Vastgoed & fiscus maakt huis kopen voor je ouders dure zaak
Nogal wat ouders helpen hun kinderen bij het kopen van een huis, want vastgoed is duur in Nederland en vooral starters kunnen wel een helpende hand gebruiken. Andersom willen kinderen in 2012 ook hun ouders een helpen door bijvoorbeeld voor hun vader en moeder een huis te kopen of verhuren. Maar wat betekent dat fiscaal. Wat mogen kinderen hun ouders bijvoorbeeld belastingvrij schenken. Wat betalen ouders sinds de nieuwe schenk- en erfbelasting 2010 aan belasting over een schenking van hun kind.Starters en vastgoed
Voor starters op de huizenmarkt zijn het geen eenvoudige tijden. Huizen in Nederland zijn betrekkelijk duur en de oplopende hypotheekrente maakt een koopwoning alleen maar duurder. Daarom proberen ouders als dat kan hun kinderen te helpen. Sommigen nemen zelf een extra hypotheek voor hun kind. Wie later geen problemen wil hebben met de fiscus of wil voorkomen dat er zelfs schenkingsrechten moeten worden betaald, maakt over een dergelijke transactie duidelijke afspraken.Een huis kopen voor uw ouders
Nederland vergrijst. Om de ouders een onbezorgde oude dag te bezorgen, kiezen kinderen er ook wel voor om voor hun vader of moeder een huis te kopen. De gedachte is simpel. Men geeft voor eigen rekening de waarde van het huis op in Box 3 van de inkomstenbelasting, en laat de ouders er gratis wonen. Men denkt daarmee klaar te zijn, maar vergist zich dan in de lange arm van de Belastingdienst. Ouders financieel ondersteunen met een schenking blijkt duur te zijn, omdat de belastingdienst van het schenken een flink graantje meepikt.Huis verhuren aan je ouders
Ook het verhuren door een kind aan ouders is duur. Het CDA spreekt van woekerhuur, omdat minimaal 6% huur moet worden gevraagd.Belastingdienst en hoeveel mag ik schenken
De Belastingdienst zal een dergelijke constructie zien als schenking. Vergist u niet: de heffing van een schenking van een kind aan een ouder is sinds 1 januari 2010 belast met minimaal 30% schenkingsrecht en maximaal 40%. En dat kan flink in de papieren lopen. Te meer, omdat de Belastingdienst het beschikbaar stellen van het huis kapitaliseert. En niet zo maar: hoe jonger de ouders zijn en hoe langer het gebruiksrecht, hoe meer schenkingsrecht u betaalt:Tarieven schenkbelasting 2011 en 2012
| Relatie | Bedrag boven vrijstelling | Heffing |
|---|---|---|
| kind aan ouder | € 0 - € 118.708 | 30% |
| vanaf € 118.708 | 40% |
De vrijstelling bedraagt in 2011 slechts 2.012 euro. Andersom mogen ouders belastingvrij grotere bedragen aan de kinderen schenken oplopend tot 50.020 euro eenmalig, als ze het geld gebruiken voor de aankoop van een huis of als ze een dure studie gaan volgen.
Kapitalisatie en schenken
De kapitalisatie van een schenking gaat als volgt. Stel het huis is 300.000 euro waard in de vrije verkoop. Dan is volgens de belastingdienst de kapitalisatie gelijk aan 6% van de verkoopwaarde maal een factor X. Deze X kan verschillende waarden hebben en is afhankelijk van de leeftijd van de jongste van de twee ouders. Als die leeftijd gelijk is aan 61 jaar wordt X gelijk gesteld aan 10. Dat wil zeggen dat als een ouder 61 jaar is en woont in een huis van 300.000 euro de belastingdienst het gebruiksrecht kapitaliseert op 6 procent van 300.000 maal 10, ofwel 180.000 euro. Dat kost aan schenkingsrecht dus 30 procent over 118.708 en 40 procent over grofweg 60.000 euro. Dat is bij elkaar bijna € 60.000. Een heel bedrag.Onderhands lenen
Een veel beter alternatief is het huis aan uw ouders verhuren met een marktconforme huur en dit netjes op papier te laten vast leggen. Sterker nog, vervolgens kunt u heffingsvrij 2.012 euro schenken aan uw ouders. Niemand die daar moeilijk over doet. Waar u wel op moet letten is dat u deze schenking niet verrekent met de huur. De betaling van de huur en de eventuele schenking moeten transparante en gescheiden circuits zijn, want anders ziet de Belastingdienst de huur als niet marktconform, en gaat ze weer de kapitalisatieberekening maken die ik hierboven beschreven heb. Wilt u slim schenken lees dan ook het artikel: slim schenken doet u zo.Gerelateerde links
Schenkbelasting 2012 en 2011.Gerelateerde artikelen
Belastingvrij schenken 2012 & 2011 Belastingvrij schenken is ook in 2012 en 2011 zeer de moeite waard. De schenkingsbelas…Schenken op papier – voordelen en nadelen Ouders met vermogen in onroerend goed, aandelen of eigen huis kunnen ook in 201…
Belastingvrij schenken aan kinderen en kleinkinderen Jaarlijks mogen ouders en grootouders de kinderen en kleinkinderen b…
Schenkingsrecht en samenloopregeling Wanneer u bijvoorbeeld in 2011 uw huis wilt schenken aan uw kind, komen tegelijkerti…
Controle op schenkingen is onmogelijk Schenkingen moeten opgegeven worden bij de Belastingdienst. Schenkingen boven de ge…
Reageer op het artikel "Vastgoed & fiscus maakt huis kopen voor je ouders dure zaak"
Miep, 02-10-2011 05:59
Heel hartelijk dank voor het super snelle antwoord. Wij wonen inderdaad (net!) meer dan 10 jaar in het buitenland dus punt 1 van uw antwoord is van toepassing. Het klinkt alleen bijna te mooi om waar te zijn... Dat ik me alleen hoef te bemoeien met de belastingwetgeving in het land waar ik woon kan ik me wel wat bij voorstellen, maar begrijp ik het nou echt goed dat hierdoor mijn moeder geen schenkingsbelating hoeft te betalen?
Ik heb me in april 2001 uitgeschreven in NL, hoe worden die 10 jaar uitgerekend? Belastingjaren of de echte data? Maw is het veiliger te wachten tot begin 2012 voordat ik dat appartement koop?
Reactie infoteur, 02-10-2011
Beste Miep,
1. De belastingdienst spreekt over 10 jaar en niet over 10 belastingjaren.
2. Als het geld niet wordt opgemaakt door de ontvanger, maar tot het vermogen gaat behoren, betaalt deze wel 1,2% vermogensrendementsheffing over de stand per 1 januari. Een goede reden om een schenking na 1 januari te doen. Het vermogen is vrijgesteld van belasting tot een bedrag van ruim 20.000 euro per persoon.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Miep, 29-09-2011 09:58
Hartelijk dank voor dit heldere artikel. Ik heb toch nog een vraag: Ik woon in het buitenland en wil voor mijn moeder van 76 een apartement kopen van rond de 200 000 Euro. Ik kan haar geen marktconforme huur vragen omdat ze dat domweg niet kan betalen omdat zij ook ooit in het buitenland heeft gewoond en dus maar een deel van de AOW ontvangt. Ik ben niet belastingplichtig in NL maar zij uiteraard wel. Zou zij dan toch schenkingsbelasting moeten betalen? Is er een andere manier om dit op te lossen?
Reactie infoteur, 29-09-2011
Beste Miep,
1. Als u meer dan 10 jaar in het buitenland woont, is elke schenking van u aan uw moeder in Nederland belastingvrij.
2. Zo niet dan bedraagt de vrijstelling voor een schenking aan uw moeder in 2011 het bedrag van 2012 euro. Dat bedrag kunt u haar dus schenken of u verlaagt de jaarlijkse huur met dat bedrag.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Simon, 04-08-2011 09:41
Ik heb in 1999 huis gekocht samen met mijn vader dus wij hebben nu ieder 50%. Ik wil nu graag 50% van mijn vader overnemen. zodat ik en mijn vrouw 100% eigenaar worden juridisch en fiscaal. Wij hebben nu hypotheek van samen met mijn vader € 234.000. Onlangs taxatie plaats gevonden de reele waarde is nu € 258.000. Wat is beste manier fiscaal en juridisch gezien dat ik 50% van mijn vader oveerneem?
Reactie infoteur, 04-08-2011
Beste Simon,
Sinds 2010 kijkt de fiscus naar de waarde in het economische verkeer. Te veel onder die waarde gaan zitten, wordt gezien als een schenking. Maar ook een schenking kan belastingvrij. Als u of uw vrouw jonger is dan 35 jaar mag maximaal eenmalig 50.000 belastingvrij worden geschonken en anders elk jaar ruim 5000 euro. Hoeveel u onder de taxatie gaat zitten, is dus aan u en uw vader.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Kk, 26-07-2011 12:56
Ik heb onlangs een 2e huis gekocht en wil deze verhuren aan mijn ouders.
Dat, zo lees ik het artikel, door een marktconforme huur te vragen.
Wat is dan die marktconforme huur? hoe kan ik een minimale huur bepalen?
Reactie infoteur, 26-07-2011
Beste Kk,
Een marktconforme huur is een huur die gangbaar is voor een dergelijke woning. Sorry, maar het is niet anders. Als dat te hoog is, kunt u uw ouders tot ruim 2012 euro huur schenken, zodat ze in werkelijkheid minder betalen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Mark V., 22-07-2011 12:02
En wat als ik het huis koop en de huur gelijk stel aan de grens waarvoor mijn moeder huurtoeslag kan aanvragen (652.52/maand)? Mijn moeder ontvangt dan (335,-) huurtoeslag mits haar vermogen niet te hoog is. Dit vermogen kan zij verlagen door mij eenmalig schenken voor de aankoop van dit (voor mij tweede) huis (50020,-). Hetgeen voor mij een belegging is. Kan dit? Of reken ik mezelf rijk?
Reactie infoteur, 22-07-2011
Beste Mark V.,
Uw bedrag is niet duidelijk. Een bedrag van 5.030 euro is geen probleem, een bedrag van 50.300 euro belastingvrij wel, want het huis moet dan uw hoofdverblijf zijn en niet een 2e woning.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Margreet de Vries, 03-07-2011 21:03
Samen met mijn zus wil ik een huis huren voor onze moeder. Mijn moeder ontvangt slechts een kleine (weduwe)uitkering. De huurlasten zijn € 900,-. p.m. Kunnen mijn zus en ik ieder maandelijks € 450,- aan huur overmaken en mijn moeder in het appartement laten wonen? Wordt dit gezien als een jaarlijkse schenking van €5400,- ieder waarvan € 2000,- heffingsvrij? Welk bedrag betaling wij aan de belasting?
Reactie infoteur, 03-07-2011
Beste Margreet de Vries,
1. U mag per persoon elk jaar aan uw moeder 2012 euro belastingvrij schenken. Uw moeder betaalt over het meerdere maar liefst 30% schenkbelasting als dat bij de belastingdienst bekend is.
2. Als de belastingdienst u er ooit om vraagt, zou ik aangeven dat het een morele verplichting aan uw moeder is. Dit is namelijk een wettelijke grond voor vrijstelling van schenkbelasting.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw