De hypothecaire inschrijving (recht van hypotheek)

Bij het verstrekken van een hypotheek wil een bank natuurlijk zekerheid hebben. Om het onderpand als zekerheid te kunnen krijgen, wordt een hypothecaire inschrijving bij de notaris gevestigd. Hiermee verkrijgt de bank het recht van hypotheek. Vaak wordt een hogere hypothecaire inschrijving gevestigd dan de hypotheekschuld die wordt verstrekt. Waarom wordt dit gedaan en wat zijn de eventuele gevolgen?

De hypothecaire inschrijving

Een hypothecaire inschrijving is een recht van hypotheek wat gevestigd kan worden op registergoederen, zoals onroerende zaken. Het recht van hypotheek wordt het meest toegepast op eigen woningen. Het recht van hypotheek geldt als zekerheid voor de bank. Wanneer de woningeigenaar de hypotheekverplichtingen niet meer kan betalen, kan de bank het hypotheekrecht uitoefenen, wat wil zeggen dat zij de woning mogen verkopen om met de opbrengst de hypotheekschuld af te lossen.

Er zijn drie vormen van hypotheekrecht

De vaste hypotheek

Een vaste hypotheek is gekoppeld aan de hypotheekschuld en daalt gelijkelijk mee met de daling van de hypotheekschuld. Wanneer er 10.000 euro per jaar wordt afgelost op de hypotheek, daalt het hypotheekrecht ook met 10.000 euro. Zo is de hypothecaire inschrijving altijd gelijk aan de hypotheekschuld.

De bankhypotheek

Bij een bankhypotheek is het recht van hypotheek bedoeld voor de huidige hypotheek, maar ook voor de toekomstige schulden die door de woningeigenaar bij de bank worden afgesloten. Het hypotheekrecht geldt daarmee als algemene zekerheid voor alle schulden van de woningeigenaar en is niet alleen maar gekoppeld aan de hypotheekschuld.

Krediethypotheek

De krediethypotheek heeft betrekking op geldleningen waar een rekening-courant gedeelte (een kredietgedeelte) in zit. Een bankhypotheek geldt als recht op alle toekomstige schulden, terwijl de krediethypotheek alleen geldt voor een lening die is verstrekt als een rekening-courant lening. Ook hierbij geldt dat het hypotheek niet meedaalt met de aflossing op de lening.

Vaak kiezen banken voor een bankhypotheek waarbij een hogere hypothecaire inschrijving op het woonhuis wordt gevestigd dan de hypotheek die wordt verstrekt. Wanneer een hypotheek ad. 250.000 euro wordt verstrekt, kiest een bank er vaak voor om een hypothecaire inschrijving ad. 300.000 euro of 350.000 euro te vestigen.

Voordelen

Het grote voordeel is dat een woningeigenaar niet bij een kleine verhoging van de hypotheek opnieuw naar de notaris hoeft. Stel dat een woningeigenaar een hypotheek van 250.000 euro heeft gekregen voor de aankoop van zijn woning. Na drie jaar besloot hij om voor een uitbouw van 10 m2 te kiezen. Deze uitbouw kost 10.000 euro, wat hij bij de bank bij wil lenen. De hypotheek moet verhoogd worden naar 260.000 euro. Wanneer de hypothecaire inschrijving van de bank exact 250.000 euro was geweest, zou de bank nu een tweede hypothecaire inschrijving moeten vestigen. Hiervoor dient de woningeigenaar opnieuw naar de notaris, wat al snel 500 euro kost. Wanneer de bank bij aankoop van de woning een hypothecaire inschrijving had gevestigd, had de financiering verstrekt kunnen worden zonder dat de woningeigenaar opnieuw naar de notaris had hoeven te gaan. De kosten zouden hem dan gespaard gebleven zijn.

Hetzelfde geldt wanneer een woningeigenaar een financiering nodig heeft om een eigen bedrijf te beginnen. Wanneer een eenmanszaak, VOF of CV wordt opgestart en er wordt een bedrijfslening aangevraagd, dan kan de bank automatisch de ruimte binnen de hypothecaire inschrijving aanwenden om de bedrijfslening te financieren. Ook hierbij geldt dat een hogere hypothecaire inschrijving ervoor zorgt dat de woningeigenaar bij het aanvragen van een bedrijfslening niet opnieuw naar de notaris hoeft. Wordt een bedrijfslening met Staatsgarantie aangevraagd, dan geldt als eis dat de hypothecaire inschrijving minimaal gelijk is aan de waarde van de woning. Is de hypothecaire inschrijving bij aankoop van de woning gelijk gesteld aan de waarde van de woning en de waarde van de woning is later gestegen, dan dient de woningeigenaar alsnog opnieuw naar de notaris te gaan (omdat de hypothecaire inschrijving door de waardestijging van de woning lager is geworden dan de waarde van de woning) om in aanmerking te komen voor Staatsgarantie.

Ook kan een hogere hypothecaire inschrijving voordelig zijn wanneer de woningeigenaar een overwaarde in de woning heeft en deze overwaarde in de toekomst wil gebruik om bijvoorbeeld borg te staan voor kinderen of kennissen. Wanneer een kind bijvoorbeeld een eigen onderneming wil opstarten, maar de bank geen zekerheden kan bieden, kan een ouder ervoor kiezen om borg te staan. De borg wordt dan gekoppeld aan de overwaarde in de woning. Om waarde aan deze overwaarde te kunnen ontlenen, moet hier wel een hypothecaire inschrijving op gevestigd zijn. Er kan dus al bewust voor een hogere hypothecaire inschrijving gekozen worden om op dit soort gevallen te anticiperen.

Het voordeel is vooral dat de woningeigenaar bij een verhoging van de financiering niet nogmaals naar de notaris hoeft, waardoor niet nogmaals notariskosten betaald hoeven te worden.

Er zijn geen directe nadelen, behalve dat de hypothecaire inschrijving ook voor toekomstige en andere schulden geldt. Wanneer de woningeigenaar een persoonlijke lening afsluit bij de bank die de hypothecaire inschrijving gevestigd heeft, kan de bank deze zekerheid aanwenden wanneer de persoonlijke lening niet betaald kan worden. Ook bij het opstarten van een bedrijf is dit het geval. Wanneer de woningeigenaar een eenmanszaak opstart en een bedrijfskrediet afsluit, mag de bank hiervoor gebruik maken van de zekerheid die uit de hypothecaire inschrijving voortvloeit.

Wanneer bijvoorbeeld een onderneming wordt gestart waarbij de bedrijfsfinanciering bij een andere bank wordt ondergebracht, kan de hogere hypothecaire inschrijving wel een nadeel zijn. De bank die de bedrijfsfinanciering kan daardoor niet op de overwaarde van een woning terugvallen. Wanneer een woningeigenaar een woning van 300.000 euro heeft gekocht met een hypotheek van 300.000 en een gelijke hypothecaire inschrijving, en in de vijf jaar daarna 100.000 op de hypotheek heeft afgelost, bedraagt de hypothecaire inschrijving (als het een bankhypotheek is) nog steeds 300.000. De tweede bank die de bedrijfsfinanciering verstrekt kan deze overwaarde dus niet aanwenden, tenzij de eerste bank bereid is de hypothecaire inschrijving te verlagen naar 200.000 euro.