Tekort betaalbare starterswoningen doet jongeren afhaken

Het kopen van een eerste huis is voor jongeren vaak de grootste investering in hun leven. Maar door de huizengekte zoals die zich anno 2018 manifesteert, raken veel starters ontmoedigd. Jarenlang was er sprake van een huizencrisis, waarbij men maar moeilijk zijn woning kwijt raakte. De prijzen daalden schrikbarend. Maar anno 2018 schiet het aanbod weer schromelijk te kort bij de vraag. Gevolg: explosief stijgende prijzen. Stond een woning in 2015 nog gemiddeld 146 dagen in de verkoop, in 2018 is dat nog slechts 30 tot 40 dagen. En starterswoningen zijn niet meer betaalbaar. Door oplopende huizenprijzen is het meenemen van 20.000 tot 50.000 euro eigen middelen welhaast de standaard. Doorgaans zijn alleen doorstromers daartoe in staat door overwaarde die ze op hun vorige woning hebben opgebouwd. Toenemende krapte op de huizenmarkt maar ook steeds strengere hypotheekregels, maken het voor starters steeds lastiger om een woning te kopen. Zij stellen daarom het kopen van een woning uit.

Historisch lage rente en toegenomen consumentenvertrouwen oorzaken tekort aan starterswoningen

Het aantrekken van de woningmarkt was verklaarbaar. Er is zo rond 2015 sprake van een historisch lage rente. De werkgelegenheid neemt in de daarop volgende jaren fors toe en men constateert een toegenomen consumentenvertrouwen. Daar komt bij dat de millennials, mensen geboren tussen 1980 en 2000, zich voor het eerst op de woningmarkt roeren. Als gevolg van de economische crisis hield deze generatie zich lange tijd afzijdig. Maar toen de economie weer opveerde, liep ook de vraag naar starterswoningen op. En daarbij mag ook niet worden vergeten dat een aanhoudende stroom vluchtelingen, eveneens onderdak nodig had.

Beleggers kapen betaalbare starterswoningen weg in grote steden

De gekte op de woningmarkt deed zich het eerst gevoelen in grote steden als Amsterdam en Utrecht. Starters kregen daar gaandeweg concurrentie van particuliere beleggers. Die kochten starterswoningen op om die te verhuren, een fenomeen dat ook wel als “buy-to-let” bekend staat. Starters werden op die manier volledig buiten spel gezet op de woningmarkt. Ingrijpen van overheid zou hen volgens sommige politici meer kansen moeten bieden. Er werd in dat verband zelfs de suggestie geopperd om de overdrachtsbelasting op een 2e of volgende woning te verhogen van 2% naar 6%. Hoewel de schaarste aan starterswoningen zich dus het eerst deed voelen in de Randstad, verspreidde de gekte op de woningmarkt zich ook naar het platteland.

Er moet veel eigen geld bij

Goedkope huizen bestaan eigenlijk niet meer. Betaalbare woningen voor jongeren zijn doorgaans oudere (huur)huizen, waar pakweg 40 jaar niks meer aan gedaan is. Dan zit er weinig anders op dan de woning grondig te strippen en opnieuw te beginnen. Maar daarvoor ontbreekt het starters doorgaans aan eigen middelen. En een verbouwing meefinancieren met hypothecair geld, dat zit er anno 2018 niet meer in. Trouwens, ook een studieschuld zit vaak in de weg bij het verkrijgen van een hypotheek. Na de financiële crisis van 2008 hanteren banken steeds strengere regels bij hun kredietverstrekking. Wie in 2018 een hypotheek afsluit, mag ten hoogste 100% van de koopsom lenen. De bijkomende kosten (kosten koper) moeten uit eigen middelen worden betaald. En bij een woning van € 150.000 bijvoorbeeld, is daar al gauw een bedrag van € 8000,- mee gemoeid. Dus moet er vooraf al flink worden gespaard om sowieso een huis te kunnen kopen.

Ouders die financieel bijspringen
Uiteraard zijn er de jongeren die netjes hebben gespaard, maar het komt ook voor dat men niets op de bank heeft staan. Starters op de arbeidsmarkt hebben doorgaans geen zak met geld gereed staan. In de praktijk zie je dan ook dat ouders (of zelfs de grootouders) steeds vaker financieel moeten bijspringen. Maar lang niet altijd hebben ouders die financiële armslag. Dan resteert er niets anders dan de plannen bij te stellen: langer sparen en/of andere prioriteiten stellen (afzien van sparen voor geplande wereldreis, kiezen voor een appartement). En in sommige gemeenten kan de starterslening uitkomst bieden.

Studieschuld staat vaak een hypotheek in de weg

Een openstaande studieschuld is in de praktijk vaak een blok aan het been voor jongeren die een hypotheek aanvragen. Extra frustrerend daarbij is, dat banken bij de kredietbeoordeling kijken naar de oorspronkelijke studieschuld, niet naar de schuld die nog resteert. Dát ondanks een verzoek van het parlement aan het kabinet in 2015 om de regels ten aanzien daarvan aan te passen. Omdat daar medio 2018 nog geen gevolg aan gegeven werd, zijn jongeren met een studieschuld vrijwel kansloos bij aankoop van een starterswoning. Uitgaande van een gemiddelde studieschuld van € 21.000,- en een bruto jaarinkomen van € 40.000 zouden jongeren door hun studieschuld € 25.000,- minder hypotheek kunnen krijgen. Dat bleek na onderzoek door studentenorganisatie ‘Interstedelijk Studenten Overleg’ in augustus 2018 (ISO).

Starterslening kan jongeren aan betaalbare starterswoning helpen

Om jongeren gemakkelijker aan hun eerste eigen huis te helpen, werd ooit de starterslening in het leven geroepen. Zij konden daarvoor via hun gemeente in aanmerking komen voor een speciale lening. De hoogte van zo’n lening was afhankelijk van de prijs van de woning en schommelde doorgaans tussen 20.000 en 50.000 euro. Op de lening werd in de eerste drie jaar niet afgelost. En er was in die aanvangsjaren evenmin rente verschuldigd. Studieschuld wordt buiten beschouwing gelaten bij de toekenning. De starterslening is erop gebaseerd dat de jonge woningkoper op het moment wellicht nog niet genoeg verdient, maar dat zijn inkomen over enkele jaren wél toereikend is.

Steeds minder gemeenten bieden de starterslening aan

Aanvankelijk boden meer dan 300 gemeenten de mogelijkheid om een starterslening aan te vragen.Maar dat aantal is anno 2018 flink gedaald. Dat heeft te maken met het feit dat Den Haag minder geld daarvoor beschikbaar stelt; De financiering ervan komt geheel voor rekening van de gemeenten. Vier grote gemeenten in de Randstad (Amsterdam, Rotterdam, Utrecht en Den Haag) bieden overigens bewust geen startersleningen meer aan. Dat zou er immers aan bijdragen dat de prijzen op de oververhitte huizenmarkt aldaar, nog verder zouden stijgen.