Particuliere erfpacht 2020 en 2021, nieuwe criteria
Voor een huis met particuliere erfpacht kan het in 2020, 2021 en 2022 moeilijker om een hypotheek te krijgen. Dit wordt langzamerhand anders volgens de banken. Ook met een particuliere erfpacht kan door de vernieuwde criteria een hypotheek worden afgesloten, maar of dat lukt? Tot voor kort was een hypotheek afsluiten voor een huis met particuliere erfpacht nauwelijks meer mogelijk. Wat zijn die nieuwe regels en criteria voor een hypotheek? Ook het kopen met de erfpacht van Duokoop is een vorm van particuliere erfpacht.
Particuliere erfpacht met hypotheek is extra lastig
In Nederland staan tienduizenden woningen op grond van particulieren die de grond aan de koper van een huis verpachten. U kunt dan denken aan particuliere erfpacht bij kerken, universiteiten, boeren en Staatsbosbeheer. In de praktijk blijken de contracten die met deze particulieren zijn gesloten niet erg duidelijk, onzeker en vaak duur te zijn. In een tijd waarin banken terughoudend zijn met het verstrekken van hypotheken, waren deze woningen met particuliere erfpacht nauwelijks met een hypotheek te financieren. Alle huizen met particuliere erfpacht werden over één kam geschoren. Een ongewenste situatie dus voor tienduizenden Nederlanders.Criteria particuliere erfpacht 2020 en 2021, nieuwe regels
Om hier wat aan te doen hebben de banken gezamenlijk onder de koepel van de Vereniging van Banken NVB criteria opgesteld waaraan een particulier erfpachtcontract volgens de banken moet voldoen. Als een bestaand contract aan deze criteria voldoet is ook het huis op deze grond in principe te financieren. Deze eisen zijn ingegaan vanaf november 2011 in voor bestaande contracten. Voor nieuwe contracten zullen nog criteria worden opgesteld die hiervan kunnen afwijken. Voor alle contracten van vóór 1 april 2012 vragen banken om een notariële opinie.Looptijd van het erfpachtrecht
Onderscheid wordt gemaakt tussen erfpachtrechten van vóór 1-1-1992 en die uit de periode 1-1-1992 en 1-4-2012. Een bank zal een contract van vóór 1-1-1992 extra bestuderen, omdat toen de rechten van de erfpachter groter waren dan sindsdien het geval is. Zo kan met een dergelijk contract de erfpachter de erfpacht eenvoudiger opzeggen. De banken willen zekerheid en zitten niet te wachten op onzekere afspraken. Als u een erfpachtcontract hebt van na 1 januari 1992 dat bovendien niet tijdelijk is, is er voor een bank geen reden om op deze gronden een hypotheek te weigeren.Canon en canonaanpassing
In alle gevallen zal de bank ook bekijken of de gevraagde vergoeding voor de erfpacht redelijk is, gegeven de waarde van de grond. Uit het contract moet duidelijk worden wat de actuele canon is en wat de verwachte lastenontwikkeling wordt ook als de canon in de loop tijd wordt aangepast. Als er een jaarlijkse index wordt gebruikt, moet duidelijk zijn welke dat is en hoe die wordt toegepast. Bovendien moet de hoogte aan de aanpassing voor de bank aanvaardbaar zijn.Geen verplichting tot koop van de grond
Sommige erfpachtcontracten verplichten de pachter om de grond na enige tijd te kopen wat tot extra lasten leidt. De bank zal bij de verplichting tot koop afzien van financiering.Eenzijdig andere erfpachtvoorwaarden afdwingbaar
De bank zal ook de voorwaarde dat de eigenaar de erfpachtvoorwaarden eenzijdig mag veranderen als belemmering voor het verstrekken van een hypotheek zien.Materiële aantasting genotsrecht is niet toegestaan
De erfpacht moet zodanig zijn dat de pachter de grond mag gebruiken alsof het zijn eigendom, zonder beperkingen van het genotsrecht.Slot criteria particuliere erfpacht 2020 en 2021
Al deze criteria zijn bedoeld om onzekerheden weg te nemen en duidelijk te krijgen wat de lasten voor de koper met particuliere erfpacht in de praktijk zullen zijn. Nogal wat contracten voor erfpacht zullen niet aan deze eisen voldoen. Wanneer dat wel het geval is, hoeft het afsluiten van een hypotheek niet langer een probleem te zijn.Lees verder
Gerelateerde artikelen
Erfpacht en de Wet Hillen als aftrekpost eigenwoningschuldWat is aftrekbaar? Wie in 2022 of 2023 weinig hypotheek op zijn huis heeft, kan met de aangepaste Wet Hillen zijn hypoth…
Wat zijn genotsrechten?Beperkte rechten zijn rechten afgeleid uit een meer omvattend recht, die laatste is bezwaard met een beperkt recht. Bepe…
Het recht van erfpacht, wat is dat?Het recht van erfpacht is één van de beperkte rechten. Het is een zakelijk recht, want het kan alleen op onroerende zake…
Wat is erfpacht en moet je erfpacht afkopenVeel huizen in Nederland staan niet op eigen grond, maar op grond met erfpacht. Wat is erfpacht? De grond wordt bij erfp…
Hypotheek afsluiten, waar moet je beginnen?Een hypotheek afsluiten is het aangaan van een financiële verplichting voor tientallen jaren. U moet goed weten wat u af…
Hypotheek Duitse bank afsluiten in NederlandU wilt een Duitse hypotheek in Nederland afsluiten, dat kan. De hypotheekrente is bovendien laag. U kunt bijvoorbeeld ee…Reacties
Yvonne Koster, 27-09-2020
Een goed en verhelderend stuk. Helaas heb ik ook te maken met een huis dat op erfpacht grond staat. Momenteel is dit nog van een 97 jarige eigenaar, die het huis aan mij wil verkopen. Ik ben ook zijn erfgename en executeur. Ik heb geen hypotheek nodig, zodat dit probleem financiering niet speelt. Maar ik krijg voor deze aankoop geen toestemming van de 2 eigenaars die van 2-01 -2018 een terrein waar 33 vakantiewoningen op staat, eigenaar zijn geworden. De reden is vooral dat er naast gelegen erfpacht grond een stukje grond aanwezig is, dat destijds door de eigenaar van de woning, is aangekocht. Zij de 2 broers wil kost wat kost dit stukje grond kopen, zodat ze er in de toekomst 2 kavels van kunnen maken. Omdat er ook op het huis en het stukje eigen grond, een hypotheek rust, is dit niet mogelijk om dit apart aan de grondeigenaars te verkopen. Ook de omrekening van guldens naar euro klopte niet. Het verschil is € 766,-- per jaar. Tevens wordt er zonder enige informatie ieder jaar meer geheven, bovenop de foutieve berekening. Ook is er recentelijk over 2020 weer een prijsindexcijfer geproduceerd over 2020, terwijl dit nog niet eens bekend is. Er is een nieuw concept opgemaakt voor een nieuw pachtcontract, omdat het oude op 31 december 2021 afloopt. Dit concept erfpacht contract is meer een dwangbevel, want er mag helemaal niets. Ook alle kosten, zoals onderhoud algemene toegangswegen komen voor rekening van de erfpachter. Bij overtreding verbeurt de erfpachter een boete van € 25.000,-- enz enz. Kortom het is een wurgcontract dat zijn weerga niet kent. Misschien kunt u hier iets mee. Gelukkig dat de meeste erfpachters het met de inhoud niet eens zijn. Groeten Mevr. Yvonne Koster.
Reactie infoteur, 03-10-2020
Beste Yvonne Koster,
1. Als de aanpassing van een erpachtcontract onredelijk is, legt u die het beste voor aan een rechter. Teken dus niet een wurgcontract.
2. Wat betreft het er naast gelegen stuk grond is de tactiek van de broers onduidelijk, immers als ze de grond niet kunnen kopen, hebben ook zij een probleem. Kunnen er geen afspraken worden gemaakt over de grond, in die zin dat u toestemming krijgt om de woning te kopen, het wurgcontact voor altijd van de baan is en de grond voor een redelijke prijs kan worden verkocht. Uiteraard wordt de grond of een deel ervan pas verkocht zodra de woning van u is. Valt er niet te onderhandelen?
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Jodivado, 07-05-2020
Ik wil in het huis van mijn overleden ouders gaan wonen hierop rust erfpacht.ik wil het verbouwen.waar moet ik opletten ivm de erfpacht?en kunnen degene van wie de erfgrond is mij beperkingen opleggen?
Reactie infoteur, 09-05-2020
Beste Jodivado,
Voor verbouwingen en herstelwerkzaamheden kan inderdaad vooraf schriftelijke toestemming nodig zijn. Bekijk hiervoor de voorwaarden in uw erfpachtcontract.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Jodivado, 05-03-2020
Moet je eeuwigdurende erfpacht by de notaris op de erfgenamen laten zetten?
Reactie infoteur, 05-03-2020
Beste Jodivado,
De erfpacht hoort bij de woning en niet bij een persoon (is niet persoonsgebonden). Wie de woning erft, erft automatisch uw woning met erfpacht.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
R. J. Muller, 21-09-2017
Is het mogelijk een canon zodanig te verhogen na 25 jaar dat deze trend houdt met de fors gestegen grondprijs; het gaat om particuliere erfpacht die wel ieder jaar is verhoogd met % van de consumptieve uitgaven volgens CBS.
Reactie infoteur, 04-01-2020
Beste R. J. Muller,
Een verhoging van de erfpachtcanon door een gestegen grondprijs is mogelijk, maar wel afhankelijk van de voorwaarden uit het erfpachtcontract. Overigens is een indexering aan de consumptieprijzen en een verhoging door gestegen grondprijzen deels dubbelop.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Van Vonderen, 01-02-2017
Ik heb eigen huis zonder hypotheek, erfpacht is afgekocht tot 2037, zal ik erfpacht afkopen en daar hypotheek op nemen belasting aftrekbaar. zodat het huis evt. later makkelijk verkocht kan worden of niets doen.wat is verstandig.?
Reactie infoteur, 04-01-2020
Beste Van Vlonderen,
Wat u het beste kunt doen, hangt van allerlei factoren af. Bijvoorbeeld, is het aanbod van de gemeente een redelijk bod of duur? Het is ook niet op voorhand gezegd dat een huis op eigen grond beter verkocht zal worden, immers de vraagprijs zal ook hoger worden. Anderzijds de hypotheekrente is momenteel nog laag, wat financiering relatief eenvoudig maakt. De erfpachtcanon afkopen betekent een zorg minder, maar u krijgt er wel een hypotheek voor terug.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Sonja, 10-06-2016
Ik heb me ingeschreven om een huisje te kopen waarop particuliere erfpacht rust van 1 euro per jaar. de bank kan deze hypotheek niet verstrekken omdat de hypotheek op oranje zou staan. Bij welke geldverstrekker/bank zou een hypotheek op groen kunnen staan tegenwoordig?
Reactie infoteur, 04-01-2020
Beste Sonja,
Het beste vraagt u bij een aantal hypotheekverstrekkers een hypotheek aan. Niet duidelijk is uit uw vraag waarom de hypotheek op oranje staat en hoelang de erfpacht 1 euro blijft (eeuwigdurend?).
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Helma, 18-09-2015
De erfpacht van onze woning zal worden verhoogd van € 544,00 naar € 3.500,00. Het is een eeuwigdurende erfpacht. Kunnen wij deze verhoging aanvechten.
Met vriendelijke groet,
Helma
Reactie infoteur, 04-01-2020
Beste Helma,
Dat hangt er van af. Als u de grond in erfpacht hebt van de gemeente zal hier een gemeentelijk besluit aan te grondslag liggen. U kunt het wel altijd aanvechten als er een foute berekening is gemaakt. Bij een particuliere verpachter moet worden bekeken of dit conform de regels is.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Fiona, 25-07-2015
Geachte Zeemeeuw,
Bedankt voor uw reactie.
Is er een standaard berekening voor zodat ik het zelf kan controleren, of moet ik daarvoor iemand inschakelen die daarvoor gespecialiseerd in is?
Met vriendelijke groet,
Fiona
Reactie infoteur, 04-01-2020
Beste Fiona,
Het begint met een onderbouwing door de verhuurder. Die kunt u vervolgens zelf controleren of een ander laten beoordelen.
Met vriendelijke groet,
Zeemeeuw
Fiona, 24-07-2015
Geachte dames/heren,
Mijn schoonmoeder is vorige maand overleden. Haar zoon woonde bij haar. Het koophuis stond op haar naam. Haar zoon blijft daar wonen, want hij heeft het huis geerft. Zij betaalde 135 euro grondrecht per jaar. Nu schijnt het dat het grondrecht verhoogd wordt naar rond de 200 euro per maand, dat is wel bijna 20x zoveel! Mag dat?
Met vriendelijke groet,
Fiona
Reactie infoteur, 04-01-2020
Geachte Fiona,
Als dit erfpacht van de gemeente is, bepaalt de gemeenteraad wat de nieuw bedragen voor de erfpacht zijn. Het kan echter geen kwaad om te bekijken of de vernieuwing juist is berekend.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Alparslan Deniz, 18-10-2014
Ik woon in Zaandam en heb een eengezinswoning met erfpacht gekocht in 2006 van ZVH en betaal 307 euro alleen aan erfpacht los van de hypotheek, op dit moment is het bijna onmogelijk om het af te kopen omdat er een bedrag genoemd wordt dat ik het onmogelijk kan financieren, ik weet me dus geen raad meer, ik ga gewoon feit, is er iemand die mij kan helpen?
Reactie infoteur, 09-05-2020
Beste Alparslan Deniz,
Weet u dat de erfpacht is wel fiscaal aftrekbaar is en afkopen niet altijd de beste oplossing is:
https://financieel.infonu.nl/hypotheek/83994-particuliere-erfpacht-2019-en-2020-nieuwe-criteria.html
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
M. I. Boonstra Hofstee, 04-02-2014
Geachte heer, mevr,
Ik heb een appartement ( bouwjaar 1965 ) in Schiedam geërfd, hierop zit geen hypotheek.
Ik kan de erfpacht afkopen, deze loopt af 2039. De woning wordt nu verhuurd aan mijn dochter. Is het voor mij verstandig?
Vriendelijke groet,
Marja boonstra hofstee
Reactie infoteur, 09-05-2020
Geachte M. I. Boonstra Hofstee,
Dat hangt ervan af. Na afkoop is er geen erfpacht meer. Dat heeft het nadeel dat er geen aftrek meer is en het voordeel dat u van de kosten van erfpacht af bent. Als u het geld waarmee u afkoopt niet direct voor andere zaken nodig hebt, is het grootste voordeel misschien nog wel dat u zich geen zorgen meer hoeft te maken over de toekomstige lasten. De verkoopwaarde van het huis neemt iets toe, wat een voordeel maar ook een nadeel kan zijn.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw