De verschillende hypotheekvormen

Er zijn veel verschillende soorten hypotheekvormen op de markt. Sommige, zoals de traditionele lineaire en annuïteitenhypotheken, bestaan uit een relatief simpele constructie. Er zijn echter ook complexere hypotheekvarianten. Om orde te scheppen in de diverse soorten hypotheekvormen besteed dit artikel aandacht aan de meest voorkomende soorten, waarbij de voornaamste voor- en nadelen per hypotheekvorm genoemd worden.

Annuïteitenhypotheek

De annuïteitenhypotheek is samen met de lineaire hypotheek een van de klassieke hypotheekvormen. De annuïteitenhypotheek is erop gericht om de bruto maandlasten gelijk te houden. Iedere maand wordt ongeveer hetzelfde bedrag, in dit geval de annuïteit genoemd, gestort. De verhouding tussen aflossing en rente van dit bedrag veranderd echter wel steeds. In het begin zal het aandeel rente veel groter zijn dan het aflossingsdeel, echter richting het einde van de looptijd wordt de restschuld veel kleiner en de rente dus ook. Als gevolg hiervan kan er steeds meer aflossing betaald worden, zonder dat de bruto maandlasten stijgen. De netto maandlast echter zal wel stijgen. Het bedrag dat aan rente betaald moet worden wordt namelijk steeds kleiner, wat ook betekent dat de hypotheekrenteaftrek ook steeds kleiner wordt, het resultaat is netto hogere maandlasten richting het einde. Nadeel van deze hypotheek zijn de maandlasten die netto steeds zullen stijgen, het voordeel echter is wel dat deze hypotheek op het einde van de looptijd in principe volledig afgelost is.

Lineaire hypotheek

Bij een lineaire hypotheek wordt maandelijks een vast bedrag afgelost, samen met de rente van de op dat moment uitstaande schuld. In de praktijk betekend dit dat door de aflossing de schuld steeds kleiner wordt, en dus ook de rente die maandelijks betaald moet worden steeds krimpt. De lasten beginnen dan ook groot, en worden naarmate de hypotheek het einde nadert steeds kleiner. Een van de genoemde nadelen van deze hypotheeksoort is wel dat de hypotheekrenteaftrek dus ook samen met de grootte van de hypotheek krimpt. Voordeel is echter wel dat deze hypotheek in principe een volledige aflossing op het einde van de looptijd heeft.

Spaarhypotheek

Een spaarhypotheek is een hypotheek waarbij het maandbedrag bestaat uit een deel rente en een deel premie. Deze premie wordt niet gebruikt om de hypotheek direct mee af te lossen zoals bij een lineaire hypotheek, maar wordt gestort op een aparte rekening waar ook rente over wordt afgegeven. De rente die over deze aparte rekening wordt afgegeven is hetzelfde als de rente van de hypotheek op dat moment. Het idee van deze hypotheek is dat op het einde van de looptijd het bedrag op de aparte rekening voldoende is om de hypotheek in één keer af te lossen. Aangezien de rentepercentages gedurende de looptijd wel steeds wijzigen (en dus ook de rente over de aparte rekening), wisselt ook het bedrag dat maandelijks betaalt moet worden. Niet alleen de rente wisselt daarbij, maar ook het bedrag van de premie. Het is immers zo dat als de hypotheekrente hoog is, de rente over de aparte rekening ook hoog is. Hierdoor hoeft er dan minder premie betaald te worden om toch op het gehele bedrag te komen op het einde van de looptijd. Hierdoor verzwakt de spaarhypotheek als het ware de gevolgen van een sterke rentestijging, wat wel een stuk extra zekerheid bied. Om gebruik te kunnen maken van deze variant is echter wel een overlijdensrisicodekking nodig, maar dit geeft ook recht op fiscale voordelen voor het bedrag dat op de aparte rekening gespaard wordt.

Aflossingsvrije hypotheek

Bij een aflossingsvrije hypotheek wordt in tegenstelling tot de meeste hypotheekvormen geen aflossing betaald. Het bedrag dat per maand betaald wordt bestaat puur uit de rente over het geleende bedrag. Bij deze hypotheekvorm geld ook een verplichte overlijdensrisicodekking. Het nadeel bij deze hypotheekvorm is dat er niks wordt afgelost, waardoor de hypotheekschuld na dertig jaar nog steeds even groot is en dat er geen gebruik gemaakt kan worden van de hypotheekrenteaftrek. Het voordeel is dat deze vorm in het begin per maand lage netto kosten heeft.

Beleggingshypotheek

Een beleggingshypotheek is een van de vormen die een grote vrijheid voor de schuldenaar biedt. In deze hypotheekvorm wordt er per maand één gedeelte rente betaald en één gedeelte premie. Deze premie wordt ingelegd in een beleggingsfonds, die vaak zelf gekozen kan worden door de schuldenaar (hoewel hierin vaak de keus wel beperkt is). Door het beleggen in meer of minder risicovolle beleggingsfondsen heeft de schuldenaar een zekere controle over het maandbedrag. Het is echter wel een van de meer risicovolle hypotheken, de aandelen kunnen snel stijgen of zakken, wat een volledige aflossing op het einde in de weg kan staan. Het is echter wel mogelijk om de premie zelf te verhogen, of te verlagen (als de resultaten dit toestaan). Soms is het zelfs mogelijk om geld uit de beleggingshypotheek te onttrekken voor andere doeleinden, echter geld dit alleen als de behaalde resultaten dit toestaan. Het grote nadeel van de beleggingshypotheek is de onzekerheid en de risico’s die er worden genomen met betrekking tot de aflossing. Het grote voordeel is echter dat op het belegde gedeelte slechts zeer weinig belasting hoef te worden betaald en dat hierover een grote mate van eigen controle mogelijk is.

Levenhypotheek

Bij een levenhypotheek bestaat het maandelijkse bedrag uit twee delen, waarvan één deel de rente over het geleende bedrag is. Het andere gedeelte betreft een premie voor een levensverzekering, die op het einde van de looptijd (of bij overlijden) uitkeert. Over de betaalde premie wordt vaak een gegarandeerde rente gegeven van 3%. Deze rente zorgt er voor dat er op het einde in ieder geval 60 of 70% wordt afgelost, hoewel in de praktijk een hoger rendement op de premie wordt behaald waardoor de gehele hypotheek vaak kan worden afgelost. Voor deze hypotheek geldt dat er bij de premie die betaald wordt een fiscaal voordeel wordt gegeven tot een bepaald bedrag, afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden. Het nadeel bij deze hypotheek is dat het onzeker is hoeveel van de hypotheek kan worden afgelost op het einde van de looptijd. Voordeel is echter wel dat deze hypotheek een vast maandbedrag kent.

Samenvattend

Alleen bij hypotheken waarbij afgelost wordt mag er gebruik gemaakt worden van de hypotheekrenteaftrek. Toch bestaat er voor bijna iedere situatie weer een ideale hypotheekvorm. Aan de hand van dit artikel is het makkelijker om te beslissen en te begrijpen welke vorm het beste op de eigen situatie past, maar in veel gevallen is het toch verstandig om een hypotheekadviseur in de hand te nemen: die kan immers ook de specifieke maandlasten voorrekenen.