Vastgoed - vormen van gebiedsontwikkeling

Elk project dat betrekking heeft op de ontwikkeling van vastgoed is uniek. Iedere locatie kent zijn eigen problemen en wettelijke belemmeringen. De verschillende vormen van gebiedsontwikkeling kennen echter ook hun eigen (unieke) voordelen en mogelijkheden. Er zijn verschillende investeringsopgaven te onderscheiden, ingedeeld op schaal en locatiekenmerken.

Grote uitleglocaties

Het betreft bouwen op grote schaal, op gronden die voorheen onbebouwd waren. VINEX-locaties zijn een voorbeeld van grote uitleglocaties. Deze vorm van ontwikkeling kent als grote voordeel dat er over het algemeen weinig problemen zijn met huidige gebruikers. Daarnaast hoeft slechts beperkt rekening gehouden te worden met omliggende bebouwing, waardoor er een handig en rationeel stedenbouwkundig plan kan worden samengesteld. Door de grootschalige ontwikkeling in één keer kunnen de bouwkosten beperkt blijven. Daartegenover worden wel hogere kosten gemaakt om het gebied te ontsluiten. Bovendien moeten ook alle voorzieningen nog gerealiseerd worden. Grote uitleglocaties zijn erg gevoelig voor schommelingen van de economie. Bij een negatieve marktontwikkeling zijn vele plannen niet meer haalbaar binnen de in het contract opgenomen condities.

Kleine uitbreidingen

Het belangrijkste voordeel van de kleine uitbreidingen ten opzichte van de grote uitleglocaties is dat het ontwikkelen van de locatie veel eenvoudiger is. Daarbij zijn de kosten voor ontsluiting vaak lager en kan gebruik worden gemaakt van reeds bestaande voorzieningen. Bij de ontwikkeling van een kleine uitleglocatie wordt vaak gefocust op de koopkrachtige vraag. In de uitbreiding zullen dan ook vooral vrijstaande woningen en twee onder één kap woningen gebouwd worden.

Binnenstedelijke locaties

Om binnenstedelijke locaties te ontwikkeling dient men in sterke mate rekening te houden met de omgeving. Er zijn vele belanghebbende in de reeds bestaande stad. Dit brengt een groot risico met zich mee, omdat de kosten bij bezwaar tegen de plannen hoog op kunnen lopen vanwege vertraging of stillegging van bouw. Daarnaast moet de ontwikkelaar rekening houden met sloopkosten van bestaande opstallen, of kosten vanwege vervuilde grond. Door de hoge kosten die met ontwikkeling van binnenstedelijke locaties gepaard gaan is het moeilijk om de uiteindelijke woningen betaalbaar te houden. Voor het ontwikkelen van deze locaties is steun van de gemeente nodig.

Herstructurering

Net zoals bij de binnenstedelijke locaties kent herstructurering hoge proceskosten zoals sloopkosten en verhuiskostenvergoedingen. Bij herstructurering dient de ontwikkelaar zich te richten op de bewoners van de bestaande wijk.
Omdat er rekening gehouden moet worden met bestaande bewoners, die vaak tot de lagere klassen behoren, vallen er bij herstructurering over het algemeen minder opbrengsten te behalen dan bij de ontwikkeling van binnenstedelijke locaties. Toch kent herstructurering een aantal belangrijke voordelen; er is in de meeste gevallen al infrastructuur aanwezig en de locatie van herstructureringsgebieden is vaak goed.