Erfpacht en de Wet Hillen als aftrekpost eigenwoningschuld

Erfpacht en de Wet Hillen als aftrekpost eigenwoningschuld Wat is aftrekbaar? Wie in 2022 of 2023 weinig hypotheek op zijn huis heeft, kan met de aangepaste Wet Hillen zijn hypotheek voordelig aflossen en zo geld verdienen via de aftrekpost geen of geringe eigenwoningschuld. Zeker als het huurwaardeforfait of het eigenwoningforfait hoger zijn dan wat u aan hypotheekkosten voor het eigen huis kunt aftrekken en het saldo inkomen eigen woning dus negatief is. Maar als u erfpacht betaalt, is het de vraag of aflossen goed uitpakt. Ook de erfpacht en erfpachtcanon behoren tot de aftrekbare kosten. Is afkopen van erfpacht dan nog verstandig? Erfpacht en de Wet Hillen worden uitgelegd.

Wet Hillen voor hypotheekrente en erfpacht


Wat is de Wet Hillen, de aftrek wegens geen of geringe hypotheekschuld

Van 1 januari 2005 tot 2019 geldt de Wet Hillen. Dat betekent dat uw bijtelling uit hoofde van het eigenwoningforfait niet hoger is dan de kosten die u voor uw woning aftrekt. Dit maakt voor wie zijn hypotheek grotendeels heeft afgelost verder aflossen vaak aantrekkelijk. Bedraagt het eigenwoningforfait voor uw huis bijvoorbeeld 1.500 euro en is uw hypotheek gelijk aan nul, dan hoeft u het eigenwoningforfait niet te betalen. U gebruikt dan de aftrekpost wegens geen of geringe hypotheekschuld. Niet onlogisch. U trekt immers ook geen hypotheekrente af en heeft uit dat oogpunt dus ook geen fiscaal voordeel. Bovendien stimuleert de wet dat mensen eerder bereid zullen zijn om hun schulden af te lossen. Ook de erfpacht is feitelijk een schuld die u voor uw woning maakt. U huurt de grond en bent hiervan niet de eigenaar. Vanaf 2019 wordt de regeling minder voordelig maar het voordeel is er nog steeds. De 100% aftrek wordt dan jaarlijks 1/30e deel minder. Zo is in 2023 nog maar 83,33% van het saldo aftrekbaar (in 2021 is dit 90% en in 2022 is dit 86,66%).

Wat is erfpacht?

Iemand die een huis bezit met erfpacht, huurt in feite de grond van de verpachtende instantie. Vaak is dat de gemeente, waterschap, particulieren of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer. De te betalen canon aan erfpacht kan behoorlijk oplopen en bij vernieuwing sterk worden verhoogd. Omdat u de grond huurt, is de waardestijging van de grond voor de eigenaar van de grond en niet de eigenaar van het huis.

Erfpacht afkopen

De erfpachtcanon kan wanneer het pachtcontract dat toestaat, ook worden afgekocht. De erfpachtcanon is in fiscale zin vergelijkbaar met de hypotheekrente en dus aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De discussie omtrent de beperking van de aftrek van de kosten van het huis richt zich tot nog toe op de aftrek van de hypotheekrenteaftrek die inmiddels al behoorlijk ingeperkt is. Maar voor de belastingdienst is er geen verschil: ook de kosten van erfpacht zijn fiscaal aftrekbaar. Koopt u de erfpacht af, dan nog bent u geen eigenaar van de grond geworden maar bent u wel verlost van de erfpachtcanon die jaarlijks betaald moet worden. De erfpacht kan tijdelijk (voor een bepaalde periode) of eeuwigdurend worden afgekocht.

Wat zijn de kosten van erfpacht

Dan de kosten van erfpacht. Ook als uw hypotheek nihil is, zijn de erfpacht kosten fiscaal aftrekbare kosten van het huis. Bedraagt in bovengenoemd voorbeeld uw erfpacht per jaar 1.000 euro, dan zal ook de bijtelling van het eigenwoningforfait gemaximaliseerd worden op 1.000 euro en dus niet op nihil. In het geval van erfpacht is het dus zo wie zo verstandig om te bekijken of de erfpacht afkopen lonend is. Is dat niet het geval, dan is de winst die u behaalt met een volledig aflossen van de hypotheek waarschijnlijk nog maar zo beperkt dat een volledig aflossen van de schuld onverstandig is.

Voordelen afkoop erfpacht

Eigen grond heeft het grote voordeel dat het van u is en een bank geeft gemakkelijker een hypotheek op een huis met eigen grond. Met de afkoop van erfpacht wordt de grond nog geen eigen grond, maar een aantal voordelen zijn er wel:
  1. U bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente.
  2. Een huis met afgekochte erfpacht is beter verkoopbaar: de prijs is wel hoger, maar er zijn minder onzekerheden voor de koper.
  3. Bebouwbare grond in de stad is schaars.
  4. Voor de gemeentelijke belastingen maakt het niet uit: de WOZ waarde gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Dus de WOZ aanslag onroerend goed verandert er niet door.

Nadelen afkoop erfpacht

Enkele nadelen van afkoop van erfpacht:
  • U kunt de afkoopsom niet aftrekken van de inkomstenbelasting.
  • Als het een tweede woning betreft vervalt de mogelijkheid om de waardering in box 3 te verminderen met 17x de jaarlijkse erfpachtcanon.

Bestaat de Wet Hillen in 2022 en 2023 nog?

Grotendeels nog wel, maar de aftrek neemt elk jaar af. De afbouw aftrek geen of kleine eigenwoningschuld bedraagt 2/30e in 2020, 3/30e in 2021 en 2/15e in 2022. In 2023 wordt nog maar 83,33% van het verschil tussen het eigenwoningforfait en de daarop drukkende aftrekbare kosten in aanmerking genomen, een afbouw dus van 16,66%. De pijn wordt in dertig jaar uitgesmeerd. Elk jaar 1/30e minder aftrek. Dat is natuurlijk wel zuur voor wie netjes zijn hypotheek heeft afgelost. Er is nog steeds een groot voordeel van de systematiek uit de Wet Hillen, maar dit voordeel wordt dus elk jaar iets kleiner.

Conclusie erfpacht en de Wet Hillen

Het kan zeer voordelig zijn om de erfpacht op uw grond af te kopen. Zeker als u een huis in de duurdere klasse heeft en het huurwaardeforfait dus hoog is. Bovendien is een hypotheek na dertig jaar meestal wel afgelost, terwijl zonder afkoop van de erfpacht de erfpacht nog heel lang zal doorlopen en fors in prijs kan stijgen. Laat u zich goed informeren of de Wet Hillen ook in uw geval goed uitpakt om de erfpacht af te kopen.
© 2007 - 2024 Zeemeeuw, het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming is vermenigvuldiging verboden. Per 2021 gaat InfoNu verder als archief, artikelen worden nog maar beperkt geactualiseerd.
Gerelateerde artikelen
Geringe eigenwoningschuld hebben (Hillen)Geringe eigenwoningschuld hebben (Hillen)Geen of een geringe eigenwoningschuld hebben is wel prettig. U betaalt dan door de Wet Hillen geen of weinig hypotheekre…
Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopenWat is erfpacht en moet je erfpacht afkopenVeel huizen in Nederland staan niet op eigen grond, maar op grond met erfpacht. Wat is erfpacht? De grond wordt bij erfp…
Wijziging erfpacht woning betekent nieuwe hypotheekakteWijziging erfpacht woning betekent nieuwe hypotheekakteIn een aantal gemeenten is er in 2021 en 2022 een wijziging van het erfpachtstelsel gaande, ook in Amsterdam. Tot 2020 k…
Een woning kopen met erfpachtEen woning kopen met erfpachtErfpacht: het huren van grond die bij een woning hoort. Een woning kopen met erfpacht heeft zijn voor-en zijn nadelen. E…

Verdienen op je tweede huisVerdienen op je tweede huisWanneer je tegenwoordig een tweede huis wil kopen mag je de hypotheekrente niet meer van je belasting aftrekken in tegen…
Hypotheek - hypotheek meenemen naar nieuwe woningHypotheek - hypotheek meenemen naar nieuwe woningOok in 2021 en 2022 kunt u uw bestaande hypotheek meenemen. Mee verhuizen van de hypotheek naar de nieuwe woning die u k…
Reacties

A. Mols, 09-08-2016
Kun je bij een kleine hypotheek die echter wel hoger is als het huurwaarde forfait, gebruik maken van de wet Hillen, wanneer je geen gebruik maakt van de fiscale aftrek? Reactie infoteur, 16-02-2020
Beste A. Mols,
In uw belastingaangifte kunt u dat nog doen door e.e.a. te wijzigen, maar de belastingdienst zal er (bij controle) niet mee akkoord gaan.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

S. Linssen Sikken, 06-11-2012
Bij een afkoop 15000 euro per 1 januari 2016 beheerskosten plusminus 34 euro p.j., om de 5 jaar wordt den canon opnieuw vastgesteld, betekend dat ook dat de grondwaarde opnieuw wordt vastgesteld of blijft die grondwaarde hetzelfde. Is het zo dan de wet Hillen dan niet van toepassing is, of is het zo dat de wet Hillen wel van 0 woningforfait uitgaat omdat de hypotheek geheel is afgelost of bijna geheel? Ik snap het allemaal niet zo goed, kunt u het uitleggen? Reactie infoteur, 27-11-2019
Beste S. Linssen Sikken,
1. De jaarlijkse kosten van de erfpacht zijn aftrekbaar zoals gewone hypotheekrente dat is.
2. De aftrekpost geen of kleine eigen woning schuld (wet Hillen) is het saldo van eigenwoningforfait minus de totale hypotheekrente inclusief erfpacht.
3. Het eigenwoningforfait is gebaseerd op de WOZ-waarde die jaarlijks anders kan zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

W. Raaijmaakers, 31-03-2011
U stelt bij punt 6: "Voor de belasting maakt het niet uit: de WOZ waarde gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Dus de bijtelling of WOZ aanslag veranderen er niet door."
Dat is niet waar. Je mag 17x de erfpachtscanon aftrekken van je WOZ waarde bij de aangifte van een woning in box 3.
Ik weet niet of dat alleen voor een vakantiewoning geldt. Reactie infoteur, 27-11-2019
Beste W. Raaijmakers,
1. Dank voor uw reactie.
2. Bedoeld is dat de WOZ taxatie van de gemeente niet afhankelijk is van het al dan niet gebouwd zijn op grond met erfpacht.
3. Er zijn wel gevolgen voor de inkomstenbelasting. Zo is bijvoorbeeld de jaarlijkse canon van de eigen woning fiscaal aftrekbaar.
4. Inderdaad is het zo in box 3 van de inkomstenbelasting dat u bij een woning op erfpacht 17x de erfpachtcanon mag aftrekken van de WOZ-waarde.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Zeemeeuw (1.579 artikelen)
Laatste update: 15-12-2022
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Per 2021 gaat InfoNu verder als archief. Het grote aanbod van artikelen blijft beschikbaar maar er worden geen nieuwe artikelen meer gepubliceerd en nog maar beperkt geactualiseerd, daardoor kunnen artikelen op bepaalde punten verouderd zijn. Reacties plaatsen bij artikelen is niet meer mogelijk.