De WOZ-waarde is de waarde alsof een woning geen erfpacht heeft (eigen grond). Hoeveel uw grond waard is, hangt helemaal af van de locatie. Vaak is in het erfpachtcontract wel een getaxeerde waarde opgegeven of zijn er wellicht vergelijkbare woningen in de buurt die op eigen grond staan. U kunt ook een (lage) schatting maken en afwachten totdat u de WOZ-waarde wel kent en even afwachten hoe de fiscus hierop reageert.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Frans, 02-10-2013 17:51 #36
Bedankt Zeemeeuw, voor uw snelle antwoorden en het willen delen van uw indrukwekkende parate kennis.
met vriendelijke groet,
Frans Reactie infoteur, 02-10-2013
Beste Frans,
Graag gedaan.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Frans, 02-10-2013 09:42 #35
Duidelijk een zeemeeuw die ze niet ziet vliegen, had ik u maar als accountant, ik zou u menig visje extra toewerpen.
Nog een vraagje waarbij mijn accountant het antwoord schuldig blijft:
De verhuurde winkel lag het hele jaar 2010 leeg, de WOZ waarde is niet aangepast voor dat ene jaar omdat er zich eind 2010 weer een huurder meldde. Kan ik voor wat de rendementsgrondslag van 2010 betreft een iets lagere waarde opgeven wegens leegstand, de economische waarde was hierdoor in 2010 immers minder?
Bent u het met de volgende berekeningsformule voor de canonberekening eens: "canonberekening per jaar = grondwaarde x gebruikelijk gehanteerde rente van dat jaar." (Ze gingen zo'n 10 jaar geleden uit van 5%). Reactie infoteur, 02-10-2013
Beste Frans,
Bekijkt u eens hoe de WOZ-waarde van uw pand is berekend. Is het op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, wat zijn daarbij de veronderstellingen en wat vindt u van het vergelijkingsmateriaal dat men hanteert? Zijn die veronderstellingen volgens u redelijk of geven ze aanleiding om bezwaar te maken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Frans, 20-09-2013 17:41 #34
Beste Zeemeeuw,
Wat een specifieke kennis van zaken komt hier voorbij. Zelden meegemaakt!
Ik zit met het volgende:
Een verhuurde winkel in het centrum van de stad ligt op erfpachtgrond en de WOZ-waarde is bepaald alsof de grond eigendom is. Hierdoor heb ik het probleem dat het pand voor het overdreven hoge bedrag van de WOZ-waarde niet te verkopen is. Het hoogste bod tot nu toe in verhuurde staat is nog niet de helft van de vastgestelde WOZ-waarde, omdat de grond geen eigendom is. Toch wordt wat de rendementsgrondslag (box 3) betreft, het pand gewaardeerd voor een bedrag dat gelijk is aan de WOZ-waarde. Heeft het zin om hier tegenin te gaan?
Met vriendelijke groeten
Frans Reactie infoteur, 02-10-2013
Beste Frans,
1. De wet bepaalt dat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld alsof de grond in eigen bezit is. Hiertegen bezwaar maken heeft geen zin.
2. Uw verkoopprijs is de economische waarde van het pand en die hoeft niet gelijk te zijn aan de WOZ-waarde. Sterker nog, in geval van erfpacht zal die prijs lager zijn.
3. Omdat dit een bekend nadeel is, staat de belastingdienst bij woningen toe dat u de waarde in box 3 vermindert met 17 maal de jaarlijkse erfpachtcanon. Dit laatste kunt u als voordeel aanprijzen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Paul Siousias, 06-08-2013 23:44 #33
Mijn zoon gaat a.s. vrijdag een appartement bezichtigen, deze zijn eerst verhuurd door Portaal in Utrecht en worden nu verkocht.
Bij de bijzonderheden staat dit : Erfpachtscanon wordt eeuwigdurend afgekocht, wat moet ik hier onder verstaan.
Komt er boven de vraagprijs nog erfpacht bij of is hij afgekocht, het zijn portiekflat appartementen van 4 hoog.
En waar moet ik nog meer opletten.
Gr.Paul Siousias Reactie infoteur, 07-08-2013
Beste Paul Siousias,
1. De opmerking over de erfpachtcanon is onduidelijk. Daar moet u de makelaar echt naar vragen: het kan een voornemen zijn, het kan verplicht zijn en het kan een extra uitgavenpost zijn.
2. Waar u op moet letten is dat een appartement deel uitmaakt van een vereniging van eigenaren met een maandelijkse VvE-bijdrage. Hoeveel bedraagt die bijdrage, zit er al geld in een pot en worden er binnenkort grote uitgaven verwacht? Zijn er ook servicekosten?
3. Waarschijnlijk is de VvE nog in oprichting:

http://www.huis-en-tuin.infonu.nl/kopen-en-huren/12395-vastgoed-een-appartement-kopen.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

John B. van Zanten, 15-06-2013 16:50 #32
Ik heb een appartement dat ik verhuur; de erfpacht is voor 50 jaar (nog 47 jaar te gaan) afgekocht. Voor de aangifte IB mag ik bij Overig Onroerend Goed de WOZ waarde verminderen met (in 2011) 17 x de jaarlijkse erfpachtcanon, te weten 17 x 2.900= 49.300 euro. Dat zou voor Box 3 dus 1,2% van 49.300= 591 euro belasting in mijn voordeel schelen, maar ik heb al voor 50 jaar afgekocht. Ik kan nergens vinden, ook niet in de wet, wat ik moet doen in geval er wél sprake is van erfpacht, maar niet van jaarlijkse canons omdat de erfpacht is afgekocht.
Weet u raad?
Ik hoor graag van u,
John B van Zanten Reactie infoteur, 15-06-2013
Beste John B. van Zanten,
1. Bij de eigen woning vervalt de aftrek van de erfpacht als de erfpacht is afgekocht. Analoog hieraan vervalt de correctie op de WOZ-waarde voor een tweede woning ook bij afkoop.
2. Wellicht kunt u gebruik maken van de leegwaarderatio:

http://www.financieel.infonu.nl/belasting/112933-tweede-woning-verhuren-en-de-leegwaarderatio-2013.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sjoerd Keizer, 09-02-2013 14:37 #31
Kunt u mij vertellen of er een erfpachtwet in making is? Binnen onze gemeente Kollumerland c.a. zijn wij niet gewend met erfpacht te werken. Als raadslid wil ik graag dat er meer wordt gebouwd in onze gemeente. Er gebeurt nu helemaal niets. Wat vindt u van het voorstel en kunt u mij nog tips geven, voordat ik een motie gaan indienen om erfpacht te bevorderen. Het gaat om gemeentelijke erfpacht in eerste instantie. Bij voorbaat dank, voor uw reactie. Met vriendelijke groet, Sjoerd Keizer. Reactie infoteur, 10-02-2013
Beste Sjoerd Keizer,
1. Momenteel is bij een aantal grote gemeenten juist de tendens gaande om huizen met erfpacht af te stoten door de grond aan de eigenaar van de opstal te verkopen. Erfpacht zou niet meer van deze tijd zou zijn en het levert op korte termijn geld op voor de gemeentelijke kas.
2. Het kopen van een huis met erfpacht is in eerste instantie voor de koper goedkoper, maar banken zijn lastiger waar het om erfpacht gaat (zeker particuliere erfpacht) en na verloop van tijd is de grond huren duurder dan kopen. De pachter wordt ook geconfronteerd met (ongewenste) verhogingen van de pacht.
3. Een gemeente die grond met erfpacht uitgeeft, moet daarvoor extra geld uittrekken doordat men in feite geld voorschiet aan de koper van de opstal.
4. Een nieuwe erfpachtwet is me niet bekend, wel dat er nieuwe criteria zijn opgesteld voor de particuliere erfpacht:

http://www.financieel.infonu.nl/hypotheek/83994-particuliere-erfpacht-2013-nieuwe-criteria.html

5. Het uitgeven van grond met erfpacht kan de bouw stimuleren als er interesse bestaat voor de kavels. Voor koper en bank is het dan prettig om te weten dat de erfpacht waarop het huis staat de komende jaren zeer laag zal blijven. Als u dat kunt garanderen, zult u kopers trekken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Hendriks, 03-02-2013 15:22 #30
Geachte heer, mevrouw

Mijn huis in Den Haag staat nu op eeuwig durende erfpacht. Het aanbod om de grond in eigendom te verkrijgen kost 1.045, -- euro plus kosten 627, -- euro. Is het verstandig om dit te doen, ik wordt natuurlijk wel zelf verantwoordelijk voor de grond. En al zeggen ze nu dat de grond niet verontreinigd is, in dit gebied bij Loosduinen heeft wel
een gashouder gestaan en ik weet nog dat de grond een paar straten verder dan waar mijn huis staat, bij het afgraven rare kleuren vertoonde.Ik weet niet wat ik zal doen, maar wil het wel in eigendom hebben. Zal dan trouwens mijn huis meerwaarde krijgen? Reactie infoteur, 04-02-2013
Geachte Hendriks,
1. Voor de WOZ-waarde maakt grond in eigendom geen verschil. De gemeente taxeert namelijk alsof er geen erfpacht is. Voor de verkoopwaarde maakt het wel verschil. Uw huis is meer waard. Bovendien is een huis zonder erfpacht beter verkoopbaar.
2. Of de grond vervuild is, kan ik niet aangeven. Kan de gemeente bij de overdracht niet verklaren dat de grond schoon is of een bepaalde garantie afgeven?
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Joop M. Amstredam, 14-01-2013 21:11 #29
Geachte Dames/Heren ;
Mijn huis (in Dordrecht) staat op eeuwig durende erfpacht, nu is deze grond mij aan geboden voor een bepaalde prijs nu ik heb hierover een vraag.

Wat gaat het belasting technisch inhouden in verband met b.v. onroerend goed belasting, waterschap en riool? Reactie infoteur, 15-01-2013
Beste Joop M. Amstredam,
Volgens de wet mag al dan niet erfpacht geen verschil maken, omdat de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld alsof het pand in volle en onbezwaarde eigendom is. Een deel van de waterschapsbelasting is op basis van de WOZ-waarde. De rioolbelasting is op basis van het hebben van een rioolaansluiting of verloop van hemelwaterafvoer.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Coos, 04-01-2013 17:00 #28
Ik heb een huis gekocht en op een gedeelte van de bijbehorende grond zit erfpacht(van de kerk). De vorige eigenaar heeft nog geprobeerd (voor hij het aan mij verkocht) de erfpacht af te kopen bij de kerk.( en zo de waarde van de woning te verhogen) Maar bij de kerk was men klaarblijkelijk vergeten dat er op deze grond nog erfpacht zat want ze wisten van niets, en dat blijkt want vanaf 1965 is er geen erfpacht meer over betaald.Maar nu zijn er slapende honden wakker gemaakt want de kerk wil van nu bij mij weer beginnen met het innen van erfpachtsgeld. Nu is mijn vraag : Mag de kerk dit doen of anders: is dit niet verjaard? Reactie infoteur, 04-01-2013
Beste Coos,
Als er een contract is (akte van vestiging) verjaart een vordering na vijf jaren, maar kennelijk was niemand bij de kerk van deze erfpacht op de hoogte. Daarom kan de kerk ook niet in alle redelijkheid veronderstellen dat u dat wel had moeten weten.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Sebastiaan, 02-01-2013 21:48 #27
Beste lezer,
Ik kan van de gemeente een stuk grond in erfpacht krijgen. De gemeente heeft de grond op 130.000 euro getaxeerd. Deze is eeuwigdurend. De canon bedraagt 3, 8% en wordt om de 5 jaar herzien (deze is gekoppeld aan de hypotheekrente van de Ned.bank. Nu was mijn redenering dat pachten goedkoper is dan koop; wel omdat de canon voorals nog aftrekbaar is van het inkomen een hypotheek niet. immers max.30 jaar en nu extra duur door nieuwe regels van aflossen. Als ik een deel aflossingsvrij zou nemen vervalt mijn rente aftrek na 24 jaar. niemand kan immers meer aflossingsvrij aflsuiten, op oude hypotheek nog wel rest looptijd 24 jaar), echter canon is nog altijd aftrekbaar. Een andere redenatie is dat door dat de grondprijs eeuwigdurend is de eventuele waardestijging van de grond (locatie randstad) ten goed komt aan de waarde van de woning. immers de waarde van de grond wijzigt nooit meer (mits aanpassing bestemmingsplan)/

Bent u het eens met mijn redenering of zie ik iets over het hoofd? Reactie infoteur, 03-01-2013
Beste Sebastiaan,
U doet er goed aan om na te gaan hoe uw gemeente de canon herziet. Er zijn drie vormen mogelijk: herziening op basis van de inflatie, herziening op basis van een renteaanpassing, herziening op basis van het prijspeil van het onroerend goed. In alle gevallen, maar niet in dezelfde mate, werken prijsontwikkelingen zo na vijf jaar toch door in uw canon.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Bas van Deutekom, 20-12-2012 11:06 #26
Wij pachten inmiddels bijna vijf jaar bouwgrond. Nu is er de mogelijkheid tot koop.
Tijdens aanvang van het pachten moesten we wel de btw over de grondprijs betalen.
Hoe zit het nu met overdracht belasting, moet die bij koop nu wel of niet betaald worden?
Wij zijn al pachter en de btw is al betaald. Het gaat om grond waar magazijn (bedrijf) en woonhuis op staat. Reactie infoteur, 20-12-2012
Beste Bas van Deutekom,
1. Wat betreft de betaalde omzetbelasting kon u het deel dat betrekking heeft op de zaak aftrekken.
2. Met de afkoop van erfpacht verandert in feite alleen de schuldplichtigheid. Hierdoor is er geen btw of overdrachtsbelasting meer verschuldigd. Dit kan veranderen als de grond een andere bestemming krijgt dan bij de eerdere uitgifte en er dus meer aan de hand is dan een andere schuldplicht.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Esther, 19-12-2012 22:48 #25
Ik wil een woning in erfpacht te koop aanbieden. De vraag is of de canon fiscaal aftrekbaar blijft? Welke eisen gaat men daar aan stellen? Reactie infoteur, 20-12-2012
Beste Esther,
Aan de fiscale aftrekbaarheid van de erpachtcanon is niets veranderd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Dennis, 09-11-2012 17:31 #24
Geachte heer mevrouw,

Hoewel ik de erfpacht eeuwigdurend heb afgekocht, biedt mijn gemeente nu aan om de grond waarop mijn woning is gelegen te kopen en op die manier het eigendom hierover te verkrijgen. Is het verstandig om op dit aanbod in te gaan, of is dit eenvoudigweg een poging van de gemeente om haar kas te vullen zeker nu de erfpacht reeds eeuwigdurend is afgekocht? Daar komt nog bij dat ik een tussenwoning nieuwbouwwoning bezit en dus geen sprake is van een vrijstand huis op een aanzienlijk kavel. Ik hoor graag van u. Op voorhand dank voor uw reactie. Reactie infoteur, 09-11-2012
Beste Dennis,
1. Eigenlijk hangt het van de prijs voor de grond af of het voor u een goed aanbod is.
2. Dat de gemeente er niet op achteruit gaat is wel duidelijk (de grond levert ze niets meer op).
3. Voor u geldt dat u nu geen kosten aan de grond hebt, maar de grond straks zelf bezitten geeft uw huis een meerwaarde. Een voordeel is de meerwaarde en dat een hypotheek eenvoudiger wordt gegeven bij verkoop. Een nadeel is dat een koper er wel meer voor moet betalen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Angelique, 24-05-2012 10:37 #23
Hallo Zeemeeuw,

wij (vriend en ik) zijn starters op zoek naar een huis, hebben een leuke woning gezien, vraagprijs: 195.000 waarop een erfpacht geldt van 30-40 jaar.
- Is dit iets om op in te gaan?
- Zou dit een blijvende prijs zijn of valt er nog af te dingen?
- Komt er nog een hypotheek overheen?
- Er moet veel opgeknapt worden, kan dat meegenomen worden in de vraagprijs? (bouwdepot?)

Alvast bedankt voor de informatie!

Met vriendelijke groet Reactie infoteur, 24-05-2012
Hallo Angelique,
1. Of de vraagprijs een juiste prijs is, is moeilijk om in zijn algemeenheid aan te geven. Het belangrijkste is nog altijd de locatie.
2. Verder is het bij erfpacht zo dat de grond niet van jullie is. Bekijk dus om hoeveel m2 het gaat, wat dat ongeveer waard is en tel dat ter vergelijking eens op bij de vraagprijs.
3. Een verbetering van het huis kan, als het inkomen dat toestaat, voor een deel worden meegenomen in de hypotheek. Voor een deel omdat een verbouwing voor een deel leidt tot waardevermeerdering.
4. Afdingen is vooral mogelijk als het huis al enige tijd te koop staat.
5. Een hypotheek die is afgesloten in 2012 is door de beperking van de hypotheekrenteaftrek voor nieuwe hypotheken vanaf 2013, beter betaalbaar dan een hypotheek afgesloten in 2013:

http://www.financieel.infonu.nl/hypotheek/96749-koop-een-huis-in-2012.html

http://www.financieel.infonu.nl/hypotheek/96761-huis-kopen-in-2013-een-eigen-woning-met-nieuwe-regels.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Floor, 23-05-2012 19:21 #22
Beste Zeemeeuw,
Wij willen een nog te bouwen huis kopen waarop gemeentelijke erfpacht rust. De makelaar vroeg ons vervolgens om onze financiele situatie; zij gaan deze eerst toetsen bij de Hypotheker alvorens met ons in gesprek te gaan. Wij willen de erfpacht niet afkopen, het hypotheek bedrag wordt dan hoger dan wij denken te kunnen lenen. Nu vertelde een andere makelaar ons, dat er altijd getoetst wordt met het bedrag voor de afkoop van de erfpacht; in ons geval betekent dit dus dat wij het huis niet kunnen kopen. Is het normaal dat er getoetst wordt met afkoop en dat dat niet eerst overlegd wordt met ons?

Alvast bedankt! Reactie infoteur, 24-05-2012
Beste Floor,
Niet elke bank toetst met een veronderstelde afkoop van erfpacht. Wel wordt van het toetsingsinkomen de te betalen jaarlijkse erfpachtcanon afgetrokken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Arnold, 23-03-2012 17:42 #21
Ik kan in april een chalet kopen op een stuk grond in erfpacht. En de erfpacht wordt overgeschreven op mijn naam bij de notaris. Klopt het dat ik geen overdrachtsbelasting betaal over het chalet. En dat ik bij de notariele overschrijving van de erfpacht geen 6% maar 2% overdrachtsbelasting betaal? Of geldt de tijdelijke verlang naar 2% niet voor effpacht op grond in een bungalowpark? Alvast bedankt voor uw antwoord. Reactie infoteur, 24-03-2012
Beste Arnold,
Over grond in erfpacht betaalt u geen overdrachtsbelasting want u krijgt de grond niet in eigendom. De verlaagde overdrachtsbelasting van 2% geldt wel voor uw chalet:

http://www.financieel.infonu.nl/belasting/9615-de-overdrachtsbelasting-hoeveel-moet-u-betalen.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Eva, 29-12-2011 15:48 #20
Mijn partner en ik zijn starters, nu hebben wij een huis gezien in Amersfoort met erfpacht, maandelijks zo'n 265,50 euro. De woning zelf kost dan 143000 k.k en als je erfpacht afkoopt dan 203.000.

Nu kunnen wij het huis alleen betalen als we de maandelijkse erfpacht zouden doen.

Nu vragen wij ons af of je de erfpacht later nog kan afkopen of dat die mogelijkheid er alleen is als je het huis koopt.

Ook vragen wij ons af dat als je het na 10 jaar zou verkopen of de erfpacht dan door gaat voor de volgende koper, of dat die nieuwe koper dezelfde optie krijgt. Zodat je dus niet de beslissing neemt voor een ander.

Graag zouden wij dit willen weten, vooral of je op later termijn de erfpacht zelf kan afkopen. Alvast bedankt! Reactie infoteur, 29-12-2011
Beste Eva,
1. Degene die de grond verpacht, bepaalt de momenten waarop de erfpacht af te kopen is. Soms doet hij dat uit eigen beweging en soms op verzoek van u als pachter.
2. De overeenkomst van de erfpacht geeft aan hoe lang de erfpacht doorloopt en wat de momenten van aanpassingen zijn. Erfpacht kan eeuwigdurend zijn, maar ook voor een beperktere duur.
3. U kunt voor een bepaalde periode de erfpacht afkopen, maar ook voor altijd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Veronika, 26-12-2011 17:21 #19
Beste Zeemeuw,

Ik ben nu door mijn personelijke omstandigheden ingeschreven bij een belgisch adres. Maar ik ben van plan een woning kopen.Dus als ik nu een huis koop, wordt dat als tweede woning beordeelt. De woning die ik wil kopen heeft erpacht.ik krijg sowieso geen hypoteekaftreek, maar wat kan die erfpacht voor mij betekenen aangezien box3 afgetrokken wordt?
Betekend dit voor mij dat het juist duurder wordt of goedkoper?
alvast bedankt, Veronika Reactie infoteur, 26-12-2011
Beste Veronika,
De fiscale aftrek in box 3 betekent dat als u meer spaargeld hebt dan de vrijstelling van ruim 20.000 euro, u minder belasting over uw spaargeld betaalt. Als er geen spaargeld of vermogen in box 3 is, hebt u ook niets aan deze fiscale aftrek.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Dubbeldubbel, 15-12-2011 11:09 #18
Ik heb een zomerhuisje gekocht(chalet) met een afgekochte erfpacht tot 2017 op een camping. In 2017 is het nog onzeker wat er gebeurt. Waarschijnlijk stijgt de erfpacht, maar op die camping gaat veel veranderen in dat jaar. Ook van overheidswege. De campingbeheerder streeft er naar dat alles blijft bij het oude. Huisjes die echter te dicht op elkaar staan moeten worden verwijderd. Dit geldt waarschijnlijk niet voor mijn huisje, waarvan ik de contracten nog moet tekenen/regelen. Er staat wel een vergoeding in het bestaande contract van €3200 bij beindiging erfpacht tegenpartij. Dit is het bedrag van de waarde die de vorige eigenaar betaald heeft voor het huisje. Ik koop het nu voor € 1000 en betaal € 500 voor administratiekosten voor de overdracht in het bestand van de campingbeheerder. Plus de notariskosten? Deze kosten staan totaal niet in verhouding tot de aankoop van het chalet, maar daar kan ik waarschijnlijk niets aan veranderen. Ik wil het pand verbeteren. Kan ik nu die vergoeding meenemen bij nieuwe overdracht of alvast verhogen bij toekomstige verbeteringen? Zijn er nog dingen waar ik extra op moet letten? Als ik zelf de erfpacht niet wens te verlengen moet ik de grond binnen 30 dagen ontruimen. Reactie infoteur, 15-12-2011
Beste Dubbeldubbel,
1. Voor de koop van een huis moet u inderdaad langs de notaris, maar dat hoeft niet zo duur te zijn als er geen hypotheek is. Zoek een goedkope notaris uit.
2. Die administratiekosten vind ik wel hoog. Vraagt u eens wat daar allemaal inzit.
3. U kunt altijd proberen om bij een volgende overdracht uw kosten terug te krijgen, maar dan moet u wel een koper vinden die bereid is dat te betalen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

V. Dijk, 11-10-2011 17:17 #17
Als ik nu mijn erfpacht afkoop betaal ik dan 6% of 2% overdrachtbelasting? ivm die tijdelijke verlaging van de overdrachtbelasting? Reactie infoteur, 11-10-2011
Beste Van Dijk,
De verlaagde overdrachtsbelasting van 2% geldt voor de aankoop van panden voor bewoning inclusief de grond in eigendom die bij het pand hoort. Maar als u op een later moment grond of rechten daarop verkrijgt, valt die verwerving niet onder de verlaagde overdrachtsbelasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Janssen, 11-10-2011 10:53 #16
Ik kan een woning kopen waarvan de erfpachtcanon 15.000,00 per jaar is, het huis is dus veel goedkoper maar als ik die 15.000,00 kan aftrekken wat houd ik dan netto over? Reactie infoteur, 11-10-2011
Beste Janssen,
Hoeveel u overhoudt van een aftrekpost van 15.000 euro, hangt af van de hoogte van uw inkomen. Dat loopt bij voldoende inkomen op van 33% tot 52%:

http://www.financieel.infonu.nl/belasting/60892-inkomstenbelasting-2011-tarieven-belastingen-en-schijven.html

Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

M. Weterings, 05-10-2011 16:03 #15
Ik wil een appartement kopen waarvan de garage onder erfpacht overgenomen moet worden. Dat kost me 100 euro per maand, bovenop de 170 servicekosen heb ik bovenop mijn (kleine) hypotheek dus 270 extra maandlasten. Is het verstandig om te proberen de erfpacht af te kopen, of is dit een reden om mijn bod fors te verlagen. Reactie infoteur, 05-10-2011
Beste M. Weterings,
U kunt het beste de pacht die u betaalt, afzetten tegen de waarde van de grond. Als die pacht hoog is, zou ik het afkopen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

M. Hazeu, 26-08-2011 17:22 #14
Beste meneer,

Op dit moment zijn wij opzoek naar een huis nu hebben wij een huis gevonden met een erfpacht van 503 euro. De erfpacht zou dit jaar verhoogd worden naar 2680 euro per jaar.
Is dit mogelijk zo grote verhoging?

met vriendelijk groet Reactie infoteur, 27-08-2011
Beste M. Hazeu,
1. Als het om gemeentelijk erfpacht gaat en de gemeenteraad is akkoord met dergelijke verhogingen, is er helaas weinig aan te doen. Anders zijn er meestal mogelijkheden om bezwaar aan te tekenen.
2. U mag deze canon wel aftrekken van de belasting en dat vermindert de pijn een beetje.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Huiskoper, 22-08-2011 16:25 #13
Beste Zeemeeuw,
Hopelijk is deze forum nog actief. Ik heb recent een appartement gekocht, waarbij vermeld stond dat deze op eigen grond stond. Nu heb ik na overeenstemming van de koopprijs vernomen dat de appartement op erfpacht staat en tm 2050 is afgekocht.

Weliswaar is dit nog een lange periode, maar ik heb het 'gevoel' dat ik nu te duur koop. Ik zeg gevoel, want hoe kan ik de waarde van eigen grond versus appartemement in erfpacht bepalen? Reactie infoteur, 22-08-2011
Beste Huiskoper,
1. Het appartement is u niet op juiste gronden verkocht. Dat zou de notaris toch moeten weten.
2. U zou de prijs per m2 in uw buurt kunnen opvragen bij een makelaar en zo de waarde van de grond bij vrije oplevering kunnen berekenen, gedeeld door het aantal appartementen in het gebouw. Verder kunt u kijken naar een vergelijkbaar appartement op eigen grond. Kijk ook eens naar het taxatieverslag bij de WOZ-waarde.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

J. van Gestel, 27-12-2010 14:56 #12
Ik kan in Utrecht een bedrijfspand plus de grond waarop het gebouw staat (= registergoed in erfpacht uitgegeven door de Gemeente Utrecht) kopen voor 440.000,= waarbij de erfpacht voor onbepaalde tijd wordt afgekocht. In de uitgifte-overeenkomst wordt steeds verwezen naar AV 1989 waarin de erfpachtregels voor de Gemeente Utrecht staan.
Mijn vragen:
- kan ik 'het registergoed' vrij verhandelen, zoals (onder)verhuur of verkoop?
- heb ik bij dit verhandelen ook nog bijzondere toestemming(en) van de Gemeente nodig die verband houden met het erfpachtschap?
- kan ik het registergoed laten erven door mijn kinderen, zonder bijzondere bemoeienis door de Gemeente? Reactie infoteur, 27-12-2010
Beste J. van Gestel,
U zult deze Algemene Voorwaarden echt op moeten vragen bij de makelaar. In het algemeen zijn de door u genoemde punten geen probleem, maar ik ken deze AV niet in het bijzonder.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

C. M. V/d Burg, 05-09-2010 12:34 #11
Beste zeemeeuw, ik woon in een appartement, portiek wat bestaat uit 4 huizen, koop je dit apart af of gaat dit in overleg met de andere bewoners die ook allemaal eigenaren zijn, dus mijn vraag is koop je met zijn vieren de grond waar ons stuk op staat, of ieder voor zich.m, v, g chris Reactie infoteur, 05-09-2010
Beste CM v/d Burg,
Dat hangt van het contract af, maar meestal geldt de erfpacht voor het gehele gebouw en niet per appartement. En meestal wordt er dan zaken gedaan met de VVE, de vereniging van eigenaren.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Dorien, 17-06-2010 07:38 #10
Beste Zeemeeuw,

Ken jij banken/geldverstrekkers die particuliere erfpacht financieren?
Grt,
Dorien Reactie infoteur, 17-06-2010
Beste Dorien,
1. Of een bank een huis met particuliere erfpacht financiert hang meestal af van de hypotheek in verhouding tot de waarde van het huis, en ook de voorwaarden uit het erfpacht contract. Het is niet zondermeer neen, maar het is een stuk moeilijker of de rente is hoger.
2. Niet alleen banken verschaffen leningen en krediet, maar ook dienstverleners zoals Amstelgeld en Girokrediet.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Jeffrey, 09-04-2010 14:34 #9
Beste Zeemeeuw,
Ik krijg van de gemeente Den Haag de mogelijkheid om de erfpacht af te kopen voor een bedrag van ongeveer EUR 3.000,-. Nu vraag ik mij af wat mijn voordeel is als ik besluit om dit te doen en wat zijn de gevolgen als ik besluit om dit niet af te kopen en de situatie te laten zoals het nu is.
Groetjes, Jeffrey Reactie infoteur, 09-04-2010
Beste Jeffrey,
Enkele voordelen op een rij van eigen grond kopen:
1. Eigen grond heeft het grote voordeel dat het van jou is.
2. Een bank geeft gemakkelijker een hypotheek op een huis met eigen grond.
3. Je bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente.
4. Een huis op eigen grond is beter verkoopbaar: de prijs is wel hoger, maar er zijn minder onzekerheden voor de koper.
5. Bebouwbare grond in de stad is schaars.
6. Voor de belasting maakt het niet uit: de WOZ waarde gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Dus de bijtelling of WOZ aanslag veranderen er niet door.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

M. de Hoog, 11-12-2009 12:43 #8
Beste Zeemeeuw,
Ik ben woonachtig in een arbeiderswijk in Reeuwijk en betaal nu? 200 per jaar erfpacht dat nu word verhoogd naar? 2500 tot? 3000 per jaar. Er zijn in totaal 72 gedupeerde, mag de gemeente de prijs zoveel verhogen en kunnen we er wat aan doen. Het is eventueel af te kopen tussen de? 45000 en? 60000. en er is nooit ondescheid gemaakt met de verkoop van de woningen met of zonder erfpacht. zo word je huis toch onverkoopbaar in de toekomst.

groet Michael Reactie infoteur, 11-12-2009
Beste M. de Hoog,
1. Vergelijkbare huizen op eigen grond zijn duurder dan die met erfpacht: het verschil zit in de waarde van de grond, die de afgelopen jaren fors is gestegen.
2. In de akte van vestiging is ondermeer aangegeven hoe lang een canon duurt, wanneer hij zal worden aangepast, en de procedure daarbij. Vaak is er een commissie van wijzen, die met een nieuwe taxatie van de grond komt.
3. De wijziging van een canon is een raadsbesluit van de gemeente. U dient bij uw gemeente na te gaan wat daar de beroepsprocedure is. Uiteindelijk kunt u nog naar de rechter.
4. Zie ook het antwoord op de vraag van Dimitri op 22-09-2009.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Allison, 10-12-2009 14:05 #7
Beste Zeemeeuw,
Nu ben ik woonachtig in een bovenwoning, gesplitst in een boven -en beneden woning met eigen grond. De benedenbuur wil de grond verkopen los van de benedenwoning. Nu ben ik volgens de splitsings akte voor tweederde eigenaar van het gebouw en de grond. Kan mijn beneden buur zomaar het deel van de grond verkopen en overgaan in erfpacht? Zo ja, wat zijn de gevolgen dan voor mijn bovenwoning indien ik wel eigendom van de grond wil behouden? Reactie infoteur, 10-12-2009
Beste Allison,
1. U bent naar rato ook eigenaar van de grond, tenzij dit in de splitsingsakte is uitgesloten, wat niet vaak voorkomt. Als mede eigenaar kunt u verkoop van de grond blokkeren: u bezit namelijk 2/3 deel, dus heeft u de meerderheid. Laat dit de beneden buur z.s.m. schriftelijk weten, geef aan dat verkoop niet rechtmatig is, en dat u zonodig juridische stappen zult ondernemen.
2. Als u ook de eventuele aspirant koper kent, zou ik het ook die z.s.m. laten weten.
3. Verkoop van de grond betekent voor u minimaal een waardevermindering van uw woondeel met 2/3e deel van de waarde van de grond.
Met vriendelijke groeten.
Zeemeeuw

Kalkman, 28-11-2009 20:30 #6
Wat is de huidige canon percentage? Is de hoogte van het canon percentage onderhandelbaar of staat dat landelijk vast. Bij wie kan ik terecht voor onderhandeling. mij is 3,8% aangeboden op een taxatie grond van 4,2 M. het huis wordt bij aankoop mijn eigendom, dus n iet de grond. Wat is het huidige percentage voor het aangaan van een erfpacht is erfpacht nu aan te bevelen t.o.v hypotheek. bij wie krijg ik verder onafhankelijk advies? Reactie infoteur, 29-11-2009
Beste Kalkman,
1. Er is geen landelijk percentage voor de erfpacht canon. De grondeigenaar bepaalt de canon, dan wel wordt de canon vooral bepaald op basis van onafhankelijke taxaties van de waarde van de grond. Dat betekent ook dat de erfpacht tussen locaties sterk uiteen kan lopen.
2. De regels omtrent de vaststelling van een canon in uw gemeente, bepalen ook of er ruimte is voor onderhandeling. U kunt het allicht proberen en ook zelf een makelaar inschakelen voor een onafhankelijk advies.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Ed, 24-11-2009 15:58 #5
Ik betaal € 1,06 (!) per jaar aan erfpachtcanon. Deze duurt tot 2026. Nu krijg ik de grond aangeboden voor € 37.000.- van het hoogheemraadschap. Deze geeft daarbij nog aan dat dat wel een heel goede koop zou zijn omdat de grond volgens taxatie € 172.000 waard zou zijn. Ik verwacht voor 2026 wel te verkopen/verhuizen. Nu moet ik dus kiezen tussen € 1,06 erfpachtcanon of € 2220,- rente voor de lening. Is het nou verstandig om de grond te kopen? Reactie infoteur, 24-11-2009
Beste Ed,
Dit verschil is zo groot dat ik het nu niet zou afkopen. Misschien kunt u nog flink afdingen en daar bij verkoop nog uw voordeel mee doen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Rijvereniging, 15-10-2009 22:30 #4
Als rijvereniging kunnen wij land van de gemeente krijgen op erfpacht, waar we graag een manege op willen bouwen. Nu komen ze met zoveel eisen over de inrichting (bijv. kleurechte klinkers, terwijl wij gebroken asfalt willen i.v.m de kosten). Wij zijn toch "eigenaar"? Mogen zij dat voor ons bepalen? Reactie infoteur, 16-10-2009
Beste Rijvereniging,
1. Erfpacht betekent dat u geen eigenaar bent van de grond, maar de grond huurt.
2. De vergunning en het bestemmingsplan bepalen de eisen, die kunnen worden gesteld aan de opstallen op de grond en de inrichting van de kavel. Ook als een kavel niet in erfpacht, maar in uw eigendom is. Zo kunnen gemeente en provincie allerlei eisen aan de inrichting stellen. Of de eisen te ver gaan kan ik zo op afstand niet bepalen.
met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Dimitri, 22-09-2009 12:40 #3
Geachte heer/mevrouw Zeemeeuw,

volgens het bovenstaande zijn er grondeigenaren die de waarde van de grond naar alle vrijheid bepalen. Begrijp ik goed dat alleen de rechter die vrijheid kan beperken en een redelijke pachtsom kan bepalen?

Anders zou de eigenaar van de grond waarop mijn koopwoning staat de pachtsom over een aantal jaren dusdanig kunnen verhogen dat ik mijn woning zal moeten verkopen, en dat mijn woning door de verhoging van de pachtsom dan ook nog eens vrijwel onverkoopbaar zal blijken! Dit scenario is voor mij persoonlijk niet ondenkbaar, omdat mijn woning staat in een gebied dat de grondeigenaar ingrijpend wil gaan 'ontwikkelen'.

Bij voorbaat dank voor uw reactie. Reactie infoteur, 22-09-2009
Beste Dimitri,
1. De eigenaar van de grond is niet voor niets eigenaar: hij is in eerste instantie de bepalende partij voor de bepaling van de hoogste van de erfpacht canon. Maar u bent op die grond gevestigd, en heeft daarop uw opstallen. Er is dus ook een gezamenlijk belang, waardoor het niet redelijk zou zijn, om bij de nieuwe canon overdreven hoge prijzen te vragen.
2. Maar wat is redelijk. Een rechter kan op verzoek van partijen tussenbeide komen. De bevoegdheid van de rechter wordt mede bepaald door de afspraken in de akte van vestiging. Die afspraken kunnen al dan niet beperkend zijn. Het meest redelijke lijkt de aanstelling van drie onafhankelijke taxateurs, zoals aangegeven in het artikel, waarna eventueel de rechter uitspraak doet.
3. Als de grond door een gemeente wordt verpacht, moet u eerst nagaan wat bij betreffende gemeente de procedure is, en wat de mogelijkheden zijn, om zo nodig in beroep te gaan. Tot slot kan het nog aan de rechter worden voorgelegd.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Chau K., 04-09-2009 11:28 #2
Mijn erfpacht moet worden afgekocht, de gemeente heeft een prijs opgegeven voor 70m2, voor een prijs van 15.272,- euro. maar hoe weet ik of dit een goede prijs is voor de grond? en als ik eventueel een taxatuer wil aanstellen, waar kan ik die vinden? Reactie infoteur, 04-09-2009
Beste Chau K,
1. De waardering van de grond is altijd lastig. Het Kadaster bijvoorbeeld registreert de koopwaarde van een pand, zonder de splitsing met of zonder grond. Bij een pand met erfpacht is dat de waarde zonder grond.
2. De waarde van de grond is sterk locatie gebonden en mede afhankelijk van de bebouwing en mogelijkheden van de grond plus bestemmingsplan.
3. U kunt een gewone makelaar ook eens telefonisch vragen wat volgens hem de grond in uw buurt per vierkante meter doet. Doe alsof u een huis wilt kopen, en graag wilt weten wat de grond waard is. Vraag het eventueel meerdere makelaars eens. Vragen kost meestal niets.
4. U kunt een gewone makelaar ook vragen wat volgens hem de waarde van uw huis is met daarbij uitgeplitst de waarde voor de grond. Een taxatie kost wel geld, maar kan u, wanneer de prijs lager is dan die van de gemeente, wel helpen afdingen.
5. Misschien zijn er ook vergelijkbare huizen in de buurt zonder erfpacht, of huizen waarvan de erfpacht is afgekocht, waarvan u de waarde kunt achterhalen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Hans, 23-02-2009 12:10 #1
Mijn erfpacht is afgekocht. Maar nu komt de gemeente dat ik de grond definitief kan kopen is dat slim ja of nee. Het is wel een hoop geld. Wat is het voordeel? Reactie infoteur, 23-02-2009
Beste Hans,
Ik kan wel een paar aspecten bedenken, die echter niet allemaal de zelfde kant op wijzen:
1. Ook als de erfpacht eeuwigdurend is afgekocht, verkrijgt u niet het juridische eigendom van de grond. De eventuele waardestijging van de grond blijft daarmee voor de gemeente.
2. De aankoop van de grond heeft geen gevolgen voor de WOZ taxatie.
3. De aankoop van de grond zou kunnen worden mede gefinancierd, en de hypotheekrente zou aftrekbaar zijn.
4. Niemand weet overigens of de grond met de crisis nog goedkoper zal worden. Misschien juist wel.
5. Een nieuwe koper hoeft minder te betalen, omdat de grond niet in eigendom is. Daardoor is de verhandelbaarheid groter.
6. Maar er zijn ook mensen die nooit een huis met erfpacht zouden willen kopen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Infoteur: Zeemeeuw
Laatste update: 29-01-2017
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Special: Erfpacht en erfpachtcanon
Reacties: 62
Schrijf mee!