De hoogte van de hypotheekrente

In de media wordt in 2015 veel aandacht besteed aan de hypotheekrente. De lage rente op de geldmarkt zorgt voor een zeer lage spaarrente, terwijl de hypotheekrente relatief gezien veel minder is gedaald. De hypotheekrente ligt in Nederland hoger dan in de omringende landen in Europa en de Nederlandse banken behalen relatief hoge winstmarges in vergelijking met andere Europese grootbanken. Veel mensen vragen zich af waarom de hypotheekrente relatief hoog blijft, terwijl de marktrente zo veel gedaald is. De hypotheekrente kan gezien worden als de verkoopprijs van een bank aan de consument en is uit de volgende zaken opgebouwd:

De inkoop van geld

Net zoals een productiebedrijf moet een bank inkopen om te kunnen verkopen. Geld wordt door banken op verschillende manieren ingekocht. Dit kan door het aantrekken van spaargelden (consumenten of bedrijven stallen hun spaargeld bij de bank, die het op haar beurt kan verstrekken aan andere bedrijven of consumenten), het uitgeven van aandelen of het lenen bij andere banken of de Nederlandsche Bank. Hierbij speelt het matchingsprincipe een belangrijke rol. Bij matching wordt de looptijd van inkoop en verkoop zoveel mogelijk op elkaar afgestemd. Wanneer een bank een lening van 10 jaar verstrekt, zullen zij proberen om voor dezelfde looptijd geld in te kopen. Een bank maakt dus niet volledig gebruik van de lage geldmarktrente, omdat zij over het algemeen ook geld voor een langere tijd inkopen (de geldmarktrente is vooral voor financieringen met een looptijd van maximaal een jaar bedoeld). Net zoals een klant over het algemeen een hogere rente betaalt voor een langere rentevastperiode, geldt dit ook voor banken wanneer zij het geld inkopen.

De hoogte van de inkoop hangt daarnaast af van het risicoprofiel van de bank en het risico op de markt. De Nederlandse markt wordt als vrij risicovol beschouwd. Nederland heeft in vergelijking met andere Europese landen de hoogste hypotheekschuld als percentage van het Bruto Nationaal Product. Gezien de onzekere woningmarkt maakt dit dat Nederland een hoog risicoprofiel heeft. Buitenlandse banken zijn daarom niet erg happig om Nederlandse banken geld te lenen, alleen wanneer hiervoor een goede marge wordt behaald. Het risico dat een geldverstrekker loopt door geld aan een Nederlandse bank te lenen, wordt uiteindelijk doorberekend in de rente naar de klant toe.

Regelgeving

De invoering van het BASEL III akkoord heeft ertoe geleid dat banken meer vermogen moeten aanhouden voor het bedrag dat zij aan financieringen aan particulieren en bedrijven hebben verstrekt. Een manier om dit te doen is om de marge op de rente te verhogen. Hierdoor wordt de winst verhoogd en kan er sneller eigen vermogen worden toegevoegd aan de balans.

Concurrentie

Zowel in het bankwezen als in het commerciële bedrijfsleven werkt het zo dat de consumentenprijs (in het geval van een bank de rente die de klant betaalt) mede bepaald wordt door de intensiteit van de concurrentie. Wanneer er veel concurrenten zijn die allemaal om een bepaald marktaandeel strijden, zal een concurrent kijken hoe hij zich kan onderscheiden op product of prijs. Omdat banken zich moeilijker kunnen onderscheiden op product (door beperking van regelgeving en het feit dat er geen fysiek product wordt verkocht) wordt er al snel geconcurreerd op prijs. In Nederland is er echter sprake van een lage concurrentie ten opzichte van omringende Europese landen. De drie grootste banken (ABN Amro, ING en Rabobank) bepalen voor een groot deel de hypotheekmarkt. Omdat ING en ABN Amro ook nog eens staatssteun ontvingen, mochten zij maar beperkt concurreren op prijs (het zogenaamde prijsleiderschapsverbod). Hierdoor bleef de hypotheekrente hoger omdat banken de rente niet hoefden te verlagen omdat er weinig dreiging van concurrenten was.

Het klantrisico

Bij een hypotheekfinanciering wordt het risico van de klant beoordeeld. Hoe hoger het risico, hoe hoger de opslag op de rente. Het risico wordt bepaald door verschillende factoren, waaronder het inkomen in verhouding tot de af te sluiten hypotheek, de waarde van de woning in verhouding tot de af te sluiten hypotheek (wanneer er veel eigen geld wordt ingebracht waardoor er een lagere hypotheek nodig is, zal een bank over het algemeen een lagere rente in rekening brengen, omdat de zekerheidspositie verbetert) en de kredietwaardigheid van de klant (betaalgedrag, BKR meldingen, andere openstaande schulden).

Winst- en klantenopslag

Naast bovengenoemde opslagen verwerken banken een opslag in de prijs om zo hun operationele kosten (personeel, gebouwen etc.) te dekken en om winst te kunnen om zo hun vermogen te versterken. Uiteindelijk leidt de funding inclusief de risico- en winstopslagen tot de definitieve hypotheekrente.