De hypotheek: welke looptijd van de lening en rente kiezen?

Bij het afsluiten van een hypotheek zijn er twee belangrijke factoren: de keuze voor de looptijd van de lening en de keuze voor de periode waarin de rente wordt vastgezet. De keuze bepaalt de lasten die u heeft en de mate van zekerheid over de te verwachten bankverplichting. Waar dient u rekening mee te houden bij de keuze voor de looptijd en de rentevastperiode? De keuze voor de looptijd van de hypotheek en de keuze voor de rentevastperiode is erg belangrijk. Men gaat een verplichting voor lange tijd aan met de bank en het is belangrijk om te weten welke gevolgen deze keuzes kunnen hebben.

De looptijd

In principe wordt een lening voor een looptijd van 30 jaar aangegaan. Dit is immers de periode dat er gebruik gemaakt kan worden van de belastingteruggave op de hypotheekrente. Ook al zou er geen aanspraak meer gemaakt kunnen worden op deze belastingteruggave, kan het verstandig om de maximale looptijd aan te houden. Veel banken bieden immers de mogelijkheid aan om jaarlijks een deel van de hypotheek boetevrij af te kunnen lossen wanneer de rente vast staat. De meeste banken hanteren 5% of 10%, maar er zijn ook banken waarbij zelfs 20% jaarlijks (van de oorspronkelijke schuld) boetevrij kan worden afgelost. Stel dat een lineaire hypotheek ad. 300.000 euro voor 30 jaar wordt afgesloten. Jaarlijks dient er 10.000 euro te worden afgelost (3,33%). Bij een regeling dat er 10% boetevrij mag worden afgelost, mag de woningeigenaar 40.000 euro jaarlijks aflossen, zonder dat hiervoor boeterente in rekening wordt gebracht. De lening kan hiermee binnen 8 jaar worden afgelost. Het is beter om deze vrijheid te benutten wanneer dit mogelijk is (bijvoorbeeld door een financiële meevaller of een gift/schenking) dan dat er een heel krappe looptijd (bijvoorbeeld 10 jaar) wordt afgesproken. Bij een looptijd van 10 jaar moet er verplicht 30.000 euro per jaar worden afgelost. Is er een keer een financiële tegenvaller, bestaat de kans dat er niet aan de hypothecaire verplichtingen voldaan kan worden. Gezien de boetevrije aflossing is het verstandiger om een langere looptijd af te spreken en bij financiële meevallers extra af te lossen op de hypotheek.

De rente

Bij de keuze van de rente dient er vooral gekeken worden naar de periode wanneer de rente vrij komt en de mate van vrijheid die een woningeigenaar wil hebben. Door de jaarlijkse boetevrije aflossing die mogelijk is bij de meeste banken is er, ondanks dat de rente vast wordt gezet, toch voldoende flexibiliteit om extra af te lossen op de lening. Overigens geldt bij een variabele rente een onbeperkte vrijheid. Bij deze rentevorm mag altijd elk bedrag boetevrij worden afgelost.

Bij de spaarhypotheek is het vooral belangrijk om ervoor te zorgen dat de rente niet in de laatste jaren van de opbouw van de spaarpolis vrijvalt. Onderstaand voorbeeld geeft dit aan.

Een hypotheek van 200.000 euro met een looptijd van 30 jaar is afgesloten, waarbij de rente 20 jaar is vastgezet. Hier is een spaarpolis aan gekoppeld waar in 30 jaar ook 200.000 euro wordt opgebouwd, zodat na 30 jaar de hypotheek volledig kan worden afgelost met de waarde die in de spaarpolis is opgebouwd. Bij een rente van 5% moet er ongeveer 3000 euro per jaar in de polis ingelegd worden. Het restant wordt opgebouwd door de rente die elk jaar aan het saldo wordt toegevoegd. Na 20 jaar is er ongeveer 100.000 euro opgebouwd in de spaarpolis (60.000 euro inleg en 40.000 rente). Omdat het saldo toeneemt, neemt de ontvangen rente elk jaar ook toe. Omdat de rentevastperiode is afgelopen, komt er een nieuw rentevoorstel. De rente is flink gedaald en de lening wordt voor de resterende 10 jaar voor 3,5% vastgezet. In eerste instantie lijkt dit gunstig. Er hoeft immers nog maar 7.000 euro rente (3,5% x 200.000 euro hypotheek) in plaats van 10.000 euro rente (5% x 200.000 euro) betaald te worden, een bruto voordeel van 30.000 euro in de resterende 10 jaar. Wanneer iemand in de hoogste belastingschijf valt, is het nettovoordeel 15.000 euro (er wordt immers minder hypotheekrente terug ontvangen van de Belastingdienst). Echter wordt de spaarpolis nu veel minder snel opgebouwd. Door de afname van de rente wordt er in de resterende 10 jaar geen 100.000 euro (waardoor de totale polis op 200.000 euro uitkomt) maar 75.000 euro opgebouwd. Om toch op het afgesproken bedrag van 200.000 euro in de spaarpolis uit te komen, moet de jaarlijkse inleg omhoog van 3.000 euro naar ruim 5.000 euro. Er dient dus 20.000 euro extra betaald te worden, terwijl het nettovoordeel van de lagere rente slechts 15.000 euro is.

Daarnaast moet er goed gekeken worden naar het verschil in de rente tussen de bepaalde rentevastperiodes. Ligt de rente voor 20 jaar vast bijvoorbeeld meer dan 1% hoger dan de rente voor 10 jaar vast, stel 4% tegenover 5,2%, dan is het wellicht verstandig om de rente voor 10 jaar vast te zetten, en daarna nog een keer voor 10 jaar vast. Bij een hypotheek van 200.000 euro wordt er jaarlijks 2.400 euro voordeel gerealiseerd. De rente zou dan na 10 jaar gestegen moeten zijn naar 6,4% voor 10 jaar vast, wil de woningeigenaar bij twee keer 10 jaar vast nadeliger uitzien dan een keer 20 jaar vast.

De toekomst

Ook de toekomst of verwachte gebeurtenissen kunnen van invloed zijn op de keuze voor de rentevastperiode. Wanneer de relatie niet meer stabiel is, is het misschien verstandig om voor een korte rentevastperiode te kiezen. Sommige banken hanteren namelijk een boeteclausule wanneer de hypotheek vanwege een scheiding wordt overgezet naar een andere bank, omdat de bank waar de lening was ondergebracht een van de partners niet wil ontslaan van zijn of haar verplichtingen richting de bank. Ook de ruimte in het inkomen is belangrijk. Kan iemand met gemak de hypothecaire verplichtingen betalen, kan er iets meer "gespeeld" worden met de rente en kan de rente voor een korte periode vast worden gezet. Wanneer er minder marge is, kan het verstandig zijn om voor een langere rentevastperiode te kiezen, omdat er dan zekerheid is wat de lasten voor de komende jaren zullen zijn.

Informeren

In het gesprek met de bank wordt er samen naar de persoonlijkheid van de woningeigenaar (speculatief, bereid om risico te lopen) en de toekomstplannen gekeken om zo tot een beste keuze voor de rentevastperiode te komen.