Annuiteitenhypotheek berekenen - voordelen

De annuïteitenhypotheek is de perfecte hypotheek voor wie zekerheid wil, maar is de eerste jaren ook duurder. Ook de Rabobank kiest voor de veilige annuïteitenhypotheek. De annuïteitenhypotheek is een persoonlijke lening met uw huis als onderpand, waarbij u ook maandelijks aflost. Zie hier ook de vele voordelen en pluspunten van een annuïteitenhypotheek.

Wat is een annuïteitenhypotheek?

Bij de annuïteitenhypotheek betaalt u elke maand weer hetzelfde bedrag, net zoals bij een persoonlijke lening. Dit gedurende de hele looptijd van de hypotheek, zodat aan het einde van de hypotheek de lening volledig is afgelost. De maandelijkse lasten van de annuïteitenhypotheek bestaan uit twee componenten waarvan de som, de annuïteit, steeds hetzelfde is:

• Een aflossingsdeel;
• Een rentedeel.

Wat betekent de hypotheek fiscaal

Doordat u elke maand een bedrag van de hypotheek aflost, neemt daarmee geleidelijk uw schuld af en dus ook de te betalen hypotheekrente. Omdat het maandelijkse bedrag gelijk blijft bij een afnemende hypotheekrente, lost u automatisch steeds meer af. Bruto zijn de aflossing en de hypotheekrente elke maand gelijk, maar netto nemen de lasten wel toe. U betaalt immers minder rente, waardoor u minder van de belasting terug krijgt. Dit effect gaat u pas na vele jaren echt merken. Vaak is dit de periode dat u meer gaat verdienen, waardoor deze lasten veel beter zijn te dragen dan in de beginperiode van uw loopbaan. Ook dat is dus een voordeel.

De annuïteitenhypotheek: voordelen & nadelen

Let op de grote voordelen van een annuïteitenhypotheek.

De annuïteiten hypotheek heeft vele voordelen:

Het is een veilige hypotheek. U weet elke maand hoeveel u moet betalen.

Het is een eenvoudige hypotheek. U weet elke maand hoeveel u moet betalen.

De netto hypotheeklasten zijn in het begin relatief laag. Doordat het bestanddeel rente hoog is, kunt u meer hypotheekrente van de belasting aftrekken.

Door de relatief lage netto maandlasten in het begin kunt u desgewenst een hogere hypotheek afsluiten.

De bijkomende kosten zijn relatief laag, doordat er niet allerlei ingewikkelde beheerskosten zijn zoals bij sommige beleggingshypotheken.

U weet precies hoeveel vermogen u opbouwt.

Geen onzekerheden zoals bijvoorbeeld bij een beleggingshypotheek.

De kosten van een annuitaire hypotheek zijn relatief laag.

De annuitaire lening heeft een lagere hypotheekrente dan de rente op een doorlopend krediet en vele andere hypotheken. Dat komt doordat er ook voor de banken weinig risico's zijn.

Belangrijk nadeel is dat het belastingvoordeel in de loop der tijd minder wordt door de afnemende rente lager zal zijn. Dat probleem hebt u bijvoorbeeld niet met een spaarhypotheek.

Heeft de hypotheekadviseur gelijk

Te snel werd in het verleden nog al eens geconcludeerd dat de annuïteitenhypotheek niets voor u is. Sommige banken boden de annuïteitenhypotheek zelfs niet aan. Ten onrechte vind ik. Daarvoor heb ik een aantal argumenten:

1. De eenvoud van de annuïteitenhypotheek is een groot voordeel. Beheerskosten zijn er niet. Dit is voor u erg prettig en overzichtelijk.
2. Het verloop van de netto maandlasten heeft een erg natuurlijk verloop. Daarmee bedoel ik dat de netto maandlasten in het begin extra laag zijn, juist op het moment dat u aan het begin van uw carrière bent. En dat is nu net de periode dat u minder verdient. Dat komt dus goed uit. Juist als u meer gaat verdienen stijgen ook de netto maandlasten, maar die wegen dan toch minder zwaar.
3. Als u er voor zorgt dat het bruto maandelijkse bedrag, de annuïteit, voor u goed te betalen is, is de renteaftrek in de beginperiode een mooie meevaller en is de geringere aftrek later eenvoudiger op te vangen.
4. De vermogensopbouw is wat minder snel, maar door het inflatoire effect, de geldontwaarding, wordt de reële waarde van de restant schuld steeds kleiner.
5. U bouwt kapitaal op.
6. Het rentepercentage ligt voor langere tijd vast, wat ook weer zekerheid geeft.
7. Het verlies aan renteaftrek treedt pas na vele jaren merkbaar op. Dit licht ik hieronder toe.

De aftrek van hypotheekrente

De aflossingen binnen de annuïteit loopt gedurende de looptijd exponentieel op. Dat betekent dat het klein begint, en bij een totale looptijd van 30 jaar, pas na grofweg 20 jaar merkbaar begint te worden. Onderstaande tabel verduidelijkt dit. Daarbij is verondersteld, dat u voor een looptijd van 30 jaar een annuïteitenhypotheek heeft afgesloten van 100.000 euro. Bij een rente van respectievelijk 4% of 7%. Het zijn afgeronde bedragen per jaar en uitgedrukt in euro’s:

Jaar	Rentedeel bij 4% rente	Rentedeel bij 7% rente
1	4.000 euro rente	7.000 euro rente
10	3.200 euro rente	6.100 euro rente
20	2.020 euro rente	4.230 euro rente
25	1.210 euro rente	2.700 euro rente
30	220 euro rente	530 euro rente
jaarlijkse annuïteit	5.780 euro rente plus aflossing	8.060 euro rente plus aflossing

Zoals u ziet is de te betalen rente in jaar 10 grofweg 800 à 900 euro per jaar lager dan in het eerste jaar, namelijk 4000 euro minus 3200 euro. Dat is 65 à 75 euro per maand. Bovendien begint dan ook de vermogensopbouw verder vorm te krijgen, waardoor u ook feitelijk steeds meer eigenaar wordt van uw woning. Het eerste jaar lost u bij een rente van 4% bijna 1.780 euro af, namelijk 5.780 minus 4000 euro. In jaar 20 is dat 3.760 euro, namelijk 5.780 minus 220 euro.

Slot

Regelmatig wordt een annuïteitenhypotheek verkocht met daarbij een verzekering. Als u zo’n verzekering neemt, kunt u het beste eveneens een annuïteitenverzekering nemen. Dat houdt in dat het verzekerde bedrag afneemt naarmate de aflossingen en dus de vermogensopbouw toenemen. En natuurlijk bent u meestal het goedkoopste uit met een zo'n klein mogelijke hypotheek. Dan hebt u de goedkoopste hypotheek van Nederland.