Voordeel annuiteitenhypotheek of spaarhypotheek

Besluiten van de overheid kunnen de eigenaar van een eigen huis veel extra geld kosten. U moet voor een nieuwe hypotheek een annuïteitenhypotheek afsluiten, nu een volledig aflossingsvrije hypotheek niet meer kan met aftrek van hypotheekrente. Aflossen is verplicht waardoor er minder aftrek is. Denk ook aan de lineaire hypotheek, want ook die is ook toegestaan. Het belangrijkste kenmerk van deze annuïteitenhypotheek is dat het bedrag maandelijks gelijk is. U lost daarmee ook maandelijks een deel van de hypotheek af. Maar ook bij de spaarhypotheek en bankspaarhypotheek betaalt u maandelijks eenzelfde bedrag. Wat zijn dan de verschillen tussen deze twee hypotheken? Wat zijn de fiscale gevolgen? Hebt u een spaarhypotheek, bewaard die dan en stort eventueel geld bij op de verzekering bij een hoge rente. Bijstorten loont.

Een hypotheek afsluiten, maar welke hypotheek wordt het?

Een hypotheek nemen, betekent niet alleen geld lenen met uw huis als onderpand, maar ook het kiezen voor een bepaalde soort van hypotheek. Een paar decennia terug sloot bijna iedereen een annuïteitenhypotheek af, omdat de nieuwe vormen zoals de spaarhypotheek of beleggingshypotheek nog niet bestonden. Met de komst van de nieuwe hypotheken, was er weinig animo meer voor de annuïteitenhypotheek. Maar de annuïteitenhypotheek is terug van weggeweest, omdat de Rabobank het liefste alleen nog deze hypotheek zou willen aanbieden. De andere hypotheken zouden te ingewikkeld zijn en daardoor ongewenst. Maar waarom een annuïteitenhypotheek en niet de spaarhypotheek of spaarbankhypotheek nemen? In beide gevallen hebt u een gelijke maandelijkse last en toch zijn er allerlei verschillen. Let ook op de mogelijkheden van de lineaire hypotheek.

De annuïteitenhypotheek en zijn kenmerken

Cruciaal bij de annuïteitenhypotheek is dat u maandelijks rente en aflossing betaalt en wel zo dat de som van beide onderdelen maandelijks gelijk is. Doordat u maandelijks aflost, neemt de schuld af waardoor het rentedeel lager wordt en de aflossing navenant toeneemt. Het volgende voorbeeld maakt dat duidelijk.

Rekenvoorbeeld annuïteit bij een annuïteitenhypotheek:

Stel de annuïteit, het jaarlijks te betalen bedrag, komt voor u uit op 4000 euro bij 4% hypotheekrente en in het 1e jaar wordt nog niet afgelost. Dan komt de rente en aflossing er voor u bijvoorbeeld als volgt uit te zien:


Uw netto lasten bedragen dus 40.00 euro, maar dan is nog niet rekening gehouden met de hypotheekrenteaftrek. Stel u betaalt belasting tegen een tarief van 42%. Dan ontvangt u jaarlijks aan hypotheekrente terug:

• jaar 1: 1.520 euro;
• Jaar 10: 1.216 euro;
• Jaar 20: 767 euro;
• Jaar 25: 460 euro;
• Jaar 30: 84 euro.

Fiscale gevolgen zijn er ook

Zoals u ziet is er van de teruggave van de belasting in het eerste jaar van 1680 euro in jaar 30 nog maar 92 euro over. Goed uw huis is in belangrijke mate afgelost, maar uw netto lasten zijn dan ook een stuk hoger geworden. Vanaf 2013 gaat u er met een nieuwe hypotheek fiscaal fors op achteruit. Daar staat tegenover dat als u gebruik hebt gemaakt van de lagere hypotheekrente, de aftrek automatisch lager is.

Spaarhypotheek en bankspaarhypotheek vergelijken

Bij slim sparen via spaarhypotheek of banksparen, lost u tijdens de looptijd niets af, maar pas aan het einde van de looptijd van de hypotheek. Dat betekent dat de hypotheekrenteaftrek gedurende de hele periode van de hypotheek bestaat en maximaal is. Tegelijkertijd bouwt u ook kapitaal op op een geblokkeerde rekening bij verzekeringsmaatschappij of bank. Tegen de huidige rente geeft bijstorten op de rekening een hoge rente. Uw maandlasten bestaan uit een hypotheekrente en een premie.

Rekenvoorbeeld spaarhypotheek:

Als u per jaar 4.000 euro betaalt aan rente en spaarbedrag en stel dat u in de belastingschijf van 42% zit, dan krijgt u bij een spaarhypotheek structureel hetzelfde bedrag van de belasting terug aan hypotheekrenteaftrek, niet een aflopend bedrag.

Rente spaarhypotheek en annuïteitenhypotheek vergelijken

Als de rente later omhoog zou gaan, bijvoorbeeld na afloop van een rentevaste periode, hebt u daar bij een spaarhypotheek geen last van, omdat dan de te betalen premie navenant omlaag gaat. Bij een annuïteitenhypotheek werkt een verhoging van de hypotheekrente daarentegen wel meteen door in uw portemonnee doordat u meer moet gaan betalen.

Wat betekent dit voor de hypotheekrenteaftrek?

De annuïteitenhypotheek is gunstig voor de overheid, omdat de hypotheekrenteaftrek jaarlijks lager wordt. Ook de bank is blij want er wordt maandelijks afgelost. De consument heeft het nakijken. Omdat u bij een bankspaarhypotheek of spaarhypotheek u niet aflost, geldt voor een in 2013 afgesloten bankspaarhypotheek of spaarhypotheek bovendien geen hypotheekrenteaftrek meer. Zo is althans de voorgenomen wetgeving.

De lineaire hypotheek en zijn kenmerken

Nog sneller gaat de aflossing van een hypotheek bij de lineaire hypotheek. Een lineaire hypotheek is in 30 jaar afgelost door elk jaar 1/30e deel af te lossen. Het maandelijkse bedrag dat u moet betalen is dan gelijk aan deze vaste aflossing (in tekening aangegeven met a) plus de rente op wat er aan hypotheek nog over is (in tekening aangegeven met r). De Rabobank heeft de lineaire hypotheek niet genoemd, omdat die voor vele mensen niet betaalbaar zal zijn. En ook hier is de aftrek van hypotheekrente veel lager dan bij de spaarhypotheek, aflossingsvrije hypotheek of bankspaarhypotheek.

Slot

Welke hypotheek u kiest, hangt af van uw situatie en wensen. Laat u zich daarbij goed adviseren en niets opdringen.