Hypotheek verhogen met extra hypotheekrenteaftrek?

Wilt u uw hypotheek verhogen? Wie denkt dat hij alle hypotheekrente fiscaal kan aftrekken en terugkrijgen van de belastingdienst, vergist zich. Een hogere hypotheek of extra hypotheek betekent niet altijd extra hypotheekrenteaftrek. Nieuwe regelgeving, maximale aftrek, een hypotheek aflossen, verhuizen naar een andere koopwoning, de WOZ-waarde en een restschuld zijn vaak de spelbrekers. Wie een kleine hypotheek heeft, doet er meestal goed aan om zijn hypotheek extra af te lossen.

Hogere hypotheek afsluiten, wat is de eigen woningschuld?

De eigenwoningschuld is de maximaal aftrekbare hoogte van de hypotheek voor de eigen woning en bestaat uit de volgende onderdelen:

• De aankoopsom van de eigen woning woning inclusief de aankoopkosten en de meegefinancierde financieringskosten;
• Kosten verbetering of onderhoud van uw woning;
• Eventuele afkoop van de rechten van erfpacht, opstal of beklemming.

Van dit maximale bedrag gaat dan nog af:

• De eigenwoningreserve, kortweg overwaarde, bij verkoop van een huis.
• Bij een kind ook de eventuele schenking door een ouder aan een kind voor de aankoop van een eigen woning.
• De maximaal ruim 105.000 euro belastingvrije schenking. Dit bedrag moest immers aan de hypotheek worden besteed, waardoor minder wordt geleend.

Hypotheekrenteaftrek

Bij een nieuwe hypotheek is maandelijkse aflossing geboden om gebruik te kunnen maken van hypotheekrenteaftrek en die aftrek gaat dan elk jaar omlaag. Dit geldt voor een nieuwe hypotheek en elke verhoging van uw hypotheek sinds 2013. Het percentage voor de aftrek gaat omlaag.

Hogere hypotheek of extra hypotheek afsluiten

Vaak denken kopers van een huis dat de hypotheekrente op een hypotheek van de eigen woning altijd volledig en ook nog eens maximaal aftrekbaar is. Het tegendeel is waar. Er zijn allerlei belemmeringen voor een hogere hypotheekrenteaftrek en de belastingdienst houdt dit allemaal goed in de gaten. Ik noem u een aantal voorbeelden:

• U hebt spijt van de maandelijkse aflossing van uw hypotheek en wilt extra geld in handen hebben.
• U koopt een ander huis.
• U wilt uw huis verbouwen.
• U wilt de overwaarde in uw huis gebruiken.
• De WOZ waarde van uw huis stijgt.
• U wilt een oude restschuld financieren.

Aflossen van de hypotheek

Meestal mag u van de bank 10% van de hypotheek extra boetevrij en dus zonder boeterente aflossen. Vele hypotheken hebben bovendien een maandelijkse aflossing ingebouwd, de annuïteitenhypotheek. Dat betekent dat ook de aftrek van hypotheekrente afneemt. Wie van deze afnemende hypotheekrente spijt krijgt, zou nog een extra hypotheek kunnen nemen om leuke dingen mee te doen. In dat geval is de hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar en leidt de hogere hypotheek niet tot meer belastingaftrek. Dat wordt anders als u met het geld uw huis gaat verbouwen. U hebt dan zes maanden de tijd om klip en klaar aan te tonen dat u een lening of hypotheek ook daadwerkelijk bent aangegaan ten behoeve van uw huis. Dan is de rente over de gedane uitgaven fiscaal alsnog aftrekbaar als hypotheekrente.

Een ander huis kopen

Stel u verkoopt uw koophuis voor 350.000 euro en u had op dat huis een hypotheek van 150.000 euro. Uw huis heeft dan een overwaarde van 200.000 euro. Stel ook dat het nieuwe huis 350.000 euro kost en u nu een hogere hypotheek neemt van 250.000 euro. In dat geval is de hypotheekrente weer niet volledig aftrekbaar. De belastingdienst hanteert dan de bijleenregeling. Volgens deze regeling bent u verplicht om de overwaarde van het oude huis van 200.000 euro weer in het nieuwe huis stoppen. Alleen over de overblijvende 150.000 euro mag u de hypotheekrente aftrekken. Dat betekent geen aftrek over de hypotheek van 250.000 euro, maar over 150.000 euro.

Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait is een verplichte bijtelling bij uw belastbaar inkomen. Deze bijtelling is gebaseerd op de WOZ-waarde van de gemeente. En die bijtelling loopt fors op bij de dure huizen. Het eigenwoningforfait in combinatie met een hogere WOZ-waarde betekenen minder hypotheekrenteaftrek. Ook als het eigenwoningforfait als percentage lager is. Dit komt doordat de woningen duurder zijn geworden en dus ook de WOZ-waarde stijgt. De kans is groot dat u weer meer eigenwoningforfait zult moeten betalen.

Rekenvoorbeeld

Stel dus dat uw woning 300.000 euro waard is en het eigenwoningforfait 0,5%. Dan telt u als eigenwoningforfait (huurwaardeforfait) bij uw inkomen op een bedrag van 1.500 euro. Dit bedrag saldeert u met de te betalen hypotheekrente en dan ziet u meteen dat u als particulier ook 1.500 euro minder hypotheekrenteaftrek hebt:


Door het eigenwoningforfait is er minder hypotheekrenteaftrek, maar ook wie helemaal geen hypotheekrenteaftrek heeft doordat de hypotheek is afgelost, krijgt met het eigenwoningforfait te maken. Door de afschaffing van de Wet Hillen moet u jaarlijks een extra deel van het eigenwoningforfait bij uw inkomen optellen. Daarover betaalt u dus extra inkomstenbelasting.

Restschuld en hypotheekrenteaftrek na 30 jaar

De hypotheekrente is voor het eigen huis maximaal 30 jaar aftrekbaar. Dan dient eigenlijk ook de hypotheek zijn afgelost, maar in de praktijk is dat niet altijd het geval. Velen sluiten dan een nieuwe hypotheek af. De hypotheekrente over de nieuwe hypotheek is niet fiscaal aftrekbaar als het geld niet voor een verbouwing is. Bij een restschuld zijn er nog vier opties:
toch een restschuld hebt, kunt u de restschuld voldoen door:

• De meenemen in de hypotheek voor de aankoop van een nieuwe huis.
• Een persoonlijke lening afsluiten.
• Afspraken te maken met de bank over de terugbetaling.
• De garanties van de Nationale Hypotheekbank NHG.

Betekent verhoging hypotheek extra hypotheekrenteaftrek?

Een verhoging van de hypotheek hoeft dus niet tot extra hypotheekrenteaftrek te leiden. Allerlei zaken kunnen dit verhinderen:

• De bijleenregeling (overwaarde eerder verkocht huis).
• De besteding van uw extra hypotheek.
• Er is een achterstand in de betaling van de hypotheek.
• U voldoet niet aan de regels van de Belastingdienst.
• U verhuurt de woning.
• U woont er zelf niet meer.

Slot

De hypotheekrente is een belangrijke uitgave voor een huis. Niet alle hypotheekrente blijkt fiscaal aftrekbaar te zijn. Vraag uw hypotheekadviseur dus altijd om voor u te berekenen hoe de maandelijkse lasten werkelijk uitvallen. Zo weet u precies waar u aan toe bent.

Lees verder

• Hypotheekregels en financiering eigen woning 2020