Hypotheek en hypothecaire volmacht: wat u zeker moet weten

De kans is groot dat u vroeg of laat te maken krijgt met een hypotheek of hypothecaire volmacht. De meesten onder ons kopen of bouwen vroeg of laat een huis of een appartement en gaan daarvoor een lening aan. In ruil vestigt de bank een hypotheek. Maar wat betekent dat juist? (info gebaseerd op Belgische regelgeving)

• Situering
• Rang van de hypotheek
• Hypotheekwaarde
• Looptijd
• 'Vrij en onbelast'
• Hypothecaire volmacht

Situering

Een kredietgever die geld leent aan een kredietnemer voor de bouw of aankoop van een onroerend goed, vraagt doorgaans een waarborg in ruil. Hij wil er immers zeker van zijn dat hij aan het eind van de rit zijn geld, samen met de interesten, terugkrijgt. Zelfs als bij het aangaan van de lening alles rozegeur en maneschijn lijkt, is het niet uitgesloten dat er in de toekomst toch terugbetalingsproblemen ontstaan. Leningen voor de aankoop van een onroerend goed worden doorgaans voor een lange looptijd aangegaan en het is uiteraard moeilijk om ver in de toekomst te kijken wat betreft terugbetalingsmogelijkheden.
Als de bank een hypothecaire inschrijving heeft genomen op uw aangekochte onroerend goed, dan heeft zij het recht om, bij het niet terugbetalen van de lening, dit onroerend goed openbaar te laten verkopen en met de opbrengst uit de verkoop uw schulden aan te zuiveren. Als de verkoop meer opbrengt dan de uitstaande schulden, ontvangt de kredietnemer het resterende saldo.

Rang van de hypotheek

Elke hypotheek wordt ingeschreven op het hypotheekkantoor. Op één onroerend goed kunnen verschillende hypotheken gevestigd worden. De kredietinstelling die de eerste inschrijving laat registreren, bekomt een hypotheek in eerste rang. Dat wil zeggen dat zij voorrang krijgt op andere schuldeisers bij een gedwongen verkoop van het onroerend goed. Daarna komt dan de schuldeiser met een hypotheek in tweede rang enzoverder.

Hypotheekwaarde

Hoeveel is een hypotheek nu waard? Vooreerst moet men kijken naar het bedrag waarvoor een hypothecaire inschrijving is gevraagd. Als men slechts voor 100.000€ een hypotheek heeft genomen, dan kan deze bijvoorbeeld geen 120.000€ waard zijn. Verder hangt de effectieve waarde natuurlijk ook af van wat de eventuele verkoop opbrengt. Men kan bijvoorbeeld voor 100.000€ een hypotheek nemen, maar als de verkoop slechts 80.000€ opbrengt, dan wordt het vooropgestelde bedrag dus niet bereikt. Het is daarom niet onlogisch dat een kredietinstelling soms een hypothecaire inschrijving vraagt voor een hoger bedrag dan de lening die is aangegaan. Hierdoor wordt het risico beperkt dat men de openstaande schuld niet volledig zou kunnen terugbetalen bij een tegenvallende verkoop.

Verder moet men, als men geen hypotheek in eerste rang heeft, ook rekening houden met schuldeisers die eerder in rang komen. Het kan zijn dat de opbrengst van de verkoop van een onroerend goed volledig naar de schuldeiser in eerste rang gaat en dat er voor anderen niks meer overblijft.

Looptijd

Een hypothecaire inschrijving wordt steeds genomen voor 30 jaar. Na deze periode vervalt de hypothecaire inschrijving automatisch. Indien men het gebouw waarvan men eigendom is, toch vroeger verkoopt en de uitstaande schulden aflost bij de kredietinstelling, dan moet men de hypotheek laten schrappen. Hieraan zijn wel kosten verbonden.
Indien de lening vroeger is afgelost dan dertig jaar, en de kredietnemers gaan een nieuwe lening aan bij hun kredietinstelling voor een andere aankoop, dan kan de bestaande hyptheek eventueel hergebruikt worden als waarborg voor de nieuwe schulden.

'Vrij en onbelast'

Een woning is vrij en onbelast wanneer er geen hypotheek op rust. Bij de hypotheekbewaarder kan een hypothecaire staat verkregen worden, dit is een overzicht met alle hypothecaire inschrijvingen op een onroerend goed. Als er geen inschrijving is, spreekt men dus van vrij en onbelast.

Hypothecaire volmacht

Wanneer een kredietinstelling als waarborg een hypothecaire volmacht vraagt, dan gebeurt er geen effectieve hypothecaire inschrijving en wordt er dus geen hypotheek gevestigd. De kredietnemer geeft wél de volmacht aan de kredietinstelling om op eender welk ogenblik toch een hypotheek te vestigen, zonder dat zij dit nog aan de lredietnemer moet vragen. Wanneer de bank dus een vermoeden heeft van een risico dat de kredieten niet zullen terugbetaald worden, kan zij de hypothecaire volmacht nog altijd omzetten in een effectieve hypotheek om zo beter bewaarborgd te zijn.

Hypotheek en hypothecaire volmacht sluiten elkaar niet uit. Men kan bijvoorbeeld voor de helft van het geleende bedrag een hypotheek nemen op het onroerend goed, en voor de andere helft een hypothecaire volmacht.

Een voordeel voor de kredietnemers is dat er voor een hypothecaire volmacht veel minder moet betaald worden dan voor het vestigen van een hypotheek. Een belangrijk nadeel is echter dat voor het bekomen van fiscale voordelen, enkel het bedrag in aanmerking wordt genomen waarvoor een effectieve hypothecaire inschrijving bestaat. Ga dus niet zomaar voor de “quick win” door bij je kredietinstelling te pleiten voor een hypothecaire volmacht om zo minder hyptheekkosten te moeten betalen. Op lange termijn zou dit je weleens meer geld kunnen kosten doordat je fiscaal voordeel beperkt blijft.