Rendement op kantoren

Op de kantorenmarkt wordt de afgelopen jaren een wisselend rendement behaald, blijkt uit onderzoek van de IPD (Investment Property Databank). Voor beleggers is dit natuurlijk een spannend gegeven. Waarom wisselt dit rendement in deze markt zo sterk? Welke factoren zijn van grote invloed? Op deze vragen zult u nu een antwoord vinden.

Onderzoek van het IPD

In een grafiek hebben zij weergegeven hoe het totale rendement in de kantorenmarkt van Nederland zich de laatste jaren heeft ontwikkeld. Daarnaast zijn er ook een aantal andere deelgebieden in hun onderzoek opgenomen als vergelijkingsmateriaal. Er zijn vier verschillende lijnen in de grafiek te zien die redelijk dezelfde trend volgen, maar de verschillen door de jaren heen zijn bij de Angelsaksische landen (de 'Engelstalige' wereld) groter. Een verklaring hiervoor is dat de Angelsaksische landen wellicht de voorloper zijn op deze markt. De economische crisis is immers ook in de Verenigde Staten begonnen. Vanaf medio 2006 is dit deelgebied begonnen aan een enorme daling, terwijl deze daling bij de overige deelgebieden pas medio 2007 is gestart. Dit betekent dat men uit deze grafiek ook het verwachte rendement kan aflezen, namelijk door te kijken naar de ontwikkeling van het rendement van de Angelsaksische landen. Dat wil zeggen dat het totale rendement op de kantorenmarkt nog flink zal dalen in de toekomst. Nederland blijft in het jaar 2008 nog net boven de grens van 0%, maar zal daar, in navolging van de Angelsaksische landen, snel onder duiken. In andere landen wordt namelijk al een sterk negatief rendement gerealiseerd. Tot nu toe heeft het rendement in Nederland vrij constant tussen de 0% en 15% gelegen. De cijfers van 2009 geven bovendien al aan dat Nederland nu ook het negatieve rendement is ingedoken.

In een tweede grafiek, ook afkomstig uit onderzoek van het IPD, valt af te lezen dat het gemiddeld totale rendement van de kantorenmarkt voor de periode 2000-2008 is uitgekomen op 8,5%. Hiervan is 7,2% direct rendement en 1,3% indirect rendement. De Internal Rate of Return (IRR), ofwel het vereiste rendement, lag gemiddeld op 8,1%. Dit betekent dat het vereiste rendement gemiddeld genomen is behaald.

Invloedsfactoren rendement

Er zijn verschillende factoren die invloed hebben op het rendement. Er zijn vier factoren die het sterkst van invloed zijn en tevens het belangrijkst. Deze staan hieronder vermeld.

1. Conjuncturele schommelingen: Door de economische neergang is het vertrouwen weggezakt bij de beleggers. Veel kantoorpanden staan structureel leeg en worden dus niet verhuurd. Dit levert geen inkomsten op, waardoor het gemiddelde rendement daalt.
2. Samenstelling van de Nederlandse bevolking: Door vergrijzing blijven steeds minder werkzame personen over, wat invloed heeft op het aantal kantoorbanen. Een daling van het aantal banen heeft weer tot gevolg dat er minder behoefte is aan kantoorruimte.
3. Nieuwe werkplekconcepten: Door flexwerkers en flexibele werkplekken kunnen vierkante meters worden bespaard en dus een flinke kostenbesparing. Het idee hierachter is dat de bezettingsgraad van een kantoor nooit 100% is en dus is ook minder ruimte afdoende. Niet iedere werknemer heeft meer een eigen bureau.
4. Opkomst thuiswerken: Door de overvloed aan kantoorruimte wordt thuiswerken steeds meer geaccepteerd en dit leidt ertoe dat een kantoor slechts een ontmoetingsplaats is. Hierdoor daalt het aantal benodigde vierkante meters kantoorruimte opnieuw.

Uit de bovenstaande vier ontwikkelingen blijkt dat de behoefte aan kantoorruimte in de toekomst aanzienlijk zal verminderen. Hierdoor wordt het aanbod op de kantorenmarkt alleen maar groter. Doordat kantoorpanden niet meer worden verhuurd, wordt het vereiste rendement van de beleggers niet meer gehaald.

Beleggingsrisico’s

Door de huidige economische situatie kleven er verschillende risico’s aan het beleggen op de kantorenmarkt. Voornamelijk het leegstandsrisico is erg belangrijk, als men immers belegt in een pand waarvoor geen huurder te vinden is, dan is de kans groot dat het vereiste rendement niet wordt behaald. Zonder huurder ook geen huurinkomsten en dus valt er geen rendement te behalen op de investering die men heeft gedaan. De huidige leegstand wordt niet alleen veroorzaakt door de economische crisis, maar ook door de vergrijzing en daardoor het wegvallen van kantoorbanen, door nieuwe werkplekconcepten, zoals de flexibele werkplekken, en door het thuiswerken.

Innovatie en nieuwe projecten

Een oplossing bedenken voor het structurele aanbod is eigenlijk alleen mogelijk voor de kantoren op goede locaties. Met de kantoren op slechte locaties valt, zoals eerder gezegd, niks te doen. Een oplossing is het verduurzamen van kantoren. Dit betekent dat men minder risico loopt op leegstand. Dit is voor beleggers dan weer interessant, omdat er een schaarste is aan duurzame kantoorgebouwen. Voor de gebruikers betekent dit natuurlijk een kostenbesparing. Voor het verduurzamen zijn wel investeringen nodig, terwijl het gebouw nog niet is afgeschreven. Het rendement op deze investering volgt pas na 5 tot 10 jaar.

Daarnaast is herbestemming een goede oplossing, hierbij wordt een kantoorpand nieuw leven in geblazen. De overheid speelt hierbij een belangrijke rol, omdat regels en eisen rondom het wijzigen van de bestemming een probleem kunnen vormen. Het zou dus prettig zijn wanneer de overheid haar beleid op dit gebied versoepeld.

Categorieën huurders

De laatste jaren zijn er verschillende onderzoeken gedaan onder de kantoorhuurders. Hierbij draait het niet alleen om het feit waarheen de bedrijven verhuizen, maar ook waarom zij verhuizen. Deze onderzoeken zijn onder andere uitgevoerd door Inbo, Twynstra Gudde en NVB. Men kan een aantal verschillende factoren onderscheiden, wanneer er wordt gekeken naar het huisvestingsgedrag van kantoorgebruikers en de beslissingen die zij nemen. De vestigingsplaats is een zeer belangrijke factor, dit is zowel een pullfactor als een pushfactor. Ofwel hierbij wordt een kantoorhuurder aangetrokken om tot verhuizen over te gaan (pullfactor) of hij wordt geduwd in de richting van verhuizen (pushfactor). Naast de push- en de pullfactor, bestaat ook de keepfactor. Dit betekent dat een kantoorgebruiker juist in de huidige huisvesting wil blijven. Tot slot is er ook de rejectfactor, de redenen om een potentiële nieuwe locatie af te wijzen. Uit de onderzoeken is gebleken dat de belangrijkste pushfactoren de parkeergelegenheid, de bereikbaarheid (per OV en auto), de uitstraling van de locatie en het imago van het gebouw zijn. De grootste reden om tot verhuizen over te gaan heeft toch wel te maken met veranderingen in het bedrijf zelf. Een bedrijf groeit, krimpt, heeft te maken met een fusie of doet aan reorganisatie. Bij een groei of krimp is het mogelijk om extra kantoorruimte te huren of een deel van de kantoorruimte af te stoten. Bij een fusie of een reorganisatie, ofwel bij een fysieke verandering van het bedrijf, is dit lastiger.

Daarnaast maakt het ABC-locatiebeleid van de overheid nog een belangrijk onderscheid tussen de verschillende huurders. Zo wenst het ene bedrijf kantoorruimte op een A-locatie en een ander bedrijf heeft voldoende aan een C-locatie. Dit beleid heeft alles te maken met parkeergelegenheid en bereikbaarheid. Het doel is om het juiste bedrijf op de juiste plaats te kunnen vestigen door af te stemmen op de benodigde parkeerplaatsen en hoe goed het bedrijf bereikbaar moet zijn met het Openbaar Vervoer (OV). In 1988 heeft het ministerie van VROM dit beleid opgesteld en de drie bereikbaarheidsprofielen (A, B en C) gedefinieerd. De bedrijven met grote aantallen werknemers en/of bezoekers komen in aanmerking voor een A-locatie en de bedrijven met weinig werknemers en die per vrachtwagen goed bereikbaar moeten zijn, worden voorzien van een C-locatie. De meeste kantoorpanden bevinden zich op B-locaties. Dit zijn de locaties die niet middenin de stad liggen, maar die wel goed bereikbaar zijn, zowel met auto als OV.

Voor- en nadelen huurdercategorieën

De nieuwe werkplekconcepten, waar al eerder over gesproken is, zijn echt enorm in opkomst. De flexibele werkplekken en het thuiswerken winnen steeds aan populariteit. Dit in combinatie met de vergrijzing en de economische situatie heeft tot gevolg dat het overschot op de kantorenmarkt blijft toenemen. Doordat kantoorgebruikers door de jaren heen andere eisen gaan stellen aan hun huisvesting, is de oude kantoorvoorraad in verval geraakt. Dit is een groot nadeel van de huidige kantoorhuurders, omdat met de kantoren op slechte locaties niets meer te beginnen valt. Gelukkig steekt de overheid wel haar handen uit de mouwen om iets te doen aan dit overschot, door onder andere een driedeling te maken in het aanbod (ABC-locatiebeleid) en wellicht in de toekomst een verwijderingsbijdrage of een leegstandstax in te voeren.