Vastgoed & fiscus maakt huis kopen voor je ouders dure zaak

Nogal wat ouders willen hun kinderen helpen bij het kopen van een huis. Vastgoed is immers duur in Nederland en vooral starters kunnen wel een helpende hand gebruiken. Andersom gebeurt ook steeds meer. Kinderen willen hun ouders een goede oude dag bieden door voor hen een huis te kopen. Maar wat kost dat eigenlijk?

Starters en vastgoed

Voor starters op de huizenmarkt zijn het geen eenvoudige tijden. Huizen in Nederland zijn betrekkelijk duur, en de oplopende hypotheekrente maakt het hebben van een koopwoning alleen maar duurder. Niet voor niets proberen ouders hun kinderen te helpen. Sommigen nemen zelf een extra hypotheek voor hun kind. Begrijpelijk, maar wie geen problemen wil hebben met de fiscus of wil voorkomen dat er zelfs schenkingsrechten moeten worden betaald, maakt over een dergelijke transactie duidelijke afspraken.

Ouders en vastgoed

Nederland vergrijst. Om de ouders een onbezorgde oude dag te bezorgen, kiezen kinderen er ook wel voor, om voor hun ouders een huis te kopen. De gedachte is simpel. Men geeft voor eigen rekening de waarde van het huis op in Box III van de inkomstenbelasting, en laat de ouders er gratis wonen. Men denkt daarmee klaar te zijn, maar vergist zich dan in de lange arm van de Belastingdienst.

Belastingdienst en schenken

De Belastingdienst zal een dergelijke constructie zien als schenking. Vergist u niet: de heffing van een schenking van een kind aan een ouder is belast met minimaal 26% schenkingsrecht. En dat kan flink in de papieren lopen. Te meer, omdat de Belastingdienst het beschikbaar stellen van het huis kapitaliseert. En niet zo maar: hoe jonger de ouders zijn, en hoe langer het gebruiksrecht, hoe meer schenkingsrecht u betaalt.

Kapitalisatie

De kapitalisatie gaat als volgt. Stel het huis is 300.000 euro waard in de vrije verkoop. Dan is volgens de belastingdienst de kapitalisatie gelijk aan 6% van de verkoopwaarde maal een factor L. L kan verschillende waarden hebben en is afhankelijk van de leeftijd van de jongste van de twee ouders. Als die leeftijd gelijk is aan 61 jaar wordt L gelijk gesteld aan 10. Dat wil zeggen dat als een ouder 61 jaar is en woont in een huis van 300.000 euro de belastingdienst het gebruiksrecht kapitaliseert op 6 procent van 300.000 maal 10, ofwel 180.000 euro. Dat kost aan schenkingsrecht dus minimaal 26 procent van 180.000 euro, ofwel € 64.800

Alternatief

Een veel beter alternatief is het huis aan uw ouders verhuren met een marktconforme huur, en dit netjes op papier te laten vast leggen. Sterker nog, vervolgens kunt u heffingsvrij bijna 2.700 euro schenken aan uw ouders. Niemand die daar moeilijk over doet. Waar u wel op moet letten is dat u deze schenking niet verrekent met de huur. De huurbetaling en de eventuele schenking moeten transparante en gescheiden circuits zijn, want anders ziet de Belastingdienst de huur als niet marktconform, en gaat ze weer de kapitalisatieberekening maken, die ik hierboven beschreven heb. © 2008 Zeemeeuw, gepubliceerd in Belasting (Financieel) op 20-06-2008, laatst gewijzigd op 20-06-2008. Het auteursrecht van dit artikel ligt bij de infoteur. Zonder toestemming van Zeemeeuw is vermenigvuldiging van dit artikel verboden. Meer...

Verwante artikelen

• Fiscus maakt ook fouten in uw voordeel: De fiscus en de gemiddelde Nederlander vormen vaak een moeizame symbiose. Niemand betaalt graag meer belasting dan nodig is. Soms maakt de fiscus ook fouten in uw voor…
• Belastingdienst, Dwangsom zwartspaarders Luxemburg: Onlangs werd bekend dat er een draaiboek is om zwart spaarders bij de Van Lanschot Bank te Luxemburg te pakken. Nu dreigt de Belastingdienst met dwangsomme…
• Vastgoed & zelf een extra hypotheek voor uw kind nemen: U kunt een hypotheek op uw huis nemen, om de aankoop van een huis door een kind mogelijk te maken. Maar hoe werkt dit dan fiscaal uit?
• Belastingdienst & slim schenken doet u dus zo: Slim schenken betekent slim gebruik maken van de vrijstellingen, die er zijn. Wie dat niet doet, maakt vooral de Belastingdienst blij, die in sommige gevallen 6…
• Schenkingsrecht en samenloopregeling: Wanneer u bijvoorbeeld uw huis wilt schenken aan uw kind, komen tegelijkertijd meerdere heffingen om de hoek kijken: schenkingsrecht en overdrachtsbelasting. Als u het h…

Bronnen en/of referenties

• FD