Hypotheek op basis van huur
Hoeveel hypotheek kunt u in 2023 krijgen op basis van uw maandelijkse huur? Anders gezegd, stel u betaalt nu aan huur 800 euro per maand, hoeveel hypotheek kunt u dan afsluiten zonder dat uw maandlasten stijgen? Dat zou fijn zijn om te weten, want dan kunt u uw huurwoning verruilen voor een koopwoning zonder dat de maandelijkse woonlasten hoeven te groeien. Kortom hoeveel hypotheek kunt u afsluiten en hoe duur mag uw koopwoning dan zijn, zonder dat de hypotheeklasten hoger zijn dan uw huur? Zie enkele berekeningen en voorbeelden.
Inhoud:
- Lasten hypotheek gelijk aan maandelijkse huur
- Veronderstellingen bij uw hypotheek
- Hoeveel hypotheek maximaal?
- Wat is een annuïteit?
- Verschil bruto en netto hypotheeklasten
- Online uw maximale hypotheek 2023 berekenen
- Duurhuurhypotheek
Lasten hypotheek gelijk aan maandelijkse huur
U zult het zich waarschijnlijk ook afvragen: welke koopwoning kunt u kopen zonder dat uw woonlasten hoger worden dan de huur die u nu betaalt? Hoeveel hypotheek kunt u dan afsluiten? Wat worden de netto lasten van uw hypotheek? Eventuele extra verzekeringen of extra belastingen laten we daarbij eenvoudigheidshalve buiten beschouwing. Veel van deze lasten betaalt u immers ook als u huurt.Veronderstellingen bij uw hypotheek
De volgende veronderstellingen worden gemaakt:- U neemt een annuïteitenhypotheek van vijf jaar tegen 3,7% rente.
- Uw belastingtarief is 40%.
Hoeveel hypotheek maximaal?
Als u een nieuwe hypotheek afsluit en uw wilt gebruik maken van de fiscale hypotheekrenteaftrek om uw maandelijkse lasten te verlagen, dan bent u verplicht om een hypotheek met een maandelijkse aflossing af te sluiten. U kunt daarbij uit allerlei looptijden kiezen. Uw keuze beïnvloedt de hoogte van de hypotheekrente en dus uw nieuwe woonlasten. In zijn algemeenheid geldt dat de hypotheekrente voor een hypotheek van bijvoorbeeld 10 jaar hoger zal zijn dan voor een hypotheek met minder rentevaste jaren. Bovendien is het zo dat elke berekening een momentopname is, omdat de hypotheekrente van nu morgen weer anders kan zijn. Stel nu dat u een annuïteitenhypotheek van vijf jaar neemt en stel nu dat uw inkomen zich bevindt tussen € 0 en € 68.500. Dan is uw hypotheekrenteaftrek gelijk aan 40% (2022) en 37% in 2023, u kunt niet meer terugkrijgen dan u aan belasting betaalt).Onder de gemaakte veronderstellingen kan bij een huur tussen de 800 euro en 1.500 euro de volgende maximale hypotheek worden berekend:
| maandelijkse huur | maximale hypotheek exclusief NHG | netto kosten hypotheek 37% tarief aanvang hypotheek | annuïteit |
|---|---|---|---|
| € 800 | € 210.000 | € 740 | € 967 |
| € 900 | € 236.400 | € 830 | € 1.090 |
| € 1.000 | € 263.000 | € 930 | € 1.210 |
| € 1.100 | € 289.000 | € 1.023 | € 1.330 |
| € 1.500 | € 394.000 | € 1.410 | € 1.813 |
Wat is een annuïteit?
Bij een annuïteitenhypotheek zijn uw bruto woonlasten elke maand gelijk. U maakt elke maand hetzelfde bedrag over naar de bank. De annuïteit bestaat uit een deel aflossing en een deel hypotheekrente. Dat betekent dat doordat u maandelijks aflost de samenstelling van het maandelijkse bedrag verandert: het aandeel van de aflossingen stijgt, het aandeel van de hypotheekrente daalt. Dat betekent dat na verloop van tijd ook uw belastingteruggave als gevolg van uw hypotheekrenteaftrek afneemt. Dat heeft tot gevolg dat uw netto woonlasten en uw bruto woonlasten steeds verder uiteen gaan lopen. Bij een annuïteit van € 1.210 hoort in het eerste jaar volgens de tabel een netto woonlast van € 936, maar die lasten nemen jaarlijks iets toe totdat uiteindelijk € 1.210 is bereikt.Verschil bruto en netto hypotheeklasten
Bij een aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 is de netto hypotheekrente eenvoudig te berekenen, bij een annuïteitenhypotheek is de netto hypotheekrente elke maand weer anders. Wie niet meer wil uitgeven voor een koopwoning dan de huur van een huurwoning moet hier terdege rekening mee houden. Verkijk u niet op de lage lasten in het eerste jaar. Toch durven de meesten dit risico wel te nemen, immers de huren zullen de komende jaren ook stijgen en hetzelfde zal waarschijnlijk ook gelden voor uw inkomen.Online uw maximale hypotheek 2023 berekenen
Bij de meeste banken vindt u online de mogelijkheid om uw maximale hypotheek te berekenen. Neem eens een keer uw huidige huur als uitgangspunt in plaats van uw inkomen om te zien waarop u uitkomt. Vervolgens kunt u variëren met de looptijd en de rente. De concurrentie tussen banken en verzekeraars is groot en een iets lagere rente kan een groot verschil maken. Maak hiervan gebruik als u een hypotheek wilt afsluiten.Duurhuurhypotheek
Bij een duurhuurhypotheek moet u kunnen laten zien dat u 36 maanden zonder problemen een hoge huur hebt kunnen betalen.Lees verder
Gerelateerde artikelen
Huis van één miljoenIndien u over de middelen beschikt kunt u een huis kopen van één miljoen euro. Hoe hoog worden u maandlasten in dat geva…
SNS plafondrente hypotheekProfiteer van uw bestaande plafondrente hypotheek. De plafondrente betekent een lagere hypotheekrente en u wordt niet ve…
Stapje voor stapje de hypotheekrenteaftrek versoberenAl decennia lang wordt er gesproken over het beperken van de hypotheekrenteaftrek. Uit angst voor de reactie van de kiez…
Hypotheekrente min eigenwoningforfait = fiscaal voordeelBetaalde hypotheekrente kan worden afgetrokken van het inkomen. Het eigenwoningforfait moet juist bij het inkomen worden…Reacties
Marc, 29-05-2020
Ik betaal €435 huur. Jaarinkomen €24800 wat net boven de huurtoeslag grens ligt. Qua inkomen zou ik rond de €100000 kunnen lenen. Met ongeveer €350 aan netto kosten. Stel ik wil ergens anders weer gaan huren. Moet ik vanwege mijn inkomsten iets huren vanaf €600. van onze regering. En waar ik dus ook geen huurtoeslag ontvang. Ik kan niet meer dan €100000 lenen. Maar moet wel een woning van meer dan €600 aan huur huren. Daarop gebaseerd zou ik een Hypotheek moeten kunnen krijgen. waarbij de netto lasten zo rond de €500 zijn. Gezien de maatstaven die onze regering hanteren. Dan zou ik rond de €160000 moeten kunnen lenen. Maar nee dat kan niet maar €600 aan huur betalen vinden ze normaal. Niet eerlijk. Begrijpt u mijn beschrijving of heb ik het niet goed
Reactie infoteur, 31-05-2020
Beste Marc,
De regels voor de huurtoeslag zijn in 2020 versoepeld en daarom kunt u wellicht wel voor huurtoeslag in aanmerking komen:
https://financieel.infonu.nl/geld/77818-nieuwe-huurtoeslag-2020-maximale-inkomensgrenzen-verdwijnen.html
Bij een inkomen van €24.800 en een huur van €600 hebt u recht op €86 huurtoeslag per maand.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Patrick de Swijger, 05-02-2020
Ik kwam niet in aanmerking voor sociale huurwoning omdat we te veel verdienen. Sociale huur is plusminus 1000 pm.
Qua hypotheek kreeg ik niet meer dan 220.000 incl. starterslening 20.000, een totaal van 780 pm. 780 euro pm in sociale huurwoning tarief. Kan iemand mij uitleggen hoe dit zit?
Reactie infoteur, 08-02-2020
Beste Patrick de Swijger,
De maximale huur in de sociale huursector bedraagt in 2020 ongeveer 737 euro, anders is het de vrije huursector.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Loes, 17-07-2016
Beste Zeemeeuw,
Ik heb een vraag:
De maandelijkse kale huurkosten van mijn woning bedragen 850 euro. Dit kan met gemak worden betaald. Omdat huren zonde is (aan het einde van de rit heb je niets) wil ik een woning kopen. Echter als ik een berekening maak bij diverse hypotheekaanbieders kom ik uit op een maandelijks bedrag van rond de 600 euro (en een aanzienlijk lager te lenen bedrag dan wat u in uw artikel schrijft) door het inkomen, maar ik wil meer betalen (en dus lenen)!
Weet u of er hypotheekaanbieders zijn die 'op basis van huur' werken of gaat het allemaal op inkomen? (als het allemaal op inkomen gaat is uw artikel alleen geschikt voor "de rijkeren" onder ons, dus ik hoop dat u mij het goede nieuws kan vertellen dat er wel degelijk aanbieders zijn die verder kijken).
Bedankt en met vriendelijke groet,
Loes
Reactie infoteur, 23-05-2019
Beste Loes,
1. Hypotheekverstrekkers bekijken inderdaad wat er op basis van uw inkomen aan hypotheek mogelijk is en daar rolt een bepaald maandbedrag uit.
2. Voor uzelf kunt u ook andersom redeneren en dat gebeurt in dit artikel: wat betaal ik nu aan huur en hoeveel hypotheek is dat dan bij de actuele hypotheekrente. Vervolgens gaat u op zoek naar een woning en hypotheekverstrekker om te zien of die hypotheek gegeven uw inkomen ook haalbaar is. De som uit het artikel is slechts een rekenvoorbeeld.
3. BLG Wonen komt in 2019 met een huurverklaring. Wie een een hoge huur kan betalen zonder in te teren op vermogen, kan dan ook een hypotheek krijgen.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Jo, 05-04-2016
Dus dat zou betekenen dat ik een huis zou kunnen kopen van rond de 200.000 aangezien ik nu meer dan 800 euro per maand aan huur betaal. Want zodra ik een hypotheek op basis van salaris wil hebben kom ik op 84.000 ongeveer uit.
Reactie infoteur, 23-05-2019
Beste Jo,
De hoogte van uw inkomen kan altijd een knelpunt zin voor de bank. Maar er is goed nieuws: BLG Wonen komt met een huurverklaring die een hypotheek voor duurhuurders mogelijk moet maken.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw
Jb, 10-11-2015
Hoe is het mogelijk om een hypotheek te krijgen op basis van inkomen alleen uit het verhuur (van 3 studio's en 1 appartement, bruto huur eu 3300 per maand, eu 2200 na aftrek VvE en verzekeringen kosten). We wonen namelijk in een huurwoning (eu 700 per maand welke gaat iedere jaar omhoog) en zou graag iets kopen from rond eu 130.000 (om erin te gaan wonen); de 4 verhuurde appartementen zijn volledig afbetaald, WOZ van de duurste ong eu 160.000)?
Reactie infoteur, 23-05-2019
Beste Jb,
Dat is alleen mogelijk als het om langdurige huurcontracten gaat. Overigens doen banken hier vaak moeilijk over, omdat er altijd het risico op leegstand en dus het wegvallen van inkomen bestaat.
Met vriendelijke groeten,
Zeemeeuw