Restschulden 10 jaar aftrekbaar maar onbetaalbaar

Eind 2012 stonden er 800.000 koophuizen onder water. Deze huizen zijn niet te verkopen zonder er restschulden aan over te houden. Om voormalige huiseigenaren met een restschuld tegemoet te komen zijn de rentelasten over restschulden voor een periode van 10 jaar na verkoop aftrekbaar, maar de lasten zijn nog steeds hoog. Een huis kopen is een goede investering, maar er kleven wel risico’s aan. De waarde van een huis kan sterk stijgen, zoals de decennia vóór 2008 het geval was, maar de huizenprijzen kunnen ook hard zakken. De hypotheken die in het verleden zijn afgesloten waren gebaseerd op stijgende huizenprijzen. Gedurende de looptijd van de hypotheek werd er namelijk niet afbetaald op de hypotheekschuld, maar er werd gespaard om op einddatum in één keer geheel of gedeeltelijk te kunnen lossen. Hierdoor blijft de hypotheekschuld maximaal. Zodra de verkoopprijs van het huis zakt onder de hypotheekschuld op het huis, is de woning onverkoopbaar geworden.

Hypotheek met of zonder NHG?

Huiseigenaren die een huis gedwongen met een restschuld moeten verkopen, kunnen onder voorwaarden en beroep doen op de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Dit kan alleen als de hypotheek is afgesloten onder de condities van de NHG. In andere gevallen moeten restschulden gewoon voldaan worden door de voormalige huiseigenaren.

Geen hypotheek, maar een consumptief krediet

Na de verkoop van het huis moeten de restschulden op een andere manier gefinancierd worden. De meeste banken zullen de schulden overzetten naar een consumptief krediet. Het onderpand is immers verkocht dus officieel is het geen hypothecaire lening meer. Het nadeel van een consumptief krediet is de hoogte van de te betalen rente. In een hypotheek met een rentevaste periode van tien jaar bedraagt de hypotheekrente ongeveer 4% tot 6%. De rentelasten voor een consumptief krediet bedragen tussen de 8% en 10%. Daarnaast zal de looptijd ook korter zijn. De schuld moet in een relatief korte periode worden terugbetaald. Sinds 1 januari zijn de rentelasten voor een periode van 10 jaar fiscaal aftrekbaar, maar dat is slechts een schrale troost.

Zijn de lasten van een gefinancierde restschuld te dragen?

Dit is het beste uit te leggen aan de hand van een voorbeeld. Een huis wordt verkocht met een restschuld van €20.000. De voormalige huiseigenaren spreken met de bank af om deze schuld terug te betalen in een periode van zeven jaar. De restschuld wordt in een persoonlijke lening gefinancierd met een rentelast van 8%. Maandelijks moet er aan aflossing aan de bank worden voldaan: €20.000 / 84 maanden = €238,10. De eerste maand bedraagt de rentelast: €20.000 x 8% = €1.600 / 12 = €133,33. De totale last bedraagt de eerste maand: €371,43, waarvan €133,33 aftrekbaar is. Na de eerste maand is er een deel van de schuld afbetaald, waardoor de rentelasten zakken. Gedurende de looptijd blijft de aflossing maandelijks €238,10 bedragen.

Restschulden zijn niet te dragen naast de maandelijkse vaste lasten

Vaak wordt een huis met een verlies verkocht omdat de maandlasten van het huis niet meer te dragen zijn. Het huis verkopen met een restschuld zal in de meeste gevallen ook geen uitkomst bieden. Na verkoop van het huis moet de rente en de aflossing van de schulden wel te dragen zijn naast de vaste maandelijkse lasten. Huiseigenaren kunnen door dalende huizenprijzen in een uitzichtloze situatie terecht komen. De hypotheeklasten zijn bijvoorbeeld niet meer te dragen en het huis kan ook niet verkocht worden. Ze zitten als het ware vast aan een huis die ze niet meer kunnen betalen.