Vastgoed & wat als uw nieuwbouwwoning gebreken heeft

Stel, uw nieuwbouw woning vertoont in 2022 of 2023 verborgen gebreken. Wie is hiervoor aansprakelijk te stellen? Gebreken kunnen kleine zaken zijn, maar ook grote verborgen gebreken. Daarom is het goed te weten waar u bij nieuwbouw recht op hebt, wanneer de oplevering niet is, zoals verwacht mocht worden. Een garantie is daarbij een verstandige aanvullende keuze. Bescherm uzelf, maar wat als de aannemer failliet gaat? Maak gebruik van de bestaande garanties. De GIW garantie is door andere instanties overgenomen.

Woning met gebreken, wat nu?

• Gebreken woning of huis
• Vastgoed: de aansprakelijkheidsverzekering
• Nieuwbouw: contractuele aansprakelijkheid
• Vastgoed: de onderhoudsperiode
• Vastgoed: het Garantie Instituut Woningbouw
• GIW garantie
• Onderzoeksplicht van de koper, keuring bij oplevering
• 5%-regeling
• Aansprakelijkheid verkoper
• Faillissement van de aannemer
• Verborgen gebreken in 2022 en 2023, wie betaalt de kosten van herstel?
• Slot

Gebreken woning of huis

Voor de aansprakelijkheid voor gebreken aan uw woning is belangrijk te weten of:

• Het uw eigen woning is.
• Het een huurwoning is.
• Hoe oud de woning is.

Het onderscheid eigen woning dan wel huurwoning bepaalt wie achter de aansprakelijkheid aan moet gaan. De leeftijd bepaalt de garantie op de woning.

Vastgoed: de aansprakelijkheidsverzekering

Het is altijd nuttig is om u te verzekeren van juridische hulp en rechtsbijstand. Deze verzekering hoeft niet duur te zijn en betaalt zich wanneer zich problemen voordoen meestal volledig uit. Maar zo ver hoeft het natuurlijk niet te komen. Overigens heeft de verkoper de plicht om u de juiste informatie te geven en u als koper hebt een onderzoeksplicht om te achterhalen in welke staat het huis verkeerd. Maar tot het onmogelijke is niemand gedwongen. Niet alles is immers direct zichtbaar. Vaak zijn het ook dingen die alleen de verkoper kan weten. Onthoudt dus dat er een informatieplicht is van de verkoper en een onderzoeksplicht bij de koper. Een koper doet er dan ook verstandig aan om het bouwkundig rapport op te vragen of zelf een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren.

Nieuwbouw: contractuele aansprakelijkheid

Gemiddeld genomen worden er bij nieuwbouw maar liefst 21 gebreken geconstateerd. Daarom is het goed om in de herstel- en onderhoudsperiode van een nieuwbouwwoning een opleveringsrapport op te laten stellen. Het beste laat u dit rapport opstellen door een onafhankelijk keuringsbureau. U staat het sterkst als het opleveringsrapport zowel door u als door de aannemer worden ondertekend. Alle gebreken uit het opleveringsrapport moeten door de aannemer binnen drie maanden worden hersteld. Als de aannemer weigert om de problemen deugdelijk te herstellen, kunt u een juridische procedure starten.

Vastgoed: de onderhoudsperiode

Ook na vaststelling van de problemen bij oplevering, kunnen nog allerlei gebreken opdoemen. Ook deze moeten zo spoedig mogelijk door de aannemer worden hersteld. Uiterlijk binnen zes maanden na oplevering. Daarmee houdt het niet op, want ook na de onderhoudsperiode van zes maanden is de aannemer nog vijf jaar lang aansprakelijk te stellen voor verborgen gebreken. Daarbij wordt onder verborgen gebreken, de tekortkomingen verstaan, die u redelijkerwijs niet eerder had kunnen ontdekken. Let er wel op dat u de aannemer tijdig schriftelijk deze gebreken meldt en verzoekt deze z.s.m. te herstellen. Na deze 5,5 jaar kunt u de aannemer alleen nog voor zeer ernstige problemen aansprakelijk stellen. Dan moet u denken aan ernstige constructiefouten aan dak of fundering. Deze periode duurt in totaal 20,5 jaar na oplevering.

Vastgoed: het Garantie Instituut Woningbouw

Dan is er nog het Garantie Instituut Woningbouw, GIW. De bij het GIW aangesloten organisaties Woningborg, SWK en Bouwfonds, zullen de waarborgen voor kopers van nieuwbouw zelfstandig voortzetten. Samen zijn ze verantwoordelijk voor het uitvoeren van de garantieregeling.

GIW garantie

De GIW kwaliteitsnormen liggen boven de wettelijke minimale eisen van het Bouwbesluit. De GIW garantie geeft u dan ook extra garanties. Wanneer gebouwd wordt met een GIW garantie en de aannemer raakt financieel in de problemen, dan nog zal tegen geringe extra kosten voor de koper, het pand worden gebouwd. Bovendien zijn de termijnen voor de GIW garantie anders dan die bij de gewone contractuele aansprakelijkheid. De GIW garantie gaat in drie maanden na oplevering en duurt in zijn algemeenheid tot 6 ¼ jaar na oplevering. Leest u de garantievoorwaarden wel goed, want niet voor elke categorie van ongemakken geldt een zelfde garantietermijn: de garantie op hang- en sluitwerk bedraagt slechts 1 jaar. Tot slot geeft de GIW garantie zowel de bouwer als koper een laagdrempelige mogelijkheid, om bij problemen in beroep te gaan en een arbitrage aan te vragen. Sinds 1 januari 2010 is de GIW garantie overgenomen. U kunt aan de eerste letter van uw garantie zien waar u nu zijn moet:

• Is de beginletter een S dan kunt u nu terecht bij de Stichting Waarborgfonds Koopwoningen SWK.
• Is de beginletter een W dan kunt u nu terecht bij Woningborg.
• Is de beginletter een B dan kunt u nu terecht bij het Bouwfonds.

Onderzoeksplicht van de koper, keuring bij oplevering

De koper heeft zelf een onderzoeksplicht wat inhoudt dat de verkoper niet aansprakelijk is voor gebreken die met het blote oog duidelijk waarneembaar waren en u had kunnen opmerken als u beter gekeken had. Omdat u zelf geen professional bent in de meeste gevallen, doet u er goed aan om professionele hulp in te huren om eventuele gebreken vast te stellen. Laat een goede keuring met proces-verbaal opstellen. Overigens geldt voor bestaande bouw dat naarmate de woning ouder is, ook de kans op gebreken groter is. Daarmee kan dan bij het bepalen van de prijs van de woning rekening worden gehouden.

5%-regeling

Het is verstandig om 5% van de aanneemsom te blokkeren bij de notaris. Of u stort 5% naar de notaris die het bedrag in depot houdt, of de aannemer stort 5% als garantie naar de notaris. deze financiële achtervang is wettelijk geregeld en blijkt in de praktijk goed te werken.

Aansprakelijkheid verkoper

De verkoper is aansprakelijk te stellen voor gebreken als:

• Er sprake blijkt van een ernstig gebrek dat een normaal gebruik van een woning onmogelijk maakt. Denk aan een verrotte fundering of draagconstructie.
• De verkoper zich niet heeft gehouden aan zijn informatieplicht en zelfs bewust informatie heeft achtergehouden.

Faillissement van de aannemer

Met een certificaat van GIW of Stiwoga hebt u de garantie, dat een woning zonder extra kosten wordt afgebouwd als de bouwer of aannemer failliet mocht gaan. Wel moet de notaris vóór de overdracht van de grond eerst controleren of het waarborg certificaat daadwerkelijk verstrekt is aan de koper.

Verborgen gebreken in 2022 en 2023, wie betaalt de kosten van herstel?

Er is sprake van verborgen gebreken als u een gebrek ontdekt dat u redelijkerwijs niet zelf kon vast stellen bij de bezichtiging van het huis of bij de oplevering. De verkoper heeft de plicht om u te informeren over alle gebreken. Gebeurt dat niet dan spreken we van verborgen gebrek. Let erop dat u een verborgen gebrek moet melden direct nadat u het gebrek hebt ontdekt en dit binnen een redelijke termijn van zeg twee maanden.

Slot

Let dus goed op de verantwoordelijkheden in het koopcontract en de verkoopovereenkomst omtrent de verborgen gebreken en kom zodra dat nodig is direct in actie.

Lees verder

• Aannemer failliet garantie