Maximale hypotheek berekenen

Bepalend voor de maximale hypotheek die we kunnen krijgen, zijn naast de waarde van de woning uiteraard de inkomensgegevens en de vaste lasten van de aanvrager.

De maximale hypotheek

Bij de bepaling van de maximale hypotheek dienen hypotheekbanken en andere geldschieters zich natuurlijk op de eerste plaats te richten op de 'Gedragscode Hypothecaire Financieringen' zoals die in augustus 2011 van kracht werd.

Voor een verantwoorde hypotheekschuld zijn de volgende elementen van doorslaggevende betekenis:

• het inkomen van de aanvrager en eventueel zijn/haar partner;
• andere kredieten die reeds op naam van de aanvrager(s) staan;
• de waarde van het onroerend goed (het huis) dat als onderpand dient.

Berekenen maximale hypotheek

Voor de berekening van de maximale hypotheek moet men onder meer over de volgende gegevens beschikken:

• de kenmerken van de woning;
• het bruto-jaarinkomen van de aanvrager;
• het bruto-jaarinkomen van diens eventuele partner;
• gegevens van consumptieve kredieten op naam van de aanvrager;
• het rentepercentage van de lening;
• de rentevaste periode in jaren.

Kenmerken van de woning

Het maximale hypotheekbedrag wordt voor een belangrijk deel bepaald door de marktwaarde van het onderpand. Als men nog geen concrete woning op het oog heeft, kan de maximale hypotheeksom overigens ook louter op basis van de inkomensgegevens worden vastgesteld. Zie in dat verband ook de link onder dit artikel "Hoeveel hypotheek krijgen?".

Het bruto jaarinkomen van aanvrager (en partner)

Vaak kan men op basis van het maandsalaris, het vakantiegeld en eventuele extra’s op eenvoudige wijze het bruto jaarinkomen bepalen. De volgende elementen c.q. salariscomponenten dient men in de berekening te betrekken:

• bruto maandsalaris;
• vakantiegeld;
• toeslagen voor onregelmatige werkzaamheden;
• overwerkvergoedingen;
• een dertiende maand;
• de eindejaarsuitkering;
• eventuele partneralimentatie;
• andere vaste loonbestanddelen.

Gegevens consumptieve kredieten

Om te kunnen vaststellen of een maandelijkse hypotheeklast wel is op te brengen door een aanvrager, is ook van belang of op zijn/haar naam consumptieve kredieten lopen. Men moet daarbij niet alleen denken aan persoonlijke leningen (PL’s) of doorlopend krediet (DK) maar ook aan krediet uit hoofde van creditcards. Bij een creditcard of DK is de maximale opnamelimiet bepalend, bij een PL gaat het om de hoogte van de oorspronkelijke leensom.

Tip: wie een hypotheekaanvraag overweegt, zou voor zichzelf moeten nagaan of het niet mogelijk is om bedoelde consumptieve kredieten af te lossen voordat men de aanvraag indient omdat die immers het maximale hypotheekbedrag verlagen.

Hypotheekrente en rentevaste periode

Niet onbelangrijk voor het bepalen van de maximale hypotheek is uiteraard de hypotheekrente die men gaat betalen en de periode dat deze rente vaststaat. Bij een rentevaste periode kleiner dan 10 jaar wordt in de praktijk overigens door hypotheekverstrekkers de wettelijk vastgestelde toetsrente gehanteerd in hun berekeningen.

Maximale hypotheek voor tweeverdieners

Een verruimde hypotheeknorm voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zoals die begin 2012 werd voorgesteld door het NIBUD (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) is overigens verworpen door de financiële waakhond AFM. Voor modale tweeverdieners zou die norm een aanzienlijke verruiming betekenen in vergelijking tot 2011.

De AFM verwierp de versoepeling echter omdat de modale tweeverdiener in zijn ogen een uiterst kwetsbare groep is. De economische vooruitzichten zijn slecht en de werkloosheid neemt toe. Als tweeverdieners een te hoge hypotheekschuld hebben en hun inkomen zouden verliezen, komen ze direct in de financiële problemen.