Boeterente of oversluitboete omzeilen: de ABA-constructie

Met het oversluiten van je hypotheek kun je veel geld besparen. Het feit dat je een boeterente of oversluitboete moet betalen aan je bank drukt de inkomsten vaak echter dusdanig dat oversluiten niet of nauwelijks de moeite loont. Het is echter mogelijk om deze boeterente te omzeilen door gebruik te maken van de ABA-constructie. Daarbij verkoop je je huis aan een bekende om deze vervolgens binnen zes maanden weer terug te kopen waarbij je een nieuwe hypotheek af kunt sluiten tegen een lager tarief. Deze constructie is legaal maar brengt wel enkele gevaren met zich mee.

ABA-constructie

• Waarom je hypotheek oversluiten?
• Omzeilen van de boeterente of oversluitboete
• Welke kosten zijn verbonden aan de ABA-constructie
• Is gebruik van de ABA-constructie strafbaar?
• Hoe vaak komt het voor?
• Risico bij gebruik van de ABA-constructie?

Waarom je hypotheek oversluiten?

Is de rente op dit moment veel lager dan de rente op het moment dat je de hypotheek afsloot, dan zou het kunnen lonen om te opteren voor het oversluiten van je hypotheek. Een lagere rente alleen hoeft echter niet te betekenen dat oversluiten ook daadwerkelijk voordelig is. Het brengt namelijk ook kosten met zich mee. Niet alleen zijn er kosten verbonden aan het afsluiten van een nieuwe hypotheek: omdat je een bestaande verbintenis met de bank verbreekt ben je aan de bank waar je huidige hypotheek loopt ook een boeterente of oversluitboete verschuldigd. Als je wilt berekenen of oversluiten in jouw situatie voordelig is dan moet je al deze factoren in overweging nemen. Het beste kun je je daarbij wenden tot een onafhankelijk hypotheekspecialist. Je hebt dan in ieder geval informatie nodig over de kosten en rentepercentages van je oude en nieuwe hypotheek, de hoogte van de boeterente en oversluitkosten en gegevens die van belang zijn voor de vraag of je überhaupt in aanmerking komt voor een hypotheek, zoals je jaarinkomen en dat van je eventuele partner.

Omzeilen van de boeterente of oversluitboete

Het is mogelijk om de boeterente of oversluitboete die je normaliter dient te betalen aan je huidige bank te omzeilen zonder dat je hierbij de wet overtreedt. Wanneer je een huis hebt waarbij je nog enkele jaren lang moet afbetalen tegen een hoge hypotheekrente dan is het oversluiten van de hypotheek normaliter erg duur. Het kan dan eenvoudig tienduizenden euro's kosten. Gebruik je echter de zogenoemde ABA-constructie dan kun je hier onderuit komen.

Bij gebruik van de ABA-constructie vraag je een bekende om jouw huis van je te kopen. Dit kan bijvoorbeeld een familielid of goede vriend zijn. Vervolgens koop je dit huis binnen zes maanden weer terug. Op dat moment is het mogelijk om een nieuwe financiering af te sluiten tegen het op dat moment beschikbare lagere rentetarief. Het huis gaat dan in eigendom van jou (A), naar een ander (B) en weer terug naar jou (A).

Welke kosten zijn verbonden aan de ABA-constructie

Maak je gebruik van de ABA-constructie dan zijn hier wel kosten aan verbonden. Zo moet je twee maal gebruik maken van de diensten van een notaris. Ook zijn er Kadasterkosten die je dient te betalen. In veel gevallen weegt dit echter niet op tegen het betalen van een hoge boeterente. Bij een terugkoop van je huis binnen zes maanden dan betaal je maar één keer de overdrachtsbelasting van 2%.

Is gebruik van de ABA-constructie strafbaar?

Niets in de wet staat (tot aan 2016) in de weg aan het gebruik van deze constructie, het is 100% legaal. Uiteraard zijn banken hier echter niet blij mee. Zij lopen op deze manier veel inkomsten mis en menen zelfs dat andere consumenten hier de dupe van zijn doordat zij moeten opdraaien voor deze inkomstenderving. Het gaat immers om inkomsten die de banken al wel in de begroting hadden opgenomen. Omdat deze constructie de schatkist ook niet schaadt is er vanuit de wetgever ook niet veel reden om hier iets aan te veranderen. Overigens komt het ook niet vaak voor dat banken op de hoogte raken van het gebruik van deze constructie. Aangezien veel mensen ook wel door hebben dat ze bezig zijn met iets dat banken tegen de borst stoot wordt vaak bij het afsluiten van de nieuwe hypotheek gebruik gemaakt van een andere verstrekker.

Vertel je openlijk aan de notaris dat je van plan bent deze route te bewandelen dan zal dit er in de meeste gevallen toe leiden dat de notaris aangeeft niet mee te willen werken. Dit probleem kun je echter eenvoudig voorkomen door de tweede keer een andere notaris te gebruiken.

Hoe vaak komt het voor?

Er zijn geen cijfers bekend over het aantal mensen dat zich bedient van deze constructie. Niet alleen zijn mensen er vaak niet open over en wordt er niet op gecontroleerd, het is ook mogelijk dat mensen om meer legitieme redenen hun oude woning terugkopen. Het kan natuurlijk gebeuren dat de aankoop van een nieuw huis op het laatste moment afketst of er persoonlijke omstandigheden zijn die maken dat je je oude woning weer wilt betrekken. Wanneer de nieuwe eigenaar hier aan mee wil werken dan kan om legitieme redenen een terugkoop plaatsvinden.

Risico bij gebruik van de ABA-constructie?

Wil je je bedienen van de ABA-constructie dan moet je met een aantal risico's rekening houden. Om te beginnen is er het risico dat degene aan wie je je huis verkoopt tussen het moment van verkoop en terugkoop komt te overlijden. Dan kan zich de omstandigheid voordoen dat de erfgenamen van de betreffende persoon andere plannen met de woning hebben en deze niet aan je terug willen verkopen. Daarnaast kan er in die periode iets gebeuren in je eigen persoonlijke omstandigheden. Zo kun je je baan verliezen of kan je partner komen te overlijden waarna met misschien niet meer mogelijk is om de financiering voor de terugkoop rond te krijgen. In die gevallen kun je fluiten naar de oude woning en mislukt de constructie.