Boeterente berekenen: oversluiten hypotheek of aflossen

Hoeveel boeterente moet u betalen bij het oversluiten van een hypotheek in 2022 of 2023? Uw (aflossingsvrije) hypotheek oversluiten met boeterente of lukt het omzetten doet u natuurlijk het liefste zonder extra kosten. Wat zijn bij extra en vervroegd aflossen en wat zijn dan de bijkomende kosten? Gelukkig is de boeterente of vergoedingsrente op de aflossing van een hypotheek fiscaal aftrekbaar en kunt u deze boete op extra aflossen zelf berekenen. U hebt geen boeterente bij het oversluiten van uw hypotheek op het einde van de rentevaste periode. De boeterente bij het voortijdig oversluiten van de hypotheek kan hoog zijn. Bekijk daarom hoeveel u boetevrij mag aflossen zonder vergoeding. Als de hypotheekrente daalt, is uw rentevoordeel bij oversluiten van een hypotheek hoger dan de boeterente. Boetevrij aflossen kan ook in veel gevallen waarbij u dat geld uit een schenking hebt ontvangen. Wat is de ABA constructie om boeterente of oversluitrente te voorkomen.

De timing, de rentevaste periode loopt af

Wie een hypotheek heeft met een rentevaste periode die binnenkort afloopt, doet er goed aan om te kijken of het verstandiger is om de rentevaste periode te verlengen dan wel de hypotheek over te sluiten naar een andere hypotheekaanbieder. Wacht niet lijdzaam totdat de bank met een voorstel komt, maar ga zelf op onderzoek uit via het internet. Het aflopen van de rentevaste periode is is overigens wel het moment waarop u boetevrij kunt aflossen.

Hypotheek of lening oversluiten zonder boeterente, ook de aflossingsvrije hypotheek

Ook de hoogte van de actuele rente is belangrijk. Als de rente is gedaald, is een lening oversluiten vaak aan te raden, omdat het direct geld oplevert. Hoeveel u daarmee verdient hangt af van de oude lening, de nieuwe lening, bijkomende kosten en een eventuele boeterente op uw hypotheek. Een lagere rente veel geld kan schelen. U kunt de komende tijd vooral veel geld verdienen met het oversluiten van uw hypotheek aan het einde van de rente vaste periode. De banken halen u graag als nieuwe klant binnen, omdat u niet een risico bent maar iemand die de hypotheekrente moet vernieuwen. U kunt dan eenvoudig naar een andere bank gaan. De komende tijd moeten 1 miljoen mensen oversluiten en andere banken bieden u graag een lage hypotheekrente aan. Begin dus vroeg met het aanvragen van offertes en kies zo de beste bank uit, een lening oversluiten doet u zo.

Spaarhypotheek en boeterente berekenen

De spaarhypotheek is een uitzondering wat het voordeel betreft. Bij een spaarhypotheek zijn de hypotheekrente die u moet betalen moet en de rente waarmee u tegelijkertijd spaart, communicerende vaten. Wat u wint aan het betalen van minder hypotheekrente, verliest u weer aan minder spaarrente. Oversluiten van de hypotheek heeft dan weinig zin. Zie voor enkele berekeningen ook het artikel: spaarhypotheek wel of niet oversluiten bij lagere rente? Veel vervelender is vaak de boeterente die betaald moet worden, wanneer u een hypotheek wilt oversluiten.

Wat is de boeterente voor boete als u uw hypotheek omzet?

Wie zijn hypotheek aan het einde van de rente vaste periode afsluit betaalt geen boeterente. Anders zal de hypotheekbank u laten weten door u te zijn benadeeld, omdat de hypotheekbank toekomstige rente inkomsten misloopt. En dat kan flink in de papieren lopen. Die schade brengt de hypotheekbank u vervolgens in rekening, onder de noemer boeterente. Oversluiten wordt dan pas zinvol, wanneer de hypotheekrente op de nieuwe hypotheek fors lager is.

Clausule boeterente in de hypotheekakte

Kijkt u uw hypotheek akte goed na op de boeterente clausule. Die kan per bank ook nog wel eens verschillen. Ook kan het jaar waarin de akte is afgesloten afwijkende clausules opleveren. Oudere hypotheken hebben vaak nog afwijkende clausules.

Hoe bereken ik de hoogte van de boeterente of vergoedingsrente?

Bij de berekening van de boeterente spelen meestal de volgende factoren een rol:

• Het hypotheekbedrag.
• De soort hypotheek.
• De boetevrije aflossing per jaar. Hoe minder u boetevrij mag aflossen, hoe hoger de boeterente.
• De rentevaste periode die nog resteert. Hoe langer deze periode is, hoe hoger de boeterente
• De hypotheekrente uit de akte en de rente die de hypotheekbank nu zou kunnen krijgen voor de resterende looptijd.
• De berekeningsmethode. Meestal wordt de netto contante waarde van de door de bank misgelopen rente genomen.

Vaak wordt vergeten dat de soort hypotheek veel kan uitmaken. Zo zal de boeterente bij een aflossingsvrije hypotheek onder gelijke omstandigheden hoger zijn dan bij een hypotheek waarbij wel wordt afgelost.

Ik geef u een vereenvoudigd voorbeeld boeterente berekenen

Stel de rente uit uw hypotheekakte bedraagt 6% en u lost niet af. In scenario 1 resteert nog een rente vaste periode van 6 jaar. De hypotheekbank kan voor 6 jaar een hypotheek verschaffen tegen 5,5%. De boeterente is dan 6 maal 0,5% renteverschil, ofwel 3%. In scenario 2, wacht u onder dezelfde condities nog een jaar zodat nog 5 jaren overblijven. Voor een vijfjarige lening geldt een rente van 5,3%. Dan is in scenario 2 de boeterente 5 maal 0,7% renteverschil, ofwel een boeterente van 3,5% van de schuld. Meer dus dan in scenario 1, waarbij u bovendien een jaar extra 6% rente hebt betaald. Het is een vereenvoudigd voorbeeld, maar toch goed bruikbaar. Als u een annuïteitenhypotheek hebt of een andere hypotheek met aflossing (lineaire hypotheek bijvoorbeeld), wordt het rente bedrag dat u betaalt na een paar jaar lager door de aflossing en dat werkt ook door in de boeterente die u betalen moet.

Maar de berekening door banken gaat ook wel eens fout

Nogal wat banken maken fouten (in hun voordeel) bij de berekening van de boeterente. Zo hebt u jaarlijks recht op een deel boetevrije aflossing, de bank houdt daarmee niet altijd voldoende rekening. Dit weegt helemaal zwaar als u geen aflossingsvrije hypotheek hebt, maar een hypotheek met aflossing. De toekomstige hypotheek wordt door het maandelijks aflossen automatisch kleiner dan op het moment van aflossen het geval is en daardoor zou ook de boete gemiddeld genomen lager moeten zijn.

Belastingdienst helpt, boeterente is fiscaal aftrekbaar

Lichtpuntje is dat de boeterente fiscaal aftrekbaar is in box 1 van de inkomstenbelasting. Dit geldt niet voor het oversluiten van een consumptieve lening. Door de aftrekbaarheid van de boeterente bij een hypotheek, helpt de belastingdienst u de boeterente bij het oversluiten van de hypotheek sneller terug te verdienen.

Nadelen oversluiten hypotheek zijn de extra kosten van deze omzetting

Het oversluiten van een hypotheek kan dus ook nadelen hebben:

• Nieuwe taxatiekosten afsluiten hypotheek. Bij een nieuwe hypotheek zal bank of hypotheekverstrekker vragen om een nieuw taxatierapport. Dit kost tot 0,175% van de getaxeerde waarde van de woning.
• Extra notariskosten door de nieuwe hypotheekakte.
• Extra afsluitkosten, wat kan oplopen tot 1% over het hypotheekbedrag.
• Kosten van advies.
• De boeterente. Zoals hierboven aangegeven.

Let wel, dit zijn bruto bedragen want de kosten voor het oversluiten van de hypotheek en boeterente zijn fiscaal aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Als u een aantal jaren een rentevoordeel hebt, is dit netto bedrag dat u eenmalig extra moet uitgeven ook weer terug te verdienen.

Bijkomende kosten oversluiten hypotheek berekenen, wel of niet omzetten in 2022 en 2023?

Als uw eigen bank u toch een goed aanbod doet, kan dat goedkoper zijn dan een hypotheek oversluiten. Dit komt doordat u dan geen bijkomende kosten hoeft te betalen die u bij een andere bank waarschijnlijk wel moet maken. U kunt dan denken aan:

• Nieuwe taxatiekosten. Een taxatie door een makelaar kost al gauw enkele honderden euro's.
• Een boeterente als u voordat het contract afloopt naar een andere bank gaat.
• Kosten nieuwe hypotheek van 1% van de hoofdsom.
• Koste notaris voor het passeren van de akte.

Maar als het aanbod niet goed is, kunt u met oversluiten toch beter af zijn doordat de extra uitgaven eenmalig zijn en zullen worden terugverdiend. Bovendien is de boeterente fiscaal aftrekbaar.

Boeterente en ABA-constructie

Bij de ABA constructie verkoopt u (A) aan een ander (B) uw huis om dit huis later weer terug te kopen (als A). Zo betaalt u geen boeterente bij verkoop, maar wel overdrachtsbelasting. Een risico hierbij is dat niet elke bank bereid is om de hypotheek bij verkoop voor u te financieren omdat banken de ABA-constructie een soort van misleiding vinden. Maar het mag dus wel.

U krijgt een schenking van ruim 100.000 euro

Als u van iemand, een ton ontvangt mag u bij een aantal banken uw hypotheek boetevrij aflossen, zeker als uw woning onder water staat. Andere banken stellen toch nog voorwaarden.

Slot (aflossingsvrije) hypotheek oversluiten of aflossen, berekening boeterente 2022 en 2023

Voordat u gaat oversluiten moet u uw hypotheekakte goed op de bepalingen van de boeterente bekijken. Bekijk wat u boetevrij mag aflossen. Vaak is dat 10%. Verder kan het nog al wat uitmaken of u overstapt naar een andere bank of wilt oversluiten bij de bestaande hypotheekbank. Tot slot hebben tamelijk veel mensen een renteopslag, doordat de hypotheek destijds relatief hoog was in verhouding tot de waarde van het huis. Wanneer u al een behoorlijk bedrag hebt afgelost, kan ook deze rente opslag geschrapt worden. Laat u goed voorlichten en verdien zo aan het oversluiten van uw hypotheek, want de concurrentie tussen de banken om elkaars klanten is momenteel groot.

Lees verder

• Lage hypotheekrente: oversluiten of extra aflossen?
• Hoe betaal ik de boeterente: de financiering