InfoNu.nl > Financieel > Hypotheek > Erfpacht en de Wet Hillen als aftrekpost eigenwoningschuld

Erfpacht en de Wet Hillen als aftrekpost eigenwoningschuld

Erfpacht en de Wet Hillen als aftrekpost eigenwoningschuld Wie in 2018, 2019 of 2020 weinig hypotheek op zijn huis heeft, kan met de aangepaste Wet Hillen zijn hypotheek voordelig aflossen en zo geld verdienen via de aftrekpost geen of geringe eigenwoningschuld. Zeker als het huurwaardeforfait of het eigenwoningforfait hoger zijn dan wat u aan hypotheekkosten voor het eigen huis kunt aftrekken en het saldo inkomen eigen woning dus negatief is. Maar als u erfpacht betaalt, is het de vraag of aflossen goed uitpakt. Ook de erfpacht en erfpachtcanon behoren tot de aftrekbare kosten. Is afkopen van erfpacht dan nog verstandig? Erfpacht en de Wet Hillen worden uitgelegd.

Wet Hillen voor hypotheekrente en erfpacht


Wat is de Wet Hillen, de aftrek wegens geen of geringe hypotheekschuld

Van 1 januari 2005 tot 2019 geldt de Wet Hillen. Dat betekent dat uw bijtelling uit hoofde van het eigenwoningforfait niet hoger is dan de kosten die u voor uw woning aftrekt. Dit maakt voor wie zijn hypotheek grotendeels heeft afgelost verder aflossen vaak aantrekkelijk. Bedraagt het eigenwoningforfait voor uw huis bijvoorbeeld 1.500 euro en is uw hypotheek gelijk aan nul, dan hoeft u het eigenwoningforfait niet te betalen. U gebruikt dan de aftrekpost wegens geen of geringe hypotheekschuld. Niet onlogisch. U trekt immers ook geen hypotheekrente af en heeft uit dat oogpunt dus ook geen fiscaal voordeel. Bovendien stimuleert de wet dat mensen eerder bereid zullen zijn om hun schulden af te lossen. Ook de erfpacht is feitelijk een schuld die u voor uw woning maakt. U huurt de grond en bent hiervan niet de eigenaar. Vanaf 2019 wordt de regeling minder voordelig maar het voordeel is er nog steeds. De bijtelling dan dan niet nihil maar 1/30e deel van het eigenwoningforfait (in 2020 2/30e en zo verder).

Wat is erfpacht?

Iemand die een huis bezit met erfpacht, huurt in feite de grond van de verpachtende instantie. Vaak is dat de gemeente, waterschap, particulieren of bijvoorbeeld Staatsbosbeheer. De te betalen canon aan erfpacht kan behoorlijk oplopen en bij vernieuwing sterk worden verhoogd. Omdat u de grond huurt, is de waardestijging van de grond voor de eigenaar van de grond en niet de eigenaar van het huis.

Erfpacht afkopen

De erfpachtcanon kan wanneer het pachtcontract dat toestaat, ook worden afgekocht. De erfpachtcanon is in fiscale zin vergelijkbaar met de hypotheekrente en dus aftrekbaar van de inkomstenbelasting. De discussie omtrent de beperking van de aftrek van de kosten van het huis richt zich tot nog toe op de aftrek van de hypotheekrenteaftrek die inmiddels al behoorlijk ingeperkt is. Maar voor de belastingdienst is er geen verschil: ook de kosten van erfpacht zijn fiscaal aftrekbaar. Koopt u de erfpacht af, dan nog bent u geen eigenaar van de grond geworden maar bent u wel verlost van de erfpachtcanon die jaarlijks betaald moet worden. De erfpacht kan tijdelijk (voor een bepaalde periode) of eeuwigdurend worden afgekocht.

Wat zijn de kosten van erfpacht

Dan de kosten van erfpacht. Ook als uw hypotheek nihil is, zijn de erfpacht kosten fiscaal aftrekbare kosten van het huis. Bedraagt in bovengenoemd voorbeeld uw erfpacht per jaar 1000 euro, dan zal ook de bijtelling van het eigenwoningforfait gemaximaliseerd worden op 1000 euro en dus niet op nihil. In het geval van erfpacht is het dus zo wie zo verstandig om te bekijken of de erfpacht afkopen lonend is. Is dat niet het geval, dan is de winst die u behaalt met een volledig aflossen van de hypotheek waarschijnlijk nog maar zo beperkt dat een volledig aflossen van de schuld onverstandig is.

Voordelen afkoop erfpacht

Eigen grond heeft het grote voordeel dat het van u is en een bank geeft gemakkelijker een hypotheek op een huis met eigen grond. Met de afkoop van erfpacht wordt de grond nog geen eigen grond, maar een aantal voordelen zijn er wel:
  1. U bent niet meer afhankelijk van de grillen van de gemeente.
  2. Een huis met afgekochte erfpacht is beter verkoopbaar: de prijs is wel hoger, maar er zijn minder onzekerheden voor de koper.
  3. Bebouwbare grond in de stad is schaars.
  4. Voor de gemeentelijke belastingen maakt het niet uit: de WOZ waarde gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Dus de WOZ aanslag onroerend goed verandert er niet door.

Nadelen afkoop erfpacht

Enkele nadelen van afkoop van erfpacht:
  • U kunt de afkoopsom niet aftrekken van de inkomstenbelasting.
  • Als het een tweede woning betreft vervalt de mogelijkheid om de waardering in box 3 te verminderen met 17x de jaarlijkse erfpachtcanon.

Bestaat de Wet Hillen in 2019 en 2020 nog?

Grotendeels nog wel. De bijtelling van het eigenwoningforfait is niet nul maar 1/30e (2019) en 2/30e (2020). De pijn wordt in dertig jaar uitgesmeerd. Elk jaar 1/30e meer bijtelling. Dat is natuurlijk wel zuur voor wie netjes zijn hypotheek heeft afgelost. Er is in 2019 nog steeds een groot voordeel van de systematiek uit de Wet Hillen, maar dit voordeel wordt dus elk jaar iets kleiner.

Conclusie erfpacht en de Wet Hillen

Het kan zeer voordelig zijn om de erfpacht op uw grond af te kopen. Zeker als u een huis in de duurdere klasse heeft en het huurwaardeforfait dus hoog is. Bovendien is een hypotheek na dertig jaar meestal wel afgelost, terwijl zonder afkoop van de erfpacht de erfpacht nog heel lang zal doorlopen en fors in prijs kan stijgen. Laat u zich goed informeren of de Wet Hillen ook in uw geval goed uitpakt om de erfpacht af te kopen.

Lees verder

© 2007 - 2019 Zeemeeuw, het auteursrecht (tenzij anders vermeld) van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van de infoteur is vermenigvuldiging verboden.
Gerelateerde artikelen
Geringe eigenwoningschuld hebben (Hillen)Geringe eigenwoningschuld hebben (Hillen)Geen of een geringe eigenwoningschuld hebben is wel prettig. U betaalt dan door de Wet Hillen geen of weinig hypotheekre…
Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopenWat is erfpacht en moet je erfpacht afkopenVeel huizen in Nederland staan ook in 2017, 2018 en 2019 niet op eigen grond, maar op grond met erfpacht. Wat is erfpach…
Alles wat u moet weten over erfpachtAlles wat u moet weten over erfpachtIndien u een huis koopt met erfpacht, bent u de eigenaar van het huis maar niet van de grond. Maandelijks moet u de eige…
Belastingdienst & tips belastingaangifte eigen huisBelastingdienst & tips belastingaangifte eigen huisDe betaalde hypotheekrente is in 2018 en 2019 nog steeds de grote aftrekpost voor het eigen huis met hypotheek, maar er…
Particuliere erfpacht 2018 en 2019, nieuwe criteriaParticuliere erfpacht 2018 en 2019, nieuwe criteriaVoor een huis met particuliere erfpacht kan het in 2017, 2018 en 2019 moeilijker om een hypotheek te krijgen. Dit wordt…

Reageer op het artikel "Erfpacht en de Wet Hillen als aftrekpost eigenwoningschuld"

Plaats een reactie, vraag of opmerking bij dit artikel. Reacties moeten voldoen aan de huisregels van InfoNu.
Meld mij aan voor de tweewekelijkse InfoNu nieuwsbrief
Ik ga akkoord met de privacyverklaring en ben bekend met de inhoud hiervan
Reacties

A. Mols, 09-08-2016 22:23 #3
Kun je bij een kleine hypotheek die echter wel hoger is als het huurwaarde forfait, gebruik maken van de wet Hillen, wanneer je geen gebruik maakt van de fiscale aftrek? Reactie infoteur, 27-11-2019
Beste A. Mols,
In uw belastingaangifte kunt u dat nog doen door e.e.a. te wijzigen, maar de belastingdienst zal er (bij controle) niet mee akkoord gaan.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

S. Linssen Sikken, 06-11-2012 15:44 #2
Bij een afkoop 15000 euro per 1 januari 2016 beheerskosten plusminus 34 euro p.j., om de 5 jaar wordt den canon opnieuw vastgesteld, betekend dat ook dat de grondwaarde opnieuw wordt vastgesteld of blijft die grondwaarde hetzelfde. Is het zo dan de wet Hillen dan niet van toepassing is, of is het zo dat de wet Hillen wel van 0 woningforfait uitgaat omdat de hypotheek geheel is afgelost of bijna geheel? Ik snap het allemaal niet zo goed, kunt u het uitleggen? Reactie infoteur, 27-11-2019
Beste S. Linssen Sikken,
1. De jaarlijkse kosten van de erfpacht zijn aftrekbaar zoals gewone hypotheekrente dat is.
2. De aftrekpost geen of kleine eigen woning schuld (wet Hillen) is het saldo van eigenwoningforfait minus de totale hypotheekrente inclusief erfpacht.
3. Het eigenwoningforfait is gebaseerd op de WOZ-waarde die jaarlijks anders kan zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

W. Raaijmaakers, 31-03-2011 13:03 #1
U stelt bij punt 6: "Voor de belasting maakt het niet uit: de WOZ waarde gaat er altijd vanuit dat het eigen grond is. Dus de bijtelling of WOZ aanslag veranderen er niet door."
Dat is niet waar. Je mag 17x de erfpachtscanon aftrekken van je WOZ waarde bij de aangifte van een woning in box 3.
Ik weet niet of dat alleen voor een vakantiewoning geldt. Reactie infoteur, 27-11-2019
Beste W. Raaijmakers,
1. Dank voor uw reactie.
2. Bedoeld is dat de WOZ taxatie van de gemeente niet afhankelijk is van het al dan niet gebouwd zijn op grond met erfpacht.
3. Er zijn wel gevolgen voor de inkomstenbelasting. Zo is bijvoorbeeld de jaarlijkse canon van de eigen woning fiscaal aftrekbaar.
4. Inderdaad is het zo in box 3 van de inkomstenbelasting dat u bij een woning op erfpacht 17x de erfpachtcanon mag aftrekken van de WOZ-waarde.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw

Infoteur: Zeemeeuw
Laatste update: 27-11-2019
Rubriek: Financieel
Subrubriek: Hypotheek
Special: Erfpacht en erfpachtcanon
Reacties: 3
Schrijf mee!