Hypotheekrichtlijn 2021: geen voorlopige hypotheekofferte

Wilt u in 2021 een woning kopen, dan krijgt u te maken met de Europese hypotheekrichtlijn en nieuwe hypotheekregels. Europa wil dat Nederland de nieuwe richtlijn bij de aanvraag van een hypotheek toepast, ook al het Ministerie van Financiën eerder nog tevergeefs om uitstel van de nieuwe richtlijn ook wel hypothekenrichtlijn MCD genoemd. De koper van een woning krijgt zodra hij een hypotheek wil afsluiten te maken met de Europese hypothekenrichtlijn, maar wat betekenen de nieuwe regels voor de aanvraag van een hypotheek, het hypotheekproces, de hypotheekrente en de hypotheekofferte? De voorlopige hypotheekofferte verdwijnt namelijk. Wat betekent deze verandering voor de koper en verkoper van een woning?

Waarom een Europese hypotheekrichtlijn?

Europa streeft elke keer weer naar een transparantere markt in Europa waardoor ook buitenlandse toetreders op de interne markt de concurrentiestrijd kunnen aangaan met bestaande marktpartijen. Nu is de hypotheekmarkt aan de beurt. Europa wil dat banken een vergelijkbare werkwijze gaan hanteren die de hypotheekmarkt inzichtelijker maakt en de consument die een hypotheek wil aanvragen beter beschermt. Dit alles om de Europese markt voor hypotheken meer concurrerend te maken. Wie een woning met hypotheek gaat kopen zou hiervan moeten kunnen profiteren, maar wat betekent de nieuwe hypothekenrichtlijn voor u?

Voorlopige hypotheekofferte

Tot 21 maart 2016 was het zo dat u van de bank een eerste voorlopige hypotheekofferte kreeg met daarin de hypotheekrente van dat moment. De voorlopige hypotheekofferte is zoals de naam al aangeeft niet bindend maar vooral een eerste indicatie voor de aanvrager van een hypotheek of de hypotheek wel haalbaar is en welke kosten daar ongeveer bij horen. Vervolgens verzamelde de bank alle noodzakelijke gegevens, checkte uw kredietstatus, om na enkele weken met een definitief bod te komen. Dat kon een afwijzing zijn, een ander bedrag aan hypotheek maar ook een andere hypotheekrente omdat de rente in de tussentijd was veranderd. Maar dit proces is dus veranderd in 2016. De systemen van de grote banken zijn helemaal op de nieuwe richtlijn ingericht, ook al wilde Minister Dijsselbloem graag nog enige uitstel geven.

Voorlopige hypotheekofferte verdwijnt in 2021

In de nieuwe Europese richtlijn voor hypotheken vervalt de voorlopige hypotheekofferte. Het bod dat gedaan wordt is een definitief en bindend aanbod van de bank. Bovendien moet de bank een gestandaardiseerd informatieblad (European Standard Information Sheet, ESIS) invullen met daarin alle relevante informatie voor uw hypotheek. Met dit informatieblad wordt het voor u veel eenvoudiger om het aanbod te vergelijken met het aanbod van een concurrent en worden alle kosten in beeld gebracht, een groot voordeel voor wie een hypotheek wil afsluiten. Maar de banken zien de bui al hangen. Doordat de aangeboden hypotheek meteen bindend is, willen deze hypotheekverstrekkers ook wel zeker zij dat het een goed aanbod doen en daarbij geen extra risico lopen.

Wat betekent de nieuwe richtlijn verder voor u?

In de praktijk zal de nieuwe richtlijn ook betekenen dat de bank echt eerst alle informatie van u binnen wil hebben en deze goed wil kunnen toetsen voordat er een bod komt. Daar kan informatie tussen zitten die de nodige tijd vraagt zoals het afgeven van een werkgeversverklaring en het aantonen van uw vermogenspositie en inkomen. Het kan ook zijn dat de hypotheekverstrekker vindt dat de informatie nog verder moet worden aangevuld omdat er nog een aantal zaken onduidelijk zijn. Dat betekent dus dat u niet langer binnen grofweg twee weken een voorlopige hypotheekofferte meer krijgt, maar misschien pas na vier tot zes weken een definitieve hypotheekofferte. Het gaat dus allemaal veel langer duren.

Gevolgen aanpassing hypotheekrichtlijn voor 2021

Een belangrijk gevolg is de nieuwe hypotheekregel dat niet het tijdstip dat een huizenkoper een lening aanvraagt als officiële peildatum wordt gezien, maar het moment dat de bank akkoord gaat. Als de behandeling van uw vraag lang duurt, wordt uw aanvraag over de jaargrens heen getild en hebt u te maken met strengere hypotheekeisen. Wie in 2021 een woning koopt zonder een definitieve offerte (bijvoorbeeld bij een financieringsvoorbehoud waarbij de hypotheekakte pas in 2022 zal passeren), heeft te maken met de leennormen uit 2022 (hypotheek tot maximaal 100%).

Conclusie Europese hypotheekrichtlijn: nieuwe hypotheekregels

De nieuwe richtlijn is vast met goede bedoelingen opgesteld en beoogt een concurrerende hypotheekmarkt. De richtlijn is een voordeel voor de consument, omdat men met de offerte precies weet waaraan men toe is en het bindende aanbod beter kan vergelijken met dat van andere banken. Een nadeel is dat het allemaal meer tijd zal vragen. Dat is van belang om te weten als u een huis gaat kopen. In de koopakte staat meestal een ontbindende voorwaarde voor de financiering van de te kopen woning en daarbij staat ook een termijn aangeven waarbinnen u uitsluitsel kunt geven. Wordt die termijn niet gehaald en niet verlengd dan zult u in de meeste gevallen toch 10% van de koopsom moeten betalen. Aangezien een hypotheekofferte meer tijd gaat kosten doet u er goed aan om die termijn vooraf ruim genoeg te nemen, bijvoorbeeld via een ontbindende voorwaarde in het koopcontract. De verkoper van de woning zal hier natuurlijk niet blij mee zijn, omdat het dan langer duurt voordat deze weet of de koop wel of niet doorgaat. Ook dit wordt dan een onderhandelingspunt bij de aankoop van een woning.

Lees verder

• Ontbinden koopovereenkomst huis