Huurbeding in hypotheekakte? Huis ontruimd, ook bij Airbnb

U kunt in 2022 een verbod tot verhuur hebben. Door het huurbeding in de hypotheekakte kunnen huurders op straat worden gezet als zonder toestemming van de bank wordt verhuurd. Het is dan een illegale onderhuur en dat is ook het geval als u verhuurt via Airbnb. De verhuurde woning kan door de bank worden ontruimd, de huurder wordt uit huis gezet. Althans als u een woning met hypotheek zonder toestemming van de bank verhuurt en er achterstanden in de betaling van de hypotheek zijn. Dan weegt het huurbeding van de bank in veel gevallen zwaarder dan de huurbescherming van de huurder. Hoe zit het werkelijk?

Wat is het huurbeding in de hypotheekakte?

Het huurbeding bepaalt dat u een woning met hypotheek niet zonder toestemming van de bank mag verhuren. Een koopwoning verhuren mag wel, als de bank daarmee akkoord is. Denk aan tijdelijk verhuren onder de Leegstandswet met toestemming van de bank. Nu zal een bank niet altijd weten dat een koophuis wordt verhuurd, maar vooral als er betalingsproblemen bij de eigenaar ontstaan, gaat de bank echt op zijn strepen staan. De bank kan zelfs tot verkoop van het huis overgaan en omdat een verhuurd huis in de vrije verkoop nu eenmaal minder waard is dan een leegstaand huis en de bank er baat bij heeft dat de hypotheek volledig wordt afgelost, zal de bank geen huurders in huis willen. Vandaar dit huurbeding waarop de financierder altijd kan terugvallen

Huis verhuren zonder toestemming bank ondanks huurbeding mag ook niet, ook niet via Airbnb

Toch een huis verhuren zonder dat toestemming aan de bank is gevraagd is voor zowel de eigenaar als de huurder een groot risico, vooral op het moment dat de bank daar achter komt. De bank kan immers de hypotheek met onmiddellijke ingang opzeggen en vervolgens maatregelen treffen om de huurders uit huis te krijgen. Via de rechter kan worden verzocht om een eerder gesloten huurovereenkomst te vernietigen en in nogal wat gevallen vernietigt de rechter de huurovereenkomst ook. Een huurder moet bij een ontruiming vervolgens maar een ander woonadres zien te vinden.

Huurbescherming en vernietiging huurovereenkomst, huis ontruimd

Iedereen weet dat een huurder in Nederland over het algemeen goed beschermd is. Sommigen vinden de huurbescherming zelfs te ver gaan. Het huurbeding werkt tegen de huurbescherming in als de huurovereenkomst is gesloten nadat de hypotheek werd gevestigd. De rechter redeneert dan als volgt. Doordat de hypotheekakte is ingeschreven in de openbare registers, kan iedereen nagaan of er op een huis een hypotheek is gevestigd en of er een huurbeding is die verhuren zonder akkoord van de hypotheekbank verbiedt. Gaat de huurder dit niet na en vraagt hij niet of de eigenaar een hypotheek heeft, dan neemt de huurder een bewust risico waarbij het huurbeding zwaarder weegt dan het belang van de huurder. Anders wordt het wanneer de hypotheek werd gesloten nadat de huurovereenkomst werd gesloten. In dat geval kan het huis niet zomaar worden ontruimd. De volgorde hypotheek afsluiten en huurcontract tekenen is dus essentieel. Als huurder de juiste vragen stellen, is ook cruciaal.

Rechtbank Arnhem over Airbnb

Regelmatig doet een rechter uitspraak over illegale verhuur. De rechtbank van Arnhem heeft in oktober 2015 de illegale verhuurder, hij verhuurde regelmatig via Airbnb aan toeristen, nu deze verhuurder zelfs een straf opgelegd met een boete van 22 duizend euro. Er zijn al boetes opgelegd aan een eigenaar van een woning met hypotheek van in totaal 17,5 duizend euro kwijt. U bent dus gewaarschuwd.

Overtreden van het huurbeding

Als het hypotheekkantoor er achter komt dat het huurbeding wordt overtreden, vindt er een aantekening plaats in het hypotheekregister. Werd er onrechtmatig verhuurd, dan kan de bank tot een openbare verkoop van de woning overgaan alsof het huis niet is verhuurd. Wordt het huis wel rechtmatig verhuurd, dan kan de bank de woning in verhuurde staat verkopen waarbij de zittende huurders voortaan de huur aan de nieuwe eigenaar zullen betalen.

Conclusie gevolgen huurbeding voor de huurder

Een huurder doet er zeer verstandig aan om eerst na te gaan of de verhuurder het huis met een hypotheek heeft gefinancierd en of voor de verhuur toestemming is gegeven door de bank. Iedereen kan nagaan met welke schuld en onder welke voorwaarden de woning belast is. Doet u dat nou, want ook een eigenaar van een woning kan in betalingsproblemen komen en kan u als huurder in zijn val meenemen.

Lees verder

• Huurverhoging 2020 en 2021 inkomensafhankelijk