Gebreken nieuwbouw: de 5 procent regeling betaalt

Er zijn gebreken aan de woning. Het is zover, uw nieuwbouwwoning wordt opgeleverd. In veel gevallen moet u bij oplevering van nieuwbouw nog 10% van de aanneemsom aan de aannemer betalen, maar ja u weet nog niet of er ook gebreken zijn. Bovendien openbaren gebreken zich soms iets later. Dan kunt u als stok achter de deur gebruik maken van de 5 procent regeling, een wettelijk recht om ervoor te zorgen dat de gebreken zo snel mogelijk worden opgelost. Hoe werkt de 5%-regeling precies? Pas de regeling goed toe, anders kunt u een boete krijgen, en zorg voor een adequate keuring en nauwgezet keuringsrapport van oplevering.

De 5%-regeling uitgelegd

• Eindelijk wordt de nieuwbouwwoning opgeleverd
• Hoe werkt de 5%-regeling bij zichtbare gebreken?
• Hoelang is 5 procent van de aanneemsom geblokkeerd?
• Rente betalen
• De opleveringskeuring is een serieuze zaak

Eindelijk wordt de nieuwbouwwoning opgeleverd

De bouw van een nieuwbouwwoning is een proces van vele maanden, soms van jaren. Daarom betaalt u een nieuwbouwwoning ook niet in één keer vanuit het bouwdepot, maar in tranches. Wanneer het moment van oplevering daar is, moet er meestal nog 10% aan de aannemer worden betaald. De laatste fase lijkt aangebroken. Het is altijd verstandig om bij oplevering van nieuwbouw ook een eigen bouwkundige mee te nemen. De bouwkundige zal de woning volledig voor u inspecteren, constateert wat de zichtbare gebreken op het moment van oplevering zijn en stelt een keuringsrapport op, het proces-verbaal van oplevering. Neem ook zelf voldoende de tijd. Als beschadigingen aan kozijnen, tegels, ramen of sanitair pas later worden waargenomen, dan blijkt het in de praktijk een stuk lastiger te zijn om de kosten op de bouwer te verhalen. Probeer ook de kranen en aangebrachte voorzieningen zelf uit. Met het rapport kunt u de aannemer ook zwart op wit laten zien welke gebreken er zijn die nog hersteld moeten worden. Ook als bepaalde zaken nog niet goed te controleren zijn, is het verstandig om dit in het keuringsrapport op te laten nemen. Overigens is de bouwer meestal bij deze opleveringskeuring ook zelf aanwezig.

Hoe werkt de 5%-regeling bij zichtbare gebreken?

De bouwer (aannemer) dient de gebreken binnen de wettelijke termijnen te herstellen, maar ja u wilt ook wel zeker zijn dat dat zal gebeuren. In de praktijk blijkt een financiële prikkel als stok achter de deur goed te werken en daarom bestaat ook de 5%-regeling. Deze regeling is in het BW verankerd (bw 7:768). De regeling maakt het mogelijk dat 5% van de aanneemsom wordt geblokkeerd en dat kan op twee manieren:

1. De laatste betaaltermijn van 10 % wordt opgesplitst. U betaalt 5% aan de aannemer en maakt de andere 5 % over naar de notaris die dit bedrag in depot zal houden tot het moment dat het naar de aannemer mag worden overgemaakt.
2. De aannemer deponeert 5% van de aanneemsom als bankgarantie bij de notaris.

Kopers geven vaak de voorkeur aan optie 1, want bij optie 2 hebt u de laatste 10% overgemaakt naar de aannemer (controleer voordat u dat doet dus wel of de garantie inderdaad bij de notaris is afgegeven).

Hoelang is 5 procent van de aanneemsom geblokkeerd?

De notaris houdt het geld drie maanden vast, tenzij u aangeeft dat het geld eerder mag worden overgemaakt naar de aannemer en tenzij u schriftelijk binnen drie maanden aan de notaris meldt dat hij het geld langer moet blokkeren. Langer in depot houden kan als de gebreken nog niet zijn opgelost of dat er nieuwe gebreken zichtbaar zijn geworden waarvoor de aannemer aansprakelijk is. Het is onverstandig om het bedrag in depot bij de notaris al zodra de eerste gebreken zijn opgelost, vrij te geven. Niet voor niets is er een wettelijke termijn van drie maanden, bovendien blijft het helaas niet altijd bij opleveringsproblemen, maar kunnen in de maanden daarna nog nieuwe zichtbare gebreken ontstaan.

Rente betalen

U hoeft in de drie maanden dat een deel van de aanneemsom bij de notaris in depot staat, geen rente over dit bedrag te betalen. Moet naar uw oordeel het geld langer in depot worden gehouden en blijkt u daarin geen gelijk te hebben (bijvoorbeeld bij gebreken die niet de aannemer kunnen worden aangerekend), dan moet u hierover de wettelijke rente betalen.

De opleveringskeuring is een serieuze zaak

Een opleveringskeuring is niet verplicht, maar u doet er erg verstandig aan om een nauwgezette keuring uit te laten voeten. De keuring kost u een paar honderd euro, maar kan u vervolgens veel geld besparen. De aannemer is immers niet aansprakelijk voor eventuele zichtbare gebreken die niet in het proces-verbaal staan. Pas vervolgens de 5%-regeling toe om een financiële buffer voor het herstel te hebben. Vaak zijn de kopers zo blij met de oplevering van de nieuwbouwwoning dat een goede keuring in de verdrukking komt, pas daar dus voor op.

Lees verder

• Verbouwing: hypotheek oversluiten