Berekenen woonlast en leencapaciteit

Om een huis te kopen heb je natuurlijk een hypotheek nodig. Maar hoeveel kan je eigenlijk lenen? En wat is je maandelijkse woonlast? Om dat te bepalen heb je eerst het toetsinkomen nodig, daarna moet de toetsrente en het woonlastpercentage bepaald worden. Vervolgens kan je de woonlast berekenen en je maximale leencapaciteit. Hoe dat in zijn werk gaat lees je in dit artikel. Allereerst is het belangrijk om te weten waar het toetsinkomen uit bestaat. Het toetsinkomen bestaat uit inkomsten die samenhangen met werk, inkomsten uit vermogen en partneralimentatie. Hier volgt een toelichting van deze inkomens:

Inkomsten uit werk

• Vaste baan: alle vaste salarisbestanddelen, hierbij hoort ook vakantietoeslag, vaste 13e maand en vaste eindejaars- of winstuitkering. Ook structurele salarisbestanddelen worden hiertoe gerekend zoals provisie en overwerk. Onkostenvergoeding valt hier niet onder.
• Tijdelijke baan: hiervoor is een intentieverklaring vereist van de werkgever. Dit is een verklaring dat de werkgever jou binnen nu en een bepaalde tijd een vaste baan aan wil bieden.
• AOW-uitkering en pensioen
• Flexinkomen: van het flexinkomen wordt het gemiddelde van de laatste 3 jaar meegeteld.
• Sociale zekerheidsuitkeringen: deze worden alleen meegeteld voor de periode waarop recht op de uitkering bestaat.
• Inkomsten van een zelfstandige: heb je een eigen bedrijf? Dan telt het gemiddelde van de laatste 3 jaar mee.

Inkomsten uit vermogen

Als je beleggingen hebt of een spaarrekening waar een bedrag op staat, dan wordt hier 3% van meegeteld voor het toetsinkomen. Gaat het om huurinkomsten uit een ander pand dan het te financieren pand dan wordt een ander percentage gebruikt wat verschillend kan zijn.

Partneralimentatie

Dit geldt voor de periode waarop recht op alimentatie bestaat. Kinderalimentatie wordt niet meegerekend voor het toetsinkomen

Als je dit allemaal hebt berekend en opgeteld dan kom je uit op het toetsinkomen.

Bepalen toetsrente

Voor het bepalen van de toetsrente is het toetsinkomen nodig. De toetsrente is te bepalen uit een tabel, hiervoor heb je dus je toetsinkomen nodig. De tabel met de toetsrentes moet actueel zijn, deze wordt vastgesteld door het CHF.

Woonlastpercentage bepalen

Het woonlastpercentage wordt vastgesteld aan de hand van het toetsinkomen en de toetsrente. Het woonlastpercentage is een percentage van het inkomen dat veilig aan hypotheeklasten uitgegeven kan worden. Bij tweeverdieners wordt van het laagste inkomen 1/3 opgeteld bij het hoogste inkomen voor het bepalen van het woonlastpercentage. Dit gebeurt aan de hand van een NIBUD tabel.

Woonlast berekenen

Om de woonlast per jaar te bepalen moet het toetsinkomen vermenigvuldigd worden met het woonlastpercentage. Hierbij geldt dus niet de regeling bij tweeverdieners dat er maar 1/3 van het laagste inkomen meegerekend mag worden! De jaarlast wordt makkelijk omgerekend in maandlast door te delen door 12. Voordat er aan de laatste stap begonnen mag worden moeten eerst vaste lasten afgetrokken worden van de maandlast.

Soorten vaste lasten

• Rente over schulden: bij een aflopende schuld telt de werkelijke rente. Bij een doorlopend krediet telt 2% van de kredietlimiet per maand.
• Alimentatieverplichtig
• Studieschuld: van de studieschuld telt 75% mee per maand als vaste lasten.

Nu je de woonlast verminderd hebt met de vaste lasten komt de annuïteitentabel om de hoek kijken. Ook dit staat in een tabel verder uitgewerkt. Hiervoor heb je de maandrente nodig en de looptijd van je hypotheek. Als je dan de tabel toepast kom je op een annuïteitenfactor. De annuïteitenfactor vermenigvuldigt met de maandlast geeft als uitkomst de maximale leencapaciteit!

Als het goed is heb je nu je maximale leencapaciteit uitgerekend. Bij twijfel of vragen kan je het beste naar je hypotheekadviseur gaan.