Koopcontract woning ontbinden: financieringsvoorbehoud

Een woning kopen onder het voorbehoud van een keuring is een standaardclausule in een koopcontract. Wie een woning wil kopen, maar niet zeker weet of de financiering van de hypotheek rond zal komen, doet er goed aan om in het koopcontract een financieringsvoorbehoud op te nemen. Met een succesvol beroep op het financieringsvoorbehoud kunt u eenvoudig het koopcontract en daarmee zonder boetebeding de koop ontbinden en voorkomt u later veel problemen. Banken zijn niet altijd even gemakkelijk met het verstrekken van een hypotheek, bereidt u zich daar maar op voor.

Het financieringsvoorbehoud in het koopcontract

In volksmond wordt vaak gesproken over een voorlopige koopakte, maar een voorlopige koopakte bestaat eigenlijk niet. De koopovereenkomst die u tekent bij de aankoop van een woning kan alleen boetevrij worden ontbonden als er een succesvol beroep kan worden gedaan op een ontbindende voorwaarde, zoals het financieringsvoorbehoud. De levering van de woning vindt pas plaats als de leveringsakte voor uw woning passeert bij de notaris. Dat is vaak ook het moment dat u de hypotheekakte tekent.

Wat staat er over de financiering in het koopcontract?

Een koopcontract is meestal een modelakte van de NVM waarin alvast allerlei bepalingen zijn opgenomen. Een veelvoorkomende bepaling is het financieringsvoorbehoud. Hebt u genoeg spaargeld om de woning te kopen of hebt u net een andere woning gekocht en dus voldoende geld voorhanden, dan is het voorbehoud omtrent de financiering misschien niet nodig. In dat geval kan de koopakte voordat u rekent worden aangepast. Anderzijds kunnen in een koopakte ook allerlei nieuwe afspraken de voorwaarden staan die u met de verkoper overeenkomt.

Een voorbeeld van het financieringsvoorbehoud en boetebeding

Een veelvoorkomende formulering is dat de koopovereenkomst is ontbonden, als uiterlijk op een bepaalde datum de koper van de woning niet voor 100% van de koopsom een hypothecaire leninggeldlening van een erkende geldinstelling heeft gekregen. De koper moet als hij de koop op basis van een hypotheekafwijzing boetevrij wil ontbinden dit op tijd en goed gedocumenteerd doen. Is de koper niet op tijd met het verzoek tot ontbinding van de koop, maar komt hij de koop niet na, dan kan de verkoper een boete eisen van 10% van de koopsom, het zogenaamde boetebeding uit de koopakte. Dit garantiebedrag is van te voren bij de notaris gedeponeerd. Een koopovereenkomst is niet niets, ook de verkoper kan zich op enig moment bedenken (hij wil toch nog niet verkopen), maar als daarvoor geen ontbindende voorwaarde in de koopakte is opgenomen, dan kan andersom juist de koper een boetebedrag van de verkoper eisen ter grootte van 10%.

Andere bekende ontbindende voorwaarden

Andere veelvoorkomende voorwaarden in het koopcontract zijn:

• Verstrekking van de Nationale Hypotheek Garantie. Niet altijd wordt de Nationale Hypotheekgarantie verleend, terwijl dit voor de koper toch een belangrijke voorwaarde kan zijn.
• De uitkomst van een bouwkundige keuring kan tot resultaat hebben dat de onderhoudskosten veel hoger blijken te zijn dan u vooraf had ingeschat. Spreek daarom in de koopovereenkomst een maximaal bedrag aan onderhoudskosten af. Als het volgens de keuring meer blijkt te zijn, kunt u op grond hiervan van de aankoop afzien. Dit staat standaard in een NVM-koopcontract.
• Wellicht is er toestemming of een vergunning van de gemeente nodig en weet u niet vooraf zeker of u die zult krijgen. Denk aan een vergunning voor verbouwingsplannen of de vergunning om een achteruitgang bij uw tuin te maken, een garage en zo verder. Misschien wilt u wel een zaak aan huis hebben en is daar een vergunning voor nodig. Is dit aan de orde, formuleer hiervoor dan een sluitende ontbindende voorwaarde.

Een oververhitte woningmarkt en ontbindende voorwaarden

Een koopakte is een belangrijke afspraak, een wettelijk contract, tussen koper en verkoper. Als de woningmarkt oververhit is en er meer kopers zijn voor dezelfde woning, vergeten kopers nog wel eens om de juiste ontbinden de voorwaarden op te nemen. De verkoper wil immers zekerheid en zal voor dezelfde prijs een woning eerder verkopen aan iemand die minder moeilijk doet. Maar toch doet u er goed aan om te onderhandelen over de mogelijkheid om de akte kosteloos en boetevrij te kunnen ontbinden. Stel u nou voor dat de financiering om welke reden dan ook niet doorgaat, dan bent u met de boete van 10% veel duurder uit dan vooraf de bedoeling was.

Conclusie koopakte

In de koopakte kunnen in overleg met de makelaar allerlei aanvullende voorwaarden en afspraken worden opgenomen. Het is van belang om vooraf ook goed na te denken over de ontbindende voorwaarden, waaronder het financieringsvoorbehoud voor de hypotheek. Het grote voordeel hiervan is dat ook als de hypotheek wordt afgewezen, u kosteloos de koopakte kunt ontbinden. Doet u dat niet, dan zit u aan de koop vast.

Lees verder

• Ontbinden koopovereenkomst huis